Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4 Agenda ekonomické informace 2006 a od 1.1. do rekonstrukce – velká (stav příprav, proces výběru, další postup. oprava výtahů – uvedení do souladu s EU normou volba nových členů výboru
Jak fungoval Výbor Maximální důraz na ekonomiku: Podprůměrné ceny, nadprůměrná kvalita Eliminace nepotřebných investic Vyjednávání s dodavateli Udržení skvělé ceny správy Výsledkem jsou úspory ve statisících. Filosofie bezplatné práce v orgánech V orgánech SVJ pracovali všichni bez nároku na odměnu Někteří dokonce hradili z vlastních prostředků některé věci SVJ (např. pan Kopřiva: pozemky, plůtky, sekačka atd.) Výsledkem je úspora Kč za 10 let!
Jak fungoval Výbor Zcela bezkorupční prostředí: Prioritou byla cena a kvalita I doporučené firmy procházeli vyjednáváním a konfrontací Kontrolovali jsme kvalitu práce Dařilo se nám snižovat cenu prací tak, že jsou rozhodně pod průměrem běžných cen v Praze Motivace Výboru a Kontrolního orgánu Ekonomika - hospodaření Péče o společný majetek – udržování hodnoty Kontrola - předcházení tunelování, kontrola dodavatelů
Orgány SVJ Jemnická Výbor Jan Sedláček – předseda (volen v několika obdobích, 10. rok) Petr Pulkrábek – člen (volen minule, 2. rok) Aleš Holubec – člen (volen ve dvou obdobích, 4. rok) Na minulém shromáždění byla neplatně zvolena paní Čermáková – legislativní důvody (nebyla členkou SVJ) Zaniklo členství Jaroslava Vejse – prodal jednotku Vlastník pověřený kontrolou Tomáš Frkal (volen v několika obdobích, 10. rok)
Orgány SVJ Jemnická Činnosti Provoz – měsíční sledování reportů Anesa Dlužníci – opatření Sledování legislativy Kontrola investic = pouze schválené investice ze strany Shromáždění Havarijní opravy = zajištění havarijních stavů (Bytoservis, Aneso – zásahy), následné rozhodování o navrhovaných systémových řešeních Kontrola hospodaření Anesa Snaha posuzovat stav budovy a společných prostor a navrhovat opatření
Prohry Asi neexistuje žádná výrazná prohra Částečné prohry posledního roku: Zpoždění podkladů pro rekonstrukci Energetický audit Studie postupu rekonstrukce plášťě a zateplení Změny – program PANEL Nedokonalé řešení problémů s nepřizpůsobivými obyvateli!
Výhry Úspory ve statisících, spíše v milionech! Tým lidí ochotný nasazovat se pro SVJ a navíc poskládaný z lidí s různými profily - technickým, ekonomickým, legislativním a obchodním Kč na vlastním účtu u GE k Dobře nastavené procesy se správcem – fy Aneso.
Dva pohledy V orgánech SVJ jsou zastoupeny oba dva pohledy na společný majetek v SVJ: Majitel – bydlící Majitel – nebydlící, se zájmem o zvyšování hodnoty a kvality SVJ Bohužel v domě existuje ještě třetí typ osob: Majitel, který pronajímá a jediné co ho zajímá jsou peníze! Kvůli maximalizaci zisku udělá cokoliv, nevadí mu nepřizpůsobiví lidé, vadí mu možné snížení zisků investicí do kvalitních oprav.
? 3,2 M Kč ? ? 2,4 M Kč ? Hodnota 3,2 nebo 2,4?
1997 Který byl v Jemnické nejhezčí?
2007 Který je v Jemnické nejošklivější?
Co se stane za dalších 10 let? V přírodě ve skutečnosti k žádným zázrakům směrem k organizaci, řádu a zlepšování NEDOCHÁZÍ! 2. zákon termodynamiky: Entropie v čase narůstá. Je-li dům po 10 letech nejhorší v ulici a začíná-li být „průchoďákem“ a ubytovnou, co se stane za dalších 10 let, nepostavíme-li se k tomu čelem?
???
Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - bydlícího Zvýší se komfort bydlení Zajistí se fixace technologických problémů panelové konstrukce tak, aby v příštích letech nedocházelo k dalšímu výraznému zhoršování technického stavu budovy – tím se ušetří na vynucených nekoncepčních opravách Zvyšuje se (okamžitě!) hodnota vlastního majetku
2. den po provedené rekonstrukci Prodáte svojí nemovitost v tomto domě o min Kč dráž! A to jste investovali Kč (v nejhorším případě), respektive začali jste hradit fond oprav ve výši kolem Kč (13/1000).
2. den po provedené rekonstrukci Zkomplikujete život spekulantům, jimž jde jen o peníze! Tržní nájemné není možné posunovat v konkurenčním prostředí nekonečně vzhůru – tzn. donutíte i spekulující majitele, kteří klidně pronajímají byty nepřizpůsobivým obyvatelům snížit jejich „zisk“ o cca měsíčně.
Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - nebydlícího Pokud nejsem ryzí spekulant a nejde mi jen o maximalizaci zisku IHNED: Dojde k trvalejšímu zhodnocení a eliminaci rizik v budoucnosti. Zaplatím za to zřejmě propadem v měsíčních příjmech, které budou představovat až Kč měsíčně. Zároveň budu muset v roce rekonstrukce kompenzovat nepohodlí nájemníků. Zvyšuje se však hodnota a do jisté míry i komfort bydlení nájemníků. Možná se nechají odradit ti, kteří ubytovávají nepřizpůsobivé = větší atraktivita pro mé slušné nájemníky. Hodnota dále poroste a majetek nebude rychle devastován!
Pádné důvody k rekonstrukci Zastavení devastace našeho společného majetku Zvýšení komfortu pro bydlící Eliminace rizik v budoucnosti Okamžité zhodnocení Úspory na nekoncepčních vynucených opravách a úspory na rostoucích cenách energií A možná: zkomplikování situace těm, kteří chtějí jen krátkodobý efekt.
Znáte nás 10 let Ano, předkládáme Vám nepopulární návrh. Ano, možná to připomíná Churchillův „pot, krev a slzy“. Ale na rozdíl od mnoha anonymních družstev, či obřích SVJ nás znáte a viděli jste, jak jsme hospodařili. Jsme ochotní pokračovat dál, budeme-li mít Vaši důvěru.
Když nám pomůžete udělat toto nepopulární rozhodnutí... Nastavíme průhledná pravidla hry: Volba výběrové komise (návrh 10 členná, 8 členů = usnášeníschopná, tzn. Orgány SVJ + 6) Komise zahájí výběrové řízení Vybereme dva dodavatele do finále a povedeme jednání o ceně s cílem ušetřit. Budeme kontrolovat průběh rekonstrukce. Dál budeme bezplatně a co nejúsporněji řídit provoz.
V průběhu roku Jsme dospěli k nezvratnému přesvědčení že bez zásadní investice a provedení kvalitní rekonstrukce hrozí další postupná devastace našeho společného majetku, že nebudeme-li se schopni dohodnout a realizovat tento záměr, dostáváme se do bodu, kdy náš majetek začíná hodnotu ztrácet. Naše přesvědčení je tak silné a naše argumenty tak relevantní, že bychom Vás rádi pro tuto myšlenku získali a společně ji realizovali...
Možná se tu objeví někteří lidé, kteří nevidí riziko nečinnosti někteří lidé, kteří neznají celou naši 10 letou historii a přirozeně nemohou věřit automaticky neznámým lidem názor, že se investice nikdy nevrátí
Jak bychom chtěli pokračovat Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení, výtahy? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty) Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou? Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit? Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků? Jak motivovat i ty nerozhodné?
Zásadní omyly nepodepsaného dokumentu 1) Podsunuje, že se cena týká zateplení Cena se týká: a) opravy pláště - konstrukce, b) zasklení všech lodžií, c) plastových oken. 2) Podsunuje, že návratnost neexistuje Ke zhodnocení dojde 2. den po provedené rekonstrukci. V zásadě je to investice BEZ RIZIKA! Je to 1 stavební spoření! 3) Chyba v ekonomické rovině: Z nějakého důvodu míchá jablka a hrušky a navíc tvrdí, že cena energií bude konstantní! 4) Chybně tvrdí, že se jedná o opravu extrémně drahou (viz bod 1) Zřejmě se domnívá, že je to částka za zateplení. 5) Říká, že se návratnosti nikdo nedožije Předpokládáme, že se zhodnocení dožijeme všichni a bohužel se jistě dočkáme i rychlejší návratnosti zateplení než pisatel míní.
Ze 6 tvrzení je 5 chybných Jedna obava je ale správná: Zvýšení příspěvku do fondu oprav o cca Kč Možná si to skutečně zkusme představit jako jedno stavební spoření na částku Kč. Nezastíráme, že je to velice nepopulární a že to představuje významnou zátěž. Je třeba říci, že fond oprav máme stále extrémně nízký a i proto je ten skok velký. Zároveň úspory vystačí zhruba na rekonstrukci výtahů – což je opět důsledek nízkých předchozích záloh do fondu. Před deseti lety jsme si ale řekli, že fond necháme nízký a bude-li něco potřeba v budoucnosti, tak to budeme řešit. Fond oprav bude při zvolení komplexní rekonstrukce po dobu 10 let o cca 20-30% vyšší než je obvyklé v Praze.
Závěr Existují přesvědčivé argumenty pro provedení námi navrhovaných oprav Oprava technologických prvků panelového domu Zateplení Jednotné zasklení – má i efekt další ochrany lodžií v budoucnosti. Ke zhodnocení dojde okamžitě Jsme schopni garantovat dobrý průběh celé akce
Pravděpodobně... se nás buď nesešli 2/3, nebo je třeba ještě čas na rozmyšlenou... Proto navrhujeme: Poslední pokus prosadit komplexní rekonstrukci ( ) Nebude-li schválena rekonstrukce, pak zastávají Výbor i “Vlastník pověřený kontrolou” zcela odlišné postoje a odstoupí, aby umožnili řídit fungování SVJ osobám, které budou více reprezentovat většinové názory.
Rozhodli jsme se... S ohledem na to, že připravujeme nejkontroverznější projekt za celých 10 let, rozhodli jsme se tentokrát, že nebudeme hlasovat o členech Výboru.
Změna rozhodnutí o členech Výboru a Kontrolním orgánu Bude-li někdo chtít toto rozhodnutí změnit a zařadit tento bod programu, musí pro něj získat nadpoloviční většinu. * * * Pakliže se neshodneme na rekonstrukci ani v březnu 2008 celý výbor na příštím Shromáždění odstoupí a Vy si vyberete nové vedení SVJ.
Jak bychom chtěli pokračovat Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty) Na jakých formách financování se dohodneme? Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou? Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit? Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?
Výtahy Zcela mimo rekonstrukci chceme provést opravu výtahů – soulad s normou EU Z vlastních prostředků na účtu Hlasovat budeme zvlášť Bude-li schválena, bude realizována v roce 2008.
Rekonstrukce Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“): Plášť – opravy lodžií (technologické prvky) Plasty – plastová okna a dveře Konstrukce – odstranění „papundeklu“ Zateplení – otázkou je „jak moc“ - změny PANEL Zasklení – jednotnost, vyšší komfort, ochrana opravených prvků!
Rekonstrukce Orientační náklady (zvýšení DPH, možná úspora na základě výběru, toto je rámec investice):
Financování Možnosti: Hotovostní úhrada do konkrétního termínu Úvěr 10 let Úvěr 15 let – snížení splátek
Otevřenost Každý člen SVJ se může nechat nominovat do Výběrové komise a být jejím aktivním členem Podílet se na činnosti komise a jejím rozhodnutí Nechceme žádná omezení. Nechceme žádné „zákulisní hry“.
Průhlednost všech kroků Povinnosti zvolené komise: Vypracovat zápis o každém jednání Obsahem musí být zejména výsledky hlasování, úkoly a termíny dalších kroků Zveřejnit zápis na internetu Vyvěsit zápis na nástěnce Výsledek: každý spoluvlastník je informován!
2006