Aktuální poznámky k problematice oceňování lesa Jiří Matějíček

Poznatky z Národní konference ČKOM konané ve dnech 26. -27 Poznatky z Národní konference ČKOM konané ve dnech 26.-27. října 2012 na Seči Specifická témata související s oceňováním nemovitého majetku využitelnost informací i při oceňování lesního majetku

Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 1 ARK chce cenové mapy nasytit a zprovoznit zatím bez efektů spolupráce s ČKOM, jednání s peněžními ústavy cíl: komerční využití – registrovaný přístup požadavek do formuláře, odpověď z cenové mapy

Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 2 příprava právní úpravy provozování RK (zvýšení prestiže = zvýšení odborné zdatnosti RK), iniciativa až na půdě Hospodářského výboru PS – ochrana spotřebitele na trhu je přibližně 19 000 zprostředkovatelů, dnes živnost volná po standardizaci RK = cca 2 - 3 000 požadavek na pravidelné vzdělávání, pojištění RK, prostředky klientů na spec. účtu jako ochrana před insolvencí RK

Působnost znalce v současném legislativním procesu např. v ObchZ slovo „znalec“ – 74 x „znalecký posudek“ – 26 x „znalecká zpráva“ – 12 x daňový řád – u kult. památky a exekuce vždy znalec zákon o veřejných zakázkách – chce-li soud posudek, tak bez vypsání veřejné zakázky přehled bude v tabulce v časopise Odhadce č. 3/12

Ocenění hodnoty práva věcného břemene zjištění ročního užitku = logická úvaha + dobré přečtení smlouvy komentář k oceňování věcných břemen z roku 1999 aktualizován – jen návod fotovoltaické elektrárny – podmínky rozhodnutí o umístění stavby – zda-li je pozemek zastavěn či nezastavěn ( z toho důvodu 1% a nikoliv 4-5 % z ceny stavebního pozemku), kapitalizace dobou užívání – min. 5 %

Velká novela stavebního zákona-1 problematika územních plánů nové pojmy (plocha, zast. plocha, výrobek plnící funkci stavby, závazná stanoviska, právo stavby) dle usnesení vlády k 1.1.2016 vzniknou okresní úřady nezastavěný režim vše se bude umisťovat přes vydání územního rozhodnutí či územního souhlasu územní plánování v obci bude podmíněno souhlasem vlastníků nemovitostí precizace veřejnoprávní smlouvy v rámci územního řízení oplocení za účelem ÚSES

Velká novela stavebního zákona-2 účastníci řízení se nebudou označovat jmény, ale číslem stavby novela od 1.1.2013 – jednotlivé doručování omezení námitek občanských sdružení – musí se dotýkat jejich poslání přesný popis náhrad mění se režim dočasných staveb dnes je výhodnější ohlášení – nepřezkoumatelné v režimu veřejné správy projektanti bez pokut, nedotknutelní, nedodržují platný právní řád ve své dokumentaci

Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí-1 směrnice Rady 2006/112/ES – jde o výsledek, kterého má být dosaženo problémy: kolize lhůt zákona č. 235/2004 Sb. se směrnicí, vymezení pojmů, první převod/všechny převody zdaňovat?, pozemky pod novými stavbami (v ČR zdaněny jen stavební pozemky, stavba a ostatní pozemky ne, až 2. transakce, dle EU už 1. transakce), osvobození nájmu nemovitostí od daně kdy může převod nemovitosti podléhat DPH (časový test na 3 roky od 1. užívání) dle EVS (EVS1, EVS5) tržní hodnota neobsahuje daně v posudku uvést daňový režim plnění – zda transakce k datu ocenění (ne)obsahuje DPH tržní hodnota = rozmezí hodnot, metodicky správnější je rozmezí

Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí - 2 Shrnutí hodnota nemovitosti vždy bez daní v posudku uvádět daňový režim plnění DPH (zda transakce k datu ocenění (ne)obsahuje DPH) pokud převod podléhá DPH, uvést tuto daň na stejném místě znaleckého posudku jako je uvedena hodnota nemovitosti věnovat tomu pozornost při sběru dat Cena obvyklá ≠ tržní hodnota = cena konečná s DPH = cena bez DPH

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 1 Nový ObčZ: 6 let, 200 odborníků, 3 100 paragrafů zrušeno bude přes 230 zákonů a vyhlášek nové zásady (dvoukolejnost závazkových vztahů odstraněna, smlouvy základem uplatnění práva, právotvorná funkce soudů, závaznost rozhodnutí vyšších soudů k projednávanému případu, zásada předvídatelnosti soudních rozhodnutí ….) chybí fundovaný výklad právních odborníků, dnes jen výklad soudců, nikdo neoponuje v teoretické úrovni

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 2 věcná práva (od 1.1.2014 bude stavba součástí pozemku v případě stejného vlastníka, od 1.1.2015 zákonné předkupní právo) věcná práva k cizím věcem (právo stavby = jen dočasné právo na max. 99 let, věcná břemena, zástavní právo, zadržovací právo, správa cizího majetku) přenechání věci k užití jinému (výprosa, výpůjčka, nájem, pacht, licence, zápůjčka, úvěr) – použití archaických temínů pro pochopení problematiky

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 3 nájem – věc nezuživatelná (např. nájem bytu) pacht – právo i věc požívat, tj. brát plody a jiné užitky (např. pacht zemědělské půdy) zaniká pojem „pronájem“

Znalec a znalecký posudek v řízení -1 znalec pro potřeby orgánů veřejné moci nyní jmenování znalcem probíhá formou správního řízení (více formální práce) znalec = osoba zúčastněná a ne účastník řízení v etapě dokazování speciální práva a povinnosti znalce nepojmenované okruhy povinností znalce (dodržování obecných zásad právního státu a zásad soudního řízení – obstarávání podkladů, komunikace se stranami, právo na spravedlivý proces aj.)

Znalec a znalecký posudek v řízení -2 § 127a OSŘ od září 2011 = průlom dosavadní praxe dokazování prohlášení znalce o vědomosti následků Doložka dle ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění: Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. klauzule ve ZP, jestliže jsem od zadavatele obdržel pravdivé informace, resp. způsob, jak si doplnit rozhodné informace pro ocenění (pozn.: u mimosoudního posudku nelze žádat soudce o obstarání doplňujících informací) posílení významu znaleckého posudku předloženého stranami (nejen jako listina, ale jako důkaz) odměna dle § 127a OSŘ – smluvní ujednání mezi stranami, cena dohodou

Znalecký posudek v exekuci řízení exekuční dle zákona č. 120/2001 Sb. = obdoba soudního řízení obdoba – znalec je ustanoven soudním exekutorem při vydání exekučního příkazu prodejem nemovitostí exekutor rozhoduje o odměně dle vyhl. č. 37/1967 Sb. ocenění cenou obvyklou (práva, závady na věci) odvolacím orgánem je krajský a nikoliv okresní soud

Znalecký posudek v jiném řízení-1 znalecký posudek dle zákona č. 26/2000 Sb. , o veřejných dražbách dražebník uzavírá smlouvu se znalcem – není ustanoven orgánem veřejné moci odměňování není regulováno ocenění dle ceny obvyklé, zvlášť se oceňují práva a závady, které nezaniknou výslovné ustanovení o ocenění na základě dokladů, neposkytne-li vlastník součinnost na základě výzvy znalce (pro urychlení)