Nový občanský zákoník /nájem bytu/ Účinnost: 1. ledna 2014

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“)upravuje souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva, obecnou úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní a relativní majetková práva; Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) navazuje na NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních společnostech a družstvech; Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých vztahů s mezinárodním prvkem; Tyto tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva v České republice. NOZ zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů.

Doprovodnou legislativu bude tvořit 5 hlavních zákonů: Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512 paragrafy; Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými novelami o soudních poplatcích, zákona o státním zastupitelstvu, SŘS a zákona o VSÚ; Novela insolvenčního zákona (357 změn) s doprovodnou novelou o insolvenčních správcích;

Nový rejstříkový zákon, který upravuje veřejné rejstříky právnických (a podnikajících) fyzických osob ve vazbě na § 120 NOZ; Velký doprovodný zákon, který novelizuje dalších 124 zákonů („zákon zákonů“); Samostatně se ještě připravují: změny daňové legislativy nový katastrální zákon

Předmět úpravy a základní zásady NOZ Rozdíl mezi soukromým a veřejným právem; Soukromé právo: - je nezávislé na uplatňování práva veřejného; - souhrn těch ustanovení právního řádu, která upravují vzájemná práva a povinnosti osob; Prosazování osobních zájmů soukromé povahy; Např. jak uzavřít manželství, smlouvu, jak smlouvu splnit, jak se dědí, jak se hradí škoda;

Jednotlivec může činit cokoliv, co mu není zákonem zakázáno nebo nařízeno; Soukromé a veřejné právo se pak střetávají v respektu k lidské svobodě – základní myšlenka naší Listiny základních práv a svobod – přednost svobody člověka před státem – člověk tu není kvůli státu, ale stát je tu kvůli lidem; V soukromé sféře rozhoduje každý sám za sebe;

Moje svoboda končí tam, kde začíná svoboda druhého člověka (mohu si odchylně ujednat práva a povinnosti); Ujednání nesmí být porušovat: Dobré mravy; Veřejný pořádek; Právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti;

Základní zásady (§ 3) soukromého práva: Smluvní volnost (AUTONOMIE VŮLE); Priorita svobody člověka před státem – BRÁT; SE O SVÉ ŠTĚSTÍ (nezpůsobit újmu druhým); Důstojnost člověka (ochrana slabšího); Právo na ochranu života, zdraví, svobody, cti, důstojnosti a soukromí; Zvláštní ochrana manželství a rodiny; Nikdo nesmí utrpět bezdůvodnou újmu; Nikdo nesmí těžit z bezdůvodné újmy;

Smlouvy se mají plnit; Vlastnické právo je chráněno; Nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží; Právo všech je být bdělým (právo přeje bdělým); Presumpce poctivosti- § 7 (poctivost a dobrá víra); Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (§ 8);

Výklad soukromého práva (§ 2 NOZ) musí být: Ve shodě s Listinou základních práv a svobod; Ve shodě s ústavním pořádkem vůbec; Ve shodě se zásadami NOZ; Při respektování hodnot soukromého práva; Nesmí být v rozporu s dobrými mravy; Nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění; gramatický (slova, smysl a úmysl zákonodárce); § 2 brání právnickému kejklířství;

Možnost odchýlení se od zákona Smluvní svoboda a autonomie vůle stran = možnost odchýlení se od zákona; Normy dispozitivní a kogentní; Smluvní strany se mohou odchýlit od zákona, ledaže by to zákon výslovně zakazoval; Zákaz v normě vyjádřen slovy: „zakazuje se“,„nepřihlíží se“,“nesmí“, „musí“, „může jen“;

Užití předpisů NOZ , ochrana práv, úloha soudce NOZ, pokud soukromá práva nejsou upravena jinde; Jen pokud tak stanoví zákon, použijí se zvyklosti; Mlčení zákona; Analogie; Princip spravedlnosti a zásad NOZ;

Dobré uspořádání práv (zvyklosti, nauka, judikatura); Obdobný případ posoudit stejně; Právo na vysvětlení odchylného posouzení; Svépomoc (§ 14 NOZ); PROLÍNÁNÍ STARÉHO PRÁVA S NOVÝM;

PRÁVNÍ JEDNÁNÍ (právní úkon) - § 545 n. NOZ Projev vůle, se kterým je spojen vznik, změna nebo zánik práv a povinností - NOZ nemá definici; Právní jednání vyvolává právní následky (z jednání, ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran); Lze jednat konáním nebo opomenutím, výslovně nebo jiným způsobem;

Nesmí být v rozporu s dobrými mravy a zákonem; Lze vázat na podmínky (odkládací nebo rozvazovací); Kdy se ke splnění podmínky nepřihlíží (§ 549); Doložení času § 550;

VÝKLAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ Podle obsahu; Podle pravé povahy (zastřené jednání); Slova, zvyklosti, praxe;

FORMA PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ Libovolná (omezení ujednání, zákon); Písemná forma – věcná práva k nemovitostem; Soukromá a veřejná listina; Právní jednání vůči nepřítomné osobě §§ 570 – 572; Doby dojití - § 573 (v ČR – 3. pracovní den; mimo – 15.);

VADY, KTERÉ ZPŮSOBUJÍ RELATIVNÍ NEPLATNOST Rozpor se zákonem, pokud jeho smysl a účel vyžaduje neplatnost; Nemožné plnění; Jednání nesvéprávné osoby nebo osoby jednající v duševní poruše; Nedodržení smlouvy; Uvedení v omyl; Jednání v důsledku hrozby tělesného nebo; duševního násilí nebo důvodnou obavou - § 587;

NÁSLEDKY VAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ Nicotnost (zdánlivé jednání) ze zákona (§§ 551, 552); Absolutní neplatnost- § 588- (dobré mravy, zákon, veřejný pořádek); Relativní neplatnost – promlčecí doba 3 roky; Relativní neúčinnost - § 589 n.;

VÝZNAM ČASU A POČÍTÁNÍ ČASU PROMLČENÍ A PREKLUZE Promlčecí lhůta (3, 10, nebo 1, 15); PRÁVNÍ OSOBNOST (způsobilost k právním úkonům); FYZICKÁ OSOBA - SVÉPRÁVNOST; PRÁVNICKÁ OSOBA – KORPORACE, FUNDACE,ÚSTAV;

Nájem bytu v novém občanském zákoníku – zákon č. 89/2012 Sb., ČÁST ČTVRTÁ - RELATIVNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA HLAVA II ZÁVAZKY Z PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ Díl 2 Přenechání věci k užití jinému Oddíl 3 Nájem Pododdíl 1 Obecná ustanovení - §§ 2201 až 2234,

Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu Pododdíl 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu §§ 739 – 750 - společné jmění manželů, společné bydlení manželů; §§ 2235 až 2301 – nájem bytu a domu; §§ 3073 – 3076 – přechodná ustanovení;

NÁJEM – OBECNĚ; NÁJEMNÍ SMLOUVA; Přenechání věci do užívání, úplatné, dočasné, nespotřebitelnost věci, nájem věci budoucí; ZÁPIS DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU - § 2203; Zápis nájemního práva nemá konstitutivní účinky; NÁJEM NA DOBU URČITOU DELŠÍ NEŽ PADESÁT LET § 2204; ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY – OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY - § 2208; PROHLÍDKA VĚCI - § 2219; ZMĚNA VLASTNICTVÍ - § 2224;

NÁJEM BYTU A NÁJEM DOMU K JAKÉMU ÚČELU JE BYT NEBO DŮM PRONAJAT? K ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÝCH POTŘEB NÁJEMCE A ČLENŮ JEHO DOMÁCNOSTI; BYT K BYDLENÍ; BYT MUSÍ BÝT K BYDLENÍ VHODNÝ A ZDRAVOTNĚ ZPŮSOBILÝ; BYDLET MŮŽE JEN ČLOVĚK NE PRÁVNICKÁ OSOBA!!!

REKREACE NEBO JINÝ ZJEVNĚ KRÁTKODOBÝ ÚČEL NEJDE O BYDLENÍ; BYT MÍSTNOST NEBO SOUBOR MÍSTNOSTÍ, KTERÉ JSOU ČÁSTÍ DOMU; TVOŘÍ OBYTNÝ PROSTOR; JSOU URČENY A UŽÍVÁNÍ K ÚČELU BYDLENÍ; JINÝ NEŽ OBYTNÝ PROSTOR MOHOU SI STRANY UJEDNAT;

NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY PÍSEMNÁ FORMA; SHODA NA PŘEDMĚTU NÁJMU; SHODA NA TOM, ŽE PRONAJÍMATELI NÁLEŽÍ ÚPLATA; FAKTICKÝ NÁJEM; SMLUVNÍ POKUTA JE ZAKÁZÁNA; ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU; STANOVY DRUŽSTVA; ZÁKON Č. 90/2012 Sb., O OBCHODNÍCH; KORPORACÍCH §§ 741 – 747;

BYT VE VLASTNICTVÍ PRÁVNICKÉ OSOBY OBÝVANÝ Z TITUTLU ČLENSTVÍ ČLENEM NEBO SPOLEČNÍKEM TÉTO PRÁVNICKÉ OSOBY STANOVY; SPOLEČENSKÁ SMLOUVA; NÁJEMNÍ SMLOUVA; BYT ZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ PŘEDÁNÍ BYTU, KLÍČE, ZPŘÍSTUPNĚNÍ BYTU; Kdy je byt způsobilý k nastěhování a obývání? odpovídá tomu, co si strany dohodly; nebo pokud je čistý a ve stavu obvyklém; a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění; spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících;

BYT NEZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ DOHODNOUT VÝŠI A ZPŮSOB ÚHRADY NÁKKLADŮ NA PROVEDENÍ NUTNÝCH OPRAV; BYT MÁ VADY – NÁJEMCE MÁ PRÁVO SE NENASTĚHOVAT Byt má vady: nájemce má právo odmítnout se nastěhovat – PO DOBU VADY NEPLATÍ NÁJEMNÉ; nastěhuje se, musí bez zbytečného odkladu žádat odstranění vad, jinak jeho právo na odstranění vad zaniká A MÁ PRÁVO NA PŘIMĚŘENOU SLEVU;

VADOU BYTU JE VADA, KTERÁ BRÁNÍ OBVYKLÉMU BYDLENÍ; A NA KTEROU NÁJEMCE UPOZORNIL DŘÍVE NEŽ SE NASTĚHOVAL; PŘIMĚŘENOU SLEVOU ROZDÍL MEZI OBVYKLÝM NÁJEMNÝM BYTU BEZVADNÉHO A VADNÉHO; BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU

NÁJEMNÉ - § 2246 NÁJEMNÉ Z BYTU SE PLATÍ PŘEDEM - § 2251 NÁJEMNÍ SMLOUVA JE POJMOVĚ SMLOUVOU ÚPLATNOU; ÚPLATA = NÁJEMNÉ; NÁJEMNÉ SE SJEDNÁVÁ PEVNOU; ČÁSTKOU/MĚSÍC; PŘEDEM NA KAŽDÝ MĚSÍC NEBO JINAK UJEDNANÉ OBDOBÍ; OBDOBNĚ SE PLATÍ SLUŽBY;

DALŠÍ PLNĚNÍ NENÍ PRONAJÍMATEL OPRÁVNĚN POŽADOVAT; NENÍ-LI UJEDNANÁ VÝŠE – MÁ PRONAJÍMATEL PRÁVO: NA NÁJEMNÉ VE VÝŠI JAKÁ JE V DEN UZAVŘENÍ SMLOUVY V MÍSTĚ OBVYKLÁ PRO NOVÝ NÁJEM OBDOBNÉHO BYTU ZA OBDOBNÝCH SMLUVNÍCH PODMÍNEK; VYCHÁZÍ SE PŘITOM Z OBECNÉHO PRAVIDLA VĚTY PRVNÍ § 1792 ODST. 1;

SLUŽBY - § 2247 DOHODA O SLUŽÁCH; NENÍ-LI DOHODA PLATÍ SLUŽBY VYJMENOVANÉ V NOZ – nezbytné služby; ZPŮSOB ROZÚČTOVÁNÍ STANOVÍ CEN A ÚHRADY SLUŽEB STANOVÍ JINÝ PRÁVNÍ PŘEDPIS – ZÁKON Č. 67/2013 Sb.; NEBO SI STRANY UJEDNAJÍ JINÝ ZPŮSOB ;

VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB - § 2252 PRÁVO NÁJEMCE NAHLÉDNOUT DO VYÚČTOVÁNÍ – ZPRAVIDLA DO ČTYŘ MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ; NEDOPLATEK A PŘEPLATEK ZÁLOH NA SLUŽBY JSOU SPLATNÉ K TÉMUŽ DNI, NENÍ-LI UJEDNÁNA JINÁ DOBA, JSOU SPLATNÉ DO SEDMI MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ; JINAK VŠE ŘEŠÍ ZÁKON Č. 67/2013 Sb.;

POSTUP PŘI SJEDNÁVÁNÍ NÁJEMNÉHO - § 2248, 2249 STRANY SI MOHOU UJEDNAT KAŽDOROČNÍ ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMMNÉHO; STRANY SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SE NÁJEMNÉ ZVYŠOVAT NEBUDE – STRANY VYLOUČILY ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO KDYŽ SI NEUJEDNAJÍ NEBO NEVYLOUČÍ ZVYŠOVÁNÍ, MŮŽE PRONAJÍMATEL NÁJEMCI VÝŠI NÁJEMNÉHO NAVRHNOUT: v písemné formě; navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyš­ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).

návrh může být učiněn po uplynutí 12 měsíců od předchozího návrhu; návrh musí obsahovat výši nájemného a musí splňovat podmínky § 2249 odst. 1 NOZ; Nájemce s návrhem souhlasí, pak od třetího měsíce po doručení návrhu zaplatí; Pokud nájemce do dvou měsíců nevysloví písemný souhlas se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného ve lhůtě dalších 3 měsíců; Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně;

Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu; Tento postup upravený v § 2249 odst. 1 až 3 NOZ použije nájemce navrhuje-li snížení nájemného; Znalecký posudek – postup dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhl. č. 3/2008 Sb., §§ 3 – 26 oceňování staveb a bytů nákladovým způsobem; Cenové mapy Počítání času; Doručování;

ZVÝŠENÍ KONFORTU BYDLENÍ - § 2250 stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, zvýšení nájemného max. o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně – souhlas nájemců alespoň 2/3 bytů; nebo návrh pronajímatele na 3,5% z účelně vynaložených nákladů ročně;

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA - § 2253 NEDOHODA O VÝŠI DLUHU NA NÁJEMNÉM; KDYŽ PRONAJÍMATEL NEPLNÍ SMLOUVU S POUKAZEM NA DLUŽNÉ NÁJEMNÉ; JISTOTA (KAUCE) - § 2254 AŽ DO VÝŠE ŠESTINÁSOBKU NÁJEMNÉHO; PŘI SKONČENÍ NÁJMU SI PRONAJÍMATEL MŮŽE ZAPOČÍST DLUH NA NÁJEMNÉM; JISTOTA JE VRATNÁ S ÚROKY ALESPOŇ VE VÝŠI ZÁKONNÉ SAZBY;

PRÁVA A POVINNOSTI STRAN - § 2255 NÁJEMCE JE POVINEN UŽÍVAT BYT ŘÁDNĚ V SOULADU S NÁJEMNÍ SMLOUVOU; NÁJEMCE MŮŽE V BYTĚ I PRACOVAT NEBO PODNIKAT, NEZPŮSOBÍ-LI ZVÝŠENÉ ZATÍŽENÍ PRO BYT NEBO DŮM; CHOVÁNÍ V DOMĚ - § 2256 PRONAJÍMATEL UDRŽUJE V DOMĚ NÁLEŽITÝ POŘÁDEK OBVYKLÝ PODLE MÍSTNÍCH POMĚRŮ NÁJEMCE DODRŽUJE PRAVIDLA OBVYKLÁ PRO CHOVÁNÍ V DOMĚ A ROZUMNÉ POKYNY PRONAJÍMATELE;

POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ÚDRŽBĚ BYTU A DOMU § 2257 ODST. 1 UDRŽOVAT DŮM A BYT VE STAVU ZPŮSOBILÉM K ŘÁDNÉMU UŽÍVÁNÍ; POVINNOSTI NÁJEMCE PŘI BĚŽNÉ ÚDRŽBĚ A BĚŽNÝCH OPRAVÁCH - § 2257 ODST. 2 NÁJEMCE PROVÁDÍ A HRADÍ POUZE BĚŽNOU ÚDRŽBU A DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S NÁJMEM BYTU; NAŘ. VL. Č. 258/1995 Sb. je od 1. 1. 2014 ZRUŠENO !!! ZVÍŘE V BYTĚ - § 2258 CHOV NESMÍ PŮSOBIT OBTÍŽE NEPŘIMĚŘENÉ POMĚRŮM V DOMĚ;

ÚPRAVY A JINÉ ZMĚNY BYTU NEBO DOMU - § 2259 – 2262 JE NÁJEMCE POVINEN STRPĚT ÚPRAVU DOMU NEBO BYTU? SOUHLAS NÁJEMCE; KDY SOUHLAS NENÍ VYŽADOVÁN: jen nesníží-li hodnotu bydlení; a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce; nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci; anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma;

DOČASNÉ VYSTĚHOVÁNÍ Z BYTU - § 2260, 2261 Jsou dány tyto podmínky: pronajímatel se zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu; 3 měsíce předem projednat: povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě účelných nákladů spojených s vyklizením bytu a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí;

Nájemce má 10 dnů na to, aby se vyjádřil, když se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že s vyklizením nesouhlasí; V případě kratší úpravy, kdy vyklizení bytu je nutné po dobu 1 týdne, musí pronajímatel oznámit 10 dnů předem a nájemce má 5 dnů na vyjádření;

NÁJEMCE ODMÍTL BYT VYKLIDIT - § 2262 Pronajímatel může navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká; O VYKLIZENÍ ROZHODUJE SOUD Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí;

STAVEBNÍ ÚPRAVY PROVÁDĚNÉ NÁJEMCEM - § 2263 PRONAJÍMATEL NESOUHLASÍ V PŘÍPADĚ ZDRAVOTNÍHO POSTIŽENÍ NÁJEMCE ČI ČLENA JEHO DOMÁCNOSTI NEBO JINÉ BYDLÍCÍ OSOBY – NAHARDÍ NESOUHLAS SOUD, NENÍ-LI TU K ODMÍTNUTÍ VÁŽNÝ A SPRAVEDLIVÝ DŮVOD; SKONČENÍ NÁJMU – UVEDENÍ DO PŮVODNÍHO STAVU;

VADY BYTU, KTERÉ MUSÍ NÁJEMCE OZNÁMIT - § 2264 Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli: ihned poškození nebo vadu bytu, kterou je třeba bez prodlení odstranit; bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození bránící obvyklému bydlení; činí kroky, aby nevznikla další škoda; Nájemce má právo: na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování škody; Nájemce nemá právo: na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování škody, za kterou sám odpovídá; I v této oblasti se může nasmlouvat cokoliv, např. že nájemce v bytě nesmí vady sám odstraňovat;

POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ODSTRAŇOVÁNÍ VAD BYTU - § 2265 Odstranit vadu v přiměřené době; HRUBÉ PORUŠENÍ POVINNOSTÍ PRONAJÍMATELE - § 2266 Nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby Pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě neodstranil; Vada nebo poškození bylo způsobeno okolnosti, za které nájemce neodpovídá; Sama vada nebo poškození musí představovat hrubé porušení povinností pronajímatele; Prodlení představuje hrubé porušení povinností pronajímatele;

Nájemce je povinen vadu odstranit; VADA BYTU, ZA KTEROU ODPOVÍDÁ NÁJEMCE - § 2267 Nájemce je povinen vadu odstranit; Neodstraní-li nájemce, odstraní na náklady nájemce pronajímatel; USTANOVENÍ O VADÁCH BYTU SE POUŽIJÍ OBDOBNĚ - § 2268: brání-li užívání bytu právo třetí osoby; brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona;

Označená osoba nebo pronajímatel; NEPŘÍTOMNOST NÁJEMCE V BYTĚ DELŠÍ NEŽ DVA MĚSÍCE - § 2269 Označená osoba nebo pronajímatel; Při nesplnění této oznamovací povinnosti a vznikne-li z tohoto důvodu pronajímateli závažná újma, je nájemcovo „nekonání“ považováno za závažné porušení povinností;

SPOLEČNÝ NÁJEM - § 2270, 2271 Nájemní smlouvu uzavře více osob; Nebo další osoba přistoupí se souhlasem stran k nájemní smlouvě; SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO MANŽELŮ NĚKTERÁ USTANOVENÍ O BYDLENÍ MANŽELŮ - § 745, § 746, 748 MANŽELÉ SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SPOLEČNÝ NÁJEM NEVZNIKL; OBVYKLE VZNIKÁ SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO;

JSOU ZAVÁZÁNI SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ; BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA NESMÍ NÁJEM UKONČIT NEBO JEJ OMEZIT PRÁVEM, JEHOŽ VÝKON JE NESLUČITELNÝ S BYDLENÍM MANŽELŮ NEBO RODINY; JEDNÁ-LI MANŽEL BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA, MŮŽE SE TENTO DOVOLAT NEPLATNOSTI TAKOVÉHO PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ; JAKÁKOLIV DOHODA MANŽELŮ O SPOLEČNÉM BYDLENÍ NESMÍ ZHORŠIT POSTAVENÍ NEZLETILÉHO DÍTĚTE (§750);

ČLENOVÉ NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI – OZNÁMENÍ O POČTU OSOB – VÝHRADA PRONÁJÍMATELE S PŘIJETÍM DALŠÍ OSOBY DO BYTU – 2272, 2273 NESPLNĚNÍ OZNAMOVACÍ POVINNOSTI – VYVRATITELNÁ PRÁVNÍ DOMĚNKA: ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ; ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ NEBO HRUBÉ PORUŠENÍ POVINNOSTÍ; ČLEN NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI; OSOBA BLÍZKÁ - § 22 NOZ, § 115 ObčZ; DALŠÍ PŘÍPADY ZVLÁŠTNÍHO ZŘETELE VHODNÉ;

NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje: PODNÁJEM - § 2274 AŽ 2277 NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje: zda nájemce v bytě sám trvale bydlí; zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí; zákon nebo smlouva; NÁSLEDKY SMRTI NÁJEMCE (PŘECHOD NÁJMU) - § 2279, 2280 smrt nájemce; nejde o společný nájem; žití v bytě – člen nájemcovy domácnosti; nemá vlastní byt; ;

DVĚ SKUPINY: 1. SKUPINA: MANŽEL, POTOMEK (dítě, vnuk), RODIČ, SOUROZENEC, ZEŤ NEBO SNACHA; 2. SKUPINA: ostatní, jen pokud pronajímatel souhlasí s přechodem; DVAROKY; VÝJIMKY: 18 – 20 LET, 70 LET – DOHODA MOŽNÁ; SPOLEČNÝ PŘECHOD; PŘECHOD NÁJMU MOHU DO 1 MĚSÍCE OD SMRTI MOHU UKONČIT NÁJEM (NÁJEM KONČÍ DORUČENÍM OZNÁMENÍ); POTOMEK MÁ PŘEDNOST - § 2280; PŘECHOD NÁJMU U DRUŽSTEVNÍHO BYTU – ČLENSTVÍ A NÁJEM NA TOHO DĚDICE, KTERÉMU PŘIPADL ČLENSKÝ PODÍL (NEJDE-LI O SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU MANŽELŮ);

DĚDICI NÁJEMCE PRÁVO POŽADOVAT JISTOTU PŘI PŘECHODU NÁJMU VYPOŘÁDNÍ SE S NÁJEMCOVÝMI DĚDICI - § 2281 PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, IKDYŽ JI PŘED TÍM NÁJEMCE NESLOŽIL; PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, KDYŽ PRONAJÍMATEL MUSEL VYPOŘÁDAT JISTOTU S NÁJEMCOVÝM DĚDICEM; KDYŽ PŘEJDOU NÁJEMCOVA PRÁVA NA DĚDICE - § 2282, 2283 NÁJEMCE, NA KTERÉHO PŘEŠLO PRÁVO NÁJMU A DĚDIC JSOU ZAVÁZÁNA SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ Z DLUHŮ ZEMŘELÉHO NÁJEMCE;

PRONAJÍMATEL MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ; CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A KDO JE DĚDIC NEBO SPRAVUJE POZŮSTALOST; NÁJEMCŮV DĚDIC MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ; CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A ŽE JE DĚDICEM, NEJPOZDĚJI VŠAK DO 6 MĚSÍCŮ OD SMRTI NÁJEMCE; SPRÁVCE POZŮSTALOSTI MŮŽE ROVNĚŽ NÁJEM VYPOVĚDĚT;

NÁJEMCŮV DĚDIC NENÍ ZNÁM ANI DO 6 MĚSÍCŮ OD NÁJEMCOVI SMRTI - § 2284 PRONAJÍMATEL MŮŽE BYT VYKLIDIT, VĚCI USCHOVAT, POTÉ PRODAT; SKONČENÍ NÁJMU BYTU dohoda; uplynutí doby; výpověď; výpověď bez výpovědní doby- okamžitá výpověď; smrt nájemce; zvláštní případy skončení – služební byt, byt zvláštního určení

VADY BYTU (okamžitá výpověď); POKRAČOVÁNÍ V NÁJMU PO UPLYNUTÍ DOBY NÁJMU- § 2285; 3 MĚSÍCE PO; PRONAJÍMATEL NEVYZVAL – PÍSEMNÁ VÝZVA; NÁJEM UJEDNÁN ZNOVU NA TUTÉŽ DOBU, NEJDÉLE NA 2 ROKY; V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ MŮŽE BÝT UJEDNÁNO JINAK; AD 2. VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU URČITOU DANÁ NÁJEMCEM - § 2287; ZMĚNA OKOLNOSTÍ; VADY BYTU (okamžitá výpověď);

Nájem na dobu určitou i neurčitou; OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ – VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY – § 2291; VÝPOVĚĎ DANÁ PRONAJÍMATELEM; PORUŠENÍ POVINNOSTÍ NÁJEMCE ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÝM ZPŮSOBEM; Nájem na dobu určitou i neurčitou; V odst. 2 § 2291 jsou vyjmenovány případy porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem; jsou to zejména: nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí; nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno; Pronajímatel má právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

§ 2286 – náležitosti výpovědi dané pronajímatelem vyžaduje písemnou formu; musí dojít druhé straně; výpovědní doba – 0 nebo 3 měsíce; poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; NEPLATNOST výpovědní důvod musí být uveden ve výpovědi; okamžité výpovědi musí předcházet výzva k odstranění závažného porušení, zvlášť závažné porušení popsat, jinak se k výpovědi NEPŘIHLÍŽÍ;

poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; AD 3. VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NA STRANĚ PRONAJÍMATELE - § 2288 ODST. 1; VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU URČITOU I NEURČITOU; poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) OZ).

§ 2288 ODST. 2 VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU v případě, že: a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno; b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni;

LHŮTA 2 MĚSÍCE PRO PODÁNÍ NÁVRHU NA OPRÁVNĚNOST VÝPOVĚDI POZNÁMKA: § 2289 - Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. LHŮTA 2 MĚSÍCE PRO PODÁNÍ NÁVRHU NA OPRÁVNĚNOST VÝPOVĚDI

Z obecných ustanovení o nájmu se zde použije § 2233 – UMOŽNIT ZÁJEMCI PROHLÍDKU BYTU v době 3 měsiců před skončením nájmu. ODEVZDÁNÍ BYTU NÁJEMCEM - § 2292 Klíče a přístup do bytu; Opuštění bytu; Byt ve stavu v jakém jej převzal, odstraní změny - § 2293; Vyrovnání, náhrada, dohoda možná; Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu; Vyrovnání - § 2294;

KDYŽ V BYTĚ ZŮSTANE NÁJEMCOVA VĚC - § 2296; Uložit – vyzvat – prodat; NÁJEM SLUŽEBNÍHO BYTU NEBO DOMU - § 2297 - 2299; Znaky služebního bytu (domu): v souvislosti s výkonem zaměstnání nebo jiné práce; výslovně určeno v nájemní smlouvě, že se jedná o služební byt; pak mohou být práva nájemce služebního bytu omezena;

SKONČENÍ NÁJMU SLUŽEBNÍHO BYTU: práce přestal nájemce vykonávat bez vážného důvodu; nájem končí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy práce ukončil; skončí-li práce z vážného důvodu (věk, zdravotní stav) nebo z důvodů na straně pronajímatele či jiný vážný důvod, nájem končí uplynutím 2 let ode dne, kdy práce přestal vykonávat; v případě smrti nájemce, jsou členové nájemcovi domácnosti se povinni vystěhovat k výzvě pronajímatele do 3 měsíců;

NÁJEM BYTU ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ - § 2300, 2301; ZNAKY bytu zvláštního určení: byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením; nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby; nebo byt v domě s pečovatelskou službou; VZNIK nájemní smlouvy: jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce;

nepoužije se ustanovení o přechodu nájmu; SKONČENÍ nájmu bytu zvláštního určení nepoužije se ustanovení o přechodu nájmu; zemře-li nájemce, nájem skončí; „zbylé“ osoby musí k výzvě pronajímatele opustit byt do 3 měsíců ; platí i pro nájemcovy dědice; výpověď jen s předchozím písemným souhlasem „zřizovatele“ bytu;

PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ - § 3074 - 3076 nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů; ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije: v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce ; nebo rozhodnutím soudu;

ale nájemné bylo určeno na základě jiného právního předpisu; v takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně; byl-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu.

NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1 NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1. lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena (§ 3076 NOZ);

Děkuji za pozornost V Praze dne 3. října 2013 JUDr. Jitka Kocianová Pořadatelé: Sdružení nájemníků ČR Česká společnosti pro rozvoj bydlení