Developerské projekty 1
Sen každého developera ( ukázka bytové výstavby v Číně) 2
Development jako způsob podnikání Zhodnocení akvizice ( nemovitosti ) a její následný prodej nebo pronájem. 3
Investoři ve stavebnictví a jejich rozdělení V zásadě lze investory rozdělit do dvou základních skupin podle toho, z jakých zdrojů své projekty financují, tedy na veřejné a soukromé. Soukromé dále dělíme na investory, kteří developerské projekty využívají pro vlastní potřebu a nebo pro další podnikatelské aktivity. · Rezidenční projekty: - stavby pro přímé užívání (bydlení). · Nerezidenční projekty: - stavby pro výrobu a služby (továrny, kanceláře, těžba surovin atd.), - výstavba a obnova infrastruktury (kanalizace, elektrárny, komunikace atd.), - stavby pro veřejné služby, zábavu a rekreaci (nemocnice, školy, kostely, sportovní komplexy, ubytovací zařízení, relaxační centra...) Soukromé investory lze dále rozdělit na: · skupiny vlastníků, kteří chtějí stavbu samy užívat, · developerské skupiny, které samy realizují výstavbu, nemovitost potom prodají nebo dále provozují, · investiční skupiny kupující existující nemovitosti, u kterých předpokládají růst hodnoty nebo průběžné zisky. 4
Struktura cílových zákazníků Administrativní centra Typy developerského projektu přímý prodej developer nemovitostní fond Bytová výstavba max. min. Administrativní centra obchodní prostory kanceláře Skladové haly Výrobní haly Pozemky 5
6 Hledání příležitostí varianty příležitostí jednání s vlastníky varianty příležitostí jednání s vlastníky ověření souladu s ÚP ověřování variant ověření infrastruktury marketingový průzkum pre feasibility study výběr varianty feasibility study jednání s vlastníky o BKS budoucí kupní smlouva projednání s akcionáři ROZHODNUTÍ O PROJEKTU indikativní nabídka banky jednání s bankou o úvěru Letter of intent nákup pozemku projekt pro Územní rozhodnutí jednání DOSS marketigová studie Vydání Územního rozhodnutí zahájení předprodeje Dokumentace SP Kupní smlouva - POZEMEK jednání s dodavateli Rozhodnutí o způsobu výstavby Smlouva o úvěru Stavební povolení Zahájení výstavby čerpání úvěru Kolaudace prodej KONEC PROJEKTU splátka úvěru 6
Průběh realizace developerských projektů Průběh realizace developerských projektů dělíme do 3 základních fází: 1.) přípravná fáze – Zahrnuje vypracování projektového záměru projektu včetně studie proveditelnosti, který bude předkládán nejprve investorům projektu a dále bance s žádostí o úvěr. Součástí projektového záměru je návrh financování projektu. 2.) realizační fáze – Dochází k nákupu pozemků, právnímu auditu pozemků, získání nezbytných povolení k výstavbě (územní rozhodnutí, stavební povolení), uzavírání smluv (smlouvy o smlouvě budoucí kupní, smlouvy o pronájmu apod.). 3.) závěrečná fáze – Tato fáze souvisí s předáním/prodáním projektu finálnímu investorovi, který jej plně či z části sám využívá, nebo dále pronajímá či prodává konečným klientům z řad firem či soukromých osob a to na základě uzavřených budoucích kupních a nájemních smluv. 7
Náležitosti zpracování projektového záměru Projektový záměr je předkládán developerem svým budoucím investorům a následně bance, které poskytne finanční prostředky. Developerský projekt by měl obsahovat: -Úvod – v úvodu popíšeme základní informace o projektu, specifikujeme prvotní myšlenky vedoucí k jeho realizaci a vymezíme cíle, kterých chceme realizací projektu dosáhnout a stanovíme účel zpracování projektového záměru (účelem záměru je jeho předložení budoucím investorům nebo jeho předložení bance pro poskytnutí financování k jeho realizaci) -Identifikační údaje developerské společnosti - název, sídlo, IČ, DIČ, definice osob jednajících jménem společnosti, definice vlastníků společnosti, definici podnikatelské činnosti apod. -Základní informace o investorech projektu - název, sídlo, IČ, DIČ, definice osob jednajících jménem společnosti, definice vlastníků společnosti, definici podnikatelské činnosti apod. 8
vliv na životní prostředí, závěry z uvedeného - Stručné vyhodnocení projektu – hlavní kriteriální ukazatele, analýza rizik, vliv na životní prostředí, závěry z uvedeného · Popis podstaty projektu a jeho etap · Analýza vnějšího prostředí (SLEPT analýza) zahrnující sociální (Social), legislativní (Legal), ekonomické (Economic), politické (Political) a technologické faktory (Technological) · Analýza oborového okolí – dodavatelé, odběratelé, konkurence – např. dle Porterova modelu - v analýze zohledníme – vyjednávací sílu dodavatelů, odběratelů, hrozbu vstupů konkurence, hrozbu substitutů a konkurenční rivalitu v odvětví či v oblasti · Analýza interních faktorů – posuzujeme zejména z marketingového pohledu – segmentace trhu, positioning, komunikační strategie, cenová strategie, marketingový mix, stanovení marketingového plánu a rozpočtu, lidské zdroje (HR), finanční faktory – hlavní informace (tomuto bude věnována samostatná část projektového záměru) 9
Management projektu a personální zajištění realizační fáze projektu · Management lidských zdrojů (provozní fáze projektu) · Technické a technologické řešení projektu – charakteristika území a stanoviště, stavební a konstrukční řešení, dopad projektu na životní prostředí · Finanční analýza včetně popisu financování developerského projektu a návratnosti investic · Nákladová analýza projektu · Analýza rizik · SWOT analýza – analýza, ze které vyplývají silné stránky (strengths), slabé stránky (weaknesses), hrozby (threats) a příležitosti (opportunities) projektu · Časový harmonogram projektu 10
Požadavky banky a parametry financování: Principy financování Financování nemovitostí je poskytováno jako projektové ve formě krátkodobého stavebního úvěru na dobu maximálně dvou let v závislosti na délce výstavby projektu a posléze dlouhodobého investičního úvěru s průměrnou splatností pět až deset let. Požadavky banky a parametry financování: - založení jednoúčelové společnosti (SPV -Special Purpose Vehicle- Společnost zvláštního určení. Zpravidla používána jako dceřinná společnost pro oddělení finančních rizik.). Ta kromě financování projektu nevyvíjí žádné další aktivity, což zaručuje transparentnost a snadnou kontrolu finančních toků ve společnosti. (Výjimkou bývají stavební firmy, které v minulosti spolupracovaly na realizaci podobných projektů v roli generálního dodavatele stavby a nyní se snaží realizovat projekty i z pozice developera.) · požadavek na zkušenosti a reálnou historii jak developerské společnosti, tak ostatních partnerů účastnících se realizace daného projektu (generální dodavatel, architekti, společnosti zabývající se pronájmem projektu atd.), · požadavek na vlastní zdroje dlužníka (equity) proinvestované před prvním čerpáním úvěru, ve výši odpovídající rizikovosti daného projektu, · kontrola nákladů projektu a vlastního průběhu výstavby nezávislým stavebním expertem určeným bankou, 11
· poměr výše úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti by neměl · doložení „budoucího zájmu“ o konkrétní projekt ve formě předpronájmů nebo předprodejů (uzavřených budoucích nájemních či budoucích kupních smluv) ve výši zcela závisející na konkrétních parametrech jednotlivých projektů, · poměr výše úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti by neměl přesáhnout bankou stanovené procento, · dlužník by měl zajistit standardní pojištění nemovitosti jak po dobu výstavby, tak po jejím dokončení, · zajištění všech potřebných povolení souvisejících s výstavbou a následným provozem financované nemovitosti, -eliminace měnových rizik (soulad mezi měnou úvěru a měnou příjmu určeného ke splácení úvěru). 12
Standardní zajištění úvěru by mělo obsahovat následující zajišťovací instrumenty: · zástava nemovitosti, · zástava obchodních podílů/akcii dlužníka, · postoupení pohledávek vyplývajících z nájemních smluv či kupních smluv, · zástava pohledávek z účtů (účet určený pro platby nájemného, účet pro platbu kupních cen, účet určený pro výplatu úvěru, rezervní účty, případně další dle individuální potřeby), · podřízenost veškerých půjček společníka resp. spřízněných osob poskytnutých dlužníkovi vůči bankovnímu úvěru, · postoupení finančních nároků dlužníka vyplývajících ze smlouvy o dílo s generálním dodavatelem, pokud se jedná o výstavbu nové nemovitosti, · vinkulace pojistného plnění z pojistné smlouvy (pojištění nemovitosti) ve prospěch finančního ústavu, který poskytl úvěr. 13
Pozn: Pro financování nákupu prostor konečným vlastníkem je důležitá možnost zastavení bytu a nebytových prostor v projektu, které mohou být vymezeny jako samostatné jednotky. Byty či nebytové prostory, jsou-li vymezeny jako jednotky, jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Zejména při financování bytových projektů je důležité, aby byl každý byt definován samostatně jak pro účely jeho vyvedení ze zástavy vůči bance financující projekt po splacení kupní ceny kupujícím, tak z hlediska možnosti budoucího vlastníka ručit bytem za úvěr na jeho pořízení 14
Management a analýza rizik Před poskytnutím úvěru banky analyzují jednotlivá rizika spojená s daným financováním, mezi která patří zejména: · Riziko získávání veškerých potřebných povolení k výstavbě a užívání nemovitosti. · Riziko dokončení nemovitosti dle harmonogramu. · Riziko překročení plánovaného rozpočtu. · Riziko případné realizace zástavy nemovitosti vyplývající zejména z poměru výše úvěru k tržní hodnotě nemovitosti. · Riziko pronájmu či prodeje bytových jednotek nemovitosti. · Riziko zvýšení úrokových staveb. · Měnové riziko. · Riziko případného prodeje nemovitosti po uplynutí doby úvěru v případě, že doba amortizace je delší než samotná doba úvěru. Rizikové inženýrství se zabývá zkoumáním rizik spojených s různými obory lidské činnosti a způsoby, jak jim můžeme předcházet. Rizikové inženýrství dělíme na: · analýzu rizika, · a management rizika. 15