Seminář o stavebním spoření Část II: Obchodní podmínky, zákon a státní podpora

Stavební spoření = spoření + úvěr Poskytnutí úvěru (přidělení) Fáze spoření Fáze úvěrová Cílová částka Měsíční úložky (např. 0,5% CČ) i mimořádné vklady Státní podpora Poplatky Splátky úvěru (např. 0,6 % CČ) i mimořádné splátky Poplatky

Právní rámec stavebního spoření v ČR

Právní rámec Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách

Zákon o stavebním spoření Stavební spořitelna je specializovaná banka, má vymezený okruh povolených činností Účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba Náležitosti smlouvy o stavebním spoření (cílová částka, pevná úroková sazba)‏ Výše státní podpory a podmínky pro její získání ‏ Stavební spořitelna vydává Všeobecné obchodní podmínky (VOP), které schvaluje Ministerstvo financí.

Obsah smlouvy o stavebním spoření Identifikace účastníka Výše cílové částky Úročení vkladů i úvěru ze stavebního spoření Prohlášení účastníka, zda žádá o státní podporu, toto prohlášení lze jednou ročně měnit Součástí smlouvy jsou VOP obsahující: Postup stavební spořitelny při uzavírání, ukončování a změnách smluv Podmínky a předpoklady pro získání úvěru Postup při zániku stavební spořitelny

VOP jsou součástí smlouvy Smlouvu tvoří obvykle dva dokumenty: formulář a VOP Formulář obsahuje údaje o klientovi, cílovou částku, zvolenou tarifní variantu apod. Smlouva o stavebním spoření Formulář VOP = +

Zákon o stavebním spoření Účastník stavebního spoření má právní nárok na poskytnutí úvěru: § 5 odst. 2: Účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb (dále jen "úvěr ze stavebního spoření") po splnění podmínek tohoto zákona a podmínek stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách, zejména po splnění předpokladů zajištění jeho návratnosti.

Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření Podmínky zákon neupřesňuje, závisí na stavební spořitelně Přidělení naspoření x % cílové částky dosažení stanoveného hodnotícího čísla 2 roky spoření (plyne ze zákona) Prokázání návratnosti výše a udržitelnost příjmu zajištění (ručitel, zástavní právo) pojištění (dlužníka, zajištěné nemovitosti)

Poskytnutí vs přidělení úvěru Úvěr je poskytnut po splnění podmínek pro přidělení a po posouzení návratnosti úvěru (schopnost účastníka splácet úvěr, zajištění) Může dojít k situaci, kdy je úvěr přidělen, ale není poskytnut (např. pokud účastník není schopen prokázat pravidelný příjem postačující ke splácení) Smlouva o úvěru může být uzavřena kdykoli (před přidělením nebo po přidělení). Pokud je však uzavřena před přidělením, obsahuje ujednání, že výplata úvěru ze stavebního spoření nastane až po přidělení.

ZSS – pevná sazba úvěru Poskytnutý úvěr musí být úročen pevnou, předem stanovenou úrokovou sazbou, jejíž výše je zákonem omezena: § 5 odst. 6: Smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body. Pevná je i úroková sazba pro úročení vkladů, ta může být změněna až po určité době, po splnění stanovených podmínek.

ZSS – možnost změny úročení vkladů Stavební spořitelna může změnit úrokovou sazbu z vkladů pouze za předem stanovených podmínek (poprvé použila SSČS v roce 2013). § 5 odst. 7: Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě může stavební spořitelna jednostranně změnit v případě, že účastník po splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření ve všeobecných obchodních podmínkách nabídku na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nepřijme a ode dne uzavření smlouvy uplyne nejméně 6 let. Oprávnění k této změně a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být uvedeny ve smlouvě.

ZSS – možnost změny úročení vkladů Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření 5 % 3 % 4 % 2 % Úroková sazba z vkladů 1 % Změna úrokové sazby

ZSS – možnost změny úročení vkladů Může stavební spořitelna změnit úrokovou sazbu z vkladů natolik, že nový rozdíl mezi sazbou úvěru a vkladů bude vyšší než 3 %? Ano, 3% limit platí jen pro sazby uvedené ve smlouvě a prioritou je zachování sazby úvěru. Ne, při změně sazby musí být dodržen 3% limit. Stavební spořitelna musí změnit i úvěrovou sazbu, aby byl splněn 3% limit. Neexistuje jednotný právní názor, dle přednášejícího je správná varianta A.

Účastník smlouvy o stavebním spoření Účastníkem může být jakákoli fyzická i právnická osoba Neexistují omezení věkem ani státní příslušností Omezení jsou však pro nárok na státní podporu

Ukončení smlouvy o stavebním spoření Smlouva o stavebním spoření končí: Výpovědí Splacením úvěru ze stavebního spoření Dohodou mezi stavební spořitelnou a účastníkem Odstoupením od smlouvy Úmrtím účastníka (platí nově od 1. 1. 2014!). Smlouva nekončí poskytnutím ani přidělením úvěru! Je v platnosti po celou dobu splácení úvěru.

Účelovost poskytovaných úvěrů Výstavba, přestavba či modernizace bytu nebo domu Koupě bytu či domu, včetně pozemku, nebo připojení domu či bytu k veřejným sítím technického vybavení (plyn, voda, elektřina). Převod družstevního bytu či zaplacení členského podílu v bytovém družstvu Splacení jiného úvěru, pokud byl tento jiný úvěr použit na bytové potřeby (překlenovací úvěry, hypotéky)‏ Bytová potřeba, na kterou je úvěr ze stavebního spoření použit, se musí nacházet na území České republiky

Daňové výhody pro účastníky stavebního spoření Úroky z vkladů od 1.1.2011 podléhají 15% srážkové dani Daňové odečty Od základu daně je možno odečíst úroky zaplacené v daném roce, až do výše 300.000 Kč Platí pro úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry Podmínkou je použití úvěru na potřeby, které jsou podobné bytovým potřebám zákona o stavebním spoření (nejsou však identické).

Nová cizí slova Cílová částka Jeden z parametrů smlouvy o stavebním spoření, od kterého se odvozují další veličiny (výše úvěru, výše měsíčních úložek, výše splátky úvěru). Dle zákona o stavebním spoření je cílová částka součtem naspořené částky a úvěru. Hodnotící číslo Parametr, kterým se hodnotí délka a intenzitu spoření (peníze × čas). HČ je jednou z podmínek pro přidělení úvěru Účastník (stavebního spoření) Klient stavební spořitelny (podpisem smlouvy se osoba (fyzická i právnická) stává účastníkem).

Specifika VOP stavebních spořitelen

Zákon a VOP VOP jsou vyžadovány zákonem Musí být zveřejněny (všechny verze) Jsou součástí smlouvy o stavebním spoření Podléhají schválení Ministerstvem financí ČR

Povinný obsah VOP podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření (=podmínky pro přidělení) podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, postup při zániku stavební spořitelny nebo při odnětí bankovní licence.

Obsah VOP se postupně mění První VOP (rok 1993) obsahovaly veškeré detaily, i když nebyly zákonem vyžadovány (úroková sazba, poplatky, parametry pro výpočet hodnotícího čísla, výše splátky úvěru) Změna takových VOP je nákladná časově (schválení MF) i finančně (tisk dokumentů) Důsledek: Stavební spořitelny vyvádějí řadu parametrů mimo VOP (sazby, poplatky, parametry tarifu)

OBSAH VŠEOBECNÝCH OBCHODNÍCH PODMÍNEK

Ukončení smlouvy Odstoupení : smlouva se ruší od samotného počátku (jako by nevznikla) Výpověď: smlouva končí podle dohodnutých podmínek (je možno sjednat kdy lze smlouvu vypovědět, jaká je výpovědní lhůta atd.)

Odstoupení od smlouvy Obecně platí, že pokud si strany před odstoupením už něco navzájem plnily, jsou povinny si to vrátit. Ve smlouvě (VOP) však může být sjednán odlišný postup Příklad: ČMSS nevrací klientům poplatek, pokud klient odstoupí od smlouvy. Pokud odstoupí spořitelna, vrátí nejen poplatky, ale i úrok.

Kdy lze odstoupit Je obvyklé, že klient i stavební spořitelna mohou od smlouvy odstoupit bez udání důvodu v určité lhůtě od uzavření smlouvy (např. měsíc). Stavební spořitelna si navíc ponechává možnost odstoupit od smlouvy ve specifických případech (např. pokud klient nezaplatí ani poplatek za uzavření smlouvy).

Výpověď smlouvy klientem Nejčastějším způsobem ukončení smlouvy je jednostranná výpověď podaná klientem. Klient může podat výpověď zpravidla kdykoli, výpověď před uplynutím šestileté vázací lhůty však znamená ztrátu státní podpory a zpravidla i sankční poplatek

Výpověď smlouvy stavební spořitelnou Jednostranná výpověď bez udání důvodu ze strany stavební spořitelny: Dříve tato možnost nebyla sjednávána vůbec Dnes je přístup jednotlivých spořitelen různý kdykoli nejdříve po šesti letech nejdříve po šesti letech a nepřijetí přidělení

Výpověď smlouvy stavební spořitelnou Stavební spořitelny si ponechávají možnost smlouvu vypovědět ve speciálních případech klient neplní podmínky smlouvy (nespoří nebo naopak přespoří cílovou částku) smlouva poškozuje zájmy stavební spořitelny

Výpovědní lhůta Obvykle tříměsíční Počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně

Přespoření Přespoření = klient naspoří více, než je cílová částka Stavební spořitelny si obvykle ponechávají více možností, jak na přespoření klienta reagovat (nepřijetí platby, zvýšení CČ, ukončení smlouvy) Spořitelna pak sama volí způsob reakce => nejistota klienta

Změna VOP Od roku 2014 si některé stavební spořitelny sjednávají možnost VOP jednostranně změnit! Klient v případě nesouhlasu může smlouvu ukončit výpovědí (někdy za cenu ztráty státní podpory).

Státní podpora

Státní podpora Ve fázi spoření má účastník nárok na státní podporu Výši SP a podmínky pro její získání upravuje zákon o stavebním spoření (96/1993 Sb)‏ Hlavní role SP je motivační – motivuje ke spoření a tím zajišťuje levné zdroje pro poskytování výhodných úvěrů. V porovnání s cenou nemovitosti je výše SP zanedbatelná SP vyplacená v roce 2017 byla 3,89 mld Kč a má klesající tendenci

Státní podpora – kdo má nárok? Pouze fyzické osoby .................................................... Občan České republiky Občan EU, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo Fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a přiděleným rodným číslem Alespoň jedna z těchto podmínek musí být v kalendářním roce splněna po celou dobu trvání doby spoření .................................................... Součástí smlouvy o stavebním spoření je prohlášení účastníka, zda žádá o SP. Toto prohlášení může účastník jednou za rok změnit

Státní podpora – kdy se připisuje Záloha státní podpory za rok n se připíše na účet klienta v roce n+1 (obvykle v dubnu) Klientovi je vyplacena po ukončení fáze spoření (pokud na ni má nárok)

Státní podpora - výše 10 % z uspořené částky v daném roce (dříve 15%, předtím 25 %)‏ Uspořená částka = vklady – poplatky + úroky Základ nejvýše 20.000 Kč (dříve 18.000 Kč)‏ Pokud účastník uspoří více, převádí se převis do následujícího roku (pokud jsou splněny všechny podmínky zákona) Účastník může získat SP na více smluv, zůstává však limit maximálního základu (20.000 Kč) pro všechny smlouvy

Výpočet státní podpory - příklad Do ročně uspořené částky se započítávají také úroky (po zdanění) Odečítají se poplatky Předchozí státní podpora se nezapočítává Vklady účastníka 12 000 Kč Úroky 1 000 Kč Daň z úroků (15 %) -150 Kč Poplatky -300 Kč Ročně uspořená částka 12 550 Kč  

Státní podpora v případě více smluv Účastník může získat SP z více smluv, celková výše SP v roce však nesmí překročit 2.000 Kč Nárok na SP se uspokojuje postupně od nejstarší smlouvy až do vyčerpání limitu 2.000 Kč Do 31.12.2010 platilo pro smlouvy uzavřené do 31.12.2003, že SP lze nárokovat pouze na jednu smlouvu.

Příklady Příklad A: Vše se nárokuje na první smlouvu Příklad B: Část nároku přejde na smlouvu novější 1. smlouva uzavřená v roce 2010 ročně uspořeno: 20 000 Kč => 2 000 Kč 2. smlouva uzavřená v roce 2013 0 Kč 1. smlouva uzavřená v roce 2010 ročně uspořeno: 10 000 Kč => 1 000 Kč 2. smlouva uzavřená v roce 2013 ročně uspořeno: 20 000 Kč

Státní podpora – převod do dalších let Pokud účastník uspoří vícen než činí maximální základ pro výpočet SP (20.000 Kč), převede se přebytek do následujícího roku Podmínkou převodu však je, že účastník u této smlouvy žádá o přiznání státní podpory, a toto prohlášení po celou dobu trvání smlouvy nezmění.

Převod nároku do dalších let Příklad Rok 1 2 3 Převod z minulých let 10 000 Kč 5 000 Kč Ročně uspořená částka 30 000 Kč 15 000 Kč Základ pro výpočet SP 25 000 Kč Pro SP se využije 20 000 Kč Státní podpora 2 000 Kč 1 500 Kč Převádí se 0 Kč

Státní podpora - zálohy Státní podporu nárokuje stavební spořitelna jednou ročně na Ministerstvu financí a připisuje na účty jednotlivých účastníků formou záloh Po ukončení fáze spoření stavební spořitelna vyplatí připsané zálohy SP pouze tehdy, když účastník splní všechny podmínky pro získání SP Nevyplacené zálohy vrací stavební spořitelna zpět ministerstvu financí

Podmínky pro výplatu záloh státní podpory Zálohy státní podpory jsou vyplaceny na konci spořicí fáze, pokud: účastník po dobu šesti let ode dne uzavření smlouvy o stavebním spoření nenakládal s uspořenou částkou (tzv. vázací lhůta), nebo účastník uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a použil uspořenou částku, peněžní prostředky z tohoto úvěru i zálohy státní podpory na bytové potřeby. Pro smlouvy uzavřené před 1. 1. 2004 byla vázací lhůta pětiletá Za „nakládání s vkladem“ je považován i výkon rozhodnutí (exekuce)‏

Státní podpora - shrnutí

SMLOUVY S NEZLETILÝMI

Stavební spoření je u dětí oblíbené Důvody oblíbenosti stavebního spoření u dětí: Domácnosti, které mohou spořit více než 20.000 Kč ročně (1667 Kč měsíčně) Rodiče, prarodiče, příbuzní chtějí vytvořit svým potomkům majetek "do začátku" Možné konflikty: Komu patří peníze na smlouvě dítěte (po rozvodu, spořil jeden z rodičů)?

Komplikovaná ochrana práv dítěte Peníze na účtu dítěte patří dítěti! Rodiče jsou povinni majetek dítěte řádně spravovat, podle OZ však pouze v běžných situacích, jinak je nutné soudní rozhodnutí Od 6.4.2016 platí změna zákona, která umožňuje rodičům ukončit smlouvu dítěte bez rozhodnutí soudu

Zákon se snaží chránit majetek dítěte NOZ, § 898, odst. 1 K právnímu jednání, které se týká existujícího i budoucího jmění dítěte nebo jednotlivé součásti tohoto jmění, potřebují rodiče souhlas soudu, ledaže se jedná o běžné záležitosti, nebo o záležitosti sice výjimečné, ale týkající se zanedbatelné majetkové hodnoty.

Zákon se snaží chránit majetek dítěte NOZ, § 898, odst. 2, 3: (2) Souhlasu soudu je třeba zejména k právnímu jednání, kterým dítě a) nabývá nemovitou věc nebo její část a kterým s ní nakládá, b) zatěžuje majetek jako celek nebo jeho nikoli nepodstatnou část, c) nabývá dar, dědictví nebo odkaz nikoli zanedbatelné majetkové hodnoty, nebo takový dar, dědictví nebo odkaz odmítá, nebo takový dar nebo dar představující nikoli nepodstatnou část jeho majetku poskytuje, nebo d) uzavírá smlouvu zavazující k opětovnému dlouhodobému plnění, smlouvu úvěrovou nebo obdobnou, nebo smlouvu týkající se bydlení, zejména nájmu. (3) K právnímu jednání rodiče, k němuž schází potřebný souhlas soudu, se nepřihlíží.

Zákon o stavebním spoření § 5 odst. 12 (12) K uzavření nebo změně smlouvy pro nezletilého účastníka nepotřebuje jeho zákonný zástupce souhlas soudu, neboť toto právní jednání se považuje za běžnou záležitost při správě jmění dítěte.

Zákon o stavebním spoření § 5 odst. 13 (platí od 6. 4. 2016) (13) Ukončení smlouvy pro nezletilého účastníka se považuje za běžnou záležitost při správě jmění dítěte, dojde-li k němu po uplynutí doby stanovené v § 12 odst. 2 písm. a); nesouhlasí-li s ukončením smlouvy pro nezletilého účastníka všichni jeho zákonní zástupci, vyžaduje se souhlas soudu.

Jak získat souhlas soudu? Zákonný zástupce podá stavební spořitelně výpověď Poté požádá soud o "schválení tohoto právního jednání" Rozhodnutí soudu předá zákonný zástupce stavební spořitelně (stavební spořitelna není účastníkem řízení)

Zákon o spotřebitelském úvěru 257/2016, účinný od 1.12.2016 úvěry poskytované stavebními spořitelnami jsou spotřebitelské úvěry na bydlení právo klienta na informace (před i při podpisu smlouvy, přínos pro klienta je nejistý) právo na předčasné splacení úvěru (omezení náhrady za předčasné splacení odpovědné úvěrování regulace osob, které spotřebitelský úvěr poskytují a zprostředkovávají

Podmínky pro předčasné splacení úvěru

Shrnutí Zákon o stavebním spoření VOP Ukončení smlouvy (výpověď, odstoupení) Státní podpora Stavební spoření nezletilých dětí Zákon o spotřebitelském úvěru