Bytová politika a podpora bydlení Ing. arch. Daniela Grabmüllerová, MBA Ministerstvo pro místní rozvoj Daniela.Grabmullerova@mmr.cz www.mmr.cz „Real Estate Market“, Praha, 14. června 2006

Koncepce bytové politiky Vláda schválila v březnu 2005. www.mmr.cz Střednědobý strategický dokument + krátkodobý program. Zohledňuje členství v EU (veřejná podpora, evropské fondy …).

Segmentace trhu s bydlením

Struktura bytového fondu

Problematický „zamrzlý“ segment

Struktura domovního fondu

Velikostní charakter bytu (= byt pro příslušný počet osob) Pořizovací ceny v Kč/m2 Podlažnost domu Výtah v domě Velikostní charakter bytu (= byt pro příslušný počet osob) I II III IV V VI 5 ano 20 300 19 300 18 500 18 100 18 700 4 ne 19 900 18 800 17 900 17 700 18 400 3 21 900 20 700 19 800 19 500 20 200 2 26 100 24 500 23 600 23 200 24 000 23 800

Dostupnost nového bydlení v ČR Pořizovací ceny nového bytu v bytovém domě -16 - 27 tis. Kč ve standardním kompletním provedení (v závislosti na počtu podlaží a na velikostní skladbě bytů). Ceny nových bytů na trhu – mezisídlení i vnitrosídlení diferenciace. Ceny starších bytů na trhu – dtto.

HDP na 1 obyvatele (EUR)

Populace v roce 2020

Počet bytů na 1000 obyvatel

Podlahová plocha nových bytů

Programy podpory 2006 Podpora výstavby nájemních bytů pro příjmově vymezené skupiny obyvatel. Podpora výstavby podporovaných bytů (důchodci, znevýhodněné osoby …). Podpora výstavby družstevních bytů (do výše „de minimis“). Podpora výstavby technické infrastruktury (do výše „de minimis“). Podpora výstavby a pořízení bydlení a podpora modernizace bydlení mladými rodinami.

Programy podpory 2006 Podpora oprav havarijních vad panelových bytových domů. Podpora komplexní regenerace panelových bytových domů – program PANEL. Podpora regenerace panelových sídlišť. Podpora oprav domovních olověných rozvodů. Podpora oprav bytového domu prostřednictvím fondů obcí. Podpora při řešení následků povodní.

Podpora „dočasného“ nájemního bydlení se sociálním určením Každý investor, který splní stanovené podmínky. Výstavba nového nájemního bytu pro příjmově vymezenou domácnost. 10 let „sociální bydlení“, poté „tržní“ nájemní bydlení podle místního trhu s byty. Žádná selektivita, žádná diskriminace. Průběžný „vznik a zánik“ sociálních bytů = prevence prostorové a sociální segregace.

Nájemné „regulované“ Nájemné dříve regulované formou maximální ceny = „cenového stropu“. Od konce roku 2002 „zamrzlé“; od března 2003 možné zvýšení dohodou obou stran (dříve byla taková dohoda nezákonná). Sektor „regulovaných“ nájemních bytů se zmenšuje – zejména privatizací obecních nájemních bytů a novými smlouvami ve volných bytech; v současné době – cca 750 tis. bytů.

Nájemné „regulované“ – byt 60 m2 Velikost obce – počet obyvatel po 1.7.1998 po 1.7.1999 po 1.7.2000 po 1. 7. 2001 po 1.7.2002 dosud do 10 tis. 735 803 842 876 911 10 až 50 t. 790 863 905 941 979 50 až 100 890 973 1 021 1 062 1 104 nad 100 t. 1 205 1 317 1 382 1 437 1 494 Praha 1 790 1 956 2 052 2 134 2 219

Výdaje na bydlení a nájemné

Nájemné na volném trhu Odhad počtu nájemních bytů na volném trhu - cca 160 tis. v celé ČR, z toho cca 40 tis. v Praze. Odhad počtu nájemních bytů na černém trhu (v „regulovaném“ sektoru) - cca 40 tis. v celé ČR, z toho cca 30 tis. v Praze.

Regulované nájemné závisí na velikosti, nikoli na lokalitě, nekryje náklady Praha 37 Kč/m2/měs.; K. Vary 18 Kč/m2/měs. Centrum města... Sídliště ...

Domácnost v „regulovaném“ bytě - 60 m2 I dobře situované rodiny – soudci, advokáti, manažeři, poslanci … V Praze – 2 200 Kč měsíčně  Domácnost v „neregulovaném bytě - 60 m2 Mladé rodiny – např. učitelé … V Praze – 10 000 Kč měsíčně 

Nájemné - „dvojí ceny“

Nájemné „Základem nájemního vztahu je buď skutečný nebo alespoň hypotetický konsensus obou smluvních stran kromě dalšího v otázce ceny (tj. nájemné stanovené dohodou nebo obvyklé, in eventum tržní).“ „Cenová regulace není neústavní, pokud vychází z tržních cen.“ „Nájemné musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. „Regulace nájemného je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu.“.

Nájemné „Cenotvorné“ faktory – umělé! - (kategorie). Málo „skutečných“ údajů v potřebné „hustotě“; jedna „dolní“ hladina chápána jako srovnatelná (ale není!) – horní – trh. Zrušení neústavních předpisů, smluvní „posuny“ – tudíž nelze identifikovat „dolní“ hladinu (začala se částečně „roztahovat“ nahoru). Co je „horní“ hladina – když i „dole“ nastává smluvní změna? „Hladina“ už není hladina, ale „množina“ – společné je to, že je obecně nízká a že diferenciační znaky vznikly administrativně a „od stolu“ – nijak nesouvisí se situací na trhu (např. přeceněn vliv „kategorií“ a podceněn vliv lokality …).

Nájemné Předcházející pokusy o řešení – deformovaná (rozptýleně) hladina se „plošně“ zvyšovala – tím by se ale deformace prohloubila! Proto – nejprve je nutné současnou strukturu (obsahující důsledky umělé administrativní diferenciace) „rozbít“ - plus „dotáhnout na startovní čáru“ ………. a pak následně umožnit rozrůzňování vlivem skutečného trhu + přiměřená ochrana před excesy … (přirozený regulátor - obvyklá cena – obvyklé nájemné pro daný byt …) CÍL = směr TRH, nikoli směr KRYTÍ NÁKLADŮ! Plus rozložení do časového období …aktualizace.

Dříve regulované nájemné Současné nájemné C í l o v é n á j e m n é Dříve regulované nájemné Výše nájemného

Dříve regulované nájemné Současné nájemné C í l o v é n á j e m n é Dříve regulované nájemné Výše nájemného

Přechodné období po vstupu do EU - snížená sazba DPH Situace v členských zemích EU - sociální bydlení - jednotná definice není … Do konce roku 2007 - snížené DPH pro všechny stavby pro bydlení; v polovině roku 2007 – jednání o prodloužení „plošné“ výjimky … Do konce roku 2010 – opravy bydlení („práce s vysokým podílem lidské práce“) – příloha K Šesté směrnice ES. Od roku 2008 - pouze pro „sociální bydlení“? – příloha H Šesté směrnice ES.

… vliv předpisů Evropské komise! Po 1. květnu 2004 – poskytování jakékoli veřejné podpory podléhá pravidlům „state aid“. Nejen developeři, ale i bytová družstva a obce = „hráči na trhu“ - vyvíjejí „economic activity“ (nájem bytů). ►Podle ESD – pronajímání bytů = „undertaking“ (bez ohledu na nájemné, právní postavení, financování …). Výstavba i opravy … „Bezpečně“ - pouze v „malém rozsahu“, který nenarušuje hospodářskou soutěž = „de minimis“.

Veřejná podpora v rámci EU Evropská komise musí vždy být – v předstihu – informována o veškerých záměrech a programech veřejné podpory i jednotlivých podporách. Proces upraven Nařízeními Rady. Notifikace = stanovisko ke „slučitelnosti“ podpory. Podpora poskytnutá před tím, než Evropská komise přijme rozhodnutí, je nezákonná. Analogicky to platí i pro veškerý nájem, záruky za úvěry, nákup a prodej zboží … Stát, kraj, obec …i jimi zřízené organizace!

Další vývoj?

Nutné předpoklady Příznivé ekonomické prostředí (reálné příjmy, inflace …. Udržitelná dostupnost – zejména finanční. Odstranění cenových a právních deformací, zejména v nájemním sektoru. Jasná pravidla, včetně evropského rámce – komunitární i české právo, podpůrné nástroje … Zlepšení vymahatelnosti práva. Hospodárná, programově účinná a zacílená podpora ze strany veřejného sektoru.

Děkuji Vám za pozornost. gradan@mmr.cz www.mmr.cz