Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Prezentace se nahrává, počkejte prosím

Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013.

Podobné prezentace


Prezentace na téma: "Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013."— Transkript prezentace:

1 Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013

2 H ODNOTA ( VALUE ) X CENA ( PRICE ) X NÁKLAD ( COST ) cena - nabízená, poptávaná nebo zaplacená částka; fakt; historická skutečnost hodnota - názor odhadce na nejpravděpodobnější cenu majetku nebo vlastníka majetku na ekonomický prospěch plynoucí z titulu vlastnictví náklad - částka potřebná na pořízení majetku Cena je co zaplatíte, hodnota co dostanete.

3 D RUHY CEN / HODNOT Tržní hodnota (market value): odhadovaná částka, za kterou by se majetek pravděpodobně dal prodat. Mezinárodně uznávaný pojem měl být ke dni ocenění majetek směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, kde účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Investiční hodnota (investment value): hodnota pro konkrétního investora nebo skupinu investorů Slušná hodnota (fair value) - odhadnutá částka za majetek nebo závazek, kde účastníci jednají informovaně a dobrovolně a kde navzájem respektují své zájmy … V ČR Obvyklá cena: cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného majetku (český ekvivalent tržní hodnoty). Úřední ceny (synonyma: vyhlášková, zjištěná, administrativní, tatáž věc může mít více druhů úředních cen) Daňová cena: cena, která představuje základ určité daně …

4 DEFINICE OBVYKLÉ CENY A TRŽNÍ HODNOTY Obvyklá cena (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.): cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo poskytnutí stejné či obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoli však vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota (Mezinárodní oceňovací standardy vydávané nevládním Mezinárodním výborem pro oceňovací standardy): odhadovaná částka, za kterou by majetek mohl být směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na kterém účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Bez ukotvení na trh nelze o obvyklé ceně/tržní hodnotě hovořit.

5 O CEŇOVACÍ BÁZE Oceňování na tržním základě (např. tržní hodnota, obvyklá cena) netržním základě pro konkrétní subjekt, který definuje podmínky, (např. investiční hodnota) pro konkrétní účel se specifickými pravidly ocenění, (např. daňové ceny)

6 Z NAKY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍ BÁZI Všechny vstupy by měly být opřeny o tržní data Zdrojem oceňovacích postupů bývá nevládní sféra (profesní, akademická) Oceňovací postupy mívají charakter nezávazných doporučení Měřítkem správnosti tržního ocenění je… soulad výsledku a ceny dosažené na trhu

7 Z NAKY OCEŇOVÁNÍ NA NETRŽNÍ BÁZI Vstupy nemusí být vždy opřeny o aktuální tržní data Oceňovací postupy mívají závazný charakter Zdrojem oceňovacích postupů bývá vláda (právní předpisy), podniky (interní předpisy bank, pojišťoven, lesních podniků, …) Měřítkem správnosti ocenění je… soulad postupu ocenění s oceňovacím předpisem

8 Ú ČELY OCEŇOVÁNÍ A ODPOVÍDAJÍCÍ ZPŮSOBY OCENĚNÍ : (T) TRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE PODŘÍZENO VÝHRADNĚ TRHU (N) NETRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE REGULOVÁNO VLÁDNÍMI ČI NEVLÁDNÍMI PŘEDPISY / STANDARDY Nákup-prodej-směna T (N) Daně a poplatky N Dědictví T Škody a újmy T, N Věcná břemena T, N Vypořádání podílového spoluvlastnictví T, (N) Vklad majetku do obchodní společnosti T Účetnictví (finanční, manažerské, národní účty) T, N Ručení závazků T (N) Pojištění N, T Vyvlastnění T … Rozhodnutí, zda oceňovat na tržní nebo netržní bázi vyplývá z požadavků zákonů, podzákonných předpisů, vnitřních předpisů objednatele ocenění, z vůle objednatele ocenění…

9 O CEŇOVACÍ ÚČEL Bez znalosti účelu (může být vyjádřen druhem ceny) nelze oceňovat ani porozumět výsledku ocenění!!!

10 P RINCIP ROZHODNÉHO DNE OCENĚNÍ ( VALUATION DATE ) Ocenění je platné právě jen k určitému dni (okamžiku) Např. - pro účely daně z převodu nemovitostí den kdy vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nabyl právních účinků (nikoli den podpisu smlouvy) - pro účely ocenění dědictví je rozhodným dnem den úmrtí - …

11 P RINCIP NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ( HIGHEST AND BEST USE ) Takové užití majetku, které maximalizuje jeho produktivitu a je fyzicky možné, legální a finančně proveditelné. V ocenění se projeví nejvyšší možnou hodnotou Např. použití doporučeného obmýtí dle LHP/LHO místo nejnižšího legálního obmýtí může vést k podcenění tržní hodnoty/obvyklé ceny

12 C O VŠE MŮŽE BÝT PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ Lesní pozemky včetně porostů Odděleně pozemky a porosty (výjimečně) Nelesní pozemky Nelesní porosty (okrasné, ovocné, plantáže, školky, veřejná zeleň, břehové porosty, dřevinná buřeň, …) Jednotlivé dřeviny Škody a újmy Práva (např. věcná břemena) Lesní podnik ?Mimoprodukční (mimotržní) funkce?

13 T RH S LESNÍMI MAJETKY V ČR Vlastnictví lesa v ČR 60 % státní (církevní restituce –cca 5 až 5,5%), 23 % soukromé, 17 % obecní, tis. soukromých lesních majetků, vlastníků lesa Prodeje lesa Počty prodejů v ČR: několik tisíc případů ročně Očekávaný vývoj Církevní restituce Menší pohyby trhu závisí např. na cenách dříví, obchodní a arondační politice s.p. Lesy České republiky, na daňové politice státu. Větší pohyby trhu může ovlivnit např. politika státu při nakládání se státními pozemky a finanční a hospodářský lokální i globální vývoj.

14 I NFORMACE O TRHU S LESNÍMI POZEMKY Stát – MF a FÚ šetří ze zákona, ví a nepoví ČSÚ - nezpracovává Ústav zemědělské ekonomiky a informací (pouze průměry za r ) Soukromé veřejné databáze – fáze pokusů Soukromé neveřejné databáze – interní know- how

15 Š ETŘENÍ CEN LESNÍCH MAJETKŮ V ČR © R ADEK Z ÁDRAPA, 2013 rokpočet prodejůprůměr kupních cen (Kč/m 2 ) průměr úředních cen (Kč/m 2 ) kupní ceny / úřední ceny (%) ,5645,9766% ,2318,3067% ,9726,8937% ,7126,7744% ,8125,7238% ,6029,3750% ,6225,3558% ,2423,5235% ,9115,4051% ,7618,6442% ,1319,8031% ,2320,9344% ,8424,5948% ,6018,1547% ,3423,6952% ,9020,5658% ,8822,7274% ,1319,6567% ,8819,0647% celkem30311,5622,3852%

16 A NKETA : WWW. ZADRAPA. CZ, KUPNÍ CENY LESA V ČR průměrná kupní cena Kč/m2nnnnn , , , celkem průměrná cena11,6112,8216,2913,5511,15

17 K UPNÍ CENY A ÚŘEDNÍ CENY PRO ÚČELY DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ V ZÁVISLOSTI NA VÝMĚŘE A PRŮMĚRNÉM VĚKU POROSTŮ, LESNÍ MAJETKY, ČR © R ADEK Z ÁDRAPA, 2013 kupní cena (Kč/m2) ha/věk průměr 0-12,089,2617,1720,4313, ,506,5910,9618,2711, ,006,1210,1215,489, ,003,098,9113,907, ,003,559,4612,338, ,003,7810,890,0010, ,00 13,450,0013,45 průměr2,056,8512,1718,1211,59 úřední cena - pro DzPN (Kč/m2) ha/věk průměr 0-15,3213,5722,0831,7519, ,8816,0324,4430,4024, ,0014,8821,2736,2422, ,0015,5323,9533,4522, ,0013,1824,2930,6123, ,0012,6122,710,0021, ,00 31,110,0031,11 průměr5,3014,6623,7832,2422,36 kupní cena / úřední cena (%) ha/věk průměr průměr počet případů ha/věk celkem celkem

18 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE ČASU rokpočet nabízených majetkůpožadovaná cena (€/ha) průměr

19 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE ÚZEMÍ územípočet majetků průměrná výměra (ha) požadovaná cena (€/ha) Německo - sever Německo - východ Německo - jih Německo- celé Rakousko nelze přiřadit Německo + Rakousko

20 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE VÝMĚRY výměrapočet majetkůprůměrná výměra (ha)požadovaná cena (€/ha) do nad celkem

21 V YBRANÉ UKAZATELE O LESNÍM HOSPODÁŘSTVÍ ČR ( ZDROJ : Z PRÁVY O STAVU LESA A LH ČR - MZ E ) rokvýměra lesních pozemků (ha) těžba dříví ČR (mil. m3) spotřeba dříví v ČR (těžba- vývoz+dovoz) vývoz surového dříví z ČR (mil. m3) dovoz surového dříví do ČR (mil. m3) podíl vývozu na těžbě (ČR) ,49011,338 2,6570,505 20% ,99011,838 3,0000,848 21% ,20011,784 3,3350,919 23% ,44012,862 2,7721,19419% ,37012,419 3,0111,06021% ,54013,031 2,7641,25519% ,14012,242 3,6320,73424% ,60012,616 3,8500,86625% ,51013,221 3,6491,36024% ,68015,273 3,7731,36621% ,51015,508 4,2691,26723% ,19013,149 4,1631,12226% ,50011,796 5,5661,86236% ,74013,992 5,3642,61632% ,38012,026 6,7723,41844% ,06012,324 5,3162,58035%

22 V ÝVOJ CEN SUROVÉHO DŘÍVÍ ( VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ DAT ČSÚ) rokcelkem jehlcelkem listjehl+list změna cen jehl, 1993=100% změna cen list, 1993=100% změna cen jehl+list, 1993=100% ,0% ,7%98,5%96,0% ,2%111,7%109,5% ,8%112,0%106,5% ,8%101,7%108,9% ,0%106,9%128,1% ,1%113,1%131,6% ,3%115,6%132,1% ,1%114,2%129,0% ,1%109,6%118,0% ,4%105,7%107,2% ,9%105,1%100,5% ,8%116,4%107,1% ,1%133,4%120,0% ,4%155,3%128,1% ,0%162,7%111,0% ,6%148,2%102,8% ,4%146,9%123,6% ,6%154,0%143,1% ,6%157,8%144,4%

23 V ÝVOJ HLAVNÍCH NÁKLADŮ LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR ( VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ Z PRÁV O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR VYDÁVANÉHO MZ E ČR) rok změna jednotkových cen- zalesňování změna jednotkových cen- péče o kultury změna jednotkových cen- prořezávky změna jednotkových cen - TČ celkový objem nákladů na PČ celkový objem nákladů na cesty % %90%98%107%96% %98%111%99%121%100% %131%126%122%133%118% %150%145%127%116%87% %146%149%129%117%216% %149%163%135%117%238% %148%173%139%114%203% %155%174%136%111%200% %161%169%138%107%184% %164%181%136%106%171% %166%180%142%105%146% %165%150%147%99%157% %165%161%152%100%217% %176%177%178%109%251% %181%180%192%113%261% %195%200%205%121%211% %189%187%199%119%229% %192%201%172%118%291% %189%203%168%118%294%

24 T RENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY - Č ESKO vstup „nelesnických a nedřevařských“ investorů na trh s lesem vyšší ochota nakupovat holiny a mladé porosty nárůst zájmu o zrušení spoluvlastnictví nárůst zájmu o směny prudký nárůst cen 2011, korekce v r. 2012, pokles (?) 2013 rozevírání cenových nůžek mezi smrkovými a listnatými (krom dubu) lesy zvýšený zájem o palivové (např. výmladkové) lesy v okolí měst

25 T RENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY - N ĚMECKO (podle neautorizovaných internetových zdrojů) Obecně - výrazný růst cen v posledních letech. Staré země, údaj z r. 2009: eur/ha (majetky nad 100 ha dosahují při aktuálních cenách lesa a výnosech zúročení až 3%, zajímavé pro mj. investorské fondy) Nové země: nižší ceny ale rychlejší nárůst. Např. Braniborsko v letech 2007, 2008 více než dvacetiprocentní meziroční nárůsty tržních cen. Medián kupních cen za 2-7/2013 Brandenburg: 5500 eur/ha Mecklenburg-Vorpommern: 6150 eur/ha Sachsen: 6450 eur/ha Sachsen-Anhalt: 4500 eur/ha Thuringen: 6000 eur/ha

26 M ETODY TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA Porovnávací (market approach, comparative approach, = tržní, tržní porovnání), - zásadní metoda, přesto v ČR málo využívaná, díky nízké úrovni zpracování informací o trhu. Odpovídá definici obvyklé ceny nebo tržní hodnoty. Citlivá k nabídce i poptávce, v místě i čase. Výnosová (income approach) - současná hodnota budoucích čistých výnosů (zisků, cash flow). Stojí na kalkulaci nákladů a výnosů převáděných na současnou hodnotu úrokovou mírou. Výhodou je její citlivost k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku, nevýhodou menší citlivost k poptávce a manipulovatelnost úrokové míry. Nákladová (cost approach, =věcná, substanční) – v praxi tržního oceňování v ČR je její uplatnění minimální, a to hlavně díky časové vzdálenosti (ČR let) mezi náklady na založení lesa a výnosy z obnovní těžby. Kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý les nákladovou cenu. To vyplývá z rozšířeného názoru vlastníků, že zalesnění je náklad spjatý spíše s předchozí těžbou nežli s očekáváním budoucích výnosů. Použití v tržním oceňování lesa: např. náhrady některých újem, plantáže rychle rostoucích dřevin. Jiné (např. pomocí úředních cen)

27 POROVNÁVACÍ METODA O CEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY TRŽNÍCH TRANSAKCÍ objektivita srozumitelnost nenáročnost na odborné ekonomické znalosti relativně malá manipulovatelnost neexistence veřejně dostupných databází kupních cen pracnost budování individuální porovnávací databáze malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy Výhody Nevýhody

28 P OSTUP OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota = 1. průměrná kupní cena porovnávacích kupních případů x 2. koeficient podobnosti x 3. koeficient inflace x (4.) srážka na sníženou prodejnost menšinového podílu na volném trhu ad. 1 - pouze případy splňující definici obvyklé ceny (tržní hodnoty) ad. 2 - zohledňuje rozdíly v hodnototvorných faktorech mezi oceňovaným a porovnávacími majetky pomocí přirážek a srážek k průměrné kupní ceně porovnávacích majetků ad. 3 - zohledňuje inflaci za dobu od prodeje porovnávacích majetků ad 4. – pouze u ocenění pro prodej na volném trhu

29 B UDOVÁNÍ VLASTNÍ DATABÁZE KUPNÍCH CEN pro tržní oceňování lesních majetků v ČR nezbytné! Zdroje informací: 1) dotaz na kupní cenu při znalecké praxi 2) informace získané z realitní praxe; pozor na rozdíl mezi cenou inzerovanou a sjednanou 3) informace z médií 4) kupní smlouvy ve sbírce listin na katastrálních úřadech (jsou veřejné!)

30 SRÁŽKA NA MENŠINOVÝ PODÍL V případě oceňování menšinových podílů pro prodej na volném trhu (nabídka předem neurčité skupině zájemců) je na místě srážka z nominálního podílu na sníženou prodejnost. Tento druh srážky je empirický, vyplývá ze snížené ochoty kupujících platit stejnou cenu za méně práv. Výše této srážky nebyla v našich podmínkách pro lesní majetky objektivizována. Srážka na minoritní podíl však nebývá uplatňována zdaleka u všech kupních případů. Pokud uplatněna je, dá se zjistit z explicitního vyjádření prodávajícího nebo kupujícího nebo vysledovat z porovnání obvyklé ceny celku, nominální obvyklé ceny podílu a kupní ceny podílu. Známy jsou mi tyto případy srážek při prodejích podílů: - podíly o velikosti tisícin až setin celku (6 případů u tzv. singulárních lesů, bez dominantního podílníka, srážka cca 50-70%), - podíl ve výši cca 1/20 (3 případy, srážka cca 30%), - podíl 1/8 (1 případ, srážka cca 20-25%), - podílů ve výši 1/2-1/3 (4 případy, srážka cca 5-20%). Přesné určení výše srážky u jednotlivých uskutečněných prodejů není většinou možné, kupní cena nebývá obvykle viditelně konstruována jako nominální cena minus srážka. Pokud se oceňuje menšinový podíl pro prodej mimo volný trh, srážka se většinou neuplatňuje. Jde např. o: prodej předem známému zájemci - výkupy státem, obcí prodej spoluvlastníkovi podíl jako součást směny pozemků Samostatnou kapitolou mohou být přirážky a srážky v případě nakupování podílů s cílem nabýt majoritu. U podílů, kterými kupec dovršuje kontrolní rozhodovací podíl (1/2, 2/3) nebo se k němu blíží, je možno očekávat přirážku, u podílů daleko před kontrolním podílem nebo naopak za ním srážku.

31 Ukázka ocenění porovnávací metodou

32 VÝNOSOVÁ METODA O CEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ Zohledňuje konkrétní podmínky majetku i individuální možnosti jeho využití. Je univerzální (výhodné např. tam, kde chybí údaje pro porovnávací metodu) Subjektivita pohledu (kupující x prodávající x odhadce) Náročnost na oborové, ekonomické a právní znalosti odhadce Manipulovatelnost (nákladů, výnosů a zejména úrokové míry) Výhody Nevýhody

33 V ARIANTY VÝNOSOVÉ METODY VHODNÉ PRO LESNÍ MAJETKY VH … VÝNOSOVÁ HODNOTA a) Větší majetky při vyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3x10 let, pak konstantní roční výnos r, R…výnos za decenium, i…úroková míra VH = + b) Větší majetky při nevyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3x10 let, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + c ) Malé majetky s porostem k bezprostřední těžbě, kalkulační období 5x1 rok, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + d) Singulární lesy s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta) VH =r/i

34 Ú ROKOVÁ MÍRA PRO TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVOU METODOU Obecně si lze tržní úrokovou míru představit jako míru výnosnosti, kterou očekává investor při koupi budoucích výnosů s ohledem na riziko spojené s jejich dosažením. Tržní úrokovou míru konkrétního majetku lze vyjádřit jako poměr průměrného očekávaného čistého ročního výnosu a kupní ceny majetku (v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100). Za roční výnos by měla být dosazena maximální, reálně dosažitelná, nijak nemanipulová (např. z daňových důvodů) částka, kterou vlastník může z majetku získávat, aniž by byla dotčena jeho produkční podstata.

35 Z ISK VLASTNÍKŮ LESA V ČR, PŘED ZDANĚNÍM, V K Č / HA Z DROJ : Z PRÁVY O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR, V YDALO MZ E 2011, 2012, UPRAVENO druh vlastnictvízisk vlastníků lesa státní lesnická činnost, bez dotací lesnická činnost, s dotacemi veškerá činnost, bez dotací veškerá činnost, s dotacemi obecní lesnická činnost, bez dotací lesnická činnost, s dotacemi veškerá činnost, bez dotací veškerá činnost, s dotacemi soukromé lesnická činnost, bez dotací lesnická činnost, s dotacemi veškerá činnost, bez dotací veškerá činnost, s dotacemi celkem lesnická činnost, bez dotací lesnická činnost, s dotacemi veškerá činnost, bez dotací veškerá činnost, s dotacemi

36 Ú ROKOVÁ MÍRA PRO VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ LESA ODVOZENÁ Z KUPNÍCH CEN LESA V ČR A ZISKU Z LESŮ V ČR- DATA PRO METODICKÉ ÚVAHY rokZ: zisk z lesa v Kč/ha (lesy bez rozdílu vlastnictví, lesnická činnost, s dotacemi) zdroj ZKC: průměrné kupní ceny lesa v Kč/ha zdroj KCúroková míra v % (Z/KC) Zprávy o stavu lesa a LH ČR anketa 0,88% šetření Zádrapa0,83% anketa 2,05% šetření Zádrapa2,21% anketa 2,35% šetření Zádrapa2,27% anketa 2,87% šetření Zádrapa2,97% odhad (min) šetření Zádrapa2,61% odhad (střed) šetření Zádrapa2,99% odhad (max) šetření Zádrapa3,36%

37 M ÍRY KAPITALIZACE V % PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A MAJETKOVÝCH PRÁV VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM ( PŘÍLOHA Č. 16 K VYHLÁŠCE Č. 450/2012 S B.)

38 Ukázka kalkulace zisku z lesního majetku Ukázka ocenění výnosovou metodou

39 N OUZOVÁ PRAXE TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA V ČR ( ČESKÁ SPECIALITA ) obvyklá cena = určitý (empirický) podíl z úřední ceny (30%, 1/3, 40%, 50%, …) Empirický podíl není v místě a čase prokázaný. Pokud by prokázán byl, mohl by plativ průměru, nikoli v konkrétních případech. Vztah kupních a úředních cen, ČR , (c) Zádrapa

40 V ÝSLEDNÉ OCENĚNÍ Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami Záleží na oceňovateli, které metodě v konkrétním případě více důvěřuje a který je schopen lépe doložit a obhájit. Průměrování cen: doporučuje se při rozdílu do 5- 10%, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který lépe zobrazuje situaci na trhu

41 O CEŇOVÁNÍ LESNÍHO PODNIKU PODNIK - účelná kombinaci materiálních a nemateriálních hodnot, jejímž smyslem je nahospodařit zisk LESNÍ PODNIK - Z hospodářského pohledu můžeme považovat za podnik každý lesní majetek, který splňuje definici podnikání, např. podle obchodního zákoníku- tedy je na něm je provozována soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku. Naplnění znaků podnikání však ještě nezakládá důvod oceňovat takový majetek jako podnik. V naprosté většině případů se les oceňuje jako nemovitost. Ocenění lesního majetku jako podniku přichází v úvahu teprve tehdy, kdy se z právního hlediska stane součástí podniku, tedy když o něm je nebo má být účtováno a když se stal nebo má stát součástí nějaké operace s podnikem (např. nákup, prodej, fúze či jiné přeměny, nepeněžité vklady do základního kapitálu společností).

42 P ODNIK JAKO PŘEDMĚT OCENĚNÍ Z věcného pohledu se majetek (aktiva, hodnoty), kterým podnik disponuje, obvykle člení na: Dlouhodobý (zůstává v podniku obvykle déle než 1 rok) nehmotný (např. ocenitelná práva - licence, know-how, goodwill, software, výsledky výzkumu a vývoje) hmotný (např. pozemky, stavby, stroje a zařízení, pěstitelské celky trvalých porostů, zvířata) finanční (např. podíly v jiných podnicích, cenné papíry a podíly, půjčky a úvěry) Oběžný - krátkodobý (zůstává v podniku obvykle méně než 1 rok) zásoby (např. materiál, nedokončené výrobky, výrobky, zboží) pohledávky finanční (např. peníze v hotovosti a na účtech) časové rozlišení Z vlastnického pohledu lze majetek podniku dělit na: Vlastní kapitál (patří vlastníkům podniku) základní kapitál kapitálové fondy rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku výsledek hospodaření minulých let výsledek hospodaření běžného účetního období Cizí zdroje (patří věřitelům podniku) rezervy (např. podle zvláštních předpisů, na důchody, na daň z příjmů) dlouhodobé závazky (splatné za více než 1 rok) krátkodobé závazky (splatné do roku) bankovní úvěry a finanční výpomoci časové rozlišení

43 V ÝVOJ METOD OCEŇOVÁNÍ PODNIKU ( TEDY I LESNÍHO PODNIKU A LESA - POZN. RZ ) dle Prof. Dr. Martin Moog (katedra lesnické ekonomiky na TU Mnichov) 50 léta 20 stol. - koncept objektivního oceňování (jedna univerzální hodnota/cena lesa pro všechny účely a všechny subjekty) 60 léta 20 stol. - koncept subjektivního oceňování (hodnota lesa je subjektivní veličina) 70 léta 20. stol. - koncept funkčně orientovaného oceňování (různé hodnoty téhož lesa pro různé účely) 80/90 léta 20 stol. - koncept oceňování vycházející z kapitálového trhu (oceňování lesa v souvislostech s jinými trhy)

44 D OPORUČENÉ INFORMAČNÍ ZDROJE K TRŽNÍMU OCEŇOVÁNÍ LESA, POZEMKŮ A PODNIKŮ LINDEMANN, Gerhard (1992): Preisbildung und Marktverhalten auf dem forstlichen Grundstücksmarkt in Abhängigkeit von Äusseren Einflüssen. Schriftenreihe des Instituts für forstliche Betriebswirtschaft und Forstwirtschaftpolitik an der Universität für Bodenkultur Wien, Band 16, 107 s. ISSN (rozbory tržních cen lesa v Rakousku) LÖFFLER, Hubertus (2005): Der Markt für grössere Waldgrundstücke. Eine Empirische Studie Deutschland und Österreich, München. (rozbor inzerce lesních majetků v Rakousku a Německu) MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY (1997). London: The International Valuation Standard Commitee. Vydala Česká komora odhadců majetku. Český překlad: Česká komora odhadců majetku ve spolupráci s Institutem oceňování majetku při VŠE v Praze. (International Valuation Standards Council) (aktuální mezinárodní oceňovací standardy ) NĚMEC, J., ŠTOLBOVÁ, M., VRBOVÁ, E. (2006): Ceny zemědělské půdy v České republice v letech Vydal Výzkumný ústav zemědělské ekonomiky, Praha. (mj. rozbor trhu s lesními pozemky) MAŘÍK Miloš a kol. (2007): Metody oceňování podniku. Vydal Ekopress, Praha.


Stáhnout ppt "Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013."

Podobné prezentace


Reklamy Google