Právní aspekty výstavby rezidenčních nemovitostí Praha, 1. listopadu 2007 Folie 1 Konference nejen o rezidencích

Zákonný rámec Zákon o vlastnictví bytů čís. 72/1994 Občanský zákoník čís. 40/1964 Obchodní zákoník čís. 513/1991 Zákon o územním plánování a stavebním řádu čís. 50/ a nový (Stavební zákon) čís 183/2006, účinný od Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem čís. 265/1992 Zákon o katastru nemovitostí České republiky čís. 344/1992 Zákon o vlastnictví bytů čís. 72/1994 Občanský zákoník čís. 40/1964 Obchodní zákoník čís. 513/1991 Zákon o územním plánování a stavebním řádu čís. 50/ a nový (Stavební zákon) čís 183/2006, účinný od Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem čís. 265/1992 Zákon o katastru nemovitostí České republiky čís. 344/1992 Salans Folie 2 Konference nejen o rezidencích

Zákonný rámec (pokračování) Zákon o konkurzu a vyrovnání čís. 328/ schválen nový - Zákon o úpadku a způsobech jeho řešení (Insolvenční zákon) čís. 182/2006, účinný od Devizový zákon čís. 528/1990 Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí čís. 232/1996 Zákon o dani z přidané hodnoty čís. 588/1992 Zákon o konkurzu a vyrovnání čís. 328/ schválen nový - Zákon o úpadku a způsobech jeho řešení (Insolvenční zákon) čís. 182/2006, účinný od Devizový zákon čís. 528/1990 Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí čís. 232/1996 Zákon o dani z přidané hodnoty čís. 588/1992 Salans Folie 3 Konference nejen o rezidencích

byt nebo nebytový prostor, tj. místnost nebo soubor místností - zákon ani judikatura nedefinují - literatura vykládá tak, že se jedná o uzamykatelný prostor ohraničený 4 stěnami jednotkou nemůže být: - garážové stání v garáži vymezené „čárou“ na zemi - prostor, který není ohraničitelný (např. foodcourt v nákupních centrech) byt nebo nebytový prostor, tj. místnost nebo soubor místností - zákon ani judikatura nedefinují - literatura vykládá tak, že se jedná o uzamykatelný prostor ohraničený 4 stěnami jednotkou nemůže být: - garážové stání v garáži vymezené „čárou“ na zemi - prostor, který není ohraničitelný (např. foodcourt v nákupních centrech) Salans Folie 4 Konference nejen o rezidencích Definice jednotky

pokud prohlášení vymezuje jednotky nebo společné části budovy v rozporu se zákonem, je absolutně neplatné a jednotky nemohly vzniknout zápisem do katastru se neplatnost nezhojí; v důsledku neplatného prohlášení nelze nabýt vlastnického práva - jediné řešení: opětovné správné prohlášení pokud prohlášení vymezuje jednotky nebo společné části budovy v rozporu se zákonem, je absolutně neplatné a jednotky nemohly vzniknout zápisem do katastru se neplatnost nezhojí; v důsledku neplatného prohlášení nelze nabýt vlastnického práva - jediné řešení: opětovné správné prohlášení Salans Folie 5 Konference nejen o rezidencích Prohlášení vlastníka

Nejčastější chyby:  vymezení prostoru jako samostatné jednotky, kdy se o jednotku nejedná (parkovací stání v podzemní garáži)  více budov coby 1 budova za účelem „ušetření“ práce se společenstvím vlastníků, zřizováním věcných břemen apod. Nejčastější chyby:  vymezení prostoru jako samostatné jednotky, kdy se o jednotku nejedná (parkovací stání v podzemní garáži)  více budov coby 1 budova za účelem „ušetření“ práce se společenstvím vlastníků, zřizováním věcných břemen apod. Salans Folie 6 Konference nejen o rezidencích Prohlášení vlastníka (pokračování)

|§| 120 obč. zákoníku pouze říká, že stavba není součástí pozemku, ale dál již požadavky na „samostatnou budovu“ neuvádí. literatura dovozuje, že o samostatnou stavbu se jedná, pokud: - má 4 vlastní nosné stěny - má vlastní přípojky médií - má vlastní schodiště / výtah, jinými slovy, pokud by se vše okolo zbouralo, stavba bude schopná i nadále samostatné existence |§| 120 obč. zákoníku pouze říká, že stavba není součástí pozemku, ale dál již požadavky na „samostatnou budovu“ neuvádí. literatura dovozuje, že o samostatnou stavbu se jedná, pokud: - má 4 vlastní nosné stěny - má vlastní přípojky médií - má vlastní schodiště / výtah, jinými slovy, pokud by se vše okolo zbouralo, stavba bude schopná i nadále samostatné existence Salans Folie 7 Konference nejen o rezidencích Samostatná budova

stavební povolení, přidělení č.p. a zápis do katastru nezhojí případnou existenci / neexistenci více budov. Rozhodující je kvalifikace podle občanského zákoníku, stavební a katastrální předpisy jsou v tomto smyslu nepodstatné. Salans Folie 8 Konference nejen o rezidencích Samostatná budova (pokračování)

otázka ručení za vady předmětu koupě - spotřebitelské smlouvy - zákonná / smluvní doba odpovědnosti za vady - kupní smlouva – nároky na odstranění vady / slevu z kupní ceny / odstoupení od smlouvy - postoupení nároků ze smlouvy o dílo kdy navenek vystupuje vlastník a kdy společenství vlastníků otázka ručení za vady předmětu koupě - spotřebitelské smlouvy - zákonná / smluvní doba odpovědnosti za vady - kupní smlouva – nároky na odstranění vady / slevu z kupní ceny / odstoupení od smlouvy - postoupení nároků ze smlouvy o dílo kdy navenek vystupuje vlastník a kdy společenství vlastníků Salans Folie 9 Konference nejen o rezidencích Smlouva o převodu vlastnického podílu práva k jednotce

JUDr. Olga Humlová Salans, v.o.s. Platnéřská 4, Praha 1 Česká republika Tel.: Fax: