Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát Prvních deset měsíců účinnosti nového občanského zákoníku – praktické poznatky Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) Zcela nová komplexní úprava občanskoprávních vztahů: celkem 3081 paragrafů (300 stran v ÚZ) Upozornění (nepříliš známý předpis související s NOZ) Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty NOZ zcela ruší a nahrazuje (mimo jiné) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 102/1992 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

NOVÉ KATASTRÁLNÍ PŘEDPISY: Základní: Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) Užitečné: Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí Vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu Zrušeno k 31.12.2013: Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. a zákon č. 344/1992 Sb.

OBECNĚ VNÍMANÁ POZITIVA NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY (NOZ): Snaha o moderní pojetí (důraz na smluvní volnost, koncept tzv. relativní neplatnosti apod.) Snaha o znovuzavedení tradičních právních institutů a doktrín (odkaz v dědickém právu, služebnosti a reálná břemena, koncept stavby jako součásti pozemku, svěřenské fondy) Snaha o překonání zbytečných dopadů formalistické judikatury (např. právnická osoba nemohla platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 685 OZ, nebylo možné platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu, pokud prostory nebyly zkolaudovány jako byt apod.) Snaha o návrat k tradiční systematice civilního kodexu (obecná část, rodinné právo, absolutní majetková práva, relativní majetková práva) Snaha o návrat k tradiční, byť již pozapomenuté terminologii (služebnosti, reálná břemena, pacht, požívací právo atd.) Využití úpravy smluvních typů z obchodního zákoníku (smlouva o dílo, kupní smlouva)

OBECNĚ VNÍMANÁ NEGATIVA NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY (NOZ): Přespřílišný rozsah, komplexnost a komplikovanost (3081 paragrafů, tj. 300 stran v ÚZ) (cenné papíry, rodinné právo, obecná ustanovení o korporacích, mnoho obsolentních ustanovení – např. služebnosti průhonu, služebnost práva na svod dešťové vody, služebnost okapu, služebnost rozlivu) Přílišná akademičnost (zastaralý a zčásti překonaný knižní jazyk, zbytečné novotvary, nedůvodná změna zavedené právní terminologie a její přílišné zkomplikování) právní úkon x právní jednání právní subjektivita x právní osobnost věřitel a dlužník z úvěru x úvěrující a úvěrovaný třetí osoba, která chce koupit věc – předmět předkupního práva x koupěchtivý nebytové prostory x prostor sloužící k podnikání subdodavatel (pozn. – v zákoně nedefinováno) x poddodavatel Takřka nulové povědomí široké laické veřejnosti o obsahu nové právní úpravy

OBECNĚ VNÍMANÁ NEGATIVA NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY (NOZ): Chyby v psaní (příklady) § 2438 NOZ – záměna příkazce za příkazníka, § 2426 odst. 2 NOZ – upozornil x neupozornil § 2072 odst. 2 NOZ – osoba blízká dárci x osoba blízká obdarovanému Formulační nedostatky (příklady) – logické rozpory, vzájemné kontradikce § 447 NOZ – „jsou-li pokyny zmocnitele obsaženy v plné moci a musely-li být známy osobě, vůči níž zmocněnec jednal, považuje se jejich překročení za porušení zástupčího oprávnění“ Smlouva o nájmu bytu – změny nájemce se souhlasem pronajímatele § 2263 odst. 2 NOZ – „Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá“ x § 2293 odst. 2 NOZ - „Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu“

VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ Zásadní koncepční změna: „Starý“ občanský zákoník (č. 40/1964 Sb.) – stavba a pozemek jsou dvě různé nemovité věci § 119 odst. 2 OZ: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ § 120 odst. 2 OZ: „Stavba není součástí pozemku“ Nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) – stavba je součástí pozemku § 498 odst. 1 NOZ: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením. § 506 odst. 1 NOZ: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných“ .

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ K VLASTNICKÝM PRÁVŮM Stavba a pozemek BYLY k 1.1.2014 ve vlastnictví TÉHOŽ vlastníka: § 3054 NOZ: Stavba přestává být k 1.1.2014 samostatnou věcí a stává se součástí pozemku ( + § 3058 odst. 1 NOZ – řešení, pokud se toto stane později) Ke sloučení pozemku a stavby NEDOŠLO: Stavba a pozemek BYLY k k 1.1.2014 ve vlastnictví RŮZNÝCH vlastníků § 3056 odst.1 NOZ: Vlastník pozemku má ke stavbě zákonné předkupní právo x Vlastník stavby má k pozemku zákonné předkupní právo V budově BYLY k 1.1.2014 URČENY JEDNOTKY podle zák. č. 72/1994 Sb., které byly ve vlastnictví RŮZNÝCH vlastníků § 3063 NOZ: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zák. č. 72/1994 Sb., vznikne i po nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních předpisů“ Věcné právo pouze na stavbě nebo pozemku § 3060 NOZ: „Zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje“

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ – VELMI DISKUTABILNÍ § 3059 NOZ STAVBA NA NĚKOLIKA POZEMCÍCH: „Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 - § 3058 ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o PŘESTAVKU“. OTÁZKY: Jak určit PŘEVÁŽNOU ČÁST STAVBY? (VÍCE NEŽ 50% NEBO VÍCE NEŽ 99%) Hypotetický příklad: budova na dvou pozemcích: jeden 51%, druhý 49 % výměry budovy Pokud by to bylo „jen“ více než 50%, pak by se podle § 1087 odst. 1 druhý pozemek stal součástí největšího pozemku a jeho vlastníkovi by vzniklo vůči vlastníkovi největšího pozemku právo na úhradu ceny obvyklé – možný rozpor s Ústavou, resp. LZPS Pokud neplatí shora uvedené, znamená to, že budova bude samostatnou nemovitostí až do okamžiku, než se spojí vlastnictví všech pozemků do rukou budovy? V praktickém případě, který jsem řešil, zatím platí varianta „2“: Odpověď musí dát judikatura

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ – VELMI DISKUTABILNÍ § 3062 NOZ TRVÁNÍ ZÁKONNÉHO PŘEDKUPNÍHO PRÁVA SPOLUVLASTNÍKŮ PODLE OZ: „Zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 64/1964 Sb. zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona“ (tj. 31.12.2014) Faktický problém: JEDNODUCHÁ ZNEUŽITELNOST Mělo to být řešeno v připravované „technické“ novele NOZ (zřejmě nebude včas vydána)

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ – NÁJEMNÍ SMLOUVY § 3028 odst. 3 NOZ OBECNÁ USTANOVENÍ (není zde retroaktivita) „Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.“ § 3074 odst. 1 NOZ ZVLÁŠTNÍ ÚPRAVA PRO NÁJEM (nepravá retroaktivita) „Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ „To NEPLATÍ pro NÁJEM VĚCI MOVITÉ ani pro PACHT“ Pozn. - § 2332 odst. 1 NOZ – „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtové nebo mu poskytnout poměrnou část výnosu z věci“ Tedy pachtem se rozumí dřívější nájemní smlouvy např. k zemědělskému nebo lesnímu pozemku, kdy nájemce byl oprávněn na pozemku hospodařit a zároveň disponovat s úrodou či s dřívím (tedy „věc požívat“) . OBECNĚ SE TEDY TAKOVÉ NÁJEMNÍ VZTAHY STÁLE ŘÍDÍ OZ (!)

DOPADY TĚCHTO PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ Nájem bytu a nájmu domu § 2238 NOZ: „Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou“ Dopady: „Kvazi“vydržení nájemního práva Neplatná písemná nájemní smlouva k bytu (zejména proto, že byt nebyl takto zkolaudován) se nestala automaticky platnou k 1.1.2014, ale měla by být považována za platnou 1.1.2017. § 2235 odst. 1 NOZ: „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popř. i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto poddílu.“ Dopady: ZCELA NOVÁ KONCEPCE: NENÍ DEFINOVÁNO, CO JE TO ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÉ POTŘEBY JAK VYLOŽIT TAKOVÝ ZÁVAZEK PRONAJÍMATELE (musí to být výslovně zakotveno ve smlouvě, nebo se to předpokládá) Pod dané ustanovení NOVĚ SPADAJÍ např. smlouvy o nájmu rodinného domu Vztahuje se toto ustanovení také na PODNÁJEM?

DOPADY TĚCHTO PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ KTERÁ JSOU UJEDNÁNÍ ZKRACUJÍCÍ „NÁJEMCOVA PRÁVA V POODÍLU 2“? NEPOCHYBNĚ: Smluvní vyloučení aplikace § 2239 NOZ: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená“ Smluvní vyloučení aplikace § 2290 NOZ: „Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode, kdy mu výpověď došla“. OTÁZKA K DISKUSI (TJ. ODPOVĚĎ MUSÍ DÁT JUDIKATURA): Smluvní vyloučení aplikace § 2286 odst. 2 NOZ: „Vypoví-li nájem pronajímatel, POUČÍ nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti námitky soudem, jinak je výpověď neplatná“. Smluvní zkrácení lhůty podle § 2290 NOZ, nebo výpovědní lhůty podle § 2288 NOZ, nebo sjednání dalších výslovných případů porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem než uvedeny v § 2291 odst. 2 NOZ Smluvní vyloučení aplikace podle § 2289 NOZ: povinnost pronajmout byt znovu nájemci (nebo nahradit nájemci škodu), pokud není využit vyklizený byt z důvodů výpovědi na straně pronajímatele podle § 2288 odst. 2 NOZ

DOPADY TĚCHTO PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ Nájem „prostoru sloužícího podnikání“ = nebytových prostor POKUD NEBYLA PROVEDENA ÚPRAVA NÁJEMNÍ SMLOUVY UZAVŘENÉ PŘED 31.12.2013, PAK SE NÁJEMNÍ VZTAH ROZŠÍŘIL O NÁSLEDUJÍCÍ USTANOVENÍ: § 2305 NOZ: Oprávnění nájemce opatřit se souhlasem pronajímatele (který může být odmítnut pouze z vážných důvodů) nemovitost, kde se nachází předmět nájmu, v přiměřeném rozsahu štíty, návěštími a podobnými znameními. Přičemž: Požádal-li nájemce o udělení souhlasu písemně a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádřil, POVAŽUJE SE SOUHLAS ZA DANÝ. § 2311 NOZ: „Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně“ OBSAH USTANOVENÍ NELZE JEDNOZNAČNĚ URČIT § 2315 NOZ: Náhrada za převzetí zákaznické základny: „Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.“

DOPADY TĚCHTO PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ § 2312 NOZ: Nová úprava výpovědních lhůt u skončení nájmu na dobu neurčitou: Obecně šestiměsíční výpovědní doba Pokud „má strana vážný důvod“, pak je výpovědní doba tříměsíční Shora uvedené neplatí, pokud nájem trval po dobu delší než 5 let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, tdy výpovědní doba je „VŽDY ŠESTIMĚSÍČNÍ“ DOPORUČENÍ: Vzhledem ke značné neodůvodněnosti a odtrženosti daných ustanovení od zavedené praxe se všechna výše uvedená ustanovení zpravidla výslovně vylučují z aplikace Lze doporučit výslovné vyloučení z aplikace rovněž i u smluv uzavřených před 31.12.2013

DOPADY TĚCHTO PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ § 2313 + 2314 NOZ: Nová úprava pro soudní přezkum oprávněnosti výpovědi (určitá obdoba úpravy u nájmu bytu) Pokud nájemce nebytový prostor vyklidí v souladu s výpovědí, pak je výpověď bez dalšího považována za platnou a přijatou nájemcem bez námitek Právo vypovídané strany do jednoho měsíce po doručení výpovědi vznést písemné námitky /jinak její právo na soudní přezkum oprávněnosti výpovědi zaniká/ Pokud námitky vzneseny včas, pak má vypovídající strana měsíční lhůtu ke zpětvzetí výpovědi Pokud výpověď není vzata zpět, pak má vypovídaná strana dvouměsíční lhůtu k podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi /jinak její právo zaniká/ KOMENTÁŘ: Vzhledem k tomu, že NOZ výslovně uvádí, že se jedná o přezkum oprávněnosti, je vůbec otázkou, jak v daném případě žalovat (OSŘ i nadále preferuje žalobu na plnění namísto žaloby na určení) Případné smluvní vyloučení aplikace daných ustanovení (a nahrazení například původním mechanismem) může být považováno za neplatné (ujednání v rozporu s veřejným pořádkem) – přesto se tak zpravidla v praxi děje

Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát To je vše, děkuji Vám za pozornost. Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář