PRÁVNÍ ASPEKTY NÁJMU BYTů Ing. David Slavata, Ph.D Trh nemovitostí

Terminologie Nájemce Pronájemce Podnájemce Pronajímatel Nájem Podnájem Služby spojené s nájmem bytu

Základní právní předpisy 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

Zákon 40/1964 Sb. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu (§685 - §686a) Práva a povinnosti z nájmu bytu (§687 - §695) Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu (§696 - §699) Společný nájem bytu (§700 - §702) Společný nájem bytu manžely (§703 - §705) Vztahy k nájemnímu bytu v registrovaném partnerství (§ 705 a) Přechod nájmu bytu (§706 - §709) Zánik nájmu bytu (§710 - §714) Úprava práv nájemců při vzájemné výměně bytu (§715 - §716)

Zákon 89/2012 Sb. Základní ustanovení (§2235 - §2238) Zakázaná ujednání (§2239) Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu (§2240 – 2241) Odevzdání bytu (§2242 - §2245) Nájemné a jiné platby (§2246 - §2253) Jistota (§2245) Práva a povinnosti stran (§2255 - §2258) Úpravy a jiné změny bytu nebo domu (§2259 - §2269) Společný nájem (§2270) Členové nájemcovy domácnosti (§2272)

Podnájem (§2274 - §2278) Následky smrti nájemce (§2279 -§ 2284) Skončení nájmu (§2285 - §2296) Nájem služebního bytu (§2297 - §2299) Nájem bytu zvláštního určení (§2300 - §2301)

Základní aspekty nájemní smlouvy dle NOZ Nájemní smlouva musí být písemná Nájem bytu je chráněn Změnou vlastnictví se nájem neruší Nájemní smlouva sepsaná na dobu určitou se automaticky prodlužuje Nájemné se může zvýšit maximálně o 20% za poslední 3 roky

Základní rozdíly oproti původnímu stavu Chov zvířat nelze zakázat Podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele Možnost podání okamžité výpovědi Ruší se koncept přivolení soudu k výpovědi Neexistence bytových náhrad Počet osob v bytě Označení bytu v nájemní smlouvě

zakázaná ujednání ohledně smluvní pokuty vydržení nájmu ujednání o způsobu rozúčtování služeb možnost zvýšení nájemného na základě stavebních úprav vedoucích k energetickým úsporám

Výpověď z nájmu Výpověď musí být písemná Pronajímatel musí poučit nájemce o právu podat do dvou měsíců návrh na přezkoumání k soudu Nájemce může podat výpověď bez udání důvodu (3 měsíční lhůta)

Výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován), je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Výpovědní důvody u nájmů na dobu neurčitou má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc).

Závažné porušení povinností nájemce – bez výpovědní doby nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.