Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová."— Transkript prezentace:

1 BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová

2 PRÁVNÍ TITULY BYDLENÍ  právní titul = právní důvod pro užívání nemovitosti (smlouva, věcné právo, manželství)  nájemní vztahy (nájem obecního bytu, nájem družstevního bytu, podnájemní vztahy)  bydlení z titulu vlastnického práva  jiné tituly – věcné břemeno bydlení, bydlení manžela ad.  převádět lze vlastnictví k nemovitosti nebo jen užívací právo k nemovitosti 2 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

3 NÁJEMNÍ BYDLENÍ  nelze nakládat s nemovitostí, ale jen s nájemním právem, tedy právem užívat nemovitost  změna v osobě nájemce  neexistuje speciální úprava  vždy musí souhlasit pronajímatel (většinou vlastník nem.)  výměna bytu  existuje speciální úprava (§§ 715 – 716 ObčZ)  nesouhlas pronajímatele (většinou vlastníka nem.) je možné nahradit rozhodnutím soudu 3 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

4 PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO BYTU  nejde o převod vlastnictví, ale jen o převod členských práv v bytovém družstvu  jedním z členských práv je právo užívat konkrétní byt  není třeba, aby bytové družstvo souhlasilo s převodem členských práv, ale tento převod je vůči družstvu účinný až poté, co mu bude oznámen  rady z praxe:  ověřit hospodářskou situaci bytového družstva  ověřit závazky současného člena družstva vůči družstvu  zjistit si výši anuity 4 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

5 PŘEVOD VLASTNICTVÍ K NEMOVITOSTI OBECNĚ  zákonný požadavek písemné formy všech smluv o nemovitostech  sankcí za nesplnění je neplatnost smluv  smlouvy o nemovitostech musí tvořit jednu listinu a podpisy nemusí být úředně ověřeny  převod nemovitosti má 2 fáze  uzavření smlouvy  nabytí vlastnického práva po vkladovém řízení 5 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

6 PŘEVOD VLASTNICTVÍ KUPNÍ SMLOUVA  kupní smlouva = nejčastější způsob převodu vlastnického práva, ale ne jediný  převádět lze celou nemovitost nebo její ideální část (spoluvlastnický podíl)  kupní smlouva musí obsahovat minimálně 3 základní věci  určení účastníků v souladu s civilními a katastrálními předpisy  určení předmětu smlouvy = nemovitosti  určení kupní ceny 6 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

7 KUPNÍ SMLOUVA SMLUVNÍ STRANY 7 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka  fyzické osoby: jméno, příjmení, bydliště, rodné číslo  právnické osoby: název, sídlo, IČ, určení osoby, která je oprávněná jménem právnické osoby jednat  smlouvu musí podepsat všichni, kterých se týká

8 KUPNÍ SMLOUVA SPECIFIKACE NEMOVITOSTI 8 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka  nemovitosti se označují různorodým způsobem; celá řada možných variant  přesná specifikace má význam z hlediska  nabytí vlastnického práva  řízení před katastrálním úřadem  vždy je nutné přesně dodržet požadavky zákona  nutno ve smlouvě specifikovat příslušenství nemovitosti

9 KUPNÍ SMLOUVA URČENÍ KUPNÍ CENY 9 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka  cenu lze sjednat jako pevnou částku nebo způsobem jejího výpočtu  způsob úhrady kupní ceny je nejlépe hradit po částech a za využití úschovy

10 KUPNÍ SMLOUVA FORMÁLNÍ NÁLEŽITOSTI  co znamená, že smlouva musí být na jedné listině?  ještě k ověřování podpisů 10 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

11 KATASTR NEMOVITOSTÍ  převod nemovitostí je v 99 % dvoufázový  druhou fází je řízení před katastrálním úřadem (vkladové řízení)  katastr nemovitostí je informační systém o nemovitostech a mj. též o právních vztazích k nim  pokud katastr vloží vlastnické právo k nemovitosti, vzniká toto zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu 11 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

12 ZAJIŠTĚNÍ PŘEVODU NEMOVITOSTI  u převodu nemovitostí se užívá celá řada zajišťovacích klauzulí  časové lhůty,  smluvní pokuty počítané po dnech,  úschova kupní ceny,  placení kupní ceny po částech ad.  smluvní pokuta  i po jejím zaplacení smlouva trvá a je třeba ji plnit  není závislá na vzniku škody  advokátní/notářská úschova 12 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

13 PŘEVODY NEMOVITOSTÍ A DANĚ  daň zásadně hradí prodávající (kupní cena je jeho příjem)  POZOR: pokud povinnost nesplní prodávající, je povinen ji místo něj splnil kupující  daň činí 3 % ze základu daně; základem daně je  odhadní cena nemovitosti dle posudku, nebo  kupní cena dle smlouvy  vždy se daň počítá z částky, která je z obou případů ta vyšší  většinou se daň platí přímo z advokátní úschovy 13 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

14 REALITNÍ KANCELÁŘE NA CO SI DÁT POZOR?  z právního hlediska jsou v praxi nejproblematičtější tři záležitosti  používání rozhodčích doložek  obsah protokolů o prohlídkách nemovitostí  obsah rezervačních smluva 14 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

15 REALITNÍ KANCELÁŘE ROZHODČÍ DOLOŽKY  platí stejná pravidla, jako u jakékoliv jiné smlouvy, kde na jedné straně stojí podnikatel (RK) a na druhé straně stojí spotřebitel (klient) tj. nepřistupovat na rozhodčí doložku  byť jsou rozhodčí doložky většinou neplatné, je třeba jejich neplatnost nejprve prohlásit soudní cestou na základě žaloby 15 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

16 REALITNÍ KANCELÁŘE PROTOKOL O PROHLÍDCE NEMOVITOSTI  protokol o prohlídce slouží evidenčním účelům realitní kanceláře  pro klienta RK nemá protokol žádný význam  klient není povinen podepisovat po prohlídce žádný dokument 16 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

17 REALITNÍ KANCELÁŘE REZERVAČNÍ SMLOUVA  klientovi (kupujícímu) neposkytuje rezervační smlouva žádnou právní ochranu, pokud není její smluvní stranou také prodávající  pokud prodávající chce být smluvní stranou, není třeba uzavírat rezervační smlouvu, ale raději smlouvu o budoucí smlouvě kupní 17 JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

18 DĚKUJI ZA POZORNOST. Čas na dotazy.


Stáhnout ppt "BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová."

Podobné prezentace


Reklamy Google