Jak na dobrý regulativ? Krajský úřad Libereckého kraje Odbor územního plánování a stavebního řádu

Základní struktura regulativu Stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití s určením: Převažujícího účelu využití (hlavní využití), pokud je možné jej stanovit. Přípustného využití. Nepřípustného využití Popřípadě podmíněně přípustného využití těchto ploch. Stanovení podmínek prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu (například výškové regulace zástavby, intenzity využití pozemků v plochách).

Vymezení přípustného způsobu využití I.

Vymezení přípustného způsobu využití II.

Vymezení přípustného způsobu využití III.

Vymezení přípustného způsobu využití IV.

Vymezení přípustného způsobu využití – co vymezovat? Jde o vymezení možných způsobů využití, nikoliv o výčet přípustných druhů staveb. Výhody a nevýhody vymezování funkcí namísto staveb: + Odpovídá lépe měřítkům a účelu ÚP. + Netluče se s vyhl. 501/2006 Sb. (Na pozemku rodinného domu lze dále umístit garáž a stavby a zařízení uvedené v § 103 odst. 1 písm. a) bodech 1, 4 a 5, písm. d) bodě 5 stavebního zákona. Dále lze na pozemku rodinného domu umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost, odpovídající svými parametry § 104 odst. 2 písm. d) stavebního zákona, není-li z prostorových a provozních důvodů možno zabezpečit uvedené funkce v rodinném domě.) NOVELA SZ: Bez jakéhokoliv papíru lze postavit skleník, bazén, stavbu do 25 m 2. - Náročnější aplikace pro stavební úřad – budou muset zvážit, zda typ stavby odpovídá jejímu účelu.

Vymezení přípustného způsobu využití – jak určit parametry? U přípustných aktivit je nutná rozumná míra zobecnění. Obecnost vymezení je však nutné vyvážit: Obecným parametrem: „Podmíněně přípustné využití - jsou činnosti, stavby, zařízení, úpravy a kultury, které nejsou v rozporu s charakterem ploch, představují jejich doplňkové využití, lze je povolit pouze tehdy, nenaruší-li svým působením hlavní využití plochy. Pro jejich povolení je kromě splnění podmínek obecně závazných předpisů nutné, aby stavebník v záměru doložil a stavební úřad ověřil splnění specifických podmínek stanovených v regulativech vztahujících se k jednotlivým plochám z hledisek: - významu činnosti, stavby, zařízení, úpravy a kultury v širším území, - charakteru, výšky a hustoty zástavby ve vztahu k ochraně krajinného rázu, - zátěže, kterou stavba, činnost, úprava a kultura vyvolává na okolí svým provozem, - kapacity napojení na technickou a dopravní infrastrukturu.” (SAUL) Exaktním parametrem: Ideálním se zdá být stanovení maximálního objemu stavby pro podmíněně přípustnou aktivitu. (Velikost prodejní plochy, objem staveb pro chov zvířectva, max. procento využití užitné plochy domu pro podnikání apod.)

Vymezení nepřípustného způsobu využití Doporučujeme se vymezováním nepřípustných aktivit spíše nezabývat. Vyplývá z judikatury (9 Ca 187/ ): „Vyhlášku nelze aplikovat ve smyslu argumentace co není právním předpisem zakázáno, je dovoleno (…) Určení využití území nelze dovozovat z toho, co ve vyhlášce není stanoveno, a dovozovat možnost umístění a výstavby objektů, které nejsou ve vyhlášce jako určení využití území stanoveny. Takový postup by popřel funkci vyhlášky jako regulativu - nástroje územně plánovací dokumentace, neboť by umožnil neschválenou zástavbu, nekoordinované funkční využití území…“ Smysl to má v případě potřeby zamezit v území nějakému rozšířenému „nešvaru“. (Např. obytné přívěsy, autodílny v garážích..)

„Základní vybavenost území“ Jde o činnosti a stavby, které mohou být na všech zastavěných či zastavitelných plochách. Udělat takový všeobecný výčet je z pohledu přehlednosti dokumentace vhodné. Pozemky pro činnosti, stavby, zařízení, úpravy a kultury uvedené v následujícím výčtu mohou tvořit nedílnou součást všech zastavěných a zastavitelných ploch bez ohledu na jejich určené využití pokud: - slouží bezprostředně pro zajištění hlavního využití vymezené plochy, - charakterem a kapacitou nezatíží nadměrně komunikace, inženýrské sítě, - charakterem a kapacitou nenaruší kvalitu prostředí a pohodu bydlení na vymezené ploše, - neomezí ve smyslu hygienických a dalších předpisů hlavní využití vymezené plochy - budou uplatněny podmínky prostorového uspořádání odpovídající podmínkám prostorového uspořádání příslušné vymezené plochy.

Vymezení prostorového uspořádání – míra podrobnosti § 43/1 SZ: Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen "urbanistická koncepce")… Vyhl. 500/2006 Sb.: Obsah územního plánu: …stanovení podmínek prostorového uspořádání, včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu (například výškové regulace zástavby, intenzity využití pozemků v plochách), Obsah regulačního plánu: …podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, které nejsou zahrnuty do staveb veřejné infrastruktury, včetně podmínek ochrany navrženého charakteru území, zejména ochrany krajinného rázu (například uliční a stavební čáry, podlažnost, výšku zástavby, objemy a tvary zástavby, intenzitu využití pozemků),

Vymezení prostorového uspořádání – judikatura Je nutné podrobný regulativ respektovat? Je výlučným právem obce stanovit územním plánem urbanistickou koncepci, řešit přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční využití ploch, jejich uspořádání, určit základní regulaci území atd. a stavební úřad je povinen v řízení o povolení stavby požadavky závazné části územního plánu respektovat, byť by se mu jevilo racionálnější, aby takové požadavky byly stanoveny regulačním plánem. (7 As 41/2008 – 201 ) Co je to „urbanistická koncepce“? Pojem urbanistická koncepce použitý v ust. § 10 odst. 1 stavebního zákona je pojem, který není ve stavebním zákoně definován. Jedná se o pojem nikoliv právní, ale odborný z oboru architektury a stavebnictví. Jeho význam je nutno proto vykládat i s ohledem na správní praxi obcí, které urbanistickou koncepci územním plánem stanovovaly, tedy s ohledem na relevantní jazykový úzus ve skupině adresátů, které je úprava územního plánování provedená stavebním zákonem určena. Z vyjádření krajského úřadu k žalobě pak vyplývá, že územně plánovací praxe již od 90- tých let regulaci prostorového uspořádání (podlažnost, objemnost, poměr půdorysných stran, procento zastavění pozemku) do územních plánů běžně vkládala a institut regulačního plánu byl využíván minimálně. Krajský úřad také zdůraznil, že míra podrobnosti regulativů v územních plánech je otázka, jež je předmětem diskuse odborné veřejnosti. Zaužívaný pojem urbanistická koncepce (a později přímo v ust. § 43 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, takto definovaným v souladu se stávající praxí) tak mohl obsahovat i prostorové uspořádání, pokud to bylo, s ohledem na další obsah a zejména funkční regulativy stanovené územním plánem, logické a přiměřené sledovaným limitům budoucího využití území. (7 As 76/2010 – 96)

Vymezení prostorového uspořádání – řešení I. Výšková regulace Ve většině případů vhodné regulovat. V odůvodněných případech lze regulovat podlažnost, nicméně udání absolutní výšky objektů je řešení čistší. Intenzita využití Je třeba odlišit různé vlastnosti a potřeby území a tomu přizpůsobit režim regulace. Kde je nutné určit intenzitu s přesností na pozemky a kde stačí jen na plochy? Větší návrhové plochy: Vymezení intenzity využití pouze u ploch by dostatečně nekoordinovalo zájmy v území, její zpřesnění na pozemky je legitimní upřesnění intenzity využití ploch. Plochy stavu: Je nutné zvážit dle poměrů v území, ale obecně je zpřesnění na pozemky spíše nevhodné. V takových plochách už existující zástavba určuje zastavěnost plochy a vymezení vhodného indexu zastavění plochy umožní případné doplnění proluk (popř. úpravy stávajících staveb) objekty s žádoucími rozměry. Plochy návrhové podmíněné územní studií: Rozhodně postačí pouze intenzita plochy, konkrétní rozmístění objektů bude řešeno v ÚS a podrobnější regulace by řešení v ÚS pouze zbytečně omezovalo. Především v menších obcích, kde se navrhují jednotlivé menší návrhové lokality, bude mnohem vhodnější určit max. počty hlavních objektů.

Vymezení prostorového uspořádání – řešení II. Velikost pozemků Z pohledu metodiky vytváření ÚP možné, ale v území často způsobuje problémy. Je třeba se vždy zeptat – proč chceme velikost pozemků regulovat? (Nesmyslné se to zdá např. u nových návrhových lokalit na okrajích menších vesnic.) Objemnost staveb Spolu s max. výškou je určena i max. velikostí půdorysu. Z pohledu metodiky ÚP na hraně, nicméně v reálném území často více než vhodné – typicky plochy výroby na vesnici (zamezení výstavby obřích hal), liberecké „viladomy“ (nejde ani o rodinný, ani o bytový dům), architektonicky specifická území (vesnické památkové zóny, horské osady). Projektant musí podrobnější regulaci odůvodnit. Ploty Regulace pouze na úrovni ploty ano vs. ploty ne. Dá se opřít o řešení průchodnosti krajiny. Sklony střech, materiály, poměry půdorysných stran Nutné nechat na dotčených orgánech, aby si za to bojovaly samy, bez opory v ÚP.

I kdybychom se na hlavu postavili, všechno dopředu zregulovat nelze…

…a stejně může někdo udělat botu.

Malý tip na závěr Nenazývat regulativy čímkoliv, co má v sobě slovo „smíšené“!!! Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby: § 5/1 Nebrání-li převodu práva třetích osob, převede Pozemkový fond na základě písemné žádosti obce do jejího vlastnictví zemědělské pozemky v jejím katastrálním území a) v zastavěném území 6), b) v zastavitelné ploše 6), c) určené rozhodnutím o umístění stavby k zastavění, d) zastavěné budovami nebo stavbami, které jsou nemovitostmi, ve vlastnictví obce, e) určené vydaným územním plánem nebo vydaným regulačním plánem k realizaci zeleně, s výjimkou pozemků v nezastavěném území 6). Pozemky podle písmen a), b) a c) určené k zastavění veřejně prospěšnou stavbou nebo stavbou pro bydlení a pozemky podle písmen d) a e) převede Pozemkový fond do vlastnictví obce bezúplatně. Nové trendy v urbanismu jednoznačně vystupují proti striktnímu rozdělování funkcí v území. Komerční a občanská vybavenost může být do určité míry standardní součástí ploch pro bydlení. Tedy hlavní využití = bydlení. Podmíněně přípustné = vše ostatní. Název = bydlení.