Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013.

Prezentace na téma: "Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013."— Transkript prezentace:

1 Z JIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY LESA Radek Zádrapa listopad 2013

2 H ODNOTA ( VALUE ) X CENA ( PRICE ) X NÁKLAD ( COST ) cena - nabízená, poptávaná nebo zaplacená částka; fakt; historická skutečnost hodnota - názor odhadce na nejpravděpodobnější cenu majetku nebo vlastníka majetku na ekonomický prospěch plynoucí z titulu vlastnictví náklad - částka potřebná na pořízení majetku Cena je co zaplatíte, hodnota co dostanete.

3 D RUHY CEN / HODNOT Tržní hodnota (market value): odhadovaná částka, za kterou by se majetek pravděpodobně dal prodat. Mezinárodně uznávaný pojem měl být ke dni ocenění majetek směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, kde účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Investiční hodnota (investment value): hodnota pro konkrétního investora nebo skupinu investorů Slušná hodnota (fair value) - odhadnutá částka za majetek nebo závazek, kde účastníci jednají informovaně a dobrovolně a kde navzájem respektují své zájmy … V ČR Obvyklá cena: cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného majetku (český ekvivalent tržní hodnoty). Úřední ceny (synonyma: vyhlášková, zjištěná, administrativní, tatáž věc může mít více druhů úředních cen) Daňová cena: cena, která představuje základ určité daně …

4 DEFINICE OBVYKLÉ CENY A TRŽNÍ HODNOTY Obvyklá cena (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.): cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo poskytnutí stejné či obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoli však vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota (Mezinárodní oceňovací standardy vydávané nevládním Mezinárodním výborem pro oceňovací standardy): odhadovaná částka, za kterou by majetek mohl být směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na kterém účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Bez ukotvení na trh nelze o obvyklé ceně/tržní hodnotě hovořit.

5 O CEŇOVACÍ BÁZE Oceňování na tržním základě (např. tržní hodnota, obvyklá cena) netržním základě pro konkrétní subjekt, který definuje podmínky, (např. investiční hodnota) pro konkrétní účel se specifickými pravidly ocenění, (např. daňové ceny)

6 Z NAKY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍ BÁZI Všechny vstupy by měly být opřeny o tržní data Zdrojem oceňovacích postupů bývá nevládní sféra (profesní, akademická) Oceňovací postupy mívají charakter nezávazných doporučení Měřítkem správnosti tržního ocenění je… soulad výsledku a ceny dosažené na trhu

7 Z NAKY OCEŇOVÁNÍ NA NETRŽNÍ BÁZI Vstupy nemusí být vždy opřeny o aktuální tržní data Oceňovací postupy mívají závazný charakter Zdrojem oceňovacích postupů bývá vláda (právní předpisy), podniky (interní předpisy bank, pojišťoven, lesních podniků, …) Měřítkem správnosti ocenění je… soulad postupu ocenění s oceňovacím předpisem

8 Ú ČELY OCEŇOVÁNÍ A ODPOVÍDAJÍCÍ ZPŮSOBY OCENĚNÍ : (T) TRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE PODŘÍZENO VÝHRADNĚ TRHU (N) NETRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE REGULOVÁNO VLÁDNÍMI ČI NEVLÁDNÍMI PŘEDPISY / STANDARDY Nákup-prodej-směna T (N) Daně a poplatky N Dědictví T Škody a újmy T, N Věcná břemena T, N Vypořádání podílového spoluvlastnictví T, (N) Vklad majetku do obchodní společnosti T Účetnictví (finanční, manažerské, národní účty) T, N Ručení závazků T (N) Pojištění N, T Vyvlastnění T … Rozhodnutí, zda oceňovat na tržní nebo netržní bázi vyplývá z požadavků zákonů, podzákonných předpisů, vnitřních předpisů objednatele ocenění, z vůle objednatele ocenění…

9 O CEŇOVACÍ ÚČEL Bez znalosti účelu (může být vyjádřen druhem ceny) nelze oceňovat ani porozumět výsledku ocenění!!!

10 P RINCIP ROZHODNÉHO DNE OCENĚNÍ ( VALUATION DATE ) Ocenění je platné právě jen k určitému dni (okamžiku) Např. - pro účely daně z převodu nemovitostí den kdy vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nabyl právních účinků (nikoli den podpisu smlouvy) - pro účely ocenění dědictví je rozhodným dnem den úmrtí - …

11 P RINCIP NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ ( HIGHEST AND BEST USE ) Takové užití majetku, které maximalizuje jeho produktivitu a je fyzicky možné, legální a finančně proveditelné. V ocenění se projeví nejvyšší možnou hodnotou Např. použití doporučeného obmýtí dle LHP/LHO místo nejnižšího legálního obmýtí může vést k podcenění tržní hodnoty/obvyklé ceny

12 C O VŠE MŮŽE BÝT PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ Lesní pozemky včetně porostů Odděleně pozemky a porosty (výjimečně) Nelesní pozemky Nelesní porosty (okrasné, ovocné, plantáže, školky, veřejná zeleň, břehové porosty, dřevinná buřeň, …) Jednotlivé dřeviny Škody a újmy Práva (např. věcná břemena) Lesní podnik ?Mimoprodukční (mimotržní) funkce?

13 T RH S LESNÍMI MAJETKY V ČR Vlastnictví lesa v ČR 60 % státní (církevní restituce –cca 5 až 5,5%), 23 % soukromé, 17 % obecní, +-150 tis. soukromých lesních majetků, 400.000 vlastníků lesa Prodeje lesa Počty prodejů v ČR: několik tisíc případů ročně Očekávaný vývoj Církevní restituce Menší pohyby trhu závisí např. na cenách dříví, obchodní a arondační politice s.p. Lesy České republiky, na daňové politice státu. Větší pohyby trhu může ovlivnit např. politika státu při nakládání se státními pozemky a finanční a hospodářský lokální i globální vývoj.

14 I NFORMACE O TRHU S LESNÍMI POZEMKY Stát – MF a FÚ šetří ze zákona, ví a nepoví ČSÚ - nezpracovává Ústav zemědělské ekonomiky a informací (pouze průměry za r. 1993-2002) Soukromé veřejné databáze – fáze pokusů Soukromé neveřejné databáze – interní know- how

15 Š ETŘENÍ CEN LESNÍCH MAJETKŮ V ČR © R ADEK Z ÁDRAPA, 2013 rokpočet prodejůprůměr kupních cen (Kč/m 2 ) průměr úředních cen (Kč/m 2 ) kupní ceny / úřední ceny (%) 1995230,5645,9766% 1996512,2318,3067% 199789,9726,8937% 19982111,7126,7744% 1999189,8125,7238% 20001414,6029,3750% 20011214,6225,3558% 2002138,2423,5235% 200397,9115,4051% 200497,7618,6442% 2005146,1319,8031% 2006149,2320,9344% 20072311,8424,5948% 2008218,6018,1547% 20091312,3423,6952% 20101511,9020,5658% 20113316,8822,7274% 20123813,1319,6567% 2013218,8819,0647% celkem30311,5622,3852%

16 A NKETA : WWW. ZADRAPA. CZ, KUPNÍ CENY LESA V ČR průměrná kupní cena20092010201120122013 Kč/m2nnnnn 123151 334643 557373 7651443 9288122 114613103 13533127 152110 4 181310143 22,53182 27,5135 32,5381961 celkem3650989130 průměrná cena11,6112,8216,2913,5511,15

17 K UPNÍ CENY A ÚŘEDNÍ CENY PRO ÚČELY DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ V ZÁVISLOSTI NA VÝMĚŘE A PRŮMĚRNÉM VĚKU POROSTŮ, LESNÍ MAJETKY, ČR 1995-2013 © R ADEK Z ÁDRAPA, 2013 kupní cena (Kč/m2) ha/věk01-4041-80+81průměr 0-12,089,2617,1720,4313,46 1-31,506,5910,9618,2711,86 3-60,006,1210,1215,489,98 6-120,003,098,9113,907,99 12-250,003,559,4612,338,96 25-500,003,7810,890,0010,00 +500,00 13,450,0013,45 průměr2,056,8512,1718,1211,59 úřední cena - pro DzPN (Kč/m2) ha/věk01-4041-80+81průměr 0-15,3213,5722,0831,7519,41 1-34,8816,0324,4430,4024,23 3-60,0014,8821,2736,2422,42 6-120,0015,5323,9533,4522,86 12-250,0013,1824,2930,6123,49 25-500,0012,6122,710,0021,45 +500,00 31,110,0031,11 průměr5,3014,6623,7832,2422,36 kupní cena / úřední cena (%) ha/věk01-4041-80+81průměr 0-13968786469 1-33141456049 3-6041484345 6-12020374235 12-25027394038 25-5003048047 +5000430 průměr3947515652 počet případů ha/věk01-4041-80+81celkem 0-118223723100 1-3114492084 3-6018261256 6-120718328 12-25028212 25-5001708 +5000130 celkem196415860301

18 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE ČASU rokpočet nabízených majetkůpožadovaná cena (€/ha) 19911710229 1992277199 1993207425 1994285664 1995214795 1996177557 1997306567 1998247100 1999195787 2000254804 2001206451 2002355560 průměr2836373

19 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE ÚZEMÍ územípočet majetků průměrná výměra (ha) požadovaná cena (€/ha) Německo - sever1601328457 Německo - východ1391844466 Německo - jih1122318235 Německo- celé4111766970 Rakousko122604463 nelze přiřadit191959179 Německo + Rakousko4421806975

20 P OŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA V N ĚMECKU A R AKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (L ÖFFLER, 2005) A ) PODLE VÝMĚRY výměrapočet majetkůprůměrná výměra (ha)požadovaná cena (€/ha) do 8076797864 81-9057867886 91-10049978767 101-125611157292 126-150471418528 150-200501797466 201-300512447481 301-500244056808 501-1000117844566 nad 1000518803407 celkem4311826792

21 V YBRANÉ UKAZATELE O LESNÍM HOSPODÁŘSTVÍ ČR ( ZDROJ : Z PRÁVY O STAVU LESA A LH ČR - MZ E ) rokvýměra lesních pozemků (ha) těžba dříví ČR (mil. m3) spotřeba dříví v ČR (těžba- vývoz+dovoz) vývoz surového dříví z ČR (mil. m3) dovoz surového dříví do ČR (mil. m3) podíl vývozu na těžbě (ČR) 1997 13,49011,338 2,6570,505 20% 1998 13,99011,838 3,0000,848 21% 1999 14,20011,784 3,3350,919 23% 20002 637 29014,44012,862 2,7721,19419% 20012 638 91714,37012,419 3,0111,06021% 20022 643 05814,54013,031 2,7641,25519% 20032 644 16815,14012,242 3,6320,73424% 20042 645 73715,60012,616 3,8500,86625% 20052 647 41615,51013,221 3,6491,36024% 20062 649 14917,68015,273 3,7731,36621% 20072 651 20918,51015,508 4,2691,26723% 20082 653 03316,19013,149 4,1631,12226% 20092 655 21215,50011,796 5,5661,86236% 20102 657 37616,74013,992 5,3642,61632% 20112 659 83715,38012,026 6,7723,41844% 20122 661 88915,06012,324 5,3162,58035%

22 V ÝVOJ CEN SUROVÉHO DŘÍVÍ ( VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ DAT ČSÚ) rokcelkem jehlcelkem listjehl+list změna cen jehl, 1993=100% změna cen list, 1993=100% změna cen jehl+list, 1993=100% 1993 113610581126 100,0% 1994 108710421081 95,7%98,5%96,0% 1995 124111821233 109,2%111,7%109,5% 1996 120111851199 105,8%112,0%106,5% 1997 124710761226 109,8%101,7%108,9% 1998 148811311442 131,0%106,9%128,1% 1999 152311961482 134,1%113,1%131,6% 2000 152612231487 134,3%115,6%132,1% 2001 148812091453 131,1%114,2%129,0% 2002 135311601328 119,1%109,6%118,0% 2003 121911181206 107,4%105,7%107,2% 2004 113411121132 99,9%105,1%100,5% 2005 120212311206 105,8%116,4%107,1% 2006 134114121350 118,1%133,4%120,0% 2007 141316431442 124,4%155,3%128,1% 2008 118117211250 104,0%162,7%111,0% 2009 109715681157 96,6%148,2%102,8% 2010 136815541391 120,4%146,9%123,6% 2011 160916291611 141,6%154,0%143,1% 2012 162016701626 142,6%157,8%144,4%

23 V ÝVOJ HLAVNÍCH NÁKLADŮ LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR ( VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ Z PRÁV O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR VYDÁVANÉHO MZ E ČR) rok změna jednotkových cen- zalesňování změna jednotkových cen- péče o kultury změna jednotkových cen- prořezávky změna jednotkových cen - TČ celkový objem nákladů na PČ celkový objem nákladů na cesty 1993100% 1994100%90%98%107%96% 1995101%98%111%99%121%100% 1996100%131%126%122%133%118% 199796%150%145%127%116%87% 1998100%146%149%129%117%216% 1999106%149%163%135%117%238% 2000100%148%173%139%114%203% 2001109%155%174%136%111%200% 2002103%161%169%138%107%184% 2003106%164%181%136%106%171% 2004104%166%180%142%105%146% 2005113%165%150%147%99%157% 2006117%165%161%152%100%217% 2007125%176%177%178%109%251% 2008145%181%180%192%113%261% 2009129%195%200%205%121%211% 2010122%189%187%199%119%229% 2011138%192%201%172%118%291% 2012117%189%203%168%118%294%

24 T RENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY - Č ESKO vstup „nelesnických a nedřevařských“ investorů na trh s lesem vyšší ochota nakupovat holiny a mladé porosty nárůst zájmu o zrušení spoluvlastnictví nárůst zájmu o směny prudký nárůst cen 2011, korekce v r. 2012, pokles (?) 2013 rozevírání cenových nůžek mezi smrkovými a listnatými (krom dubu) lesy zvýšený zájem o palivové (např. výmladkové) lesy v okolí měst

25 T RENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY - N ĚMECKO (podle neautorizovaných internetových zdrojů) Obecně - výrazný růst cen v posledních letech. Staré země, údaj z r. 2009: 7000-12000 eur/ha (majetky nad 100 ha dosahují při aktuálních cenách lesa a výnosech zúročení až 3%, zajímavé pro mj. investorské fondy) Nové země: nižší ceny ale rychlejší nárůst. Např. Braniborsko v letech 2007, 2008 více než dvacetiprocentní meziroční nárůsty tržních cen. Medián kupních cen za 2-7/2013 Brandenburg: 5500 eur/ha Mecklenburg-Vorpommern: 6150 eur/ha Sachsen: 6450 eur/ha Sachsen-Anhalt: 4500 eur/ha Thuringen: 6000 eur/ha

26 M ETODY TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA Porovnávací (market approach, comparative approach, = tržní, tržní porovnání), - zásadní metoda, přesto v ČR málo využívaná, díky nízké úrovni zpracování informací o trhu. Odpovídá definici obvyklé ceny nebo tržní hodnoty. Citlivá k nabídce i poptávce, v místě i čase. Výnosová (income approach) - současná hodnota budoucích čistých výnosů (zisků, cash flow). Stojí na kalkulaci nákladů a výnosů převáděných na současnou hodnotu úrokovou mírou. Výhodou je její citlivost k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku, nevýhodou menší citlivost k poptávce a manipulovatelnost úrokové míry. Nákladová (cost approach, =věcná, substanční) – v praxi tržního oceňování v ČR je její uplatnění minimální, a to hlavně díky časové vzdálenosti (ČR +- 115 let) mezi náklady na založení lesa a výnosy z obnovní těžby. Kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý les nákladovou cenu. To vyplývá z rozšířeného názoru vlastníků, že zalesnění je náklad spjatý spíše s předchozí těžbou nežli s očekáváním budoucích výnosů. Použití v tržním oceňování lesa: např. náhrady některých újem, plantáže rychle rostoucích dřevin. Jiné (např. pomocí úředních cen)

27 POROVNÁVACÍ METODA O CEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY TRŽNÍCH TRANSAKCÍ objektivita srozumitelnost nenáročnost na odborné ekonomické znalosti relativně malá manipulovatelnost neexistence veřejně dostupných databází kupních cen pracnost budování individuální porovnávací databáze malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy Výhody Nevýhody

28 P OSTUP OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota = 1. průměrná kupní cena porovnávacích kupních případů x 2. koeficient podobnosti x 3. koeficient inflace x (4.) srážka na sníženou prodejnost menšinového podílu na volném trhu ad. 1 - pouze případy splňující definici obvyklé ceny (tržní hodnoty) ad. 2 - zohledňuje rozdíly v hodnototvorných faktorech mezi oceňovaným a porovnávacími majetky pomocí přirážek a srážek k průměrné kupní ceně porovnávacích majetků ad. 3 - zohledňuje inflaci za dobu od prodeje porovnávacích majetků ad 4. – pouze u ocenění pro prodej na volném trhu

29 B UDOVÁNÍ VLASTNÍ DATABÁZE KUPNÍCH CEN pro tržní oceňování lesních majetků v ČR nezbytné! Zdroje informací: 1) dotaz na kupní cenu při znalecké praxi 2) informace získané z realitní praxe; pozor na rozdíl mezi cenou inzerovanou a sjednanou 3) informace z médií 4) kupní smlouvy ve sbírce listin na katastrálních úřadech (jsou veřejné!)

30 SRÁŽKA NA MENŠINOVÝ PODÍL V případě oceňování menšinových podílů pro prodej na volném trhu (nabídka předem neurčité skupině zájemců) je na místě srážka z nominálního podílu na sníženou prodejnost. Tento druh srážky je empirický, vyplývá ze snížené ochoty kupujících platit stejnou cenu za méně práv. Výše této srážky nebyla v našich podmínkách pro lesní majetky objektivizována. Srážka na minoritní podíl však nebývá uplatňována zdaleka u všech kupních případů. Pokud uplatněna je, dá se zjistit z explicitního vyjádření prodávajícího nebo kupujícího nebo vysledovat z porovnání obvyklé ceny celku, nominální obvyklé ceny podílu a kupní ceny podílu. Známy jsou mi tyto případy srážek při prodejích podílů: - podíly o velikosti tisícin až setin celku (6 případů u tzv. singulárních lesů, bez dominantního podílníka, srážka cca 50-70%), - podíl ve výši cca 1/20 (3 případy, srážka cca 30%), - podíl 1/8 (1 případ, srážka cca 20-25%), - podílů ve výši 1/2-1/3 (4 případy, srážka cca 5-20%). Přesné určení výše srážky u jednotlivých uskutečněných prodejů není většinou možné, kupní cena nebývá obvykle viditelně konstruována jako nominální cena minus srážka. Pokud se oceňuje menšinový podíl pro prodej mimo volný trh, srážka se většinou neuplatňuje. Jde např. o: prodej předem známému zájemci - výkupy státem, obcí prodej spoluvlastníkovi podíl jako součást směny pozemků Samostatnou kapitolou mohou být přirážky a srážky v případě nakupování podílů s cílem nabýt majoritu. U podílů, kterými kupec dovršuje kontrolní rozhodovací podíl (1/2, 2/3) nebo se k němu blíží, je možno očekávat přirážku, u podílů daleko před kontrolním podílem nebo naopak za ním srážku.

31 Ukázka ocenění porovnávací metodou

32 VÝNOSOVÁ METODA O CEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ Zohledňuje konkrétní podmínky majetku i individuální možnosti jeho využití. Je univerzální (výhodné např. tam, kde chybí údaje pro porovnávací metodu) Subjektivita pohledu (kupující x prodávající x odhadce) Náročnost na oborové, ekonomické a právní znalosti odhadce Manipulovatelnost (nákladů, výnosů a zejména úrokové míry) Výhody Nevýhody

33 V ARIANTY VÝNOSOVÉ METODY VHODNÉ PRO LESNÍ MAJETKY VH … VÝNOSOVÁ HODNOTA a) Větší majetky při vyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3x10 let, pak konstantní roční výnos r, R…výnos za decenium, i…úroková míra VH = + b) Větší majetky při nevyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3x10 let, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + c ) Malé majetky s porostem k bezprostřední těžbě, kalkulační období 5x1 rok, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + d) Singulární lesy s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta) VH =r/i

34 Ú ROKOVÁ MÍRA PRO TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVOU METODOU Obecně si lze tržní úrokovou míru představit jako míru výnosnosti, kterou očekává investor při koupi budoucích výnosů s ohledem na riziko spojené s jejich dosažením. Tržní úrokovou míru konkrétního majetku lze vyjádřit jako poměr průměrného očekávaného čistého ročního výnosu a kupní ceny majetku (v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100). Za roční výnos by měla být dosazena maximální, reálně dosažitelná, nijak nemanipulová (např. z daňových důvodů) částka, kterou vlastník může z majetku získávat, aniž by byla dotčena jeho produkční podstata.

35 Z ISK VLASTNÍKŮ LESA V ČR, PŘED ZDANĚNÍM, V K Č / HA Z DROJ : Z PRÁVY O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ČR, V YDALO MZ E 2011, 2012, UPRAVENO druh vlastnictvízisk vlastníků lesa20082009201020112012 státní lesnická činnost, bez dotací 7042891 9684 0174119 lesnická činnost, s dotacemi 7934392 1124 1104202 veškerá činnost, bez dotací 4124812 1273 5723773 veškerá činnost, s dotacemi 5205612 3113 7143907 obecní lesnická činnost, bez dotací 1 3889842 6952 6962523 lesnická činnost, s dotacemi 2 0521 5963 1723 3052937 veškerá činnost, bez dotací -152-228450539984 veškerá činnost, s dotacemi 6124801 0511 2811452 soukromé lesnická činnost, bez dotací 2 0041 8743 2683 1953371 lesnická činnost, s dotacemi 2 4652 3443 5793 5153702 veškerá činnost, bez dotací 5187721 5211 5941652 veškerá činnost, s dotacemi 1 0771 3951 9742 0262103 celkem lesnická činnost, bez dotací 1 1487782 3953 6103698 lesnická činnost, s dotacemi 1 3901 0232 6323 8393895 veškerá činnost, bez dotací 3484391 7172 6152843 veškerá činnost, s dotacemi 6677482 0312 9223103

36 Ú ROKOVÁ MÍRA PRO VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ LESA ODVOZENÁ Z KUPNÍCH CEN LESA V ČR A ZISKU Z LESŮ V ČR- DATA PRO METODICKÉ ÚVAHY rokZ: zisk z lesa v Kč/ha (lesy bez rozdílu vlastnictví, lesnická činnost, s dotacemi) zdroj ZKC: průměrné kupní ceny lesa v Kč/ha zdroj KCúroková míra v % (Z/KC) 20091 023 Zprávy o stavu lesa a LH ČR 116 100anketa www.zadrapa 0,88% 1 023123 400šetření Zádrapa0,83% 20102 632128 200anketa www.zadrapa 2,05% 2 632119 000šetření Zádrapa2,21% 20113 839163 400anketa www.zadrapa 2,35% 3 839168 800šetření Zádrapa2,27% 20123 895135 500anketa www.zadrapa 2,87% 3 895131 300šetření Zádrapa2,97% 2010-20133500odhad (min)134 000šetření Zádrapa2,61% 2010-20134000odhad (střed)134 000šetření Zádrapa2,99% 2010-20134500odhad (max)134 000šetření Zádrapa3,36%

37 M ÍRY KAPITALIZACE V % PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A MAJETKOVÝCH PRÁV VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM ( PŘÍLOHA Č. 16 K VYHLÁŠCE Č. 450/2012 S B.)

38 Ukázka kalkulace zisku z lesního majetku Ukázka ocenění výnosovou metodou

39 N OUZOVÁ PRAXE TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA V ČR ( ČESKÁ SPECIALITA ) obvyklá cena = určitý (empirický) podíl z úřední ceny (30%, 1/3, 40%, 50%, …) Empirický podíl není v místě a čase prokázaný. Pokud by prokázán byl, mohl by plativ průměru, nikoli v konkrétních případech. Vztah kupních a úředních cen, ČR 1995-2013, (c) Zádrapa

40 V ÝSLEDNÉ OCENĚNÍ Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami Záleží na oceňovateli, které metodě v konkrétním případě více důvěřuje a který je schopen lépe doložit a obhájit. Průměrování cen: doporučuje se při rozdílu do 5- 10%, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který lépe zobrazuje situaci na trhu

41 O CEŇOVÁNÍ LESNÍHO PODNIKU PODNIK - účelná kombinaci materiálních a nemateriálních hodnot, jejímž smyslem je nahospodařit zisk LESNÍ PODNIK - Z hospodářského pohledu můžeme považovat za podnik každý lesní majetek, který splňuje definici podnikání, např. podle obchodního zákoníku- tedy je na něm je provozována soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku. Naplnění znaků podnikání však ještě nezakládá důvod oceňovat takový majetek jako podnik. V naprosté většině případů se les oceňuje jako nemovitost. Ocenění lesního majetku jako podniku přichází v úvahu teprve tehdy, kdy se z právního hlediska stane součástí podniku, tedy když o něm je nebo má být účtováno a když se stal nebo má stát součástí nějaké operace s podnikem (např. nákup, prodej, fúze či jiné přeměny, nepeněžité vklady do základního kapitálu společností).

42 P ODNIK JAKO PŘEDMĚT OCENĚNÍ Z věcného pohledu se majetek (aktiva, hodnoty), kterým podnik disponuje, obvykle člení na: Dlouhodobý (zůstává v podniku obvykle déle než 1 rok) nehmotný (např. ocenitelná práva - licence, know-how, goodwill, software, výsledky výzkumu a vývoje) hmotný (např. pozemky, stavby, stroje a zařízení, pěstitelské celky trvalých porostů, zvířata) finanční (např. podíly v jiných podnicích, cenné papíry a podíly, půjčky a úvěry) Oběžný - krátkodobý (zůstává v podniku obvykle méně než 1 rok) zásoby (např. materiál, nedokončené výrobky, výrobky, zboží) pohledávky finanční (např. peníze v hotovosti a na účtech) časové rozlišení Z vlastnického pohledu lze majetek podniku dělit na: Vlastní kapitál (patří vlastníkům podniku) základní kapitál kapitálové fondy rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku výsledek hospodaření minulých let výsledek hospodaření běžného účetního období Cizí zdroje (patří věřitelům podniku) rezervy (např. podle zvláštních předpisů, na důchody, na daň z příjmů) dlouhodobé závazky (splatné za více než 1 rok) krátkodobé závazky (splatné do roku) bankovní úvěry a finanční výpomoci časové rozlišení

43 V ÝVOJ METOD OCEŇOVÁNÍ PODNIKU ( TEDY I LESNÍHO PODNIKU A LESA - POZN. RZ ) dle Prof. Dr. Martin Moog (katedra lesnické ekonomiky na TU Mnichov) 50 léta 20 stol. - koncept objektivního oceňování (jedna univerzální hodnota/cena lesa pro všechny účely a všechny subjekty) 60 léta 20 stol. - koncept subjektivního oceňování (hodnota lesa je subjektivní veličina) 70 léta 20. stol. - koncept funkčně orientovaného oceňování (různé hodnoty téhož lesa pro různé účely) 80/90 léta 20 stol. - koncept oceňování vycházející z kapitálového trhu (oceňování lesa v souvislostech s jinými trhy)

44 D OPORUČENÉ INFORMAČNÍ ZDROJE K TRŽNÍMU OCEŇOVÁNÍ LESA, POZEMKŮ A PODNIKŮ LINDEMANN, Gerhard (1992): Preisbildung und Marktverhalten auf dem forstlichen Grundstücksmarkt in Abhängigkeit von Äusseren Einflüssen. Schriftenreihe des Instituts für forstliche Betriebswirtschaft und Forstwirtschaftpolitik an der Universität für Bodenkultur Wien, Band 16, 107 s. ISSN 1016-7323. (rozbory tržních cen lesa v Rakousku) LÖFFLER, Hubertus (2005): Der Markt für grössere Waldgrundstücke. Eine Empirische Studie Deutschland und Österreich, München. (rozbor inzerce lesních majetků v Rakousku a Německu) MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY (1997). London: The International Valuation Standard Commitee. Vydala Česká komora odhadců majetku. Český překlad: Česká komora odhadců majetku ve spolupráci s Institutem oceňování majetku při VŠE v Praze. www.ivsc.orgwww.ivsc.org (International Valuation Standards Council) (aktuální mezinárodní oceňovací standardy ) NĚMEC, J., ŠTOLBOVÁ, M., VRBOVÁ, E. (2006): Ceny zemědělské půdy v České republice v letech 1993-2004. Vydal Výzkumný ústav zemědělské ekonomiky, Praha. (mj. rozbor trhu s lesními pozemky) MAŘÍK Miloš a kol. (2007): Metody oceňování podniku. Vydal Ekopress, Praha. www.lesniznalec.cz www.zadrapa.cz