(od 1.1.2014 veřejný seznam) 15.4.2015- advokátní koncipienti Katastr nemovitostí (od 1.1.2014 veřejný seznam) 15.4.2015- advokátní koncipienti

1) Přehled předpisů souvisejících se správou katastru nemovitostí-opakování (Zákon č. 22/1964 Sb.) (Vyhláška č. 23/1964 Sb.) Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech (evidence nemovitostí) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon Vyhláška č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška (vyhláška č. 126/1993 Sb.) (vyhláška č. 190/1996 Sb.) Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky Vyhláška č. 401/2011 Sb., o vzoru formuláře pro řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí Sdělení ČÚZK 90/2013 Sb., seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů … (aktualizováno)

Význam zákona č. 22/1964 Sb. KZEN – komplexní zakládání evidence nemovitostí Význam vyhlášky č. 23/1964 Sb. § 6 – zápisy právních vztahů o nemovitostech, zápis staveb, označení nemovitostí v listině, k části nemovitosti geometrický plán připojený k listině jako její neoddělitelná součást § 8 – závazné údaje evidence nemovitostí, parcelní čísla nemovitostí, výměra a druhy pozemků, výměra zemědělských závodů (sektorů)…

2) Další předpisy Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon Zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu Jednací řád katastrálního úřadu – od 1.7.2014 Pokyny ČÚZK č. 41 – k zápisu druhů pozemků –aktualizováno v dubnu 2014 č. 42 – SPÚ č. 43 – pozemkové úpravy č. 44 – k zápisu vlastnictví bytů – aktualizováno v lednu 2015 č. 45 – k zápisu staveb –aktualizováno v lednu 2015

3) Změny v předpisech od 1.1.2014 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Katastrální zákon č. 256/2013 Sb. Vyhláška ke katastrálnímu zákonu č. 357/2013 Sb. Vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí č.358/2013 Sb. Vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu č.359/2013 Sb.-od 1.1.2015 platí v plném rozsahu Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím Sdělení ČÚZK č. 368/2013 Sb. – seznam katastrálních pracovišť

Katastrální zákon – ze dne 8. srpna 2013 § 1 – veřejný seznam (§ 3064) = katastr nemovitostí, nemovitá věc = nemovitost Katastr je zdrojem informací, které slouží: K ochraně práv k nemovitostem Pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění K ochraně životního prostředí K ochraně nerostného bohatství K ochraně zájmů státní památkové péče Pro rozvoj území K oceňování nemovitostí Pro účely vědecké, hospodářské a statistické

Upozornění na správní delikty! § 57 – fyzická osoba se dopustí přestupku tím, že užije údaje katastru v rozporu s § 1 odst. 2 § 58 – právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba se dopustí správního deliktu tím, že užije údaje katastru v rozporu s § 1 odst. 2 (veřejnost sleduje)

§ 2 – vymezení pojmů (pozemek, parcela) Hranice územní jednotky Hranice katastrálního území Hranice vlastnická Hranice jiného práva podle § 19 (např. mezi pozemky ČR) Hranice zástavního práva Hranice druhů pozemků Hranice způsobu využití pozemků hranice stanovená regulačním plánem nebo hranice stanovená územním rozhodnutím, územním souhlasem !!! hranice rozsahu práva stavby budova – nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí

stavební parcela – pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří geometrický plán – technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací drobná stavba – stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla

Pozn.: hranice rozsahu věcného břemene není předmětem zákresu jako hranice v mapě (ve zvláštní vrstvě digitální mapy) nově v zákoně upraven pojem geometrického plánu (dříve jen ve vyhlášce) Upozornění Hranici stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem je možné zobrazit v katastru podle geometrického plánu na dělení pozemku na návrh jednoho z vlastníků (§ 30 odst. 3 kat. V) Je možný zápis i zákres nově vznikajících pozemků i bez změny vlastnického práva, tzn. V „předstihu“.

Kdy nelze hranici předem zobrazit v katastrální mapě? Výhoda Pozemky jsou v katastrální mapě označeny hranicí Jsou označeny parcelním číslem Pozemky mají svůj obraz Následně jsou prodávány ve známých hranicích Pozor - lze nakládat i s pozemky, jejichž hranice (stav) v terénu neodpovídá zobrazení v katastrální mapě – ale pozor Využití - doplnění hranice, která souvisí se zapsaným předkupním právem dle § 101 stav. zákona (veřejnost by přivítala) Kdy nelze hranici předem zobrazit v katastrální mapě? nestačí jen souhlas stavebního úřadu k dělení pozemku vydaný dle § 82 odst. 2 stavebního zákona (viz ukázka č. 1, 2) /upozornění na §37 vyhl.26/2007Sb.- územní rozhodnutí-odlišný postup/

Ukázka č. 1

Ukázka č. 2

§ 3 – předmět evidence § 3 odst. 1 § 3 odst. 2 pozemky v podobě parcel (KN, ZE) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobné stavby jednotky, vymezené podle občanského zákoníku (89/2012 Sb.) jednotky, vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. právo stavby nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis (vodní díla) § 3 odst. 2 členění pozemků dle druhů pozemků

Ad b) a c) stavba součástí pozemku – 3 ka.Z. nejsou zobrazovány na LV jako samostatné předměty evidence došlo ke sloučení budovy s pozemkem Postup: automatizovaně uživatelsky – upozornění na problémy v praxi Vyřešení: nabývací tituly ke stavbám Nejsou nově zapisovány rozestavěné budovy (dosavadní zápisy „dožijí“). (stádium rozestavěnosti)

§ 98 kat. V rozestavěné budovy zapsané do katastru podle právních předpisů účinných do 31.12.2013, které nejsou součástí pozemku, se evidují podle dosavadních právních předpisů do doby jejich dokončení pro rozestavěné budovy zapsané do katastru do 31.12.2013, které jsou součástí pozemku, se budou používat ustanovení obdobně jako u staveb dokončených (§ 10,§ 11 kat. V) rozdíl mezi rozestavěnou stavbou popsanou v § 27 z.č. 344/1992 Sb. a § 1163 NOZ Příklad z praxe- po vkladu práva spojení stavby a pozemku /spojování stavby a pozemku po odpadnutí překážky z úřední povinnosti -§ 3058 a 3060 NOZ /

Praxe-problém s označením ve smlouvě Dle důvodové zprávy se rozestavěné stavby ve většině případů stanou součástí pozemku nebo práva stavby – není nutná jejich evidence. § 1099 NOZ – vlastnické právo k rozestavěným budovám, pokud budou samostatnou věcí, bude nabýváno účinností smlouvy, pokud nebude ujednáno jinak. Praxe-problém s označením ve smlouvě Jak řešit zástavní právo k rozestavěné budově? notářský zápis dle § 71 zák. č. 358/1992 Sb., notářský řád, a zápis do rejstříku zástav (není veřejným rejstříkem - § 35i – kterýkoli notář vydá každému na žádost opis nebo výpis z rejstříku zástav nebo potvrzení o tom, že v něm určitá věc není evidována jako zástava …) po zápisu budovy do KN lze zapsat i zástavní právo do KN na základě souhlasného prohlášení se zachováním pořadí podle rejstříku zástav

Ad d) a e) - § 3 kat.Z. budou evidovány nově rozestavěné jednotky jen jako způsob využití bude možné v budově vzniklé na základě práva stavby vymezit jednotky Vyřešeno: odlišená evidence jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb. a zákona č. 89/2012 Sb. nelze kombinovat jednotky v budově podle z.č. 72/1994 Sb. a NOZ /častá snaha u řešení nápravy zápisu v KN/ /problémy při dělení jednotky nebo slučování jednotek / Doplnění z ustanovení § 3063 NOZ vyplývá, že podle zákona č. 72/1994 Sb. se budou zapisovat rozestavěné jednotky pouze v situacích, kdy půjde o přístavby nebo vestavby v bytových domech již s vymezenými jednotkami

§ 1163 – zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou, vznikne jednotka výstavbou, pokud je dům alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami (budova je stavebně nedokončená) Zápis rozestavěné jednotky bude proveden vkladem vlastnického práva na základě návrhu doloženého smlouvou o výstavbě s náležitostmi prohlášení stanovených v § 1066, stavebním povolením a dále čestným prohlášením o tom, že se jedná o rozestavěnou jednotku ve smyslu ustanovení § 1163. Zápis nedokončených (rozestavěných) jednotek je vyžadován v nedokončené (rozestavěné) budově dle prohlášení vlastníka – bylo již doplněno do pokynů ČÚZK č. 44 i č. 45 - pojem „nezkolaudovaná budova“. (souvisí i vliv na vyhotovování geometrického plánu)

Pozn.: 3 druhy jednotek: v budově na cizím pozemku v budově s právem stavby v budově na vlastním pozemku Typ a způsob využití jednotek se změnil podle přílohy č. 5, 6 nové katastrální vyhlášky. Příloha č. 5 kat. V Typy jednotek jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů jednotka vymezená podle občanského zákoníku

Příloha č. 6 kat. V Způsob využití jednotky byt ateliér garáž dílna nebo provozovna jiný nebytový prostor rozestavěná jednotka skupina bytů skupina nebytových prostorů skupina bytů a nebytových prostorů

Upozornění Upozornění – k evidenci na LV u jednotky vymezené podle NOZ je nadále uváděn spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitostí v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů je nadále uváděn podíl na společných částech domu a pozemku (Podle NOZ je podíl na společných částech domu součástí jednotky, pozemek pod budovou bude spojen s budovou.) na LV dle NOZ se budou objevovat zápisy skupiny bytů, skupiny nebytových prostorů Upozornění jednotka není rovna počtu bytů (více bytů může tvořit jednotku)

Ukázka č. 3

Ukázka č. 4

Ad f) - § 3 kat. Z. Kdy nelze využít_? evidence práva stavby samostatně jako stavba, která není součástí pozemku – nemovitost právo stavby – stavba nestojí (pouze právo postavit budovu) právo stavby – stavba stojí nebo bude postavena Využití: pouze pro stavby se samostatnou hospodářskou funkcí odlišnou od pozemku Kdy nelze využít_? právo stavby pro dočasnou stavbu /§ 506 NOZ/ Pozn.: dočasná stavba po uplynutí doby se nestane součástí pozemku -pro inženýrské sítě /§ 509 NOZ/ -pro podzemní stavbu /§ 498 NOZ/ -pouze pro část stavby je-li rozlehlá -pro stavby nenaplňující charakter stavby dle NOZ-golfové hřiště,jízdárna -pro stavby,které podle jiných předpisů nejsou součástí pozemku/komunikace/ právo stavby na vlastním pozemku – situace možná z praxe Pozn.: případ zřeknutí se práva stavby stavebníkem před dobou uplynutí práva stavby – nedochází ke splynutí / doplnění informací do pokynů č.45/

Ukázka č. 5

Ukázka č. 6

Ukázka č. 7

Zřízení práva stavby za úplatu bez úplaty Úplata v opakujících se dávkách = stavební plat a právo stavby bude zatěžovat jako reálné břemeno. Poznatky z praxe- není určen způsob využití -zřizováno pro více hlavních staveb-chybně -bude-li postavena stavba s právem stavby,lze později využít možnost smlouvy o výstavbě

Doplnění k § 3 odst. 2 pozemky budou opět členěny podle druhů pozemků – orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvale travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy, nádvoří, ostatní plochy Nově dle přílohy č. 2 kat. V fotovoltaická elektrárna – způsob využití plantáž dřevin – způsob využití zamokřená plocha – způsob využití neplodná půda – způsob využití

Poznámky k NOZ spojené s definicí nemovité věci § 498 pozemky a věcná práva k nim podzemní stavby se samostatným účelovým určením (metro, podzemní garáže, vinné sklepy atd.) a věcná práva k nim práva, která za nemovité věci prohlásí zákon = právo stavby stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, bude i tato věc nemovití (ložiska vyhrazeného nerostu, jeskyně, vodní dílo, bude-li zákonem stanoveno, že vodní dílo není součástí pozemku) § 506 součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek

§ 509 inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. § 510 příslušenství věcí je vedlejší věc vlastníka věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení … má se za to, že právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci se týkají i jejího příslušenství (má se na to = vyvratitelná domněnka) § 512 je-li stavba součástí pozemku, jsou i vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku

§ 1159 jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné jednotka je věc nemovitá § 1242 právo stavby je věc nemovitá stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech

§ 4 – obsah katastru 1) geometrické určení a polohové určení nemovitosti a katastrálních území druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách,… cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a oprávněných z jiného práva, které se zapisují do katastru upozornění týkající se nemovitosti … úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám a dohoda spoluvlastníků (§ 1138 NOZ jako veřejná listina) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí místní a pomístní názvosloví

2) O fyzické osobě se do katastru zapisuje jméno (jména), příjmení rodné číslo, datum narození adresa místa trvalého pobytu a nemá-li ji, adresa bydliště § 40 odst. 2,3 vyhl. - u cizinců průkaz o povolení k pobytu, potvrzení o přechodném pobytu občana EU na území ČR –při zápisu do KN se vždy adresa přebírá z agendového informačního systému cizinců Pozn.: neprošlo místo narození číslo elektronicky čitelného identifikačního dokladu -budoucnost

Ad c ) - § 4 kat. Z. Cenové údaje – cena dosažená při prodeji, dražbě nemovitosti (ne u daru) přebírání pouze z listin rozlišování cen za jednotlivé nemovitosti rozlišování cen za komplex nemovitostí s odkazem na listinu Cenový údaj není evidován na LV. (Katastrální úřady provádí kontrolu, doplňují zápisy.) Od 10.11.2014 možné výstupy o cenovém údaji 2) Údaje pro daňové účely – příprava vymezení území se stejnou hodnotou daného údaje – izolinie, předávání údajů na ČÚZK prostřednictvím GFŘ a následně aktualizovány přímo obcemi, daňové hodnoty budou obcemi přidělovány nově jednotlivým pozemkům v zastavěných územích [údaje nebudou obsahem výpisu z KN (LV), budou ve výstupech „informace o parcelách, budově nebo právu stavby“, speciální sestavy] SLT – soubor lesních typů pozemků BPEJ – izolinie vymezující území se stejnou bonitou Údaj pro daňový účel je evidován v části F-LV.

Poznámka k NOZ spojená s cenou § 2080 kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení § 2129 kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny jen, bylo-li toto ujednáno /problémy v praxi-smlouvy bez uvedení kupní ceny/

Ad d) - § 4 kat.Z. dočasná stavba – přidělení čísla evidenčního - § 31 zákona č. 128/2000 Sb./ od 1.7.2012 / ve výpisu z KN – další údaj doplnění do KN jen dle § 63 kat.Z. na návrh vlastníka nebo jiného oprávněného Poznámka: Jiný oprávněný není vlastník pozemku Jiný oprávněný není zhotovitel listiny (např. stavební úřad) Jiný oprávněný je osoba dle § 4 odst. 1 písm. e) kat.Z., která se zapisuje do katastru (osoba je spojena s jiným než vlastnickým právem) Katastrální úřad nedoplní jen z listiny, ale na návrh (např. usnesení o dědictví)

Důležité upozornění Podle § 1 odst. 1 NOZ je uplatňování soukromého práva nezávislé na uplatňování práva veřejného. Významné je hledisko vůle zhotovitele dočasné stavby. /možnost změny ,bude-li novela NOZ- §1/

Poznámka zápisy dočasných staveb v pozemkové knize se dle středního o.z. neprováděly (vylučoval o.z.) zápisy v EN Posuzování dle dočasného odnětí ze ZPF Trvalé odnětí ze ZPF Stavby (chaty) na lesním pozemku dnes dočasnost může být spojena s nájemní smlouvou (pozor na smlouvu s určitou dobou delší než 50 let – dle § 2204 odst. 2 NOZ – má se za to, že jde o dobu neurčitou (význam pro výpovědní lhůty) problém s dočasnou stavbou dle dlouhodobého nájmu – při převodu stavby na cizím pozemku na jinou osobu nelze převést současně i s nájemním právem (řešení snad postoupením nájemní smlouvy se souhlasem vlastníka pozemku) očekává se judikatura ve věci možnosti postavit dočasnou stavbu dle práva stavby

Ad f) - § 4 kat.Z. Upozornění bude evidováno: u parcely KN u parcely ZE u budovy (vodní díla) u práva stavby u jednotky

§ 21 odst. 1 kat. V – upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu probíhající řízení o opravě chyby v katastru nebo řízení o námitce výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení podanou žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad související list vlastnictví spornou hranici mezi pozemky podanou žalobu o určení hranice mezi pozemky závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva další skutečnosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost … nebo jsou potřebné pro správu katastru KÚ provádí zápis upozornění : z úřední povinnosti – ad a), b), c), e) v příslušném řízení z úřední povinnosti dle zjištění při obnově, dle geometrického plánu pro doplnění pozemku vedeného ve ZE do katastru, je-li takto vyjádřeno v plánu příslušnou mapovou značkou – ad f) na základě návrhu – ad d), g), h) Upozornění - je evidováno v části D-LV.

Plomba – není upozorněním § 2 odst. 1 písm. g) kat. V pro účely této vyhlášky se rozumí plombou informace u nemovitosti, že práva k ní jsou dotčena změnou informace o plombě bude vyznačena v části D-LV (§ 23 kat.V.) Poznámka: plombu není nutné vyznačovat vždy U zápisu stavby U zápisu změny jiného údaje Na LV budovy s vymezenými jednotkami Upozornění- dle § 21 odst.1 písm.i/- povinnost prokázat vznik společenství -vznik společenství prokázán -předání informací k projednání dědictví soudem

Ukázka č. 8

Ukázka č. 9

Ad g) – 1) úplné znění prohlášení Vyřešeno: ukládání prohlášení vlastníka učiněného podle zákona č. 72/1994 Sb. nebo podle NOZ (zpoplatnění SP 500,- Kč) – záznamem § 1220 NOZ – úplné znění vyhotoví osoba odpovědná za správu domu a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin (i do veřejného rejstříku) pokud správu vykonává SVJ, podepisují úplné znění prohlášení členové statutárního orgánu (členové výboru SVJ, nebo tak, jak je uvedeno ve stanovách (už nejsou nutné další souhlasy a podpisy, pokud se v úplném znění prohlášení neřeší změny mající vliv na zápis do KN)

Ad g) – 2) Dohoda spoluvlastníků o správě nemovitostí Využití: Dohodnou-li se spoluvlastníci o správě k nemovitostí odlišně od § 1126 a násl. Forma dohody – veřejná listina (notářský zápis) Zpoplatnění SP 500,-Kč – záznamem Poznámka: K § 4 odst. 1 písm. g)a h) se vztahuje § 34 – ukládání do sbírky listin Údaje jsou zřejmé z LV Vhodné využívat – u spoluvlastníků již není předkupní právo (obecně), výjimka u dědictví

Ukázka č. 10

Ukázka č. 11