Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí Realitní kongres 2012 JUDr. Olga Humlová LL.M., CSc. 1. listopadu 2012

Obsah dispozitivnost právní úpravy věci v právním smyslu součást (nemovité) věci - stavba součástí pozemku právo stavby jako nový právní institut vlastnictví (nemovité) věci převod vlastnictví, ochrana dobré víry a princip materiální publicity ochrana před chybným zápisem do katastru nemovitostí nový katastrální zákon základní rozdíly mezi nájmem a pachtem nová úprava nájemní smlouvy nájem prostoru sloužícího podnikání vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy

Dispozitivnost právní úpravy (§ 1 odst. 2) Princip smluvní volnosti Strany si mohou sjednat právní vztahy odchylně od zákona pokud takové ujednání stran zákon výslovně nezakazuje, neporušuje dobré mravy, neporušuje veřejný pořádek, nebo nezasahuje do práv týkajících se postavení osob (včetně práv na ochranu osobnosti) Výjimka: od ustanovení upravujících absolutní majetková práva (zejména věcná práva a právo dědické) se lze odchýlit jen, připouští-li to zákon 1410313.1

Věci v právním smyslu (§§ 489 a násl.) Věc nemovitá x movitá nemovité věci – zákon stanoví výčtem, co je nemovitost (hmotné i nehmotné podstaty) movité věci – co není nemovitou věcí, je věcí movitou (hmotné či nehmotné podstaty)

Věci v právním smyslu (pokračování) Nemovité věci (hmotné i nehmotné věci) Pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. stavba metra, důl) + věcná práva k nim Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, jakož i stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby) Věci, ohledně nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace, letiště, vodní díla atd.)

Součást (nemovité) věci - stavba součástí pozemku (§§ 505 a násl.) Podstatná změna - součástí pozemku bude: prostor nad povrchem i pod povrchem stavby a jiná zařízení, mimo dočasných (tzv. zásada „superficies solo cedit“ neboli „povrch ustupuje půdě“) podzemní stavby (nejsou-li samostatnou nemovitou věcí) i pod cizím pozemkem rostlinstvo na pozemku stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím) Stavba je součástí práva stavby (nikoli jeho příslušenstvím)

Právo stavby jako nový právní institut (§§ 1240 a násl.) Oprávnění osoby (stavebníka) mít na cizím pozemku stavbu (existující i nově zřizovanou) Právo je nemovitou věcí (možnost prodat, zdědit, zatížit věcnými břemeny, zástavním právem apod.) Zvláštní věcné právo zapisované do katastru nemovitostí (jiný charakter než věcné břemeno) Stavba samotná je součástí práva stavby Zánik stavby nemá vliv na právo stavby Dočasnost – maximálně 99 let a 40 let při vydržení práva stavby Bezúplatné i úplatné

Právo stavby jako nový právní institut Subjekty Stavebník (oprávněný) Vlastník pozemku (povinný) - kdokoli (neexistuje omezení známé v některých pr. řádech) Vznik Smlouvou + konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí (účinky ke dni podání) Rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon (např. při vypořádání spoluvlastnictví může o vzniku rozhodnout soud) (deklaratorní zápis v KN) Vydržením (max. na 40 let – soud může prodloužit či zkrátit) Zánik Uplynutím doby (max. 99 let, 40 let u vydržení), Možnost prodloužit (nutný souhlas osob s věcnými právy k pozemku zřízenými po zřízení práva stavby) Nelze omezit rozvazovací podmínkou Stavebník se může práva stavby zřeknout – v takovém případě právo stavby nezaniká a vlastník pozemku může právo stavby převést Při zániku práva stavby – náhrada ½ hodnoty stavby (dispozitivní ustanovení)

Právo stavby jako nový právní institut (pokračování) Právní poměry z práva stavby stavebník má ohledně stavby stejná práva jako vlastník (stavba je součástí práva stavby) stavebník má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu (může být sjednána povinnost stavbu pojistit) vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby – výhrada se zapisuje do KN (bez souhlasu pak nelze zřídit zatížení práva stavby) vzájemná předkupní práva k pozemku a právu stavby (lze sjednat jinak + výhrada se zapisuje do KN) úplata - jednorázová úplata nebo stavební plat (zatěžuje právo stavby jako věcné právo, takže povinnost platit stavební plat přechází na nabyvatele práva stavby)

Vlastnictví (nemovité) věci Vlastnické právo k nemovitým věcem se nabývá nadále zápisem do katastru nemovitostí (intabulační zásada) Vlastnické právo k nemovitým věcem, které se do katastru nemovitostí nezapisují, se nabývá okamžikem účinnosti smlouvy (není-li sjednáno jinak) Podrobněji upraveno nabývání vlastnického práva (včetně nového institutu, tzv. mimořádné vydržení) Podrobněji upravena ochrana dobré víry při nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem a důvěra v zápis v katastru nemovitostí

Převod vlastnictví, ochrana dobré víry a princip materiální publicity (§§ 979 a násl.) Principy nové právní úpravy: veřejná znalost zápisů ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) právní domněnka správnosti zápisů ve veřejném seznamu materiální publicita (§ 984) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo, vzniká-li věcné právo až zápisem, tak ke dni podání návrhu

Ochrana před chybným zápisem do katastru nemovitostí (§ 986) Skutečný vlastník se může domáhat výmazu zápisu poznámka spornosti – povinnost uplatnit u soudu do 2 měsíců od návrhu, jinak bude vymazána z katastru nemovitostí subjektivní lhůta 1 měsíc ode dne, kdy se dotčený o zápisu dozvěděl objektivní 3 roky od provedení zápisu – pouze v případě, že dotčený nebyl řádně o zápisu vyrozuměn poznámka působí erga omnes (jinak chrání jen proti nepoctivému nabyvateli) Vyhoví-li soud žalobě ohledně věcí, ke kterým je poznámka spornosti zapsána, vymaže katastr veškeré zápisy, vůči nimž poznámka působila Účinnost těchto ustanovení posunuta o 1 rok Nový katastrální zákon prošel připomínkovým řízením a měl by být v dohledné době projednán vládou

Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník Zápisy se budou provádět jako doposud Vkladem Záznamem Poznámkou Ale: vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem Vkladem tedy: vlastnické právo právo stavby věcné břemeno zástavní právo budoucí zástavní právo podzástavní právo

Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník (pokračování) předkupní právo budoucí výměnek přídatné spoluvlastnictví správa svěřenského fondu výhrada vlastnického práva výhrada práva zpětné koupě výhrada práva zpětného prodeje zákaz zcizení nebo zatížení výhrada práva lepšího kupce ujednání o koupi na zkoušku nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka vzdání se práva na náhradu škody na pozemku

Nový katastrální zákon v návaznosti na nový občanský zákoník (pokračování) Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Záznamem pouze: majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodáření

Obsah katastru (změny) Do katastru se bude nově zapisovat: 15 věcných práv k nemovitostem, která dosud neexistovala 19 nových poznámek – vyžaduje nový občanský zákoník. přibyly cenové údaje, „dočasnost“ u evidovaných staveb, evidence úplných znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (prohlášení vlastníka domu), u fyzických osob se dále zapisuje: místo narození, číslo elektronicky čitelného identifikačního dokladu. Změny zápisů u budov: budova na pozemku, k níž je stejný právní vztah jako k pozemku (součást pozemku) budova na pozemku jiného vlastníka

Obsah katastru (změny) - pokračování Změna zkoumání splnění podmínek k povolení vkladu: u veřejné listiny se bude zkoumat pouze, zda: splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru Veřejnost katastru: Stejná pravidla jako doposud, prokázání totožnosti nutné pro: přehled vlastnictví z celé ČR kopie ze sbírky listin a údaje o cenách

Obsah katastru (změny) - pokračování Posílení bezpečnosti a důvěryhodnosti katastru: Všechna věcná práva se zapisují vkladem V případě zamítnutí vkladu nabízí obranu účastníkům řízení ustanovení páté částí OSŘ V případě povolení a provedení vkladu nabízí tuto obranu ustanovení § 986 nového občanského zákoníku (v KN bude vyznačena poznámka spornosti zápisu). Navíc: Oznámení o zahájení řízení účastníkům do datové schránky Doručování vyrozumění o provedeném vkladu přímo těm osobám, které vkladem právo pozbývají i v případech, kdy jsou tyto osoby ve vkladovém řízení zastoupeny zmocněncem na základě plné moci

Obsah katastru (změny) - pokračování Zápisy se budou provádět jako doposud Vkladem Záznamem Poznámkou ALE: vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv se bude zapisovat vždy vkladem

Základní rozdíly mezi nájmem a pachtem NÁJEM užívání věci dočasnost úplata – nájemné druhy - obecný, nájem bytu, prostoru sloužícího podnikání, podnikatelský nájem movitých věcí, nájem dopravního prostředku a ubytování písemná forma - jen u nájmu bytu a u některých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) PACHT užívání a požívání – brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim dočasnost úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace druhy – zemědělský pacht, pacht závodu není výslovně stanovena písemná forma přiměřené použití ustanovení o nájmu

Nová úprava nájemní smlouvy Hlavní změny v NOZ Dispozitivní právní úprava Závazek přenechat věc k dočasnému užívání (i do budoucna) Zápis do katastru nemovitostí Nájem i pacht na návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem) Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele Zástavní právo – pronajímatel nemá zástavní právo k movitým věcem nájemce (pouze zadržovací právo). U pachtu existuje zástavní právo ve prospěch pachtýře na zajištění jeho pohledávek vůči propachtovateli Neplatnost nájemní smlouvy Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit a neplatnost možné namítat pouze nebylo-li již podle smlouvy plněno

Nová úprava nájemní smlouvy Obecný nájem (§§ 2201 a násl.) Předmět nájmu Věc nemovitá nebo její část Nezuživatelná věc movitá nebo její část Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy) Doba trvání Doba určitá nebo neurčitá (nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, ale omezená možnost výpovědi) Zhodnocení Změna věci jen se souhlasem pronajímatele Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení

Změna vlastnictví, výpověď (§§ 2221 a násl.) Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět - rozdíl oproti § 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě Ochrana nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vl. práva (singulární sukcese) přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné Výpovědní doba: nemovitosti 3 měsíce, movité věci 1 měsíc

Změna vlastnictví, podnájem, výpověď (pokračování) Zánik a zhoršení věci Zánikem věci nájem končí Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo přiměřenou slevou z nájemného Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na straně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby Výpověď Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá věc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce) Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem a způsobí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou)

Nájem prostoru sloužícího podnikání (§§ 2302 a násl.) NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. (dispozitivní právní úprava) Předmět nájmu Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně slouží podnikání) Pokud účelem nájmu není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti, aplikují se obecná ustanovení o nájmu Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“) Přiměřeně se použijí obecná ustanovení o nájmu

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele Skončení nájmu na dobu určitou – stanovené důvody a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční) Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta)

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) Skončení nájmu na dobu určitou Nájemce může vypovědět: ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti Pronajímatel může vypovědět: má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.

Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (§§ 3028 a násl.) Všeobecná ustanovení Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí: práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva) Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovně něco jiného).

Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (pokračování) Lhůty a doby Podle dosavadních předpisů se posuzují (až do svého zakončení) lhůty a doby: které začaly běžet před účinností NOZ, pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními předpisy, i když začnou běžet po dni účinnosti NOZ (např. záruka za jakost dle smlouvy o dílo po dokončení stavby) Závazková práva Práva ze zajištění závazků vzniklá před účinností NOZ se posuzují podle dosavadních předpisů, pokud se strany nedohodnou jinak Nájem se řídí NOZ, i když započal před účinnosti NOZ; vznik, práva a povinnosti z něj vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů

Vybraná přechodná ustanovení nové právní úpravy (pokračování) Právo na náhradu škody Právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, k němuž došlo před nabytím účinnosti NOZ, se posuzuje podle dosavadní úpravy Nerozhodl-li však soud do dne nabytí účinnosti NOZ, může na návrh poškozeného přiznat i náhradu nemajetkové újmy podle NOZ

Slovo na závěr Krok správným směrem (a) respektuje klasické principy soukromého práva (b) zahrnuje úpravu přibližně 200 dosud samostatných právních předpisů (např. obchodní zákoník, zákon o rodině, ZoVB, atd.) (c) vytváří systematicky uspořádány celek s jednotným pojmoslovím Rizika nové právní úpravy (a) vytváří právní i společenskou diskontinuitu s původní předlohou zákona (b) užívá archaický jazyk, (nikoli nezbytné) dřívější instituty (c) zpochybňuje použitelnost dosavadní judikatury

DĚKUJI ZA POZORNOST

Kontakt JUDr. Olga Humlová, LL.M. CSc. partnerka, advokátka, vedoucí oddělení práva nemovitostí České a Slovenské republiky T: +420 236 082 111 E: ohumlova@salans.com Salans Europe LLP Platnéřská 4 110 00 Praha 1 T: +420 236 082 111 F: +420 236 082 999 E: prague@salans.com www.salans.com 1 387 694

ALMATY BAKU BARCELONA BERLIN BRATISLAVA BRUSSELS BUCHAREST BUDAPEST FRANKFURT ISTANBUL KYIV LONDON MADRID MOSCOW NEW YORK PARIS PRAGUE SHANGHAI ST PETERSBURG WARSAW