Zkušenosti s uplatňováním nového občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení Mgr. Lenka Veselá, advokátka Sdružení nájemníků ČR

Problematická ustanovení NOZ z pohledu praxe § 2249 – POSTUP PRO ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO  Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu k soudu Nepředvídatelnost soudního rozhodnutí (postaveno většinou na znaleckých posudcích různého provedení a kvality) Nepředvídatelnost nákladů řízení, finanční náročnost sporu Délka soudního řízení (průměrně 2-3 roky)

PŘÍKLAD: nájemce hradí nájemné 8.000,-, pronajímatel navrhuje zvýšení na ,-/měsíc  NÁKLADY ZA PRÁVNÍ ZASTOUPENÍ V PRAXI: Vyhl. č. 177/1996 Sb. (§7, § 8 odst. 2): ,- x 12 x 5 = ,- /cena 1 právního úkonu ,- + rež. paušál 300,- + 21% DPH = ,-/ Vyhl. č. 177/1996 Sb. (§7, § 8 odst. 2): 2.000,- x 12 x 5 = ,- /cena 1 právního úkonu 5.900,- + rež. paušál 300,- + 21% DPH = 7.502,-/ Vyhl. č. 177/1996 Sb. (§14b) + § 202 odst. 2 O.S.Ř. /cena 1 právního úkonu 200,- + rež. paušál 100,- + 21% DPH = 363,-/ - „bagatelní spor“, nepřípustnost opravného prostředku! + ost. náklady (např. SOP, náklady za vypracování znaleckého posudku, atd.)

DŮSLEDKY: Nejistota účastníků nájemního vztahu Nájemce raději na návrh pronajímatele přistoupí a požádá o státní podporu Zátěž pro státní rozpočet (státní podpora, náklady na st. zaměstnance, soudy…) Stres, spory vedoucí k dalším sporům… apod.

§ 2250 – ZLEPŠENÍ KOMFORTU BYDLENÍ 1)Dohoda s 2/3 nájemců o zvýšení nájemného – max. o 10% z ÚVN ročně 2)Návrh na zvýšení nájemného – max. o 3,5 % z ÚVN ročně Pokud nájemce na návrh nepřistoupí? Počítá se zvýšení nájemného do 20% limitu podle § 2249? Vliv poskytnuté dotace na stavební úpravy? Způsob „rozúčtování“ ÚVN mezi nájemce? (osoby, podlahová plocha bytu…?)

§ 2253 – NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA – SPORNÁ ČÁST NÁJEMNÉHO Finanční náročnost pro nájemce (do prvních Kč ,-za úschovu činí poplatek 1,2% z uložené částky, min. Kč 1.000,-) § 2272 – ČLENOVÉ NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI Chybí definice „návštěvy“ OSTATNÍ Jistota a dohody mimo § 2254, právo nájemce na úroky z jistoty ve výši zákonné sazby (?) Vyúčtování služeb spojených s nájmem (zákon č. 67/2013 Sb. vs. §2252 NOZ) Definice drobných oprav a běžné údržby v bytě (zruš. NV 258/1995 Sb.)

OMYLY Potřebuji novou nájemní smlouvu kvůli novému občanskému zákoníku Potřebuji novou nájemní smlouvu, protože se změnil vlastník Pokud nepřijmu návrh na zvýšení nájemného, můžu dostat výpověď

Děkuji za pozornost Mgr. Lenka Veselá V Praze dne 19. března 2015