Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4 Agenda ekonomické informace 2006 a od 1.1. do 30.9.2007 rekonstrukce – velká (stav.

Prezentace na téma: "Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4 Agenda ekonomické informace 2006 a od 1.1. do 30.9.2007 rekonstrukce – velká (stav."— Transkript prezentace:

1 Shromáždění Společenství vlastníků jednotek Jemnická 4/ 887, Praha 4 Agenda ekonomické informace 2006 a od 1.1. do 30.9.2007 rekonstrukce – velká (stav příprav, proces výběru, další postup. oprava výtahů – uvedení do souladu s EU normou volba nových členů výboru

2 Jak fungoval Výbor 1997-2007 Maximální důraz na ekonomiku:  Podprůměrné ceny, nadprůměrná kvalita  Eliminace nepotřebných investic  Vyjednávání s dodavateli  Udržení skvělé ceny správy Výsledkem jsou úspory ve statisících. Filosofie bezplatné práce v orgánech  V orgánech SVJ pracovali všichni bez nároku na odměnu  Někteří dokonce hradili z vlastních prostředků některé věci SVJ (např. pan Kopřiva: pozemky, plůtky, sekačka atd.)‏ Výsledkem je úspora 1.200.000 Kč za 10 let!

3 Jak fungoval Výbor 1997-2007 Zcela bezkorupční prostředí:  Prioritou byla cena a kvalita  I doporučené firmy procházeli vyjednáváním a konfrontací  Kontrolovali jsme kvalitu práce  Dařilo se nám snižovat cenu prací tak, že jsou rozhodně pod průměrem běžných cen v Praze Motivace Výboru a Kontrolního orgánu  Ekonomika - hospodaření  Péče o společný majetek – udržování hodnoty  Kontrola - předcházení tunelování, kontrola dodavatelů

4 Orgány SVJ Jemnická 1997-2007 Výbor  Jan Sedláček – předseda (volen v několika obdobích, 10. rok)‏  Petr Pulkrábek – člen (volen minule, 2. rok)‏  Aleš Holubec – člen (volen ve dvou obdobích, 4. rok)‏  Na minulém shromáždění byla neplatně zvolena paní Čermáková – legislativní důvody (nebyla členkou SVJ)‏  Zaniklo členství Jaroslava Vejse – prodal jednotku Vlastník pověřený kontrolou  Tomáš Frkal (volen v několika obdobích, 10. rok)‏

5 Orgány SVJ Jemnická 1997-2007 Činnosti  Provoz – měsíční sledování reportů Anesa  Dlužníci – opatření  Sledování legislativy  Kontrola investic = pouze schválené investice ze strany Shromáždění  Havarijní opravy = zajištění havarijních stavů (Bytoservis, Aneso – zásahy), následné rozhodování o navrhovaných systémových řešeních  Kontrola hospodaření Anesa  Snaha posuzovat stav budovy a společných prostor a navrhovat opatření

6 Prohry 1997-2007 Asi neexistuje žádná výrazná prohra Částečné prohry posledního roku: Zpoždění podkladů pro rekonstrukci  Energetický audit  Studie postupu rekonstrukce plášťě a zateplení  Změny – program PANEL Nedokonalé řešení problémů s nepřizpůsobivými obyvateli!

7 Výhry 1997-2007 Úspory ve statisících, spíše v milionech! Tým lidí ochotný nasazovat se pro SVJ a navíc poskládaný z lidí s různými profily - technickým, ekonomickým, legislativním a obchodním. 1.274.552 Kč na vlastním účtu u GE k 28.11. Dobře nastavené procesy se správcem – fy Aneso.

8 Dva pohledy V orgánech SVJ jsou zastoupeny oba dva pohledy na společný majetek v SVJ: Majitel – bydlící Majitel – nebydlící, se zájmem o zvyšování hodnoty a kvality SVJ Bohužel v domě existuje ještě třetí typ osob: Majitel, který pronajímá a jediné co ho zajímá jsou peníze! Kvůli maximalizaci zisku udělá cokoliv, nevadí mu nepřizpůsobiví lidé, vadí mu možné snížení zisků investicí do kvalitních oprav.

9 ? 3,2 M Kč ? ? 2,4 M Kč ? Hodnota 3,2 nebo 2,4?

10 1997 Který byl v Jemnické nejhezčí?

11 2007 Který je v Jemnické nejošklivější?

12 Co se stane za dalších 10 let? V přírodě ve skutečnosti k žádným zázrakům směrem k organizaci, řádu a zlepšování NEDOCHÁZÍ! 2. zákon termodynamiky: Entropie v čase narůstá. Je-li dům po 10 letech nejhorší v ulici a začíná-li být „průchoďákem“ a ubytovnou, co se stane za dalších 10 let, nepostavíme-li se k tomu čelem?

13 ???

14 Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - bydlícího Zvýší se komfort bydlení Zajistí se fixace technologických problémů panelové konstrukce tak, aby v příštích 15-20 letech nedocházelo k dalšímu výraznému zhoršování technického stavu budovy – tím se ušetří na vynucených nekoncepčních opravách Zvyšuje se (okamžitě!) hodnota vlastního majetku

15 2. den po provedené rekonstrukci Prodáte svojí nemovitost v tomto domě o min. 400.000 Kč dráž! A to jste investovali 259.000 Kč (v nejhorším případě), respektive začali jste hradit fond oprav ve výši kolem 2.771 Kč (13/1000).

16 2. den po provedené rekonstrukci Zkomplikujete život spekulantům, jimž jde jen o peníze! Tržní nájemné není možné posunovat v konkurenčním prostředí nekonečně vzhůru – tzn. donutíte i spekulující majitele, kteří klidně pronajímají byty nepřizpůsobivým obyvatelům snížit jejich „zisk“ o cca 2.000 měsíčně.

17 Proč je výhodná kvalitní rekonstrukce pro majitele - nebydlícího Pokud nejsem ryzí spekulant a nejde mi jen o maximalizaci zisku IHNED: Dojde k trvalejšímu zhodnocení a eliminaci rizik v budoucnosti. Zaplatím za to zřejmě propadem v měsíčních příjmech, které budou představovat až 1500-2200 Kč měsíčně. Zároveň budu muset v roce rekonstrukce kompenzovat nepohodlí nájemníků. Zvyšuje se však hodnota a do jisté míry i komfort bydlení nájemníků. Možná se nechají odradit ti, kteří ubytovávají nepřizpůsobivé = větší atraktivita pro mé slušné nájemníky. Hodnota dále poroste a majetek nebude rychle devastován!

18 Pádné důvody k rekonstrukci Zastavení devastace našeho společného majetku Zvýšení komfortu pro bydlící Eliminace rizik v budoucnosti Okamžité zhodnocení Úspory na nekoncepčních vynucených opravách a úspory na rostoucích cenách energií A možná: zkomplikování situace těm, kteří chtějí jen krátkodobý efekt.

19 Znáte nás 10 let Ano, předkládáme Vám nepopulární návrh. Ano, možná to připomíná Churchillův „pot, krev a slzy“. Ale na rozdíl od mnoha anonymních družstev, či obřích SVJ nás znáte a viděli jste, jak jsme hospodařili. Jsme ochotní pokračovat dál, budeme-li mít Vaši důvěru.

20 Když nám pomůžete udělat toto nepopulární rozhodnutí... Nastavíme průhledná pravidla hry: Volba výběrové komise (návrh 10 členná, 8 členů = usnášeníschopná, tzn. Orgány SVJ + 6)‏ Komise zahájí výběrové řízení Vybereme dva dodavatele do finále a povedeme jednání o ceně s cílem ušetřit. Budeme kontrolovat průběh rekonstrukce. Dál budeme bezplatně a co nejúsporněji řídit provoz.

21 V průběhu roku 2007... Jsme dospěli k nezvratnému přesvědčení že bez zásadní investice a provedení kvalitní rekonstrukce hrozí další postupná devastace našeho společného majetku, že nebudeme-li se schopni dohodnout a realizovat tento záměr, dostáváme se do bodu, kdy náš majetek začíná hodnotu ztrácet. Naše přesvědčení je tak silné a naše argumenty tak relevantní, že bychom Vás rádi pro tuto myšlenku získali a společně ji realizovali...

22 Možná se tu objeví někteří lidé, kteří nevidí riziko nečinnosti někteří lidé, kteří neznají celou naši 10 letou historii a přirozeně nemohou věřit automaticky neznámým lidem názor, že se investice nikdy nevrátí

23 Jak bychom chtěli pokračovat  Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení, výtahy? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)‏  Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?  Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?  Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?  Jak motivovat i ty nerozhodné?

24 Zásadní omyly nepodepsaného dokumentu 1) Podsunuje, že se cena týká zateplení Cena se týká: a) opravy pláště - konstrukce, b) zasklení všech lodžií, c) plastových oken. 2) Podsunuje, že návratnost neexistuje Ke zhodnocení dojde 2. den po provedené rekonstrukci. V zásadě je to investice BEZ RIZIKA! Je to 1 stavební spoření! 3) Chyba v ekonomické rovině: Z nějakého důvodu míchá jablka a hrušky a navíc tvrdí, že cena energií bude konstantní! 4) Chybně tvrdí, že se jedná o opravu extrémně drahou (viz bod 1)‏ Zřejmě se domnívá, že je to částka za zateplení. 5) Říká, že se návratnosti nikdo nedožije Předpokládáme, že se zhodnocení dožijeme všichni a bohužel se jistě dočkáme i rychlejší návratnosti zateplení než pisatel míní.

25 Ze 6 tvrzení je 5 chybných Jedna obava je ale správná: Zvýšení příspěvku do fondu oprav o cca 2.200 Kč Možná si to skutečně zkusme představit jako jedno stavební spoření na částku 250.000 Kč. Nezastíráme, že je to velice nepopulární a že to představuje významnou zátěž. Je třeba říci, že fond oprav máme stále extrémně nízký a i proto je ten skok velký. Zároveň úspory vystačí zhruba na rekonstrukci výtahů – což je opět důsledek nízkých předchozích záloh do fondu. Před deseti lety jsme si ale řekli, že fond necháme nízký a bude-li něco potřeba v budoucnosti, tak to budeme řešit. Fond oprav bude při zvolení komplexní rekonstrukce po dobu 10 let o cca 20-30% vyšší než je obvyklé v Praze.

26 Závěr Existují přesvědčivé argumenty pro provedení námi navrhovaných oprav Oprava technologických prvků panelového domu Zateplení Jednotné zasklení – má i efekt další ochrany lodžií v budoucnosti. Ke zhodnocení dojde okamžitě Jsme schopni garantovat dobrý průběh celé akce

27 Pravděpodobně... se nás buď nesešli 2/3, nebo je třeba ještě čas na rozmyšlenou... Proto navrhujeme:  Poslední pokus prosadit komplexní rekonstrukci (19.3.2008)‏  Nebude-li schválena rekonstrukce, pak zastávají Výbor i “Vlastník pověřený kontrolou” zcela odlišné postoje a odstoupí, aby umožnili řídit fungování SVJ osobám, které budou více reprezentovat většinové názory.

28 Rozhodli jsme se... S ohledem na to, že připravujeme nejkontroverznější projekt za celých 10 let, rozhodli jsme se tentokrát, že nebudeme hlasovat o členech Výboru.

29 Změna rozhodnutí o členech Výboru a Kontrolním orgánu Bude-li někdo chtít toto rozhodnutí změnit a zařadit tento bod programu, musí pro něj získat nadpoloviční většinu. * * * Pakliže se neshodneme na rekonstrukci ani v březnu 2008 celý výbor na příštím Shromáždění odstoupí a Vy si vyberete nové vedení SVJ.

30 Jak bychom chtěli pokračovat  Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“), tedy: plášť, opravu technologických prvků konstrukce, zateplení? (BEZ OHLEDU na možnosti financování, pokud chceme, můžeme dál hledat cesty)‏  Na jakých formách financování se dohodneme? Jaké možnosti financování se nabízí? Jak umožnit financování této potřeby i těm, pro které by mohl být úvěr či splátky překážkou?  Jak umožnit těm, kteří se chtějí podílet na pracech spojených s organizací, výběrem a kontrolou firem a činností, aby se mohli účastnit?  Jak zajistit celkovou dokonalou průhlednost všech kroků?

31 Výtahy Zcela mimo rekonstrukci chceme provést opravu výtahů – soulad s normou EU Z vlastních prostředků na účtu Hlasovat budeme zvlášť Bude-li schválena, bude realizována v roce 2008.

32 Rekonstrukce Chceme kvalitní rekonstrukci (nejen „okna“): Plášť – opravy lodžií (technologické prvky)‏ Plasty – plastová okna a dveře Konstrukce – odstranění „papundeklu“ Zateplení – otázkou je „jak moc“ - změny PANEL Zasklení – jednotnost, vyšší komfort, ochrana opravených prvků!

33 Rekonstrukce Orientační náklady (zvýšení DPH, možná úspora na základě výběru, toto je rámec investice):

34 Financování Možnosti:  Hotovostní úhrada do konkrétního termínu  Úvěr 10 let  Úvěr 15 let – snížení splátek

35 Otevřenost Každý člen SVJ se může nechat nominovat do  Výběrové komise a být jejím aktivním členem  Podílet se na činnosti komise a jejím rozhodnutí Nechceme žádná omezení. Nechceme žádné „zákulisní hry“.

36 Průhlednost všech kroků Povinnosti zvolené komise:  Vypracovat zápis o každém jednání  Obsahem musí být zejména výsledky hlasování, úkoly a termíny dalších kroků  Zveřejnit zápis na internetu  Vyvěsit zápis na nástěnce Výsledek: každý spoluvlastník je informován!

37 2006