Seminář předsedů samospráv Zpracoval Ing. Jiří Chára Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Nová legislativa Dva klíčové zákony: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Účinnost obou zákonů od 1.1.2014. Svým rozsahem jde o zásadní změnu soukromého práva. Nový občanský zákoník má 3080 ustanovení, zákon o obchodních korporacích dalších 785. Zároveň se jimi ruší 238 právních předpisů či jejich částí. Bytového družstevnictví a SVJ se dotýká zhruba 1000 §§. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Obecné principy Autoři zákonů tvrdí, že je v nich kladen důraz na autonomii lidské vůle a plně se tak dává průchod myšlence, že vše je dovoleno, co není zakázáno. Ustanovení občanského zákoníku jsou tak primárně tzv. dispozitivní (tedy je možné se od nich dohodou odchýlit, pokud tím neporušíme dobré mravy, veřejný pořádek, právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti). Naopak tzv. kogentní (tedy bez možnosti smluvní úpravy) jsou pouze ta ustanovení zákona, kde je to stanoveno výslovně. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Další důležité změny od 1.1.2014 Došlo ke zrušení vládního nařízení, kterým se stanovovala výše poplatků z prodlení Novela občanského soudního řádu – u žalovaných dlužných částek pod 10.000 Kč bez příslušenství není nově možnost odvolání proti rozhodnutí soudu Zákon č. 67/2013 Sb., „zákon o službách“ (Znamená to, že rok 2014 bude potřeba vyúčtovat již podle nových předpisů.) Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů (Zvláštní zákon) – upravuje např. vznik SVJ s právní subjektivitou Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Povinnosti bytových družstev Úprava stanov - do 30. 6. 2014 byla všechna bytová družstva povinna přizpůsobit své stanovy nové úpravě a nechat je zapsat do sbírky listin u KS pod sankcí zrušení. Změny se týkaly především úpravy výše základního členského vkladu, vstupního vkladu, způsobu a lhůt jejich splácení přistupujícím členem, způsob svolání shromáždění delegátů a pravidla jeho rozhodování, počtu členů představenstva a kontrolní komise, délky jejich funkčního období, podmínek vzniku členství v družstvu, práva a povinnosti členů družstva aj. SBD Děčín stanovy upravilo a schválilo dne 28.11.2013 na mimořádném SD za účasti notáře. Zápis do sbírky listin byl proveden 2.1.2014. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Zakládání SVJ s právní subjektivitou Přijetím Zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům, některých bytových družstev a o změně některých zákonů, došlo k zásadní změně v § 24, který upravuje vznik SVJ s právní subjektivitou odlišně od ZoVB a sice úpravou výše spoluvlastnického podílu družstva rozhodné pro vznik SVJ s právní subjektivitou z původní ¼ na ½. Jinými slovy, pokud se po 1.1.2014 sníží podíl družstva na společných částech domu na méně než jednu polovinu, vznikne družstvu povinnost nejpozději do 90 dnů od tohoto okamžiku svolat shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Co v případě SAM, kde klesl spoluvlastnický podíl pod ½ před účinností zákona? Stanovisko MMR č. 1 I když to původně bylo ministerstvem i vládou ČR navrženo, právní úprava výslovně neřeší případy, kdy se spoluvlastnický podíl bytového družstva sníží ještě přede dnem nabytí účinnosti NOZ na méně než jednu polovinu (a více než jednu čtvrtinu). Před přijetím výslovné zákonné úpravy právních poměrů těchto společenství je bude třeba řešit výkladem (včetně užití analogie s obdobnými ustanoveními právních předpisů). Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Konkrétně to bude znamenat: Do snížení spoluvlastnického podílu BD na méně než ¼ zůstává působnost správce zachována (odst. 4 zvláštního zákona), správce bude vykonávat správu podle § 1191 až § 1193 NOZ (nikoliv tedy již podle ZoVB), práva a povinnosti správce a vlastníků jednotek, týkající se správy domu a pozemku, se tedy budou řídit ustanoveními NOZ (odst. 1 zvláštního zákona), neužije se blokace převodů jednotek podle § 1198 NOZ (odst. 1 zvláštního zákona) ani solidární odpovědnosti podle § 1127 NOZ (odst. 5 zvláštního zákona) při splnění zákonných podmínek, společenství po 1.1.2014 nevznikne ex lege, ale bude zakládáno a vznikne po poklesu podílu bytového družstva, (odst. 2, 3 a 4 zvláštního zákona), včetně kvóra pro rozhodnutí o jeho založení a lhůty 90 a 30 dnů pro svolání společenství a podání návrhu na jeho zápis, nová zákonná úprava podle našeho názoru nebrání analogickému užití § 1199 NOZ, tedy možnému založení a vzniku společenství ještě před poklesem podílu správce pod ¼, pokud s tím budou všichni vlastníci jednotek v domě souhlasit. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Co když samospráva SVJ založit nechce? Další z výkladových nejasností se týká vůle či povinnosti SVJ založit. MMR nás s dotazem odkázalo přímo na MS, které náš dotaz zaregistrovalo a opatřilo jednacím číslem, nicméně odpověď zatím nemáme. SČMBD popsal možné právní dopady: Správa se bude řídit §§ 1191 až 1193 NOZ (správce musí být zvolen, rozhodování na schůzích obdobně jako SVJ) KÚ mohou po uplynutí 120 dnů od snížení podílu blokovat převody do KN. (Proč, když zákon byl splněn?) Můžou nastat problémy s účtováním (družstvo by nemělo účtovat o cizím majetku). Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Kterých samospráv se to týká? Varianta dle Stanoviska MMR č. 1: 206, 207, 208, 211/2, 224, 225, 226, 229, 230, 232, 237, 244/1, 244/2, 244/3, 247, 252, 261, 262, 264/1, 264/2, 265, 266, 267, 274, 276, 280, 285, 288, 289, 290, 304, 306, 307, 311, 313, 316, 323 a 324. Celkem 38 samospráv, což je 1439 b.j. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Kterých samospráv se to týká? Varianta dle NOZ: 216, 223, 235, 239, 240, 242, 245, 246, 248, 250, 269, 270, 271, 272, 275, 277, 278, 281, 282, 284, 286, 291, 292, 293, 294, 295, 300, 301, 302, 303, 305, 308, 309, 310, 312, 314, 315, 317, 318, 319, 320, 321, 322, 325, 326, 327. Celkem 46 samospráv. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Jaký bude postup zakládání SVJ? Přípravná schůze (většinou na domě – hledání kandidátů do výboru, informace ke stanovám, vysvětlení postupu, odsouhlasení termínů). Ustavující schůze za účasti notáře (většinou na družstvu, schválení stanov a volba členů výboru). Návrh na vklad (NZ, čestná prohlášení, výpis z KN, zápisy). Usnesení KS o zápisu SVJ (IČO) – datum vzniku SVJ. Vlastní přechod – účet u banky, změny smluv s dodavateli, změna předpisů plateb Volba správce Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Vzorové stanovy SVJ K 1.1.2014 bylo zrušeno bez náhrady nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydaly vzorové stanovy SVJ. SVJ vzniklá za účinnosti ZoVB jsou povinna stanovy přizpůsobit NOZ nejpozději do 1.1.2017. Pokud musí do té doby měnit zápis v rejstříku (např. konec funkčního období), je vhodné současně přizpůsobit i stanovy. Nově vzniklá SVJ musí mít stanovy s náležitostmi NOZ. SČMBD zpracoval vlastní vzorové stanovy. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Výbor nebo předseda SVJ? Statutární orgán je obligatorním orgánem společenství. Členové statutárního orgánu mohou společenství zastupovat ve všech záležitostech. Statutární orgán má podle nové právní úpravy postavení zástupce společenství, nejedná již přímo jménem společenství, jako tomu bylo do konce r. 2013. Důležitou změnou je, že členem statutárního orgánu může být i jiná osoba než člen společenství (vlastník jednotky) a touto osobou může být jak osoba fyzická, tak osoba právnická. Pokud je členem orgánu právnická osoba, bude za ni jednat statutární orgán, zaměstnanec, člen orgánu nezapsaný ve veřejném rejstříku nebo zmocněnec. Novinkou je, že statutární orgán může být i jednočlenný (předseda společenství). Stanovy však mohou určit vždy jen jednu alternativu – výbor (kolektivní orgán) nebo předsedu (individuální orgán) společenství. Statutárním orgánem již nadále nebude pověřený vlastník. Seminář předsedů SAM 6.11.2014

Děkuji Vám za pozornost a přeji hezký zbytek večera.. Seminář předsedů SAM 6.11.2014