©2003 Firm Name/Legal Entity 1 Nový stavební zákon a daně vybrané problémy Andrea Gustiová (Deloitte) Radka Mašková (Deloitte) Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo) Václav Vlk (Rödl & Partner) Martin Tunka (MMR)

2 Novela stavebního zákona Daňové dopady novely stavebního zákona Daňová problematika v oblasti nemovitostí Aspekty daně z příjmů Aspekty daně z přidané hodnoty Obsah

3 Novela stavebního zákona

4 Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – účinný od 1. října 1976, dosud 20x změněn Vládní návrh zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Sněmovní tisk č. 998 Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 Doporučeno k projednání Vládní návrh zákona o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění Sněmovní tisk č. 999 Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 Doporučeno k projednání

5 Novela stavebního zákona Nový stavební zákon Historie přípravy Aktuální stav projednávání Základní principy nové právní úpravy

6 Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – územní řízení Územní rozhodnutí, územní souhlas, zjednodušené územní řízení Účastníci územního řízení podle dosavadní a nové právní úpravy Předkupní právo obce k určitým pozemkům Platnost územního rozhodnutí

7 Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – stavební řízení Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení? Zkrácené stavební řízení Stavba – výrobek Autorizovaný inspektor Oznámení o užívání stavby; kolaudační osvědčení Kniha o užívání stavby

8 Daňové dopady novely stavebního zákona

9 Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí § 6 (3) - Upravená definice stavebního pozemku nyní zahrnuje nezastavěný pozemek určený k zastavení Stavbou, která byla ohlášena Stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení Stavbou prováděnou na základě certifikátu autorizovaného inspektora Stavbou prováděnou na základě veřejnoprávní smlouvy § 7 (1) – Předmětem daně ze staveb na území ČR jsou nyní Stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo užívané před jeho vydáním Stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané Stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené Byty vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí Nebytové prostory vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí

10 Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí Pro užívání staveb již není potřeba kolaudační rozhodnutí Stačí oznámení stavebnímu úřadu; nebo Kolaudační souhlas § 9 (1) písm. g) – rozsah osvobození zachován Nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob Byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů Osvobození => pokud výše zmíněné novostavby slouží k trvalému bydlení vlastníků či osob blízkých Stávající ustanovení doplněno o stavby pro bydlení způsobilé k užívání na základě oznámení

11 Změna některých zákonů Změna zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí Změny vyvolané novou právní úpravou vyvlastnění Mimo finanční náhradu nově přípustný i pozemek či stavba § 9 - v takovém případě se přechody považují za jeden => daň se vybere z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného § 10 - pokud nelze hodnotu nemovitosti stanovit jinak => základ daně z převodu nemovitosti je cena dle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) § 20 - osvobození od daně z převodu nemovitostí => úplatný přechod vlastnictví k nem. na základě rozhodnutí úřadu územního plánování o výměně pozemku určeného regulačním plánem nebo pro veřejně prospěšné opatření

12 Změna některých zákonů Změna zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích V příloze „Sazebník“ byly doplněny následující body Podání žádosti o vydání osvědčení o jmenování autorizovaným inspektorem a podání žádosti právnické osoby o souhlas s vý- konem činnosti autorizovaného inspektora……………… Kč Vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území………………………… Kč

13 Daňová problematika v oblasti nemovitostí

14 Aspekty daně z příjmů Obsah Nabývání nemovitostí Vlastnictví nemovitostí Prodej nemovitostí

15 Nabývaní nemovitostí Nabývání u právnických osob Způsoby nabývání tuzemci Způsoby nabývání ze zahraničí Koupě aktiva (nabytí nemovitosti) vs Koupě podílu (nabytí podílu v české společnosti) Prostřednictvím české společnosti vs Prostřednictvím pobočky založené v ČR Fyzické osoby z jiného členského státu EU vs

16 Vlastnictví nemovitostí Daň z příjmů Sazba daně z příjmů pro rok 2005 = 26% (2006 = 24%) Příjmy českých realitních společností = obvykle generovány z pronájmu nemovitostí a ze zisku dosaženého prodejem nemovitostí (zisk je obsažen v základu daně a daněn jako běžný příjem) Náklady spojené s nabýváním nemovitostí (např. notářské poplatky) = součást pořizovací hodnoty

17 Vlastnictví nemovitostí Odpisy Budovy  5. odpisová skupina – 30 let  6. odpisová skupina – 50 let - např. administrativní budovy, hotely, obchodní domy, školy, univerzity, muzea, knihovny atd. (nepoužije se pro hmotný majetek zaevidovaný do konce zdaňovacího období započatého v roce 2003) Stavební dílo (dům, budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny dle jeho hlavního užívání  Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše  Pojem „hlavní užívání“ – otázka právní, ne skutková Pozemky – majetek, který nelze dle zákona o daních z příjmů odepisovat

18 Vlastnictví nemovitostí Uplatnění daňových ztrát Ztráty lze počínaje rokem 2004 uplatnit během následujících 5 let Ztráty dosažené před rokem 2004 lze uplatnit během následujících 7 let Neexistuje možnost zpětného uplatnění ztrát Ztráty z prodeje nemovitostí jsou daňově uznatelné (mimo ztrát z prodeje pozemků, které jsou daňově uznatelné až do výše dosaženého příjmu) Znění zákona o daních z příjmů platné pro rok 2004 přineslo další omezení pro uplatňování ztrát

19 Pravidla nízké kapitalizace Pravidla nízké kapitalizace mohou omezovat daňovou uznatelnost úroků placených z úvěrů od „spřízněných osob“ Limitní hodnota podílu dluhy/vlastní kapitál je 4:1 Definice spřízněných osob rozšířena od 1. ledna 2005 (neuplatní se u úvěrů poskytnutých před 1. lednem 2004) Společnosti založené před 31. prosincem 2003 jsou osvobozené (1+3 roky) Vlastnictví nemovitostí

20 Prodej nemovitostí Příjem z prodeje českých nemovitostí = příjem dosažený na území České republiky Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnuty v základu daně Budovy – zůstatková hodnota je v okamžiku prodeje daňově uznatelným nákladem Zohlednění společných ploch + infrastruktury Pozemky – kupní cena daňově uznatelná jen do výše příjmů z prodeje

21 Prodej nemovitostí Prodej podílu Prodej podílu na české společnosti mezi českými nerezidenty, kteří nemají stálou provozovnu v České republice Nepodléhají zdanění v ČR Prodej podílu na české společnosti mezi nerezidentem (prodávajícím) a českým rezidentem (kupujícím) obvykle podléhá zdanění v ČR V případě aplikace smlouvy o zamezení dvojího zdanění je zisk obvykle zdaněn jen v zemi, kde má zahraniční investor daňové rezidentství a je osvobozen od daně v ČR Prodej podílu na české společnosti jinou českou společností je zahrnut do zdanitelného příjmu s.r.o. = ztráty jsou daňově neuznatelné a.s. = ztráty jsou daňově uznatelné pouze v případě přecenění akcií na reálnou hodnotu (v ostatních případech jsou daňově neuznatelné)

22 Prodej nemovitostí Daň z převodu nemovitostí Daň z převodu nemovitostí -> při převodu vlastnictví k nemovitosti na území České republiky Daň platí prodávající – nabyvatel je ručitelem V roce 2004 došlo ke snížení sazby daně z převodu nemovitostí z 5% na 3% Daň je vypočítána buď ze smluvní ceny nebo z oficiálního ocenění znalcem – daň se vždy vypočítává z vyšší z těchto částek Osvobození pro novostavby bytových a rodinných domů –> při prvním úplatném převodu

23 Prodej nemovitostí Stavební pozemek Pronájem nemovitostí Aspekty daně z přidané hodnoty Obsah

24 Prodej nemovitostí Prodej osvobozen od DPH Podmínky uplatnění osvobození  Po uplynutí tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing  Převod pozemků včetně operativního pronájmu vždy osvobozen bez nároku na odpočet s výjimkou převodu stavebního pozemku Kolaudace  Kolaudace nové stavby  Kolaudace po změně stavby, jejíž cena je vyšší než 30 % zůstatkové ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení

25 Prodej nemovitostí Prodej podléhající DPH Předpoklady zdanění  Do tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing  Převod stavebního pozemku Uplatnění snížené sazby DPH  Pokud není osvobozeno  Převod bytového domu, rodinného domu (vč. nedokončeného), bytu (vč. nedokončeného) včetně zabudovaných strojů a zařízení  Rekonstrukce, modernizace, opravy  Nelze u stavebních a montážních prací týkajících se výhradně nebytových prostor rodinných domů a bytových domů  Snížená sazba se uplatní jen do konce roku 2007  Evropská Komise zvažuje trvalé zařazení do snížené sazby

26 Prodej nemovitostí Nemovitosti ve snížené sazbě DPH Bytový dům  Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty Rodinný dům  Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty  Nejvýše 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží a podkroví  Nejvýše 3 samostatné byty Byt  Místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení  Včetně podílu na společných částech domu

27 Stavební pozemek Vymezení stavebního pozemku  Nezastavěný pozemek  Dle stavebního povolení lze na pozemku umístit stavbu  Na pozemku zatím není umístěna stavba Aplikace DPH  Převod podléhá základní sazbě  Nelze uplatnit osvobození

28 Pronájem nemovitostí Osvobození a výjimky Pronájem osvobozený bez nároku na odpočet  Pozemky, stavby, byty a nebytové prostory Zdanitelný pronájem  Parkovací místa  Bezpečnostní schránky  Krátkodobý nájem stavby včetně vnitřního vybavení a dodávek energií nejdéle na 48 hodin nepřetržitě

29 Pronájem nemovitostí Možnost volby zdanění Uplatnění daně na jinak osvobozený pronájem Podmínky zdanění  Nájemce je plátcem  Pronajaté prostory použije pro uskutečňování ekonomických činností Pronajímatel je povinnen do 30 dnů od uzavření takové nájemní smlouvy o této skutečnosti informovat svého místně příslušného správce daně Možnost optimalizace uplatnění odpočtu daně na vstupu

30 Kontakty Daň z příjmů právnických osob Andrea Gustiová Daň z přidané hodnoty Radka Mašková

31