Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát Legislativa, právo a reality Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. advokátní kancelář

Možné roviny zkoumání: Majetkoprávní vztahy vlastnické právo, věcná břemena, zástavní smlouvy Evidence nemovitostí („katastrální“ právo) návrhy na vklad a ohlášení, opravné prostředky proti zamítnutí provedení, prostředky proti nečinnosti Závazkové vztahy při převodu nemovitostí, jednotek, členských podílů v družstvu kupní a darovací smlouvy, smlouvy o převodu členského podílu, zprostředkovatelské smlouvy apod. Závazkové vztahy týkající se správy a užívání nemovitostí nájemní a podnájemní smlouvy, leasingové smlouvy, smlouvy o facility managementu Daňové otázky daň z příjmů, DPH, daň z převodu, darovací daň, daň z nemovitostí

Nejdůležitější zákonné předpisy: občanský zákoník – č. 40/1964 Sb. zákon o vlastnictví bytů – č. 72/1994 Sb. zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor – č. 116/1990 Sb. obchodní zákoník – č. 513/1991 Sb. živnostenský zákon – č. 455/1991 Sb. stavební zákon – č. 183/2006 Sb. lesní zákon – č. 289/1995 Sb. katastrální zákon – č. 344/1992 Sb. zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – č. 265/1992 Sb. zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích – č. 265/1992 Sb. zákon o daních z příjmů – č. 586/1992 Sb. zákon o dani z přidané hodnoty – č. 235/2004 Sb. zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – č. 357/1992 Sb.

Očekávané legislativní změny: Nový občanský zákoník nová komplexní úprava – sjednocení úpravy většiny občanskoprávních vztahů do jednoho předpisu – návrat k „tradičnímu“ pojetí v současnosti v PSP – 3. čtení (bude projednáván na 30. schůzi od 4. 11. 2011) předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2014 Zákon o obchodních korporacích zcela nová komplexní úprava práva obchodních společností – zásadní koncepční změny v současnosti v PSP – 2. čtení (obecná rozprava) předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2014 (spolu s novým ObZ)

Očekávané legislativní změny: Novela zákona o státní památkové péči - zák. č. 20/1987 Sb. Zcela nové pojetí archeologického výzkumu (definice jednotlivých fází) Bude se zpracovávat projekt archeologického výzkumu (bude veřejně přístupný) Orgány st. památkové péče budou vést Registr zásahů (oznamovací povinnost k určitým druhům prací, 40 denní lhůta pro vyjádření orgánu st. památkové péče) Předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.7.2012

Očekávané legislativní změny: Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. Budou zavedeny povinné formuláře návrhů na vklad (1 rok bude možné podávat i stávající formou) Možnost podat i elektronicky (webový on-line formulář) Vypouští se povinnost převodců předkládat své nabývací tituly, podle nichž byly provedeny zápisy před 1.1.1993 do evidence nemovitostí (KÚ stejně neměly pravomoc přezkoumávat jejich platnost) Vypouští se obecná povinnost p. o. předkládat výpis z obchodního rejstříku Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu bude možné se bránit pouze žalobou (odpadá použití mimořádných opravných prostředků podle správního řádu)

Očekávané legislativní změny: Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. Opatření proti duplicitní zápisům - u zápisů záznamem (rozsudky, rozhodnutí státních notářství atd.) bude KÚ zkoumat, zda listina navazuje na dosavadní zápisy v katastru, jinak záznam neprovede Nový institutu poznámky spornosti – cílem je zabránění podávání šikanózních žalob na určení Jednoduchý princip – KÚ i přes poznámku provede navrhovaný vklad Pokud soud později rozhodne, že žaloba byla důvodná, KÚ vklad a všechny na něj navazující vklady vymaže Možnost výmazu starých zástavních práv (z pozemkových knih, zemských desek, železničních knih) na základě ohlášení vlastníka, sepsaného formou NZ

Očekávané legislativní změny: Novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – zák. č. 265/1992 Sb. Změna výše správních poplatků za řízení o vklad Jeden návrh na vklad 500,- Kč  1000,- Kč Nejvýše za více návrhů najednou 5.000,-Kč  10.000,- Kč Současný stav projednávání – schváleno v PSP i v Senátu – zbývá podpis prezidenta Předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2012

Zcela aktuální legislativní změna: Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. Obecným účelem je: snížení nepřiměřeně vysoké ochrany nájemců bytů odstranění některých přežilých institutů odstranění rigidnosti smlouvy o nájmu bytu Účinnost – po šesti měsících ode dne vyhlášení ve Sbírce zákonů

Zcela aktuální legislativní změna: Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. Zaniká institut služebních bytů (je možnost navázání trvání nájemní smlouvy na trvání pracovního poměru) Kauce – výslovně se upravuje, kde je možné se od dikce zákona odchýlit (např. je možné se dohodnout na tom, že se kauce vracet nebude nebo se bude vracet později než v 1 měsíční lhůtě) Použití ustanovení o automatické obnově nájmu na dobu určitou, které bylo u bytů vyloučeno, lze nyní sjednat ve nájemní smlouvě Ohledně provádění drobných oprav a běžné údržby se lze dohodnout odlišně od vládního nařízení č. 258/1995 Sb. Oznamovací povinnost nájemce, kdo konkrétně v bytě dále bydlí vedle něj

Zcela aktuální legislativní změna: Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. Oznamovací povinnost nájemce při dlouhodobé nepřítomnosti v bytě, spojené se složitou dosažitelností nájemce (povinnost zajistit kontaktní osobu, jinak se má za to, že to pronajímatel) Po skončení platnosti části první zákona o jednostranném zvyšování nájemného je možné se domáhat u soudu určení nové výše nájemného na úroveň obvyklou (jak nájemce, tak pronajímatel) Omezení přechodu nájmu bytu na osoby ve společné domácnosti při smrti nájemce (obecně nejdéle na dva roky, u tzv. osob spolužijících pouze s písemným souhlasem pronajímatele)

Zcela aktuální legislativní změna: Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. V případě výpovědi nájemci s přivolením soudu bude soud nově rozhodovat i: o určení délky výpovědní lhůty, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po právní moci rozsudku o přivolení o povinnosti nájemce vyklidit byt (nebude nutné žalovat ještě zvlášť na vyklizení bytu - bude možné přistoupit po uplynutí výpovědní lhůty a poskytnutí bytové náhrady přímo k exekuci) V případě výpovědi bez přivolení soudu se poskytuje vždy pouze přístřeší: nově časové omezení maximálně na 6 měsíců odpadají „důvody hodné zvláštního zřetele“, kdy bylo možné zřídit na návrh nájemce právo na náhradní ubytování, popř. náhradní byt.

Zcela aktuální legislativní změna: Novela občanského zákoníku - zák. č. 132/2011 Sb. Výměna bytů do budoucna možná pouze se souhlasem obou pronajímatelů Odpadá tak možnost při odepření souhlasu žalovat na tzv. nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím

A ještě jedna očekávaná legislativní změna na závěr: Novela zákona o rozhodčím řízení a výkonu rozhodčích nálezů - zák. č. 216/1994 Sb. Rozhodčí smlouva pro řešení sporů ze spotřebitelských smluv musí být sjednána samostatně a nikoliv jako součást podmínek, jimiž se řídí smlouva hlavní (jinak je neplatná) obsah náležitostí rozhodčí smlouvy vylučuje činnost soukromých rozhodčích soudů v té formě, jaká byla doposud (soukromý rozhodčí soud nemůže mít stejné pravomoci jako Rozhodčí soud při HK a AgK ČR, který je zřízen zákonem) Nová úprava se použije pro rozhodčí doložky (smlouvy) uzavřené po účinnosti novely Nicméně stávající rozhodčí doložky soukromých soudů jsou posouzeny jako neplatné soudní judikaturou (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 31 Cdo 1945/2010 ze dne 11.5.2011) Stav projednávání – 3. čtení (na programu 30. schůze od 4.11.2011)

Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát Děkuji Vám za pozornost. Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. advokátní kancelář