Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát Legislativa, právo a reality Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář

Možné roviny zkoumání: Majetkoprávní vztahy vlastnické právo, věcná břemena, zástavní smlouvy Evidence nemovitostí („katastrální“ právo) návrhy na vklad a ohlášení, opravné prostředky proti zamítnutí provedení, prostředky proti nečinnosti Závazkové vztahy při převodu nemovitostí, jednotek, členských podílů v družstvu kupní a darovací smlouvy, smlouvy o převodu členského podílu, zprostředkovatelské smlouvy apod. Závazkové vztahy týkající se správy a užívání nemovitostí nájemní a podnájemní smlouvy, leasingové smlouvy, smlouvy o facility managementu Daňové otázky daň z příjmů, DPH, daň z převodu, darovací daň, daň z nemovitostí

Nejdůležitější zákonné předpisy (současný stav): občanský zákoník – č. 40/1964 Sb. zákon o vlastnictví bytů – č. 72/1994 Sb. zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor – č. 116/1990 Sb. obchodní zákoník – č. 513/1991 Sb. živnostenský zákon – č. 455/1991 Sb. stavební zákon – č. 183/2006 Sb. lesní zákon – č. 289/1995 Sb. katastrální zákon – č. 344/1992 Sb. zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – č. 265/1992 Sb. zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích – č. 265/1992 Sb. zákon o daních z příjmů – č. 586/1992 Sb. zákon o dani z přidané hodnoty – č. 235/2004 Sb. zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – č. 357/1992 Sb.

Nejdůležitější legislativní změny: (Nový) občanský zákoník – č. 89/2012 Sb. Zcela nová komplexní úprava (celkem 3080 paragrafů) – sjednocení úpravy většiny občanskoprávních vztahů do jednoho předpisu – návrat k „tradičnímu“ pojetí Terminologicky návrat před rok 1950 předpokládané datum nabytí účinnosti - od 1.1.2014 (otázkou, zda se vše stihne) Zákon o obchodních společnostech a družstvech (zákona o obchodních korporacích) – č. 90/2012 Sb. Narozdíl od současného ObchZ se věnuje pouze problematice obchodních společností a družstev Datum nabytí účinnosti - 1.1.2014 (spolu s novým ObZ) Nutnost uvést do souladu ustanovení společenských smluv, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními nové úpravy, do 30.6.2014 měsíců, jinak rejstříkový soud vyzve a stanoví lhůtu – po marném uplynutí lhůty nařízení likvidace

Dopad nového občanského zákoníku na další zákonné předpisy: Nový občanský zákoník zcela ruší a nahrazuje Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tj. „současný“ občanský zákoník) Zákon č. 102/1992 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (tj. „současný“ obchodní zákoník) Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) Zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech

Nejzásadnější dopad z pohledu práva nemovitostí – zásadní koncepční změna Současný občanský zákoník (č. 40/1964 Sb.) – stavba a pozemek jsou dvě různé nemovitosti § 119 odst. 2 ObZ: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ § 120 odst. 2 ObZ: „Stavba není součástí pozemku“ Nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) – stavba je součástí pozemku § 498 odst. 1 NobZ: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. § 506 odst. 1 NobZ: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“), s výjimkou staveb dočasných“ . § 506 odst. 1 NobZ: „Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek“.

Nejzásadnější dopad z pohledu práva nemovitostí – zásadní koncepční změna Právo stavby (§ 1240 - § 1256 NobZ) Řešení situace, kdy „má“ někdo stavbu na cizím pozemku Je to věcné právo třetí osoby zatěžující něčí stavební pozemek (popř. i vedlejší pozemky), s určitými odchylkami proti současnému věcnému břemenu umístění stavby (stavba bude do budoucna součástí pozemku) § 1242 NobZ: „Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech“ – poměrně diskutabilní konstrukce a koncepce Trvání nelze kombinovat s rozvazující podmínkou Lze zřídit pouze jako dočasné – na dobu 99 let (s přesným určením konce lhůty)

Přechodná ustanovení ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku Stavba a pozemek jsou k 1.1.2014 ve vlastnictví téhož vlastníka § 3054 NobZ: Stavba přestává být k 1.1.2014 samostatnou věcí a stává se součástí pozemku Stavba a pozemek jsou k 1.1.2014 ve vlastnictví různých vlastníků § 3056 odst.1 NobZ: Vlastník pozemku má ke stavbě zákonné předkupní právo Vlastník stavby má k pozemku zákonné předkupní právo § 3059 NobZ: Pokud je stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se ustanovení § 3056 – § 3058 NobZ jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. § 3060 NobZ: Zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje.

Dopady nové koncepce (a zejména „přechodného“ mechanismu) Velmi dlouhé „přechodné“ období - kdy budou vedle sebe existovat „stavby jako samostatné nemovitosti“ a „stavby jako součásti pozemku“ Praktické komplikace - v současnosti je celkem běžné, kdy pozemek vlastní jedna společnost a budovu jiná společnost, byť jsou obě společnosti součásti téhož holdingu Praktické komplikace - v současnosti je celkem běžné, že budova je rozdělená na jednotky, avšak stojí na pozemku třetí osoby (zpravidla města) - podobný problém – budova ve spoluvlastnictví, avšak pozemek ve vlastnictví některého ze spoluvlastníků Praktické komplikace - otázka smluvně-formulační (např. u leasingových smluv) Praktické komplikace - otázka výkladová (judikatura se bude vyvíjet od začátku)

Některá další zajímavá ustanovení nového občanského zákoníku Zánik současného předkupního práva spoluvlastníků (přechodná ustanovení) § 140 ObZ: Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. § 3062 NobZ Zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb. zanikne 1.1.2015. Právní režim zajištění závazků (přechodná ustanovení) § 3073 NobZ: Práva ze zajištění závazků vzniklá před 1.1.2014, i když byla zřízena jako věcná práva, se posuzují až do svého zániku podle dosavadních předpisů. Možnost už dnes sjednat, že se režim zajištění bude počínaje 1.1.2014 řídit novou právní úpravou.

Některá další zajímavá ustanovení nového občanského zákoníku Institut opuštěné věci: § 1050 odst. 2 NobZ: Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil § 1045 odst. 2 NobZ: Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu Výhrada přednostního práva pro jiné věcné právo (zejména zástavní právo nebo věcné břemeno) § 982 NobZ: Oprávnění vlastníka věci, prolomení principu pořadí podle doručení návrhu; Pokud by již byla takto věc zatížena, vyžaduje se souhlas oprávněného. § 983 NobZ: Možnost zapsat i s provázáním s podmínkou nebo s časovým určením; Pokud nebyl podán do 1 roka návrh na zápis příslušného věcného práva, může se vlastník domáhat výmazu výhrady přednostního práva.

Některá další zajímavá ustanovení nového občanského zákoníku Věcná břemena (§ 1257 - § 1308 NobZ): Návrat k původní koncepci v ABGB (Obecný zákoník občanský z roku 1811) Služebnosti: Vlastník věci musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet Pozemkové služebnosti: služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy Užívací služebnosti: služebnost užívacího práva, služebnost požívacího práva, služebnost bytu Reálná břemena: Dočasný vlastník věci se zavazuje jako dlužník vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo konat (např. poskytování dávek, „posluha“ apod.)

Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát Děkuji Vám za pozornost. Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář