Část VIII: Úvod do stavebního spoření Financování bydlení Část VIII: Úvod do stavebního spoření

Co je stavební spoření Smlouva o stavebním spoření 1. fáze – spoření Po určité době spoření vznikne nárok na úvěr Využití úvěru je na rozhodnutí klienta může pouze spořit a po určité době spoření ukončit nebo může využít úvěr ze stavebního spoření – ukončí se spoření, spořitelna vyplatí úvěr, který je pak splácen

Cílová částka Ve smlouvě o stavebním spoření je sjednána cílová částka (CČ) Je to důležitý parametr, od kterého se odvozují některé vlastnosti produktu (příklad): poplatek za uzavření smlouvy je 1 % CČ měsíční úložka = 0,5 % CČ nárok na úvěr vznikne po naspoření 40 % CČ ...a po dosažení hodnotícího čísla, která závisí na CČ výše úvěru = CČ – naspořená částka splátka úvěru = 0,6 % CČ

Cílová částka dle zákona Podle zákona o stavebním spoření je cílová částka součtem naspořené částky a úvěru. § 5 odst. 9: Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Uspořená částka se rovná součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory, sníženému o daň z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou.

Nárok na úvěr je podmíněn přidělením První okamžik, kdy je možno získat úvěr Splnění podmínek pro přidělení (klient nemá zatím o úvěr zájem) Přidělení + uzavření smlouvy o úvěru (klient projevil zájem o úvěr)

Přidělení Podmínky pro vznik nároku na úvěr ze stavebního spoření = podmínky pro přidělení Naspořit stanovenou částku (např. 40 % CČ) Spořit alespoň dva roky Dosáhnout předepsaného hodnotícího čísla (HČ) Poslední podmínka není u některých tarifů (MPSS) Různé pojmenování: hodnotící číslo, ukazatel zhodnoceni, bodové ohodnocení, ohodnocovací číslo

Stavební spoření = spoření + úvěr Poskytnutí úvěru (přidělení) Fáze spoření Fáze úvěrová Cílová částka Měsíční úložky (např. 0,5% CČ) i mimořádné vklady Státní podpora Poplatky Splátky úvěru (např. 0,6 % CČ) i mimořádné splátky Poplatky

Překlenovací úvěr Fáze spoření Fáze úvěrová Cílová částka Poskytnutí úvěru (přidělení) Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr (meziúvěr) 8

Tři typy úvěrů Úvěr ze stavebního spoření - právní nárok dle § 5 odst. 2 ZSS, regulovaná úroková sazba Překlenovací úvěr (dle § 5 odst. 5 ZSS), jen pro klienty, kteří mají smlouvu o stavebním spoření, zpravidla následuje úvěr ze stavebního spoření "Komerční úvěry" – úvěry osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb (§ 9 odst. 1a, nebudeme se jimi zabývat)

Varianty překlenovacích úvěrů

Překlenovací úvěr Na překlenovací úvěry se nevztahují omezení daná zákonem (čas poskytnutí, úroková sazba), musí však být splněna účelovost. Výše překlenovacího úvěru nesmí překročit CČ. Překlenovací úvěr může být poskytnut dříve než úvěr ze stavebního spoření, může mít (a mívá) vyšší úrokovou sazbu, která může být i variabilní. Překlenovací úvěr je splacen jednorázově cílovou částkou (naspořenou částkou a úvěrem ze stavebního spoření) okamžitě po přidělení, průběžně hradí účastník pouze úroky. Paralelně s překlenovacím úvěrem běží fáze spoření.

Překlenovací úvěr-vývoj Původně byl překlenovací úvěr pouze volitelný doplněk ke stavebnímu spoření Klient uzavřel smlouvu o stavebním spoření se záměrem využít úvěr ze stavebního spoření Pokud potřeboval peníze dříve, využil překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr-vývoj Klasických úvěrů ze stavebního spoření je dnes velmi málo, většina úvěrů ze stavebního spoření vzniká v souvislosti s překlenovacím úvěrem. Stavební spořitelny začínají překlenovací úvěr považovat za hlavní úvěrový produkt Překlenovací úvěr se stává dominantní a smlouva o stavebním spoření se přizpůsobuje překlenovacímu úvěru Vznikají produkty, kdy je překlenovací úvěr neoddělitelně spojen se specifickou smlouvou o stavebním spoření.

Varianty překlenovacích úvěrů Klasický překlenovací úvěr Konstantní platba Se zvýšenými sazbami Splácený

Klasický překlenovací úvěr Doplňkový úvěr ke smlouvě o stavebním spoření Není umořován, klient platí pouze úroky Smlouva o stavebním spoření běží de facto nezávisle na překlenovacím úvěru (úložky na spoření i splátky úvěru ze stavebního spoření se řídí VOP)

Varianta PÚ "konstantní platba" Platby klienta jsou vypočítány tak, aby jeho měsíční platby byly konstantní po celou dobu dospořování + úroky z PÚ splátka úvěru ze stavebního spoření

Varianta PÚ: zvýšené sazby Na účtu stavebního spoření jsou sjednány vysoké úrokové sazby (např. spoření 3 %, úvěr ze stavebního spoření 6 %) Omezí se možnost klienta spořit přidělení nastane po 2 letech vklady na účet stavebního spoření jsou omezeny Spořitelna poskytne klientovi slevu z úrokové sazby úvěru ze stavebního spoření, tuto slevu (a tím i výslednou úrokovou sazbu) však může měnit Výsledek: úvěr s proměnnou úrokovou sazbou, která je shora omezená (je sjednána doba fixace podobně jako u hypotéky)

Varianta PÚ: zvýšené sazby Pro první období fixace bývá sazba PÚ stejná jako sazba následného ÚSS Úvěr ze stavebního spoření nelze splatit bez sankcí (pouze dle zákona o spotřebitelském úvěru) Obvykle je kombinováno s "konstantní platbou" Fix 5Y Fix 5Y Fix 5Y

Splácený překlenovací úvěr Další optimalizace PÚ se zvýšenými sazbami, která minimalizuje vklad na účet stavebního spoření (0,1 % CČ) Zbylá částka je použita ke splácení PÚ

Všeobecné obchodní podmínky stavebních spořitelen

Zákon a VOP VOP jsou vyžadovány zákonem Musí být zveřejněny (všechny verze) Jsou součástí smlouvy o stavebním spoření Podléhají schválení Ministerstvem financí ČR

Povinný obsah VOP podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření (=podmínky pro přidělení) podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování,

Obsah VOP se postupně mění První VOP (rok 1993) obsahovaly veškeré detaily, i když nebyly zákonem vyžadovány (úroková sazba, poplatky, parametry pro výpočet hodnotícího čísla, výše splátky úvěru) Změna takových VOP je nákladná časově (schválení MF) i finančně (tisk dokumentů) Důsledek: Stavební spořitelny vyvádějí řadu parametrů mimo VOP (sazby, poplatky, parametry tarifu)

Obsah Všeobecných obchodních podmínek

Uzavření smlouvy o stavebním spoření Obvykle návrh smlouvy klientem + akceptace návrhu stavební spořitelnou Různé prodejní kanály - pobočky, poradenská místa, finanční poradci, internet Problémy uzavírání smluv přes internet: identifikace klienta kanibalizace obchodní sítě

Změna smlouvy o stavebním spoření Změna cílové částky (zvýšení i snížení) Změna tarifu Změna smlouvy vyžaduje oboustranný souhlas, stavební spořitelna tedy nemusí změnu umožnit, nebo může změnu něčím podmínit!

Ukončení smlouvy Odstoupení : smlouva se ruší od samotného počátku (jako by nevznikla) Výpověď: smlouva končí podle dohodnutých podmínek (je možno sjednat kdy lze smlouvu vypovědět, jaká je výpovědní lhůta atd.) Splacení úvěru ze stavebního spoření

Odstoupení od smlouvy Obecně platí, že pokud si strany před odstoupením už něco navzájem plnily, jsou povinny si to vrátit. Ve smlouvě (VOP) však může být sjednán odlišný postup Příklad: ČMSS nevrací klientům poplatek, pokud klient odstoupí od smlouvy. Pokud odstoupí spořitelna, vrátí nejen poplatky, ale i úrok.

Kdy lze odstoupit Je obvyklé, že klient i stavební spořitelna mohou od smlouvy odstoupit bez udání důvodu v určité lhůtě od uzavření smlouvy (např. měsíc). Stavební spořitelna si navíc ponechává možnost odstoupit od smlouvy ve specifických případech (např. pokud klient nezaplatí ani poplatek za uzavření smlouvy).

Výpověď smlouvy klientem Nejčastějším způsobem ukončení smlouvy je jednostranná výpověď podaná klientem. Klient může podat výpověď zpravidla kdykoli, výpověď před uplynutím šestileté vázací lhůty však znamená ztrátu státní podpory a zpravidla i sankční poplatek

Výpověď smlouvy stavební spořitelnou Jednostranná výpověď bez udání důvodu ze strany stavební spořitelny: Dříve tato možnost nebyla sjednávána vůbec Dnes je přístup jednotlivých spořitelen různý kdykoli nejdříve po šesti letech nejdříve po šesti letech a nepřijetí přidělení

Výpověď smlouvy stavební spořitelnou Stavební spořitelny si ponechávají možnost smlouvu vypovědět ve speciálních případech klient neplní podmínky smlouvy (nespoří nebo naopak přespoří cílovou částku) smlouva poškozuje zájmy stavební spořitelny

Výpovědní lhůta Obvykle tříměsíční Počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně

Přespoření Přespoření = klient naspoří více, než je cílová částka Stavební spořitelny si obvykle ponechávají více možností, jak na přespoření klienta reagovat (nepřijetí platby, zvýšení CČ, ukončení smlouvy) Spořitelna pak sama volí způsob reakce => nejistota klienta

Změna VOP Od roku 2014 si některé stavební spořitelny sjednávají možnost VOP jednostranně změnit! Klient v případě nesouhlasu může smlouvu ukončit výpovědí (někdy za cenu ztráty státní podpory). Vysoké právní riziko (NOZ), ustanovení nebylo dosud použito.