ZÁKONNÉ DOKUMENTY TÝKAJÍCÍ SE TECHNICKÉHO STAVU NEMOVITOSTÍ PŘI REALITNÍ TRANSAKCI TOMÁŠ ŠIMON 2017

Doc. Ing. Zdeněk Kutnar, CSc PROVOZOVATEL DEKPROJEKT s.r.o. (poskytovatel NEMOPASu) znalecký ústav s více než 20 letou tradicí v průzkumu staveb, odhalování jejich poruch a navrhování sanací a současně jeden z největších zpracovatelů energetických dokumentů. 35 expertů 40 inspektorů 5 soudních znalců 3 energetičtí auditoři Znalecký ústav Centrum technické normalizace Akreditovaná zkušební laboratoř č. 1565. odborný garant Doc. Ing. Zdeněk Kutnar, CSc

PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV Zákon 406/2000 Sb.- Zákon o hospodaření energií od roku 2009 a novela platná od 1.7.2015 PASPORT STAVBY - DOKUMENTACE STÁVAJÍCÍHO STAVU Zákon č. 183/2006 Sb. - Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) od roku 2007 TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI - INSPEKCE NEMOVITOSTI Zákon č. 89/2012 Sb. - Zákon (nový) občanský zákoník od roku 2013

PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOV Zákon 406/2000 Sb.- Zákon o hospodaření energií od roku 2009 a novela platná od 1.7.2015

ZÁKLADNÍ INFORMACE PENB se skládá z protokolu a grafického vyjádření (štítek) PENBu se tedy často říká energetické štítky

ZÁKLADNÍ INFORMACE PENB pro novostavby a změny budov – povinné splnění určitých požadavků Při prodeji a pronájmu nejsou žádné požadavky Jde jen o prezentování třídy energetické náročnosti kupujícímu nebo nájemníkovi

ZÁKLADNÍ INFORMACE PENB může zpracovat pouze osoba s oprávněním MPO – energetický specialista

ZÁKLADNÍ INFORMACE Povinnost zpracovat PENB stanovuje Zákon 406/2000 Sb. od roku 2009 Od 2013 povinnost PENB i při prodeji a pronájmu budovy, prodeji ucelené části Od 2016 povinnost PENB při pronájmu ucelené části (byt, kancelář…) U prodeje a pronájmu ucelené části možno PENB nahradit vyúčtování spotřeb za 3 roky ?

PENB A BYTOVÉ DOMY Pozměňovacím návrhem v Senátu byla v roce 2015 zrušena část zákona 406/2000 Sb., o hospodaření energií, který stanovil povinnost pro majitele bytových domů vystavit pro svůj dům PENB. V zákoně 406/2000 Sb. je však ještě jiný paragraf, který se týká PENBu pro bytové domy. Je to § 7 týkající se povinnosti vystavovat PENB při prodeji bytu (ucelené části budovy). Zákon uvádí povinnost pro vlastníka jednotky (bytu). Výklad paragrafu 7 umožňuje prodávajícímu bytu (ucelené části budovy) nahradit PENB (pokud o něj písemně zažádal a nedostal) fakturami spotřeby. Takže prodávající bytu PENB nemusí za určitých podmínek zajistit. V tomto paragrafu je uvedena zákonná povinnost týkající se přímo majitele domu. V současné době tedy majitel celého domu nemusí mít průkaz, ale jen do té doby, než kdokoli v domě nezačne některý z bytů prodávat či o to někdo z prodávajících písemně kvůli prodeji nepožádá. Zákon 406/2000 Sb. Odstavec 2 § 7 „Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni opatřit si průkaz při prodeji budovy nebo ucelené části budovy či při pronájmu budovy,“

NOVELA 406/2000 Sb. platná od 1.7.2015 Zavedení povinnosti pro zprostředkovatele prodeje nebo pronájmu Vlastník budovy je při prodeji nebo pronájmu povinen předat zprostředkovateli prodeje (realitní kanceláři) grafickou část PENB (klasifikační třída) Zprostředkovatel je povinen v reklamních a informačních materiálech k prodeji nebo pronájmu uvést klasifikační třídu Pokud zprostředkovatel o vlastníka budovy grafickou část PENB neobdrží, uvede v reklamních a informačních materiálech nejhorší třídu Za nesplnění povinnosti hrozí zprostředkovateli pokuta až 100 000 Kč Realitní kanceláře uvádí třídu energetické náročnosti u všech nemovitostí Většina objektů G (PENB není) Postupně se začnou objevovat jiné kategorie – s tím jak poroste počet PENB

NOVELA 406/2000 Sb. Vlastník dodá PENB Realitka vystaví dle PENB Vlastník OK Realitka OK

NOVELA 406/2000 Sb. Vlastník nedodá PENB Realitka vystaví G Riziko sankce – vlastník Realitka OK

NOVELA 406/2000 Sb. Vlastník nedodá PENB Realitka nevystaví nic Riziko sankce – vlastník Riziko sankce – realitka

PENB není potřeba NOVELA 406/2000 Sb. platná od 1.7.2015 Omezení povinnosti zpracovat PENB při prodeji Budova postavena před 1.1.1947 Od 1.1.1947 nebyla provedena větší změna dokončené budovy Prodávající a kupující si podepíší, že se dohodli na prodeji bez PENB s) větší změnou dokončené budovy je změna dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy, PENB není potřeba Povinnost vystavení trvá Není PENB => G Výměna oken po 1947 – není nutný PENB Zateplení střechy – není nutný PENB Zateplení fasády – již nutný PENB Výměna zdroje vytápění – není nutný PENB

KDY NENÍ PENB NUTNÝ NOVELA 406/2000 Sb. Kdy dále není nutné PENB zpracovávat: Budova s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2 Budovy pro bohoslužby a náboženské účely Stavby pro rodinnou rekreaci (Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území) Průmysl, dílny, zemědělské budovy do 700 GJ roční spotřeby energie

PENB A RUINY Také není nutný PENB pro „ruiny“ p) budovou nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí, Není energie = z pohledu 406/2000 Sb. není budova = není PENB

PASPORT STAVBY - DOKUMENTACE STÁVAJÍCÍHO STAVU Zákon č. 183/2006 Sb. - Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) od roku 2007

PASPORT STAVBY Kupující nemovitosti by měl dle Stavebního zákona od prodávajícího dostat „výkresovou dokumentaci současného stavu domu“. Ta často neexistuje. Proto by měla být nahrazena vypracovaným tzv. “Pasportem stavby” § 125 Dokumentace skutečného provedení stavby (1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. …… (3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.

PASPORT STAVBY

PASPORT STAVBY Příloha č.7 k vyhlášce č. 499/2006 Sb. Zjednodušená dokumentace (pasport stavby) obsahuje části: A Průvodní zpráva A.1 Identifikační údaje A.1.1 Údaje o stavbě A.1.2 Údaje o vlastníkovi A.1.3 Údaje o zpracovateli dokumentace B Souhrnná technická zpráva a) celkový popis stavby (technický popis stavby a jejího technického zařízení), b) zhodnocení stávajícího stavebně technického stavu, c) napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, d) ochranná a bezpečnostní pásma, e) vliv stavby na životní prostředí a ochrana zvláštních zájmů. C Zjednodušený situační nákres Zjednodušený situační nákres v měřítku podle použité katastrální mapy s vyznačením stavby. D Zjednodušená výkresová dokumentace Zjednodušené výkresy skutečného provedení stavby v rozsahu a podrobnostech odpovídajících druhu a účelu stavby s popisem způsobu užívání všech prostorů a místností.

TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI INSPEKCE NEMOVITOSTI Zákon č. 89/2012 Sb. - Zákon (nový) občanský zákoník od roku 2013

INFORMACE O TECHNICKÉM STAVU Určena odpovědnost prodávajícího za informace o technickém stavu nemovitosti. Kupující by měl být seznámen se skutečným technickým stavem nemovitosti, a v ideálním případě by měl obdržet nějakou formou zprávu o jejím technickém stavu (např. Technický průkaz nemovitosti). § 2084 Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. § 2129 (1) Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. (2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

INFORMACE O TECHNICKÉM STAVU Kupujícímu dává Nový občanský zákoník do ruky poměrně účinnou zbraň, jak se z obchodu v průběhu pětileté lhůty vyvléci. (skryté vady). Jeho šancí může být soudní spor s bývalým majitelem s tím, že nebyl předem o stavu nemovitosti dostatečně informován. Řešením, jak se po prodeji vyhnout těmto nepříjemnostem, reklamacím nebo dokonce soudnímu sporu, je právě provedení kvalitní inspekce nemovitosti a předání tzv. Technického průkazu nemovitosti. „Nechá-li prodávající vypracovat při koupi posudek a s jeho závěry seznámí kupujícího, může to významně zlepšit jeho postavení při případných sporech,“ domnívá se JUDr. Tomáš Hübner z advokátní kanceláře Hübner, Marek, Plewa, Vojáček. „Jen obtížně si potom lze představit úspěšnost námitek kupujícího, že byl prodávajícím nedostatečně informován o stavu nemovitosti, nebo že mu prodávající nějaké vady záměrně zatajil,“ doplňuje JUDr. Tomáš Hübner.

INFORMACE O TECHNICKÉM STAVU

ZÁKONNÉ DOKUMENTY TÝKAJÍCÍ SE TECHNICKÉHO STAVU NEMOVITOSTÍ PŘI REALITNÍ TRANSAKCI TOMÁŠ ŠIMON 2017