Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost."— Transkript prezentace:

1 CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost

2 CELKOVÁ HODNOTA LESA VĚCNÁ HODNOTA VÝNOSOVÁ HODNOTA jako suma hodnoty půdy + hodnoty porostu („rozdělená hodnota“) Rovnoměrné podnikové poměry Nerovnoměrné podnikové poměry r WR =  0,0p WR = parciální výnosové ocenění dle věk.tříd (stupňů) – vícefázové ocenění Z = B + H (dle VHF)

3 Věcná (rozdělená) hodnota

4 Z =  hodnot půdy +  hodnot porostů a)Pro porosty ve věku obmýtí nebo věkem blízké obmýtí Z = B + Au (Am) b)Pro porosty středního věku Z = B + HEm c) Pro mladé porosty (do věku cca let) Z = B + HKm d) Pro porosty kteréhokoliv věku Z = B + H (hodnota odvozená metodou VHF)

5 Pár poznámek k „Z“ Ocenění půdy diferencovaně ocenit v závislosti na poloze, stanovišti, zpřístupnění (při velké rozrůzněnosti, u větších objektů) nebo průměrnými hodnotami Potenciální hodnota Izolované ocenění půdy u větších objektů je téměř nemožné Rozdělená hodnota je fikcí oceňování lesa, ale velmi užitečná Rozdělená hodnota lesa Z leží vysoko nad výnosovou hodnotou Rozdělená hodnota a kupní cena leží u malých objektů zpravidla blízko sebe Každý objekt může být prodán v menších částech

6 Ocenění porostu Dbát na podklady k výpočtům (porostní taxační data) Přezkoumat aktuálnost a přesnost těchto údajů – lze bez ztráty přesnosti vztáhnout i na větší objekty Nejsou-li údaje  zjistit nebo vykalkulovat ad hoc Rozhodující role je vztah časová náročnost – přesnost – náklady Rozdělená hodnota Z (výpočet podle porostů) je vhodná pro reálné dělení

7 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA

8 Výnosové (důchodové) hodnoty vznikají kapitalizací konečných nebo věčných rent, které mohou být roční nebo periodické

9 Kapitalizace je přepočet důchodu z kapitálu na výši peněžního kapitálu, který by při dané úrokové míře vynášel příslušný úrok Kapitalizovanou míru zisku či kapitalizovaný zisk lze přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti.

10 Důchod Důchod je tok mezd a platů, úrokových plateb, dividend, rent a ostatních příjmů, jež dostává příjemce za určité časové období. Vydělaný důchod (pracovní důchod) má formu mezd a platů Vlastnický důchod plyne z vlastnictví a má obvykle formu –renty (vlastnictví půdy) –dividendy (vlastnictví cenných papírů) –úroků (vlastnictví finančního kapitálu) Starobní důchod, sociální dávky apod. mají charakter transferové platby (příjmy od vlády)

11 Renta Renta je druhem důchodu. čistý výnos (důchod) = renta + zisk

12 SCHEMA DIFERENCIÁLNÍ A ABSOLUTNÍ POZEMKOVÉ RENTY Absolutní renta Diferenciální renta Průměrný zisk Individuální výrobní náklady na jednotku produkce nejlepší pozemky průměrné nejhorší (marginální) pozemky = vlastník = nájemce DR I a II ČISTÝ VÝNOS (DŮCHOD) = RENTA + ZISK

13 Předpoklady pravidelných (ročních) nebo nepravidelných (periodických) důchodů na příkladech věkové struktury lesních majetků

14 Majetek: N - ŽateckoVýměra: 527,0400 ha

15

16 Majetek: O – jižní ČechyVýměra: 862,9800 ha

17

18 Majetek: C - HavlíčkobrodskoVýměra: 15,6477 ha

19

20 Majetek: A – Střední ČechyVýměra: 3,9986 ha

21

22 Pravidelná hospodářská skupina ha věkové třídyIIIIII IV V 1000 ha u = Těžební předpis =  = 10 ha mýtní těžby ročně 100

23 Nepravidelná hospodářská skupina ha věkové třídyIIIIII IV V 1000 ha u =

24 Příklad periodického těžebního předpisu (dle plochy) Vých. stav Stav za 20 let Etát na 20 let 250 ha (zbytek) Stav za 40 let Etát na 20 let 175 ha (zbytek)

25 25 Předpoklady trvalého výnosu z lesa

26 26 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-1 Trvalý výnos z lesa je většinou spojován s velikostí lesního majetku, ŠČVL avšak i podle jiných okolností, např. nedostatek mýtně zralých zásob, se vždy rozlišovalo: hospodářství trvalé (vlastník hospodaří každoročně, udržení podstaty lesního celku/porostních zásob a zaručení trvalosti/nepřetržitosti výtěže při dosažení nejvyššího a co nejhodnotnějšího přírůstu) hospodářství občasné s výtěží plynoucí jenom po určité období.

27 27 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-2 dlouhodobý vyrovnaný těžební etát v budoucích decenniích na LHC  vyrovnaná roční renta z lesa = smysl opatření hospodářské úpravy při dlouhodobém plánování i cíl každého většího vlastníka lesa U menších lesních majetků do výměry 50 ha, které nemají zpracovaný vlastní LHP, je nutno počítat s určitou nerovnoměrností výnosu z lesa v průběhu let

28 28 Předpoklady trvalého výnosu z lesa-3 Při změně způsobu hospodaření, tj. při přechodu z pasečného lesa na nepasečný les (vytváření bohatě strukturovaných lesů) by se dalo dosáhnout trvalosti výnosu i na menší výměře lesa. Poznatky ze zahraničí: K ocenění lesních majetků se používá také výnosový přístup s dolní hranicí výměry již od 20 ha. (např. selské lesy v Rakousku či Německu, které se nacházejí v dobrých produkčních podmínkách)

29 Výpočty Celkového výnosového ocenění lesa Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů, resp. těžebního předpisu)

30 Výnosová (důchodová) hodnota LESA a) Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) r WR =  =  0,0p 0,0p renta věčná kapitalizační úroková míra

31 Výnosová (důchodová) hodnota LESA Normální (rovnoměrné) zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) F r F WR = .  = .  0,0p u 0,0p u F = plocha dřeviny (hosp. skupiny)…… P (plocha) (model hospodářské skupiny: 100 ha, obmýtí 100 let)

32 Výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota LESA b) Nerovnoměrné zastoupení věkových tříd Parciální výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa jako celku (pozemku a porostu) na základě nerovnoměrné, resp. periodické renty na les. majetku v jednotlivých periodách r R 1 R 2 R 3 r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p 1,0p 10 1,0p 30 1,0p 50 0,0p.1,0p 60 Nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

33 Model hospodářské skupiny Prof. V.Korf: Taxace lesů, 2. část Hosp. úprava lesů, SZN Praha, 1955

34 Hospodářská skupina -1 Hospodářskou skupinou se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory  stejného hospodářského tvaru  s přibližně stejným hospodářským způsobem a  stejnou dobou obmýtí a  se stejným hospodářským určením

35 Hospodářská skupina - 2 Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištním, k zastoupení dřevin, k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hospodářské skupiny přibližně souhlasné Porosty, jež patří k téže hosp. skupině, nemusí spolu prostorově souviset Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu

36 Hospodářská skupina - 3 Porosty, z nichž má být vytvořena hosp. skupina, mají mít výměru alespoň 3 % porostní půdy hospodářského celku, nejméně však 50 ha S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hospodářské skupině má být jednotná doba obmýtní Zásada co nejmenšího počtu hospodárských skupin Model HS: 100 ha, obmýtí 100 let

37 Model hospodářské skupiny - 1

38 Model hospodářské skupiny - 2

39 Model hospodářské skupiny - 3

40 Vnitřní (interní, efektivní) úroková míra V jiných oborech: vnitřní výnosové procento

41 Za daných ekonomických podmínek (charakterizovaných vstupními údaji) v lesním hospodářství ČR vyjadřuje ekonomiku růstového procesu Předmět diskuse při aktualizaci oceňovacích modelů Nyní u hlavních hospodářských dřevin (SM, BO, BK, DB) v rozpětí 0,1 % - 1,5 % Významná odchylka oproti dosud používané lesní (hospodářské) úrokové míře ve výši 2 %.

42 Vypočtená vnitřní úroková míra (v %) podle skupin dřevin a bonit při zvolené průměrné kvalitě dle Pařeza

43 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů N q = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

44 VÝPOČET EFEKTIVNÍ ÚROKOVÉ MÍRY Základní statická rovnice Au + D a. 1,0p u-a + …. = c. 1,0p u + (B + V). (1,0p u – 1) hrubá půdní renta Bez výnosů z probírek je pak Au = (B+ V + c). 1,0i u – (B + V) kde i = interní (efektivní) úroková míra

45 Úrokové míry použité pro konstrukci věkových hodnotových faktorů spolkové směrnice WaldR 1977 IIIIIIIV DUB0,730,570,43 BUK0,680,500,270,05 SMRK1,671,340,960,45 BOR0,810,560,31

46 Skupina KvalitaObmýtí Bonita dřevin SM31001,000,840,610,39 BO31000,290,15 BK21200,460,330,190,06 DB21400,640,550,410,23 Pramen: Matějíček a kol., 2013 (Úroková míra v lesnictví) Vnitřní úroková míra (v %) vypočtená z oceňovacích modelů v cenové a nákladové úrovni v LH ČR roku 2011

47 Skupina KvalitaObmýtí Bonita dřevin SM31001,121,050,950,850,710,590,410,23- JD31001,070,990,890,780,640,490,290,09- BO31000,580,50,40,30,190,08--- MD31000,910,820,720,610,450,320,13-- DG31001,090,990,930,850,76 BK21200,630,580,510,430,320,20,04-- DB21400,980,930,860,790,710,620,50,220,08 JS21000,680,560,4 OL2700,480,350,16-- OS2700,04-- AK2701,281,181,070,960,780,410,09-. TP3501,461,911,81,661,491,311,10,890,55 BŘ2700,30,12- Pramen: David-Matějíček, 2014 Vypočtená vnitřní úroková míra (v %) podle skupin dřevin a bonit při zvolené průměrné kvalitě dle Pařeza (2014)

48 Efektivní úroková míra (odvozená pro normální hospodářskou skupinu) Normální zastoupení věkových tříd Au +  D - (c + u. v) r p = . 100 = . 100  H + u. B K p …... efektivní úroková míra u …… doba obmýtní = celková plocha v ha  H …. suma porostních hodnot u. B … suma hodnot půdy K …… kapitál lesní Poznámka: zatím u nás nebyla pro HS počítána

49 Kapitalizační úroková míra vs vnitřní úroková míra Pro výpočet výnosové (důchodové, kapitálové) hodnoty lesa nepřichází v žádném případě v úvahu použití vnitřní úrokové míry Došlo by k fatálnímu zacyklení Čím slabší by byla výnosová síla hospodářské skupiny, tím nižší by bylo vnitřní zúročení, a tím vyšší by ovšem byla s interní úrokovou mírou vypočítaná výnosová hodnota

50 Úrokové sazby pro výpočty výnosové hodnoty je třeba odvodit jako hospodářské úrokové míry (žádoucí zúročení nebo odhadnuté průměrné očekávané úroky v odvětví). V praxi mají jiné rozpětí (2-3 %) než vnitřní úroková míra (0,5 – 1,5 %) Úroková míra se musí v posudku zdůvodnit (či dohodnout se zadavatelem, pokud to závazné oceňovací předpisy umožňují)

51 Výnosové ocenění nemovitostí v oceňovací vyhlášce

52 Výnosový způsob oceňování staveb N CV =  p kde CV ….cena zjištěná výnosovým způsobem N ……roční nájemné (upravené podle následujících odstavců) p ……míra kapitalizace (příloha č. 16 vyhl.)

53 Roční nájemné u nemovitostí Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného Nejsou-li tyto doklady k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna Roční nájemné je souhrn nájemného za … Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí Roční nájemné zjištěné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka… Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odst. ….

54 Číslo pol. Název položkyMíra kapitalizace % 1-2Nemovitosti pro výrobu a garážování7, Nemovitosti pro obchod a administrativu6,5-8 5Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování7,5 6Nemovitosti pro dopravu, spoje7 7-8Nemovitosti pro školství a kulturu7-8 9Nemovitosti pro zdravotnictví8 10Nemovitosti pro zemědělství6-7, Nemovitosti pro skladování, nemovitosti pro sport6, Bytové domy typové/netypové5,5/4,5 15Ostatní nemovitosti neuvedené8 11Majetková práva12 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem (příloha č. 16 oceňovací vyhlášky)

55 Poznámka Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem uvedené v příloze oceňovací vyhlášky se dosud netýkají lesních nemovitostí, ale pouze jiných druhů nemovitostí. Chybí výpočty rentability za odvětví pro stanovení úrokové míry obvyklé pro tento typ nemovitosti (lesa) a pro její použití při výnosovém ocenění lesa.

56 Poznámka Příčiny tohoto stavu : -nestabilní ekonomické prostředí v lesním hospodářství, -neexistence jednotného ekonomického monitoringu lesních podniků, -chybějící aktivní přístup centrálního orgánu státní správy lesů k dané problematice, ale i -nedostatečné financování ekonomického výzkumu a chybějící dlouhodobější představa o zaměření výzkumu včetně cíleného využití získaných výsledků.


Stáhnout ppt "CELKOVÉ OCENĚNÍ LESA LES = lesní pozemek + lesní porost."

Podobné prezentace


Reklamy Google