Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček."— Transkript prezentace:

1 Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček

2 Proč? nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty) neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu

3 CENA OBVYKLÁ [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)] cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

4 TRŽNÍ HODNOTA dle mezinárodních standardů (ISV 1) je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn –k datu odhadu –mezi koupěchtivým kupcem –a prodejechtivým prodejcem, –při transakci s odstupem –po náležitém marketingu, –když obě strany jednaly informovaně, opatrně –a bez nátlaku.

5 CENA Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění (posl. novela zákonem č. 403/2009 Sb.) CENA je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo zjištěná podle zvláštního předpisu 1) k jiným účelům než k prodeji. _____________________ 1)Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

6 Metody odhadu tržní hodnoty Metoda porovnávací Problém: neexistence databáze sjednaných cen lesních majetků srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn.: Ing. Zádrapa, Ph.D. Sdružení znalců a poradců v LH

7

8 Metody odhadu tržní hodnoty Výnosové metody Problém: použití klasické rentní výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

9 Výnosové ocenění Rozlišit mezi: a)celkovým výnosovým oceněním lesa = výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa jako celku (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R 1 R 2 R 3 r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p 1,0p 10 1,0p 30 1,0p 50 0,0p.1,0p 60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

10 Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního porostu (jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) metoda Net Present Value (NPV) metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) pro převod budoucích hodnot na stejnou srovnávací úroveň (např. na současnost) Varianta: modelové ocenění na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit (ZNALEC)

11 Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku = celkové ocenění s využitím účetnictví, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

12 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1) Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: r t C =  ——————— t (1 + i t ) t kde C = cena přírodního zdroje r t =očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t i t =očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

13 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty - ČSH (Net Present Value - NPV) má matematickou podobu T V t - N t ČSH =  ————— t=0 (1 + i t ) t kdeV = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy).

14 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU Slovní vyjádření: Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou, s kapitalizací roční renty při celkovém ocenění !!!

15 Metoda čisté současné hodnoty metoda hodnocení efektivnosti investic nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika *** [v zákoně o oceňování majetku použití u ocenění majetkových práv (míra kapitalizace 12 %), u ocenění podniku výnosovým způsobem]

16 Pojmy analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow diskontování (faktor času a finanční matematika) time window (časové okno)

17 Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza podnikového cash flow) Obecná struktura CBA: 1.vymezení modelu (projektu) 2.stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) 3.fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) 4.výpočet peněžního ohodnocení 5.diskontování 6.použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

18 Stanovení peněžního toku – Cash flow Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – STANOVIT PRAVIDLA ! Provést reálnou prognózu budoucího vývoje Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF  renta

19 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

20 Úrokový nárok Úrokový nárok má v kalkulaci nákladů ospravedlnění vzhledem k ušlému zisku z titulu jiného použití investovaného kapitálu. Při použití cizího kapitálu jsou úroky, které se musí platit jako náhrada za přenechání kapitálu, součástí běžných výdajů. Při použití vlastního kapitálu se odvozuje úrokový nárok z možnosti alternativního použití kapitálu v rámci nebo vně podniku s přibližně srovnatelnou dobou použití a stejně vysokým rizikem. –zúročení dosažitelné při alternativním použití je základem pro stanovení úrokové sazby.

21 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované časové okno

22 Časové okno na celou dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů

23 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 70 let

24 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 40 let

25 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 20 let

26 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 10 let

27 obmýtí ? TRH: věcná cena X ceny obvyklá (výnosová)

28 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované časové okno

29 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu

30 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let ve středním věku porostu

31 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v předmýtním a mýtním období

32 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v době očekávaného smýcení a zalesnění

33 Výhody „časového okna“ zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let) (ne pro komparativní vyhodnocení za celé období produkčního cyklu  obmýtí) zkrácení nejistot a spekulací při prognóze vývoje – při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

34 VSTUPY DO MODELU ČSH

35 Vstupní údaje ekonomického modelu Kalkulace peněžního toku – kalkulační období Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) Produkce (růstové tabulky) Způsob sortimentace Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady) Náklady Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko, použití úrokové míry odvozené z tržních transakcí )

36 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

37 Způsob hospodaření Pěstební činnost do zajištěné kultury (různé přírodní podmínky – typologie lesa – SLT, HS, PLO…) Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj.)

38 Vstupní veličiny dle vyhlášky pro kalkulaci CBA na 1 ha Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu („c“) Těžební náklady Správní náklady(„v“) Výnosy Hodnota mýtní výtěže („Au, Aa“) a) komerční probírky b) smýcení porostu Diskontní úroková míra („p“) Pozn.: odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

39 Náklady na zalesnění Vlastní kalkulace přímých a celkových nákladů na zajištěnou kulturu diferencovaně podle stanovištních podmínek (dle jednotlivých dřevin a hospodářských souborů) dřevinná skladba přirozená obnova, nezdar počty a ceny sazenic technologie výsadby ochrana kultur proti buřeni a zvěři (oplocování)

40

41

42

43 Průměrné vlastní náklady vybraných výkonů v Kč/tj. Výkon - činnostTj Obnova lesaha P é če o lesn í kulturyha Prořez á vky ha Ochrana lesaha Celkem PČha lesa Těžba dřevam3m Přibližov á n í dřeva m3m Celkem těžba a přibližov á n í po OMm3m Oprava a ú držba lesn í ch cest ha lesa Pramen: MZe 2014

44 Těžební náklady (mýtní a předmýtní těžby) pro technologii: JMP-potah-UKT Věkov á tř í da VěkHmotn. tab. Průměrn é TNTěž. n á klady (mýtn í a předmýtn í těžby) pro technologii: JMP-potah-UKT Průměr TČ Průměr TČ+man ip. Průměrn á hmotnatost (m 3 b.k.) Kč/m3 m 3 b.k.Kč/m 3 b.k.0,01-0,090,10-0,140,15-0,190,20-0,290,30-0,490,50-0,690,70-0,991,00 + I.20200,02Těžba Soustř. (potah+UKT)405 Manip.70 Celkem TČ748 Celkem TČ+manip ,08Těžba ,19Soustř. (potah+UKT) Manip.70 Celkem TČ Celkem TČ+manip ,33Těžba ,5Soustř. (potah+UKT) Manip. 70 Celkem TČ Celkem TČ+manip ,68Těžba ,87Soustř. (potah+UKT) Manip. 70 Celkem TČ Celkem TČ+manip ,06Těžba ,23Soustř. (potah+UKT) 185 Manip. 70 Celkem TČ 290 Celkem TČ+manip ,41Těžba ,57Soustř. (potah+UKT) 185 Manip. 70 Celkem TČ 290 Celkem TČ+manip ,78Těžba Soustř. (potah+UKT) 185 Manip. 70 Celkem TČ 290 Celkem TČ+manip. 360

45 Správní náklady šetření u SVOL na jaře 2007 definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj.) 73 respondentů odpovědělo původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

46 Správními náklady ve smyslu oceňování lesa jsou veškeré náklady lesního podniku mimo: Nákladů vynaložených po zajištěnou kulturu (c) Těžebních nákladů spojených s předmýtními a mýtními těžbami

47 tzn. že se jedná především o: Náklady na další výkony lesnické činnosti, tj. na výchovu lesa (činnosti po dosažení zajištěné kultury jako jsou např. prořezávky, nekomerční probírky apod. a náklady na ochranu lesa Všeobecné podnikové náklady (režijní náklady), tj. osobní správní náklady (platy a jiné příjmy včetně pojištění, cestovné), věcné správní náklady (kancelářské výdaje, energie, nájmy, výpočetní technika a zpracování dat, telefony, poštovné, roční podíl nákladů na vyhotovení LHP, odpisy a údržba budov a kancelářských zařízení apod.) Daně a poplatky (např. daň z lesních pozemků), pojištění majetku apod. Údržbu a opravy lesní dopravní sítě, odpisy cest apod.

48 Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006) Aritmetický průměr…… Kč/ha/rok Vážený aritm. průměr…3 798 Kč/ha/rok Median …………………1 779 Kč/ha/rok (střední hodnota) Modus …………………2 600 Kč/ha/rok (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** V zahraničí stanovena horní hranice správních nákladů

49 Výnosy – produkce (růstové tabulky) Skupina dřevinRůstové tabulkyObmýtí Průměrná bonita *) SmrkČerný,Pařez,Malík JedleČerný,Pařez,Malík BoroviceČerný,Pařez,Malík ModřínSchober DouglaskaBergel BukČerný,Pařez,Malík DubČerný,Pařez,Malík JasanSchwappach OlšeSchwappach OsikaSchwappach AkátFekete BřízaSchwappach

50 Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakostiTyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupníchV. tř.j SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Výnosy – sortimentace sur. dříví Procentické zastoupení jednotlivých sortimentů dle Pařezových porostních sortimentačních tabulek (dřevina, d 1.3, kvalita) Další možnosti sortimentace: a)obchodní sortimenty dle „Doporučených pravidel“ b)vlastní časové řady c)tabulky pro sortimentaci TF prof. Simanova (použití při NIL) d) atd.

51 Výnosy - ceny sortimentů surového dříví na OM (2-letý průměr ) Dřevin a I/II.tř.Sloup y III.tř tl.st. III.tř tl.st. III.tř tl.st. III.tř tl.st. III.tř tl.st. III.tř. - 1.tl.st. TYCVLPAL SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP

52 52 Vývoj cen smrkové pilařské kulatiny za posledních 20 let (Zdroj: Landwirtschaftskammer Österreich, Volatilita cen (kolísání, nestálost, změna) v čase

53 53

54 Průměrné zpeněžení surového dříví podle forem vlastnictví (bez diferenciace podle dřevin) v Kč/m3 Ukazatel St á tn í lesyObecn í lesySoukrom é lesy Průměrn é zpeněžen í dř í v í Pramen: MZe (Zelená zpráva, str. 67)

55 Zjednodušení postupu obtíže se získáváním vstupních údajů cena obvyklá se vztahuje k trhu s nemovitostmi v místě a čase Pro zjednodušení postupu použít hodnoty a) mýtní výtěže b) nákladů na zajištěnou kulturu z vyhlášky (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace apod. ) Pozn.: Rozlišovat mezi aktuálními a průměrnými cenami surového dříví Zajištění souladu mezi přesností, pracností a náklady na zpracování posudku zjednodušování či zpřesňování (např. průměrkování naplno) v závislosti na rozmanitosti dřevinné skladby, velikosti majetku apod. vytvoření vlastních či využití existujících modelů – počítačové řešení

56 SkupinaVěk porostuNáklady dřevin celkem 1. rok2. rok3. rok4. rok5. rokc Smrk Jedle Borovice Modřín Douglaska Buk (HB, JV) Dub Jasan Olše Osika Akát Topol (VR) Bříza (JŘ) Náklady na zajištěnou kulturu (Kč/ha) Příloha č. 29 k vyhl. č. 3/2008 Sb. (2013)

57 Hodnoty mýtní výtěže Au z vyhlášky (Kč/m 3 ) ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,3759,0552,6845,7939,0634,8629,6025,6822, ,7571,8963,8054,9746,4340,9034,3429,2324, ,6082,2673,1762,8052,9945,4337,8732,0826,44 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,1535,9932,1829,8025,4422,6318,3416, ,8636,5532,7729,9926,0322,8218,8116, ,0537,5133,9030,4926,5923,5619,5916,94 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,5576,5169,9663,5955,7649,5344,2239,0333, ,7086,8178,1970,0862,4855,1048,7142,2835, ,6695,3485,8875,4267,4159,5652,3745,2037,35 SMRK BOR BUK Příloha č. 28 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (2013), nižší hodnoty = příloha č. 33 (zjednodušené ocenění lesního porostu)

58 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za celé obmýtí

59 Časové okno na dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů Příklad: SM, bos 3, nezalesněná holina, obmýtí 100 let

60 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu u = 100 let) 1,02 u ,02. 1,02 u Současná hodnota NÁKLADŮ celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

61 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) , Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota VÝNOSŮ celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

62 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za celou dobu obmýtí v době nezalesněné holiny

63 Příklad: SM, bos 3, věk porostu 70 let, obmýtí 100 let 30 let

64 ČinnostVýnosy v Kč.ha -1 Náklady v Kč.ha -1 Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha -1 Probírka (D 75 ) , Probírka (D 85 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulce do konce obmýtí

65 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za klouzavé časové okno - 30 let PŘIPRAVOVANÁ INOVACE

66 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro nezalesněnou holinu v mladém věku porostu

67 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu 30 let) 1, ,02. 1, Současná hodnota nákladů celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

68 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) , Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota výnosů celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

69 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let v době nezalesněné holiny

70 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro 70letý porost v předmýtním a mýtním období

71 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu 30 let) 1, ,02. 1, Současná hodnota nákladů celkem Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

72 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota výnosů celkem Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

73 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let pro 70letý porost

74 Porovnání výsledků Dis- kontní sazba v % CBA v rámci doby obmýtní CBA v rámci časového okna na 30 let Holina letý porost

75 Naplnění modelu ČSH vstupními údaji

76 Použití metody Kalkulace na obmýtí (= DNES): Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) výpočet základu majetkové daně Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – metodika a informační naplnění - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU

77 Analogie použití metody ČSH v LH Hodnocení investice (projektu): Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) Ocenění semenného sadu (na 60 let, jako varianta ocenění)

78 Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

79 Zásadní závěrečné shrnutí Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let)  zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek


Stáhnout ppt "Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček."

Podobné prezentace


Reklamy Google