BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME…

Prezentace na téma: "BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME…"— Transkript prezentace:

1 BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME…
ZÁKLADY PRÁVNÍ GRAMOTNOSTI JUDr. Simona Corradiniová BYDLÍM, BYDLÍŠ, BYDLÍME… Exkurz do převodu nemovitostí

2 PRÁVNÍ TITULY BYDLENÍ právní titul = právní důvod pro užívání nemovitosti (smlouva, věcné právo, manželství) nájemní vztahy (nájem obecního bytu, nájem družstevního bytu, podnájemní vztahy) bydlení z titulu vlastnického práva jiné tituly – věcné břemeno bydlení, bydlení manžela ad. převádět lze vlastnictví k nemovitosti nebo jen užívací právo k nemovitosti JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

3 NÁJEMNÍ BYDLENÍ nelze nakládat s nemovitostí, ale jen s nájemním právem, tedy právem užívat nemovitost změna v osobě nájemce neexistuje speciální úprava vždy musí souhlasit pronajímatel (většinou vlastník nem.) výměna bytu existuje speciální úprava (§§ 715 – 716 ObčZ) nesouhlas pronajímatele (většinou vlastníka nem.) je možné nahradit rozhodnutím soudu JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

4 PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO BYTU
nejde o převod vlastnictví, ale jen o převod členských práv v bytovém družstvu jedním z členských práv je právo užívat konkrétní byt není třeba, aby bytové družstvo souhlasilo s převodem členských práv, ale tento převod je vůči družstvu účinný až poté, co mu bude oznámen rady z praxe: ověřit hospodářskou situaci bytového družstva ověřit závazky současného člena družstva vůči družstvu zjistit si výši anuity JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

5 PŘEVOD VLASTNICTVÍ K NEMOVITOSTI OBECNĚ
zákonný požadavek písemné formy všech smluv o nemovitostech sankcí za nesplnění je neplatnost smluv smlouvy o nemovitostech musí tvořit jednu listinu a podpisy nemusí být úředně ověřeny převod nemovitosti má 2 fáze uzavření smlouvy nabytí vlastnického práva po vkladovém řízení JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

6 PŘEVOD VLASTNICTVÍ KUPNÍ SMLOUVA
kupní smlouva = nejčastější způsob převodu vlastnického práva, ale ne jediný převádět lze celou nemovitost nebo její ideální část (spoluvlastnický podíl) kupní smlouva musí obsahovat minimálně 3 základní věci určení účastníků v souladu s civilními a katastrálními předpisy určení předmětu smlouvy = nemovitosti určení kupní ceny JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

7 KUPNÍ SMLOUVA SMLUVNÍ STRANY
fyzické osoby: jméno, příjmení, bydliště, rodné číslo právnické osoby: název, sídlo, IČ, určení osoby, která je oprávněná jménem právnické osoby jednat smlouvu musí podepsat všichni, kterých se týká JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

8 KUPNÍ SMLOUVA SPECIFIKACE NEMOVITOSTI
nemovitosti se označují různorodým způsobem; celá řada možných variant přesná specifikace má význam z hlediska nabytí vlastnického práva řízení před katastrálním úřadem vždy je nutné přesně dodržet požadavky zákona nutno ve smlouvě specifikovat příslušenství nemovitosti JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

9 KUPNÍ SMLOUVA URČENÍ KUPNÍ CENY
cenu lze sjednat jako pevnou částku nebo způsobem jejího výpočtu způsob úhrady kupní ceny je nejlépe hradit po částech a za využití úschovy JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

10 KUPNÍ SMLOUVA FORMÁLNÍ NÁLEŽITOSTI
co znamená, že smlouva musí být na jedné listině? ještě k ověřování podpisů JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

11 KATASTR NEMOVITOSTÍ převod nemovitostí je v 99 % dvoufázový
druhou fází je řízení před katastrálním úřadem (vkladové řízení) katastr nemovitostí je informační systém o nemovitostech a mj. též o právních vztazích k nim pokud katastr vloží vlastnické právo k nemovitosti, vzniká toto zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

12 ZAJIŠTĚNÍ PŘEVODU NEMOVITOSTI
u převodu nemovitostí se užívá celá řada zajišťovacích klauzulí časové lhůty, smluvní pokuty počítané po dnech, úschova kupní ceny, placení kupní ceny po částech ad. smluvní pokuta i po jejím zaplacení smlouva trvá a je třeba ji plnit není závislá na vzniku škody advokátní/notářská úschova JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

13 PŘEVODY NEMOVITOSTÍ A DANĚ
daň zásadně hradí prodávající (kupní cena je jeho příjem) POZOR: pokud povinnost nesplní prodávající, je povinen ji místo něj splnil kupující daň činí 3 % ze základu daně; základem daně je odhadní cena nemovitosti dle posudku, nebo kupní cena dle smlouvy vždy se daň počítá z částky, která je z obou případů ta vyšší většinou se daň platí přímo z advokátní úschovy JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

14 REALITNÍ KANCELÁŘE NA CO SI DÁT POZOR?
z právního hlediska jsou v praxi nejproblematičtější tři záležitosti používání rozhodčích doložek obsah protokolů o prohlídkách nemovitostí obsah rezervačních smluva JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

15 REALITNÍ KANCELÁŘE ROZHODČÍ DOLOŽKY
platí stejná pravidla, jako u jakékoliv jiné smlouvy, kde na jedné straně stojí podnikatel (RK) a na druhé straně stojí spotřebitel (klient) tj. nepřistupovat na rozhodčí doložku byť jsou rozhodčí doložky většinou neplatné, je třeba jejich neplatnost nejprve prohlásit soudní cestou na základě žaloby JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

16 REALITNÍ KANCELÁŘE PROTOKOL O PROHLÍDCE NEMOVITOSTI
protokol o prohlídce slouží evidenčním účelům realitní kanceláře pro klienta RK nemá protokol žádný význam klient není povinen podepisovat po prohlídce žádný dokument JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

17 REALITNÍ KANCELÁŘE REZERVAČNÍ SMLOUVA
klientovi (kupujícímu) neposkytuje rezervační smlouva žádnou právní ochranu, pokud není její smluvní stranou také prodávající pokud prodávající chce být smluvní stranou, není třeba uzavírat rezervační smlouvu, ale raději smlouvu o budoucí smlouvě kupní JUDr. Simona Corradiniová, advokátka

18 DĚKUJI ZA POZORNOST. Čas na dotazy.