Jak předpovídat propady cen nemovitostí?

Prezentace na téma: "Jak předpovídat propady cen nemovitostí?"— Transkript prezentace:

1 Jak předpovídat propady cen nemovitostí?
Pavel Kohout

2 Prognózy cen nemovitostí
Cenové indexy vypovídají pouze o minulosti a současnosti Nelze je přímo předpovídat Lze však prognózovat faktory, které přímo determinují vývoj cen Lze tedy prognózovat rovnovážnou hladinu cen Tržní ceny budou kolísat kolem rovnováhy

3 Podstata prognózování
Co je motorem růstu či poklesu cen nemovitostí? Totéž, co je motorem změn cen obecně: Změny objemu peněz v ekonomice vzhledem k fyzickému objemu zboží

4 Øyvind Eitrheim, Solveig Erlandsen
Norges Bank, Property Index

5 Mechanismus Složité ekonomické a sociologické souvislosti se v konečném důsledku slévají do dvou hlavních faktorů: poptávka nabídka

6 Složky poptávky Objem úzké peněžní zásoby
Objem úvěrů určených na bydlení

7 Složky nabídky Jediná složka: růst počtu bytových jednotek
Vývoj cen nemovitostí je tedy determinován objemem peněz a objemem bytových jednotek na daném území. Vše ostatní je vedlejší. Jde o kauzální deterministický vztah, nikoli o pouhou korelaci.

8 Vysvětlení „záhad“ Proč se ceny mohou „utrhnout z řetězu“?
Kdo vytváří cenovou bublinu? Proč ceny rostou zatímco nájmy klesají či stagnují? Proč občas dochází k depresím na trhu nemovitostí?

9 Proč se mohou ceny utrhnout ze řetězu
Dva důvody: Měnová expanze Administrativní překážky výstavbě Podmínky pro cenové bubliny vytváří centrální banka a vláda Spekulanti je jen realizují

10 Proč ceny rostou a nájmy klesají
Roste objem peněžní zásoby Inflace je nízká díky mezinárodnímu obchodu a konkurenci Velký objem peněz pří nízké inflaci sráží yieldy dluhopisů Nízké yieldy dluhopisů  nízké yieldy nemovitostí  nízké nájmy

11 Proč nastávají deprese
Příčinou hlubokých depresí na trhu nemovitostí je vždy a bez výjimky „credit crunch“ na finančním trhu Naopak stagnace či mírné zakolísání může být způsobeno jen nárůstem nabídky nebo mírným zpomalením růstu peněžní zásoby Pozor: deprese a mírná stagnace ze začátku lze stěží rozlišit (pokud nestudujeme vývoj bankovnictví)

12 Pokles objemu peněz má důsledky
Dojde-li v ekonomice k propadu peněžní zásoby, dopad na ceny nemovitostí může být až takovýto → Platí to samozřejmě i pro „mikroekonomiky“ na úrovni jednotlivých lokalit

13 Je na českém trhu bublina?