Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří.

Prezentace na téma: "Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří."— Transkript prezentace:

1 Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček 2012

2 Proč? nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty)
kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy

3 Metody odhadu tržní hodnoty
Metoda porovnávací Problém: neexistence databáze sjednaných cen lesních majetků srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn.: Ing. Zádrapa, Ph.D. Sdružení znalců a poradců v LH

4 Metody odhadu tržní hodnoty
Výnosové metody Problém: - použití klasické výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** - neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, - ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

5 Výnosové ocenění Rozlišit mezi: výnosovým oceněním lesa
= výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R R R r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p ,0p ,0p ,0p ,0p.1,0p60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

6 Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního porostu (jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) metoda Net Present Value (NPV) metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: modelové ocenění v Kč na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit

7 Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku
= celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

8 Definice podniku Podnik (ObchZ): soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných (tedy i závazků) složek podnikání. Pozn.: Jde o věc hromadnou, nikoli o hromadu věcí. Podnik (německé oceňovací standardy): účelná kombinace materiálních a nemateriálních hodnot, jejichž smyslem je nahospodařit zisk.

9 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1)
Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: r t C =  ——————— t (1 + i t) t    kde C = cena přírodního zdroje rt = očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t it = očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

10 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (2)
Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value - NPV) má podobu T Vt - N t C =  ————— t= (1 + i t) t kde V = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy) v určitý časový okamžik.

11 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU slovně
Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou, s kapitalizací roční renty !!! WR = r/0,0p

12 Metoda čisté současné hodnoty
nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (hodnocení efektivnosti investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (úroková míra a obmýtí jako faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika

13 Pojmy analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis
určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow diskontování (faktor času a finanční matematika) time window (časové okno)

14 Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza podnikového cash flow)
Obecná struktura CBA: vymezení modelu (projektu) stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) výpočet peněžního ohodnocení diskontování použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

15 Stanovení peněžního toku – Cash flow
Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – je třeba STANOVIT PRAVIDLA ! provést reálnou prognózu budoucího vývoje Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF  renta

16 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….)
Au Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c Pf c u

17 Úrokový nárok Úrokový nárok má v kalkulaci nákladů ospravedlnění vzhledem k ušlému zisku z titulu jiného použití kapitálu. Při použití cizího kapitálu jsou úroky, které se musí platit jako náhrada za přenechání kapitálu, součástí běžných výdajů. Při použití vlastního kapitálu se odvozuje úrokový nárok z možnosti alternativního použití kapitálu v rámci nebo vně podniku s přibližně srovnatelnou dobou použití a stejně vysokým rizikem. Zúročení dosažitelné při alternativním použití je základem pro stanovení úrokové sazby. Úroky jsou u vlastního kapitálu úhradou za ušlý zisk z jiného použití investovaného kapitálu

18 Kalkulační období pro CBA
v rámci doby obmýtní na definované časové okno

19 Časové okno na celou dobu obmýtní
Diskontování budoucích výnosů 100 let

20 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
70 let

21 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
40 let

22 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
20 let

23 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí
10 let

24 ? obmýtí TRH: věcná cena X ceny obvyklá (výnosová)

25 Kalkulační období pro CBA
v rámci doby obmýtní na definované klouzavé časové okno

26 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu

27 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
ve středním věku porostu 30 let

28 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
v předmýtním a mýtním období 30 let

29 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let
v době očekávaného smýcení a zalesnění 30 let

30 Zásadní výhody „časového okna“
Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj např. 100 → 30 let) zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

31 VSTUPY DO MODELU ČSH

32 Vstupní údaje ekonomického modelu
Kalkulace peněžního toku – kalkulační období Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) Produkce (růstové tabulky) Způsob sortimentace Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady) Náklady Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko)

33 Způsob hospodaření Pěstební činnost do zajištěné kultury
(HS, přirozená obnova, nezdar zalesnění, technologie výsadby, ochrana kultur) Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj.)

34 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….)
Au Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c Pf c u

35 Vstupní veličiny dle vyhlášky pro kalkulaci CBA na 1 ha
Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu („c“) Těžební náklady Správní náklady („v“) Výnosy Hodnota mýtní výtěže („Aa“) a) komerční probírky b) smýcení porostu Diskontní úroková míra („p“) Pozn.: odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

36 Náklady na zalesnění Vlastní kalkulace přímých a celkových nákladů na zajištěnou kulturu diferencovaně podle stanovištních podmínek (dle jednotlivých dřevin a hospodářských souborů) dřevinná skladba přirozená obnova, nezdar ceny sazenic technologie výsadby ochrana kultur (oplocování)

37 Příklad kalkulace nákladů (Kč/ha)
Skupina HS Náklady vynakládané v jednotlivých letech podle stáří kultury Přímé Celkové dřevin náklady 1.rok 2.rok 3.rok 4.rok 5.rok celkem vč.zisku Smrk 55 43 031 11 537 4 270 4 120 4332 67 290 113720 57 68 331 10 392 5 285 3 791 93 084 157312 53 40 684 8 206 3 855 3 680 60 757 102679 Průměr 50 682 10 045 4 470 4 362 4 152 73 710 124570 Náklady + režie + zisk 85 653 16 976 7 554 7 371 7 016 Pozn.: Průměrné vlastní náklady na obnovu lesa: Kč/ha, 2005 – Kč/ha, 2006 – Kč/ha (Zdroj: ZZ 2006, str. 61)

38 Těžební náklady (Kč/m3)
Dřevina Těžba Přibližo- vání Manipu- lace Povýrob ní úpra va pra- coviště Přímé náklady náklady + režie Celkové Náklady (cena) SM, JD 72 102 45 6 225 315 380 BO, MD 57 95 203 284 343 Tvrdé listnáče 64 131 246 344 416 Měkké listnáče 79 114 244 342 412

39 Správní náklady šetření u SVOL na jaře 2007
definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj.) 73 respondentů odpovědělo původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

40 Správními náklady ve smyslu oceňování lesa jsou veškeré náklady lesního podniku mimo
Nákladů vynaložených po zajištěnou kulturu (c) Těžebních nákladů spojených s předmýtními a mýtními těžbami

41 tzn. že se jedná především o:
Náklady na další výkony lesnické činnosti, tj. na výchovu lesa (činnosti po dosažení zajištěné kultury jako jsou např. prořezávky, nekomerční probírky apod. a náklady na ochranu lesa Všeobecné podnikové náklady (režijní náklady), tj. osobní správní náklady (platy a jiné příjmy včetně pojištění, cestovné), věcné správní náklady (kancelářské výdaje, energie, nájmy, výpočetní technika a zpracování dat, telefony, poštovné, roční podíl nákladů na vyhotovení LHP, odpisy a údržba budov a kancelářských zařízení apod.) Daně a poplatky (např. daň z lesních pozemků), pojištění majetku apod. Údržbu a opravy lesní dopravní sítě, odpisy cest apod.

42 Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006)
Aritmetický průměr…… Kč/ha/rok Vážený aritm. průměr… Kč/ha/rok Median ………………… Kč/ha/rok (střední hodnota) Modus ………………… Kč/ha/rok (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** V zahraničí stanovena horní hranice

43 Výnosy – produkce (růstové tabulky)
Skupina dřevin Růstové tabulky Obmýtí Průměrná bonita Smrk Černý,Pařez,Malík 1996 3 Jedle Borovice 4 Modřín Schober 1946 2 Douglaska Bergel 1969 Buk Dub Jasan Schwappach 1919 Olše Osika Schwappach 1903 Akát Fekete 1937 7 Bříza

44 Výnosy – sortimentace sur. dříví
Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakosti Tyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupních V. tř.j. 6 + 5 4 3 2 1 SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Procentické zastoupení jednotlivých sortimentů dle Pařezových porostních sortimentačních tabulek (dřevina, d1.3, kvalita) Další možnosti sortimentace: vlastní časové řady tabulky pro sortimentaci TF prof. Simanova (použití při NIL) c) atd.

45 Výnosy - ceny surového dříví na OM
Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakosti Tyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupních V. tř.j. 6+ 5 4 3 2 1 SM 3000 2000 1600 1500 1400 1200 400 700 200 JD DG BO 2500 800 MD DB 5500 1700 1300 1100 600 300 BK 3500 JS AK 1800 BR 900 OL OS TP Pozn.: problém převodu tl. stupňů u kulatiny III. tř. jakosti na kvalitativní sortimenty A,B,C,D

46 (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace apod. )
Zjednodušení postupu obtíže se získáváním vstupních údajů cena obvyklá se vztahuje k trhu s nemovitostmi v místě a čase Pro zjednodušení postupu použít hodnoty a) mýtní výtěže b) nákladů na zajištěnou kulturu z vyhlášky (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace apod. ) Pozn.: Rozlišovat mezi aktuálními a průměrnými cenami surového dříví Zajištění souladu mezi přesností, pracností a náklady na zpracování posudku zjednodušování či zpřesňování (např. průměrkování naplno) v závislosti na rozmanitosti dřevinné skladby, velikosti majetku apod. vytvoření vlastních či využití existujících modelů – počítačové řešení

47 Náklady na zajištěnou kulturu (Kč/ha)
Skupina Věk porostu Náklady dřevin celkem 1. rok 2. rok 3. rok 4. rok 5. rok c Smrk 85 600 Jedle Borovice Modřín Douglaska Buk (HB, JV) Dub Jasan Olše 29 000 33 700 34 900 35 700 36 000 Osika 27 000 29 400 30 600 31 600 32 000 Akát 24 000 27 600 29 800 30 300 Topol (VR) 17 000 17 600 20 000 21 000 21 800 Bříza (JŘ) 30 000 32 600 34 400 36 100 37 700

48 Hodnoty mýtní výtěže Au z vyhlášky (Kč/m3)
SMRK Obmýtí Bonitní stupeň (RVB) u 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 66,37 59,05 52,68 45,79 39,06 34,86 29,60 25,68 22,18 100 80,75 71,89 63,80 54,97 46,43 40,90 34,34 29,23 24,57 120 91,60 82,26 73,17 62,80 52,99 45,43 37,87 32,08 26,44 BOR Obmýtí Bonitní stupeň (RVB) u 1 2 3 4 5 6 7 8 9 80 39,15 35,99 32,18 29,80 25,44 22,63 18,34 16,94 100 39,86 36,55 32,77 29,99 26,03 22,82 18,81 120 41,05 37,51 33,90 30,49 26,59 23,56 19,59 BUK Obmýtí Bonitní stupeň (RVB) u 1 2 3 4 5 6 7 8 9 100 83,55 76,51 69,96 63,59 55,76 49,53 44,22 39,03 33,44 120 95,70 86,81 78,19 70,08 62,48 55,10 48,71 42,28 35,41 140 105,66 95,34 85,88 75,42 67,41 59,56 52,37 45,20 37,35

49 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za celé obmýtí

50 Časové okno na dobu obmýtní
Příklad: SM, bos 3, nezalesněná holina, obmýtí 100 let Časové okno na dobu obmýtní Diskontování budoucích výnosů 100 let

51 - [700 -------------------- + 700]
Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1) Ochrana kultur (c2) 1 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 Probírka (D30) 1,0230 Správní náklady (po dobu u = 100 let) 1,02 u-1 - 1 - [ ] 0,02 . 1,02 u-1 Současná hodnota NÁKLADŮ celkem

52 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí
Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) 1,0270 Probírka (D80) 1,0280 Probírka (D90) 1,0290 Smýcení porostu (A100) 1,02100 Současná hodnota VÝNOSŮ celkem

53 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU - 32 059
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za celou dobu obmýtí v době nezalesněné holiny Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

54 Příklad: SM, bos 3, věk porostu 70 let, obmýtí 100 let

55 Diskontování čistého výnosu
Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulce do konce obmýtí Činnost Výnosy v Kč.ha-1 Náklady Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Probírka (D75) 23 000 6 000 1 ,025 15 397 Probírka (D85) 24 000 5 000 1,0215 14 117 Probírka (D90) 25 000 4 000 1,0220 14 132 Smýcení porostu (A100) 1,0230 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

56 Příklad modelových výnosových hodnot lesního porostu v Kč/ha
Pozn.: jiné vstupy než byly použity v příkladu

57 PŘIPRAVOVANÁ INOVACE Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za časové okno 30 let

58 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro nezalesněnou holinu
v mladém věku porostu 30 let

59 - [700 ---------------------- + 700]
Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1) Ochrana kultur (c2) 1 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 Probírka (D30) 1,0230 Správní náklady (po dobu 30 let) 1, - [ ] 0,02 . 1, Současná hodnota nákladů celkem

60 Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let
Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) 1,0270 Probírka (D80) 1,0280 Probírka (D90) 1,0290 Smýcení porostu (A100) 1,02100 Současná hodnota výnosů celkem

61 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let v době nezalesněné holiny Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

62 Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro 70letý porost
v předmýtním a mýtním období 30 let

63 - [700 ------------------ + 700] 0,02 . 1,02 30-1
Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let Činnost Diskontní vzorec Dnešní hodnota v Kč.ha-1 Zalesňování (c1) Ochrana kultur (c2) 1 1,022 Ochrana kultur (c3) 1,023 Ochrana kultur (c4) 1,024 Ochrana kultur (c5) 1,025 Probírka (D30) 1,0230 Správní náklady (po dobu 30 let) 1, - [ ] ,02 . 1, Současná hodnota nákladů celkem

64 Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let
Probírka (D40) 1 1,0240 Probírka (D50) 1,0250 Probírka (D60) 1,0260 Probírka (D70) Probírka (D80) 1,0210 Probírka (D90) 1,0220 Smýcení porostu (A100) 1,0230 Současná hodnota výnosů celkem

65 ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU + 236 830
Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let pro 70letý porost Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU

66 CBA v rámci časového okna na 30 let
Porovnání výsledků Dis-kontní sazba v % CBA v rámci doby obmýtní CBA v rámci časového okna na let Holina 2 3 70letý porost

67 Naplnění modelu ČSH vstupními údaji

68 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 30 let v Kč/ha

69 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 50 let v Kč/ha

70 Použití metody Kalkulace na obmýtí (= DNES):
Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) výpočet základu majetkové daně Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – dopracování metodiky, naprogramování a informační naplnění - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU

71 Poznámka: Omezení v použití výnosové hodnoty lesního porostu
ustanovení německé spolkové oceňovací směrnice „WaldR 2000“ Hodnota lesa nemůže být v žádném případě stanovena nižší než součet hodnot půdy a hodnoty mýtní výtěže mýtně zralých porostů to dokládá, že minimálně v těchto případech neexistuje žádná výnosová hodnota půdy a hodnota porostu nemůže vyplynout ze zjištěné důchodové hodnoty lesa.

72 Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – WaldR 2000
Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy … DM/ha Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti ….. 45:100 Stanovení tržní hodnoty lesní půdy ….. DM/ha x 45/100 = DM/ha

73 Analogie použití metody ČSH v LH
Hodnocení investice (projektu): Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) Ocenění semenného sadu

74 Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

75 Praktické oceňování lesa – tržní přístupy
tržní přístup: porovnávací hodnota *** tržní přístup: hodnota mýtní výtěže – uživatelská sortimentace tržní přístup: metoda ČSH 4. úřední ocenění = horní mez, výnosové ocenění = dolní mez

76 DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST!