MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář Právo, nemovitosti – aktuální otázky

OD V ÚČINNOSTI: 1. NOVÁ OBČANSKOPRÁVNÍ ÚPRAVA Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty 2.NOVÉ KATASTRÁLNÍ PŘEDPISY Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) 3.NOVÉ DAŇOVÉ PŘEDPISY Zákonné opatření Senátu č. 240/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Zákonné opatření Senátu č. 240/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

OBECNĚ VNÍMANÁ NEGATIVA NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY (NOZ): Přespřílišný rozsah, komplexnost a komplikovanost (3081 paragrafů, tj. 300 stran v ÚZ) (cenné papíry, rodinné právo, obecná ustanovení o korporacích, mnoho až zbytečných ustanovení – např. služebnosti průhonu, služebnost práva na svod dešťové vody, služebnost okapu, služebnost rozlivu) Přílišná akademičnost Přílišná akademičnost (zastaralý a zčásti překonaný knižní jazyk, zbytečné novotvary, nedůvodná změna zavedené právní terminologie a její přílišné zkomplikování) právní úkon x právní jednání právní subjektivita x právní osobnost věřitel a dlužník z úvěru x úvěrující a úvěrovaný třetí osoba, která chce koupit věc – předmět předkupního práva x koupěchtivý nebytové prostory xprostor sloužící k podnikání subdodavatel (pozn. – v zákoně nedefinováno) xpoddodavatel Takřka nulové povědomí široké laické veřejnosti o důležitých nuancích nové právní úpravy

PŘIPRAVOVANÁ NOVELA NOZ: Schválena usnesením vlády č. 801 ze dne , projednávána v PSP – Sněmovní tisk č. 642 (distribuováno poslancům dne ): předpokládané nabytí účinnosti ZMĚNY PŘÍMO SE TÝKAJÍCÍ SE NEMOVITOSTÍ: Snížení maximální výše jistoty u nájmu bytu: § 2254 (1): „ (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek šestinásobek měsíčního nájemného.„ Ustoupení od požadavku, aby SVJ uvedly do souladu svůj název s terminologií NOZ Původní právní úprava – v názvu: „společenství“ x § 1200 (2) (a) „společenství vlastníků“ § 3042 NOZ – „povinnost uvést název do souladu do 2 let ode dne účinnosti NOZ“ (jinak postup podle § 3041 – tj. v krajním případě až zrušení) Technicky řešeno v přechodných ustanoveních novely – čl. II (5) „Spolek a společenství vlastníků vzniklé do nejsou ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona povinny uvést označení právní formy ve svém názvu do souladu s požadavky § 132 (2), § 216 a § 1200 (2) (a) NOZ.“

PŘIPRAVOVANÁ NOVELA NOZ: OSTATNÍ DŮLEŽITÉ ZMĚNY, KTERÉ SE MOHOU TÝKAT NEMOVITOSTÍ: Ustoupení od požadavku, aby v případě, že právní jednání požaduje formu NZ, i plná moc byla udělena formou NZ § 441 (2) NOZ: „ Zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci. Netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě. Vyžaduje-li se pro právní jednání zvláštní forma, udělí se v téže formě i plná moc. Vyžaduje-li se pro právní jednání forma veřejné listiny, postačí, bude-li plná moc k tomuto právnímu jednání udělena v písemné formě s úředně ověřeným podpisem.“ AČKOLI AVIZOVÁNO V MÉDIÍCH, NOVELA NEŘEŠÍ: Znovuzavedení zákonného předkupního práva podílových spoluvlastníků nemovitostí k jejich podílům § 3062 NOZ: “Zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. To neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu.“

PŘETRVÁVAJÍCÍ NEDOSTATKY (NOZ): Chyby v psaní (příklady) § 2438 NOZ – záměna příkazce za příkazníka, § 2426 odst. 2 NOZ – upozornil x neupozornil § 2072 odst. 2 NOZ – osoba blízká dárci x osoba blízká obdarovanému Formulační nedostatky (příklady) – logické rozpory, vzájemné kontradikce § 447 NOZ – „jsou-li pokyny zmocnitele obsaženy v plné moci a musely-li být známy osobě, vůči níž zmocněnec jednal, považuje se jejich překročení za porušení zástupčího oprávnění“ Smlouva o nájmu bytu – změny nájemce se souhlasem pronajímatele Smlouva o nájmu bytu – změny nájemce se souhlasem pronajímatele § 2263 odst. 2 NOZ – „Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá“x § 2293 odst. 2 NOZ - „Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu“

PROVÁDĚCÍ VLÁDNÍ NAŘÍZENÍ K NOZ: NAŘÍZENÍ VLÁDY O VYMEZENÍ POJMŮ BĚŽNÁ ÚDRŽBA A DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S UŽÍVÁNÍM BYTU Schváleno usnesením vlády č. 853 ze dne , v nejbližší době vyjde ve Sbírce zákonů Účinnost: 1. ledna 2016 PŘEDMĚT ÚPRAVY: Vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu jako činností, které provádí a hradí nájemce bytu BĚŽNÁ ÚDRŽBA: Udržování a čištění bytu, včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při delším užívání bytu. Zejména: malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům, udržování, prohlídky a čištění zařízení bytu ve funkčním stavu, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením…

PROVÁDĚCÍ VLÁDNÍ NAŘÍZENÍ K NOZ: NAŘÍZENÍ VLÁDY O VYMEZENÍ POJMŮ BĚŽNÁ ÚDRŽBA A DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S UŽÍVÁNÍM BYTU DROBNÉ OPRAVY PODLE VĚCNÉHO VYMEZENÍ: opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt; opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení (vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků…), domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu nebo na rozvodech vody, s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a certifikace bytových měřidel tepla, opravy a výměny drobných součástí vodovodních výtoků, igestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, kuchyňských linek, opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení… nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

PROVÁDĚCÍ VLÁDNÍ NAŘÍZENÍ K NOZ: NAŘÍZENÍ VLÁDY O VYMEZENÍ POJMŮ BĚŽNÁ ÚDRŽBA A DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S UŽÍVÁNÍM BYTU DROBNÉ OPRAVY PODLE VÝŠE NÁKLADŮ: Další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v položkovém výčtu v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají. ROČNÍ LIMIT NÁKLADŮ Součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 nesmí přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok.

VYHLÁŠKA Č. 269/2015 SB. – PROVÁDÍ ZÁKON Č. 67/2013 SB. O ROZÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ NA VYTÁPĚNÍ A SPOLEČNOU PŘÍPRAVU TEPLÉ VODY PRO DŮM Účinnost: 1. ledna 2016 PŘEDMĚT ÚPRAVY: rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, jejich rozdělení mezi příjemce služeb, hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období, vymezení pojmů a další náležitosti k rozúčtování nákladů; DOPADY nejnižší účtované náklady nejméně ve výši 80 % průměru domu na m2 a nejvyšší dvojnásobek průměru; úprava poměru spotřební a základní složky nákladů domu. Nově základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce 30% až 50%, spotřební složka (rozúčtována podle počtu nainstalovaných měřidel) 70% - 50 %.

PŘIPRAVOVANÁ NOVELA ZÁK. OPATŘENÍ SENÁTU Č. 340/2013 SB., O DANI Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Schválena usnesením vlády č. 784 ze dne , projednávána v PSP Účinnost: 1. dubna 2016 PŘEDMĚT ÚPRAVY: Nejdůležitější navrhovanou změnou je změna subjektu poplatníka – NOVĚ JEN NABYVATEL

To je vše, děkuji Vám za pozornost. Mgr. Ing. Jiří Komárek, advokát MSB Legal, v.o.s. advokátní kancelář