ZÁSTAVA LESA (JIŠTĚNÍ ÚVĚRU)

Ocenění lesa bankou - 1 O úroveň zhodnocení kapitálu vloženého do lesa se kromě investorů zajímají i banky. Banky se při jištění úvěru zajímají o právní zjistitelnost, nezcizitelnost, pojistitelnost, likviditu, aktuální tržní cenu hodnoceného jištění. Na les se pohlíží jako na samostatný podnikatelský záměr Banka se chová k odloženým tržbám, jako by na ně půjčila. Uvažuje se tedy s minimální úrokovou mírou jako pro investiční úvěr, tj. 9 % (NEJEDLÝ 2004)

Ocenění lesa bankou - 2 Banka vychází z běžných výkazů (zpracování bilance, výsledovky a cash flow statement – maximální zákonem stanovené těžby v lese) a výsledek diskontuje. Banka k jištění přijímá v podstatě jen lesy v mýtním a předmýtním věku. Mladší porosty nespadající do zvláštních dotačních titulů považuje banka za bezcenné a v ČR neprodejné V úvahu se berou jen porosty zasahující do ekonomiky v následujících 8 letech. Výnos z nich je diskontován k dnešku. Jištění je 50 %.

Zástava a úroková míra-1 Ten, kdo přijal nemovitost do zástavy za určitou tržní cenu věří, že tato cena dlouhodobě (pod dobu trvání zástavního práva) spíše poroste nebo v každém případě alespoň neklesne. Ten, kdo má ve svůj prospěch zaregistrované zástavní právo si tak „koupil“ právo (nikoliv povinnost) rozhodnout o realizaci nemovitosti prodejem v případě, že úvěr nebude splacen. Ten, kdo nemovitost do zástavy poskytl, právo o prodeji rozhodnout „prodal“, protože na výzvu kupujícího opce (zástavního věřitele) bude nucen nemovitost jako osoba povinná vydat (dobrovolně či nedobrovolně) Zástavní věřitel přijímá nemovitost do zástavy s určitou hodnotou a doufá, že za ni bude prodejná až do konce zástavní lhůty

Zástava a úroková míra-2 Platí zásada obvykle používaná při stanovení hodnoty opčních práv, že čím delší bude uvažované zástavní právo, tím nižší bude pro zástavního věřitele hodnota nemovitosti pro zástavu jako ochrana (pojistka) zástavního věřitele proti nejistotě dlouhodobého vývoje cen nemovitostí

POJIŠTĚNÍ LESA PRO PŘÍPAD POŽÁRU

Česká spořitelna od roku 1992 poskytuje pojištění lesa pro případ požáru Předložení dokladu o vlastnictví, výpis z LHP(LHO) U pojištění lesů není stanovena povinnost pojistit veškerou výměru lesního majetku – volba pojištěného (porostní skupiny, věkové třídy) V pojistné smlouvě výčet jednotlivých porostních skupin a dohodnutá pojistná částka v Kč U velkých lesních majetků je možný i jiný způsob stanovení pojistné částky (např. porosty určitých věkových tříd, členění na jehl. a list. a pojistné v Kč/ha lesního porostu)

Pojistné částky jednotlivých porostních skupin nebo věkových tříd se stanoví dohodou (vychází se z cen stanovených znalcem a uvedených ve znaleckém posudku POZOR! Cena posudku může převýšit cenu pojištění  pojišťovna nepožaduje při uzavírání pojištění znalecký posudek) Při neexistenci posudku a představy o hodnotě lesního porostu  pojišťovna provede výpočet ceny Lze dohodnout i pojistnou částku nižší, nejméně částku odpovídající 25 000 Kč/ha V pojištění je uplatňována 10 %-ní spoluúčast pojištěného na škodě

V pojištění je uplatněna diferenciace sazeb pojistného Nejdůležitějším KRITÉRIEM = velikost pojištěného objektu (při menší pojistné výměře je sazba pojistného vyšší) dalším kritériem = dřevinná skladba (nižší riziko představují listnáče, vyšší riziko borové lesy, příměstské lesy se zvýšenou rekreační funkcí apod.)

Roční pojistné = součin sazby pojistného a úhrnu pojistných částek jednotlivých pojištěných porostních skupin Při zvýšeném riziku požáru se sazba zvyšuje až o 100 %, naopak převládají-li v pojištěném lesním objektu listnáče, snižuje se sazba o 50 % Sazby pojistného jsou stanoveny v % a pohybují se od 0,45 % při pojištění lesního objektu o výměře do 1ha, do 0,02 % u pojištěných lesních objektů o výměře nad 1000 ha *** Prof. Holécy na Slovensku

Cíle pojištění - pojistné potřeby Zajistit pojištěním majetek, který je představován hodnotou lesního porostu  sjednat v pojištění takové pojistné částky, které odpovídají skutečné ceně pojištěných lesních porostů Finanční zabezpečení nákladů, které by bylo nutné vynaložit na znovuzalesnění v případě zničení lesního porostu požárem  možnost zvolit pojistnou částku odpovídající těmto nákladům Při záměrné volbě podpojištění je pojistné úměrně nižší.

Pojistné i plnění pojišťovny vychází z pojistných částek – max Pojistné i plnění pojišťovny vychází z pojistných částek – max. cena stanovená podle platných předpisů Plnění pojišťovny se snižuje o a) hodnotu zužitkovatelných zbytků, vztaženou k příslušné pojistné částce a nezohledněnou při stanovení rozsahu poškození a b) spoluúčast pojištěného na škodě

Případ pojistné události Poškození nebo zničení pojištěného lesního porostu Povinnost pojištěného nahlásit škodu pojišťovně písemně do 8 dnů od vzniku škody Rozsah škody (poškození) stanoví pojišťovna v součinnosti s pojištěným – vyjádření v % ve srovnání se stavem porostu bezprostředně před požárem Výše škody = součin stanoveného % poškození a pojistné částky poškozené porostní skupiny Pokud by pojistná částka byla vyšší než cena lesního porostu bezprostředně před pojistnou událostí stanovená podle platných předpisů  cena lesního porostu namísto pojistná částka

VEŘEJNÉ DRAŽBY

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách Dražebník je povinen zajistit odhad ceny předmětu dražby (nemovitosti) dle § 13 Tato cena se stanoví jako CENA OBVYKLÁ v místě a čase, resp. jako návrh obvyklé hodnoty a bude provedeno formou znaleckého posudku Znalec v písemném posudku odhadne i právní závady předmětu dražby (např. předkupní právo, zástavní právo, věcná břemena apod.) Pozn.: Věcná břemena v důsledku přechodu vlastnického práva dražbou (ať dobrovolnou nebo nedobrovolnou) nezaniknou

Dražba dobrovolná Dražit nelze věci, na nichž vázne zákonné předkupní právo státu podle zvláštních předpisů či zákonné předkupní právo spoluvlastníků Dražit nelze nemovitosti, jejichž vlastnictví je omezeno předkupním právem zapsaným v katastrálním operátu Dražit nelze věci, vůči nimž bylo uplatněno zadržovací právo

Hodnota nemovitosti pro nejnižší podání (vyvolávací cena) a minimální příhoz je stanovena v dražební vyhlášce, a to na základě dohody navrhovatele a dražebníka, bez ohledu na výši ocenění ve znaleckém posudku Výjimkou je případ u navrhovatele, který se řídí zákonem o zadávání veřejných zakázek, kde nejnižší podání je nejméně polovina odhadní ceny stanovené na základě znaleckého posudku. U opakované dražby nemusí dražebník zajišťovat nový odhad předmětu dražby.

Dražba nedobrovolná Nedobrovolná dražba je dražba provedená na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím Dražební věřiteli jsou zástavní věřitelé

Hodnota nemovitosti pro nejnižší podání (vyvolávací cena) je stanovena ve výši nejméně poloviny odhadní ceny stanovené na základě znaleckého posudku U opakované dražby nejnižší podání činí nejméně 70 % podání u předchozí dražby (tj. zde může být vyvolávací cena na úrovni 35 % odhadní ceny dle znaleckého posudku)

OCEŇOVÁNÍ V RÁMCI POZEMKOVÝCH ÚPRAV

Oceňování v pozemkových úpravách-1 Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů V pozemkových úpravách se oceňují pouze pozemky řešené podle § 2 zákona § 2 Pozemkové úpravy Pozemkovými úpravami se ve veřejném zájmu prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí a zabezpečuje se jimi přístupnost a využití pozemků a vyrovnání jejich hranic tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. V těchto souvislostech se k nim uspořádávají vlastnická práva a s nimi související věcná břemena. Současně se jimi zajišťují podmínky pro zlepšení životního prostředí, ochranu a zúrodnění půdního fondu, vodní hospodářství a zvýšení ekologické stability krajiny. Výsledky pozemkových úprav slouží pro obnovu katastrálního operátu a jako závazný podklad pro územní plánování.

Oceňování v pozemkových úpravách-2 zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů § 3 odst. 3 – pozemky, jejichž řešení v rámci pozemkových úprav vyžaduje souhlas vlastníka Pozemky podle tohoto odstavce se pro účely pozemkových úprav v případě jejich směn oceňují podle druhu původních pozemků; nelze-li toto zjistit, oceňují se podle druhu nejbližšího zemědělského pozemku. Pozemky nesměňované se neoceňují.

Oceňování v pozemkových úpravách-3 Oceňování pozemků se pro pozemkové úpravy řídí zvláštním předpisem platným ke dni vyložení nároků oceňovací zákon, oceňovací vyhláška, vyhl. č. 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků (vyhláška s průměrnými cenami)

Oceňování v pozemkových úpravách-4 při nesouladu mezi stavem uvedeným v KN a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu zpracovatelé pozemkových úprav musí posoudit soulad druhů pozemků v řešeném území (v obvodu pozemkových úprav) a případné nesoulady vyřešit potom může zpracovatel přistoupit k oceňování pozemků pro potřeby stanovení nároku vlastníka.

Oceňování v pozemkových úpravách-5 Metodický návod k provádění pozemkových úprav, MZe – Ústřední pozemkový úřad, Praha 2010 Zhotovitel: Agroprojekt PSO, s.r.o., Brno

Oceňování v pozemkových úpravách-6 Oceňování pozemků druhy pozemků dle oceňovací vyhlášky pozemky lesní a nelesní s lesním porostem (§ 30) Oceňování porostů lesní porosty - zjednodušeným způsobem (§ 40) Věcná břemena dle zákona o oceňování majetku

Oceňování v pozemkových úpravách-7 pro pozemkové úpravy je způsob oceňování pozemků do určité míry zjednodušen. Toto zjednodušení představuje u zemědělské půdy ocenění základní cenou podle kódu BPEJ bez srážek a přirážek, ale také výrazné zjednodušení u oceňování stavebních pozemků, zastavitelných a dalších druhů pozemků zavedená zjednodušení umožňují v procesu zpracování pozemkových úprav větší variabilitu při směňování pozemků. S cenou vstupujících pozemků je vlastník vždy seznámen formou nárokového listu

Nárokový list Pozemkový úřad zadá zpracování nároků vlastníků a vyhotovení jeho soupisu (včetně uvedení omezení vyplývajících ze zástavního práva, předkupního práva a věcného břemene) zpracovatelské firmě Jedním z hlavních principů pozemkových úprav je bilancování, tedy vzájemné porovnávání vstupů a výstupů Projektant musí respektovat vyčíslené vstupní nároky (výměra, cena, vzdálenost)