Bytové spoluvlastnictví Pavel Petr 2.12.2013

Literatura DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, 2007. 392 s. ELIÁŠ, K. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, č. 1., s. 37-49. FIALA, J. a kol. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 5. vydání. Praha : C.H.Beck, 2010. 557 s. FIALA, J. Nad zákonem o vlastnictví bytů aneb „spoluvlastnictví je vynálezem ďábla“. Časopis pro právní vědu a praxi, 1994, č. 4, s. 9-17. JENIβEN, G. Wohnungseigentumgesetz. Kommentar. Wien : LexisNexis, 2006. 3. bearbeitete Auf. 522 s. KABELKOVÁ, E.; SCHÖDELBAUREOVÁ, P. Bytové spoluvlastnictiví v novém občanském zákoníku. Praha : C.H.Beck, 2013, s. 340. M. Králík; M. Novotný In SPÁČIL, J. et al. Občanský zákoník III. Věcná práva §967-1474. Praha : C.H.Beck, 2013, s. 673-851. KOLEKTIV AUTORŮ. Guidelines on condominium ownership of housing for countries in transition. New York, United Nations, 2003, 84 p. LEYSER, J. The Ownership of Flats – A Comparative Study. International and Comparative Law Quarterly. 1958, Vol. 7., pp. 31-53. LUBY, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava : Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971. 518 s. PETR, P. Kondominium aneb splněné přání profesora Cepla. Právník, 2014, č. 1., s. 37-51. PETR, P. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě? Právní fórum, 2010, č. 6, s. 279-283. PETR, P. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy, 2012, č. 10. , s. 313-318. SCHÖDELBAUEROVÁ, P.; ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluwer, 2009. 155 s ZUKLÍNOVÁ, M. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č. 5, s. 479-493. ZUKLÍNOVÁ, M. O vlastnictví bytů. Právník, 1994, s. 211-225. Tučně označené jsou psány dle nové právní úpravy

PRAMENY PRÁVA Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§§ 1158-1222; + § 3063!) Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu NP Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu vl. některých věcí… Zákon č. 42/1992 Sb., transformační zákon Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vl. a jiných věc. práv Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění n.v. č. 151/2006 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ Návrh nového občanského zákoníku (§§1150-1213)

HISTORIE Starověký Řím – platí zásada SUPERFICIES SOLO CEDIT ((GAIUS uč. 2, 73) dále jen s.s.c.) povrch ustupuje půdě – tzn. stavba je součástí pozemku (pozor současnost §120/2 OZ; pozor budoucnost § 506 NOZ) Věci - pouze pozemky (res immobiles); možnost práva stavby (superficies) věcné právo sui generis Byty (ovšem nikoliv jako samostatné věci) existovaly v podobě tzv. insulae, skládající se i jen z jedné místnosti, nacházející se až v sedmipatrových domech (údajně jich bylo až 23000).

HISTORIE 18. – 19. stol. na křižovatce mezi uznáním a neuznáním bytu coby věci v právním smyslu. Velkým odpůrcem např. Savigny (vlastnictví bytů je nesmysl) ovlivnilo německou právní doktrínu Renesance vlastnictví bytů se objevuje ve 30tých letech 20.stol – vzrůstající potřeba bytů, přesidlování obyvatel do měst

HISTORIE Problematika reálného dělení budov vs. zásada s.s.c. Známé případy tzv. Stockwerkeigentum, Geschosseigentum, Gelasseigentum, event. Etageneigentum – vlastnictví jednotlivých pater, bytů, ale i kostelních lavic či divadelních loží – u nás zejména v prostoru židovských ghett (SVOBODA, E. O reálném dělení domů v obvodu bývalého pražského ghetta. Praha : Lidové družstvo tiskařské, 1909.) Důvody pro přijetí v zásadě xenofobní (udržet etnikum za zdmi ghetta). Důvodem nejasné ustanovení § 361 ABGB: „Náleží-li věc, dosud nerozdělená současně několika osobám; vzniká společné vlastnictví. Hledí-li se k celku, pokládají se spoluvlastníci za osobu jedinou; pokud však jsou jim přiděleny určité třebas neoddělené části, má každá spoluvlastník úplné vlastnictví části jemu náležející.“ Pro názorové spory vyřešeno normativně, zákazem patrového vlastnictví zákona č. 50/1879 ř.z., o dělení budov podle materiálních podílů, který prohlásil v § 1, patrové vlastnictví za nepřípustné,

HISTORIE V českých zemích existence zásady s.s.c. aktuální až do účinnosti tzv. středního kodexu, kdy byla z občanského práva vypuštěna; překážka pro hospodářský život země; kolektivizace zemědělství V současnosti opětovné zavedení zásady viz §506 NOZ (problémy řeší přechodná ustanovení) Vlastnictví bytů zavedeno až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů (touto formou převedeno/vystaveno cca 32 tis. bytů) – monistická koncepce!! Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. De lege ferenda zařazeno do lex generalis!

NOZ – superficies solo cedit § 506 Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. § 3054 Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. Pb. Právo stavby (Baurecht) – věcné právo § 1240 NOZ

TEORETICKÉ KONCEPCE VLASTNICTVÍ BYTŮ

PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU Před rokem 1989 výhradním vlastníkem bytů stát, družstva, organizace, resp. cca 32 tis. bytů v „osobním“ vlastnictví Zákon o přechodu některých věcí z majetku ČSR do vlastnictví obcí (privatizace stricto sensu) Transformační zákon – družstva Zákon o vlastnictví bytů (privatizace lato sensu) tzv. bytové vlastnictví Bytové vlastnictví pouze jedna z forem - prodej domů právnickým (fyzickým) osobám

STATISTICKÉ ÚDAJE Počty bytů (jednotek) dle ZOVB Z toho je cca 650000 bytů neobydlených Nárůst ovlivněn: a) výstavba b)privatizace c) vestavby Jednotky v ČR celkem Bytů Ateliérů Garáží Dílen Jiných jednotek CELKEM k 31.12.2007 1 348 397 1 365 66 995 3 611 41 881 1 462 249 k 1.1.2011 1 441498 1 441 69 317 3 763 43 552 1 559 571

BYT PŘEDMĚT A VĚC V PRÁVNÍM SMYSLU Předpoklady pro uznání bytu jako věci v právním smyslu lze spatřovat v dikci § 118 odst. 2 OZ Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. To ovšem automaticky neznamená, že byt může být věcí v právním smyslu! předmět ≠ věc Byt je pouze reálně neoddělitelnou části věci nikoliv součást (viz § 120 OZ) Nesprávné je rozhodnutí KS v Brně Ca 254/1993, které připouští, že byt je samostatnou věcí v právním smyslu všeobecně viz 118/2! Byt je předmětem občanskoprávních vztahů, ale věcí je jen ve smyslu zvláštního zákona (72/1994 Sb., resp. 52/1966 Sb.) – předpokladem je zde ustanovení § 125/1 OZ Je-li byt v domě, který není rozdělen dle ZOVB, není věcí v právním smyslu!

BYT DEFINICE Absence definice Původně normoval § 62 zákona o hospodaření s byty č. 41/1961 Sb., bytem se rozumí, místnost nebo soubor místností, který je rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení (…)

BYT Místnost nebo soubor místností, který je určen k trvalému bydlení dle rozhodnutí stavebního úřadu (srov. vyhlášku MMR č. 137/1998 sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu) Rozhodující je tedy právní nikoliv faktický stav, vůle stran např. nájemní smlouvy, tak v současnosti nemá relevanci conditio sine qua non pro uznání bytu- problematické NS 26 Cdo 400/2000; obdobně 26 Cdo 3824/2008 Pochopitelné u ZOVB (viz § 2 písm. b) ZOVB), jde-li však o závazkové vztahy – prvek právní nejistoty; nerespektuje autonomii vůle subjektů NOZ: byt není nemovitou věcí ba dokonce ani samostatnou věcí v právním smyslu, tou je jen jednotka dle NOZu § 2236 NOZ definuje byt pro účely závazkového práva jako soubor místností (ev. jednu místnost), která je součástí domu (nikoliv prostory mimo dům), tvoří obytný prostor a je určen (nikoliv již rozhodnutím stavebního úřadu) a užíván k bydlení, absence „určení“ (tj. kolaudačního rozhodnutí) nemůže být na újmu nájemci; dosud takto uzavřené smlouvy jsou absolutně neplatné; nově nikoliv – to ovšem neznamená, že by pronajímateli, který takový (neurčený) objekt přenechá k nájmu, nehrozily sankce podle veřejného práva (zejm. stavební zákon) – ratio tkví v respektu k autonomii vůle stran a ochraně osoby nájemce, která užívá obytný prostor (hausbót, karavan, rodinný dům) Bytovou potřebou je zapotřebí rozumět vhodnost (zdravotní, technickou) k bydlení

JE BYT NEMOVITOSTÍ? Sporná otázka §3/2 ZOVB říká, že právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními OZ a dalších zákonů o nemovitostech – písemná forma smluv, vznik zástavního práva, zápisy vlastnických práv do KN aj. Nejde však o stavbu spojenou se zemí pevným základem, proto nemůže být nemovitostí Přesto se objevují názory (Eliáš, Zuklínová), že byt je věcí nemovitou a to cestou fikce NOZ výslovně upravuje, že jednotka (skládající se mimo jiné z bytu) je nemovitou věcí (umožňuje právě širší pojetí věcí)

Podoby spoluvlastnictví A) ideální B) reálné C) přidatné Reálné spoluvlastnictví tkví ve vlastnictví reálné části jinak společné věci Vlastnické právo (právo) vzniká k určité části jinak nedílné věci, ostatní (zbytek) zůstává ve spoluvlastnictví; pojmovým znakem je právě pluralita subjektů a předmětů

Vlastnictví domu Výhradní vlastník Podílový spoluvlastníci SJM Součást práva stavby (nesamostatná věc) Vlastnictví pozemku, jehož součástí je dům (nesamostatná věc)

Bytové spoluvlastnictví 1/3 společných částí domu, resp. pozemku + určitý byt (Byt1)

Bytové spoluvlastnictví Sachenrecht v Lichtenštejnsku Gesetz über das Wohnungeigentum und das Dauerwohnretch v Německu Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles batis ve Francii Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Rämlichkeiten v Rakousku, Ustawa o vłasności lokali v Polsku Nebo součást obecného kodexu – Belgie, Švýcarsko, Itálie, Nizozemí, Quebec aj. Systematicky správně zařazeno do obecného kodexu, jakož i označeno jako bytové spoluvlastnictví (SLEDUJE hlavní sociální a hospodářský účel úpravy, jímž je především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky)

Bytové spoluvlastnictví Nový název – dosud bytové vlastnictví (název inspirován belgickým, italským, quebeckým, resp. francouzským právem, jež také vychází ze spoluvlastnického pojetí) Někdy označováno termínem condominium (kondominium) – pozor neztotožňovat se společenstvím vlastníků jednotek! Spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek Pojmově může vzniknout pouze za plurality bytů (nebytů), tj. min 2 Dvě základní otázky: Co je to nemovitá věc? Co je to jednotka?

Exkurz: nemovitá věc Obecně – širší pojetí věci - § 489: „vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí, je věcí v právním smyslu (res iuris) Pojmově se vztahuje na hmotné i nehmotné věci (práva) Nemovitými věcmi jsou - § 498: „ pozemky, podzemní stavby se samostatným určením (metro), věcná práva (sic!), práva, která označí zákon (dále např. jednotka dle NOZu, právo stavby aj.). Dále zůstávají nemovitými věcmi stavby spojené se zemí pevným základem, kde nedošlo k superficies solo cedit Stavba (i dosud nezřízená), která se opírá o věcně právní titul (typicky věcné břemeno) samostatná nemovitá věc

Není jednotka jako jednotka Věc v právním smyslu zásadně res corporales (de lege lata) NOZ věc v právním smyslu pojata šířeji – res corporales i res incorporales – viz § 489 NOZ (1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. (2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.

Není jednotka jako jednotka Jednotkou rozumí ZOVB v § 2 písm. h) byt (nebyt), vč. rozestavěného, jako vymezenou část domu (podle ZOVB) Pb. Garáž – garážové stání, garáž jako nebyt, garáž jako stavba viz MS Praha 33 Ca 162/98 Kvalitativně odlišné pojetí jednotky dle NOZ Objevovaly se názory označit např. výrazem (byt, patro aj.), převážilo pojetí, že si praxe sama poradí

Není jednotka jako jednotka § 2 písm h) ZOVB Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Podíl ke společným částem není možné převést bez současného převodu jednotky (a naopak) Bude nadále evidováno v KN! Srov. § 3 písm. e) NKatZ NOZ § 1159 if.: „Jednotka je věc nemovitá.“ § 1159 NOZ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. (mutatis mutandis i nebyt, resp. soubor bytů (ev. nebytů) viz § 1150/2) Nezapomínat na s.s.c.! Bude nově evidováno v KN, srov. § 3 písm. d) NKatZ

Společné části (vždy) – minimální standard Za pravdu dostal Š. Luby, že zákon nemůže dost dobře normovat, co je a co není společnou částí domu (rozdílné u bytovky a třicetipatrového mrakodrapu) Rámcové vymezení (po vzoru Polska, Německa, Švýcarska) Společné je to, co má sloužit všem vlastníkům (§ 1160) Pozemek na němž je dům zřízen (nesamostatná věc; součást pozemku) NEBO věcné právo, které zakládá právo mít na cizím pozemku dům (kog. norma) Stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru a vzhledu (zejm. konstrukce); balkony, lodžie, okna, fasáda apod. Naopak např. kryty civilní obrany jsou nebytovými prostory Zařízení sloužící k užívání bytu (antény, vrata, předokenní žaluzie) Jakkoliv mohou být relativními společnými částmi – užívá jen některý spoluvlastník tzv. subcondominium Případné je upozornit, že nejde, jako dříve o společné části domu! Bude sem nepochybně patřit i vedlejší stavba či pozemek (kotelna, hřiště aj.). Předpokládá se přijetí prováděcího předpisu, který dispozitivně upraví (za využití vyvratitelné právní domněnky, co je společné)

Podíl na společných částech Od tohoto kritéria se odvíjí velikost hlasu při hlasování na SVJ (srov. § 1206) Určí se podle povahy, rozměrů a umístění bytu nebo jako stejné Není-li určeno (smlouvo o výstavbě, prohlášením vlastníka), platí že* odpovídají poměru podlahové plochy bytu vůči podlahové ploše všech bytů v domě Opodstatnění před rokem 1989; dnes jsou bytové komplexy variabilní, odlišné, cenově jinak diverzifikovány (co štok, to půl milionu nahoru) *) nevyvratitelná právní domněnka

Vznik bytového spoluvlastnictví Základním předpokladem je existence alespoň dvou bytů, resp. nebytů, resp. jednoho bytu a jednoho nebytu v budově Pro bytové vlastnictví je typická pluralita subjektů a předmětů Při vzniku jednotky rozdělením věci prohlášením – předkupní právo nájemce (fyzické osoby) při prvním převodu (jiná úprava pro nebyt) předkupní právo zanikne po 6ti měsících od účinnosti nabídky Jednotlivý byt (nebytový prostor) a společné části domu, resp. pozemek Vznik bytového vlastnictví: Výstavba – vytvořením nové věci (na základě smlouvy o výstavbě a faktické činnosti – stavby domu ve fázi, kdy je navenek uzavřen obvodovými stěnami a střechou a byt je uzavřen obvodovými stěnami; typicky nástavby, půdní vestavby (zřídkakdy celá stavba) Zápis do KN na základě prohlášení vlastníka (osoby oprávněné z věcného práva) Rozhodnutí soudu (oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání, resp. zúžení nebo vypořádání SJM – lze ovšem i zápisem, ujednají-li si to)

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Bohuslav 1256, 1922 (jmění společníků je rozdílné od jmění právnické osoby, jejímiž jsou členy) 1256/1922 Nejde o tzv. kondominium!!! Právnická osoba sui generis (Wohnungseigentümergemeinschaft, owners association, wspolnota mieskaniova) Významná novela ZOVB 103/2000 Sb., resp. nález ÚS PL. ÚS 51/2000 ze dne 13.3.2001 Netradičně založena na nuceném členství – vzniká a zaniká se vznikem/zánikem vlastnictví jednotky Speciální právní subjektivita – tzn. smí jen to, co mu zákonodárce dovolí – na rozdíl od všeobecné právní subjektivity (způsobilosti k právům a povinnostem) fyzické osoby Nesmí podnikat Ani být členem či společníkem jiného podnikatele

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Vznik společenství dosud komplikovaný Nerespektován klasický dvoufázový princip vzniku právnické osoby (založení a vznik) Dosud vzniká společenství ex lege v domech, kde je alespoň 5 jednotek z nichž alespoň tři mají rozdílné vlastníky, přičemž vzniká okamžikem, kdy je doručena listina s doložkou (o právní moci) proveden vkladu /příklad v domě, kde je pět jednotek jsou dva vlastníci, jeden z nich má čtyři byt a druhý jeden. Následně ten, co má čtyři sepíše kupní smlouvu s třetí osobou na jeden ze svých bytů (např. 10.1.); dne 15.1 doručí na KN, ten provede vklad 30.1., listina s právní moci je doručena např. 5.2. (může být vyzvednuta osobně na KN už 3.2.) Nová právní úprava narovnává standardní způsob založení a vzniku Podmínky stejné (alespoň 5 jednotek a 3 různí vlastnící (tres faciunt collegium)) jinak jeho činnost vykonává správce; nově lze založit i je-li méně než 5 jednotek, pokud všichni vlastníci souhlasí Založení – schválení stanov, ev. prohlášení o rozdělení práva k domu, ujednání ve smlouvě o výstavbě Vznik – zápisem do veřejného rejstříku fyzických a právnických osob (rejstřík společenství vlastníků jednotek (srov. §1 písm. 1 návrhu zákona sněmovní tisk 986/0)

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Statutární orgán výbor společenství nebo předseda (určí-li stanovy) Statutární orgán – ten kdo jedná jménem PO (pozor na úpravu jednání jménem PO x sověstká doktrína (Bratus, Venediktov aj.) x nynáí zastoupení (Organschaftliche Vertretung) Nejvyšší orgán Shromáždění vlastníků Další orgány (kontrolní komise aj.). Vnitřním předpisem jsou stanovy (dle nařízení vlády nebo vlastní) Členem voleného orgánu může být – na rozdíl od nynější právní úpravy – i osoba, která není vlastníkem jednotky Zapisuje se do vedeného soudy rejstříku SVJ

Přechodná ustanovení Zejména se jedná o § 3063 Vznik vlastnictví k dalším jednotkám v domě, ve kterém jsou jednotky vymezeny dle ZOVB se i nadále řídí ZOVB (tj. zrušeným předpisem), aby nevznikly v jednom domě jednotky podle nové a staré právní úpravy Neznamená to snad, že se práva a povinnosti budou řídit dle staré právní úprava, ale zjistí se, co je předmětem jeho vlastnictví, zda byt a podíl na společných částech domu (resp. pozemku) tj. dvě až tři věci, ev. zda mu náleží jednotka podle NOZ (jedna věc) Na práva a povinnosti obou se ve smyslu § 3028/2 použije nové právní úpravy Ustanovení § 3080 (derogační klauzule) ruší zákon č. 72/1994 Sb. (bod č.60)