Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Návrh na použití metody čisté současné hodnoty pro ocenění lesního porostu za účelem přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "Návrh na použití metody čisté současné hodnoty pro ocenění lesního porostu za účelem přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří."— Transkript prezentace:

1 Návrh na použití metody čisté současné hodnoty pro ocenění lesního porostu za účelem přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček Výzkumný ústav lesního hospodářství a myslivosti, v.v.i.

2 Proč? nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty) kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy

3 CENA OBVYKLÁ [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)] cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

4 TRŽNÍ HODNOTA dle mezinárodních standardů (ISV 1) je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn –k datu odhadu –mezi koupěchtivým kupcem –a prodejechtivým prodejcem, –při transakci s odstupem –po náležitém marketingu, –když obě strany jednaly informovaně, opatrně –a bez nátlaku.

5 Tržní hodnota lesa Ing. Zádrapa, Ph.D. (seminář , Ing. Nejedlý (les jako investice – metoda „nejnižší rentability“, vliv dotací a daní, článek v Lesnické práci 3/2004) Ing. Dohnanský – LČR (modifikace metody VHF, koeficient tržní hodnoty, článek v LP 6/2005) *** Další znalci (vlastní přístupy, např. % dle věkového stupně z ceny zjištěné)

6 CENA Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a zákona č. 151/1997 Sb. CENA je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu 1) k jiným účelům než k prodeji. 1) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

7 Metody odhadu tržní hodnoty Metoda porovnávací Problém: neexistence databáze sjednaných cen lesních majetků srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn.: Ing. Zádrapa, Ph.D. Sdružení znalců a poradců v LH

8 Metody odhadu tržní hodnoty Výnosové metody Problém: použití klasické výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

9 Výnosové ocenění Rozlišit mezi: a)výnosovým oceněním lesa = výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r R 1 R 2 R 3 r WR = ——— ( WR = ——— + ——— + ——— + ————— ) 0,0p 1,0p 10 1,0p 30 1,0p 50 0,0p.1,0p 60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

10 Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního porostu (jednotlivých lesních dřevin) = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) = metoda Net Present Value (NPV) = metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: modelové ocenění na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit

11 Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku = celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod.) Pozn.: § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

12 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1) Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: r t C =  ——————— t (1 + i t ) t kde C = cena přírodního zdroje r t =očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t i t =očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

13 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value - NPV) má podobu T V t - N t C =  ————— t=0 (1 + i t ) t kdeV = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy).

14 PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou, s kapitalizací roční renty !!!

15 Metoda čisté současné hodnoty metoda hodnocení efektivnosti investic nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika *** [v zákoně o oceňování majetku použití u ocenění majetkových práv (míra kapitalizace 12 %), u ocenění podniku výnosovým způsobem]

16 Pojmy analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow diskontování (faktor času a finanční matematika) time window (časové okno)

17 Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza podnikového cash flow) Obecná struktura CBA: 1.vymezení modelu (projektu) 2.stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) 3.fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) 4.výpočet peněžního ohodnocení 5.diskontování 6.použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

18 Stanovení peněžního toku – Cash Flow Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – STANOVIT PRAVIDLA ! provést reálnou prognózu budoucího vývoje Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod.) Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF  renta

19 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

20 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované časové okno

21 Časové okno na celou dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů

22 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 70 let

23 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 40 let

24 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 20 let

25 Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 10 let

26 obmýtí ? TRH: věcná cena X ceny obvyklá (výnosová)

27 Kalkulační období pro CBA a)v rámci doby obmýtní b)na definované časové okno

28 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu

29 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let ve středním věku porostu

30 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v předmýtním a mýtním období

31 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v době očekávaného smýcení a zalesnění

32 Výhody „časového okna“ zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let) (ne pro komparativní vyhodnocení za celé období produkčního cyklu  obmýtí) zkrácení nejistot a spekulací při prognóze vývoje – při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

33 VSTUPY DO MODELU ČSH

34 Vstupní údaje ekonomického modelu Kalkulace peněžního toku – kalkulační období Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) Produkce (růstové tabulky) Způsob sortimentace Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady) Náklady Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko)

35 Způsob hospodaření Pěstební činnost do zajištěné kultury (HS, přirozená obnova, nezdar zalesnění, technologie výsadby, ochrana kultur) Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj.)

36 Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin….) Výnosy Náklady Kč Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v roky c Pf Da Db Dc Au u c

37 Vstupní veličiny dle vyhlášky pro kalkulaci CBA na 1 ha Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu Těžební náklady Správní náklady Výnosy Hodnota mýtní výtěže (objem-sortimentace-ceny) a) komerční probírky b) smýcení porostu Diskontní úroková míra Pozn.: odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

38 Náklady na zalesnění Vlastní kalkulace přímých a celkových nákladů na zajištěnou kulturu diferencovaně podle stanovištních podmínek (dle jednotlivých dřevin a hospodářských souborů) dřevinná skladba přirozená obnova, nezdar ceny sazenic technologie výsadby ochrana kultur (oplocování)

39 Příklad kalkulace nákladů (Kč/ha) SkupinaHS Náklady vynakládané v jednotlivých letech podle stáří kulturyPříméCelkové dřevin náklady 1.rok2.rok3.rok4.rok5.rokcelkemvč.zisku Smrk Průměr Náklady + režie + zisk Pozn.: Průměrné vlastní náklady na obnovu lesa: Kč/ha, 2005 – Kč/ha, 2006 – Kč/ha (Zdroj: ZZ 2006, str. 61)

40 DřevinaTěžbaPřibližo- vání Manipu- lace Povýrob ní úpra va pra- coviště Přímé náklady Přímé náklady + režie Celkové Náklady (cena) SM, JD BO, MD Tvrdé listnáče Měkké listnáče Těžební náklady

41 Správní náklady šetření u SVOL na jaře 2007 definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj.) 73 respondentů odpovědělo původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

42 Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006) Aritmetický průměr…… Kč/ha/rok Vážený aritm. průměr…3 798 Kč/ha/rok Median …………………1 779 Kč/ha/rok (střední hodnota) Modus …………………2 600 Kč/ha/rok (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** V zahraničí stanovena horní hranice

43 Výnosy – produkce (růstové tabulky) Skupina dřevinRůstové tabulkyObmýtí Průměrná bonita *) SmrkČerný,Pařez,Malík JedleČerný,Pařez,Malík BoroviceČerný,Pařez,Malík ModřínSchober DouglaskaBergel BukČerný,Pařez,Malík DubČerný,Pařez,Malík JasanSchwappach OlšeSchwappach OsikaSchwappach AkátFekete BřízaSchwappach

44 Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakostiTyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupníchV. tř.j SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Výnosy – sortimentace sur. dříví Procentické zastoupení jednotlivých sortimentů dle Pařezových porostních sortimentačních tabulek (dřevina, d 1.3, kvalita) Další možnosti sortimentace: a)vlastní časové řady b)Tabulky pro sortimentaci TF prof. Simanova (použití při NIL) c) atd.

45 Dře- vina I/II.tř.j. Sloupy K u l a t i n a III. A/B/C/D tř.jakosti Tyče IV.tř.j. Vlák- nina Palivo VI.tř.j. v tloušťkových stupníchV. tř.j SM JD DG BO MD DB BK JS AK BR OL OS TP Výnosy - ceny surového dříví na OM

46 Zjednodušení postupu obtíže se získáváním vstupních údajů cena obvyklá se vztahuje k trhu s nemovitostmi v místě a čase Pro zjednodušení postupu použít hodnoty a) mýtní výtěže b) nákladů na zajištěnou kulturu z vyhlášky (včetně vlastních úprav Au a c, resp. aktualizace apod. ) Pozn.: Rozlišovat mezi aktuálními a průměrnými cenami surového dříví Zajištění souladu mezi přesností, pracností a náklady na zpracování posudku zjednodušování či zpřesňování (např. průměrkování naplno) v závislosti na rozmanitosti dřevinné skladby, velikosti majetku apod. vytvoření vlastních či využití existujících modelů – počítačové řešení

47 SkupinaVěk porostuNáklady dřevin celkem 1. rok2. rok3. rok4. rok5. rokc Smrk Jedle Borovice Modřín Douglaska Buk (HB, JV) Dub Jasan Olše Osika Akát Topol (VR) Bříza (JŘ) Náklady na zajištěnou kulturu

48 Hodnoty mýtní výtěže Au z vyhlášky ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,3759,0552,6845,7939,0634,8629,6025,6822, ,7571,8963,8054,9746,4340,9034,3429,2324, ,6082,2673,1762,8052,9945,4337,8732,0826,44 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,1535,9932,1829,8025,4422,6318,3416, ,8636,5532,7729,9926,0322,8218,8116, ,0537,5133,9030,4926,5923,5619,5916,94 ObmýtíBonitní stupeň (RVB) u ,5576,5169,9663,5955,7649,5344,2239,0333, ,7086,8178,1970,0862,4855,1048,7142,2835, ,6695,3485,8875,4267,4159,5652,3745,2037,35 SMRK BOR BUK

49 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za celé obmýtí

50 Časové okno na dobu obmýtní 100 let Diskontování budoucích výnosů Příklad: SM, bos 3, nezalesněná holina, obmýtí 100 let

51 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu u = 100 let) 1,02 u ,02. 1,02 u Současná hodnota NÁKLADŮ celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

52 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) , Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota VÝNOSŮ celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace do konce obmýtí

53 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za celou dobu obmýtí v době nezalesněné holiny

54 Příklad: SM, bos 3, věk porostu 70 let, obmýtí 100 let 30 let

55 ČinnostVýnosy v Kč.ha -1 Náklady v Kč.ha -1 Diskontování čistého výnosu Dnešní hodnota v Kč.ha -1 Probírka (D 75 ) , Probírka (D 85 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulce do konce obmýtí

56 Příklad modelových výnosových hodnot lesního porostu v Kč/ha

57 Příklad výpočtu čisté současné hodnoty (ČSH, NPV) peněžního toku za časové okno 30 let INOVACE

58 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro nezalesněnou holinu v mladém věku porostu

59 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu 30 let) 1, ,02. 1, Současná hodnota nákladů celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

60 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) , Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota výnosů celkem Okamžik ocenění = současnost (nezalesněná holina), kalkulace na 30 let

61 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let v době nezalesněné holiny

62 30 let Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let pro 70letý porost v předmýtním a mýtním období

63 ČinnostDiskontní vzorecDnešní hodnota v Kč.ha -1 Zalesňování (c 1 ) Ochrana kultur (c 2 ) , Ochrana kultur (c 3 ) , Ochrana kultur (c 4 ) , Ochrana kultur (c 5 ) , Probírka (D 30 ) , Správní náklady (po dobu 30 let) 1, ,02. 1, Současná hodnota nákladů celkem Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

64 Probírka (D 40 ) , Probírka (D 50 ) , Probírka (D 60 ) , Probírka (D 70 ) Probírka (D 80 ) , Probírka (D 90 ) , Smýcení porostu (A 100 ) , Současná hodnota výnosů celkem Okamžik ocenění = současnost (70letý porost), kalkulace na 30 let

65 Současná hodnota diskontovaných budoucích nákladů celkem Současná hodnota diskontovaných budoucích výnosů celkem ČISTÁ SOUČASNÁ HODNOTA PENĚŽNÍHO TOKU Výsledek ocenění porostu při kalkulaci za časové okno 30 let pro 70letý porost

66 Porovnání výsledků Dis- kontní sazba v % CBA v rámci doby obmýtní CBA v rámci časového okna na 30 let Holina letý porost

67 Naplnění modelu ČSH vstupními údaji

68 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 30 let v Kč/ha

69 „Časové okno“ – hodnota lesního porostu při p = 4 % na 50 let v Kč/ha

70 Použití metody Kalkulace na obmýtí (= DNES): Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) výpočet základu majetkové daně Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – metodika a informační naplnění - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU

71 Analogie použití metody ČSH v LH Hodnocení investice (projektu): Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) Ocenění semenného sadu

72 Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

73 Zásadní závěrečné shrnutí Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let) zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

74 Prezentace

75 Děkuji za pozornost !


Stáhnout ppt "Návrh na použití metody čisté současné hodnoty pro ocenění lesního porostu za účelem přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří."

Podobné prezentace


Reklamy Google