ZKUŠENOSTI S PRÁVNÍ ÚPRAVOU V BYTOVÝCH KORPORACÍCH – SPOLEČENSTVÍCH VLASTNÍKŮ A BYTOVÝCH DRUŽSTVECH Potřebují občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích věcnou novelizaci? JUDr. Marek Novotný advokát, člen výkonného výboru ČSRB

Právní úprava Co platí pro bytové spoluvlastnictví a vlastnictví bytů: obecná ustanovení o právnických osobách (§ 118 až 209, vyjma některých ustanovení podle zvláštní úpravy § 1194) obecná ustanovení o korporacích (§ 210 až 213) ustanovení o spolcích přiměřeně (§ 214 až 302) – jsou ale právě spolky přiměřené? věci (§ 496) manželské majetkové právo (§ 708) absolutní majetková práva (§ 976), dispozitivnost (§ 978) vlastnictví (§ 1011) spoluvlastnictví (§ 1115, 1126, 1127) - bytové spol. je úprava zvláštní bytové spoluvlastnictví (§ 1158 až 1222) podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu (nař. vl. č. 366/2013 Sb. § 7 až 17) a výjimečně vl. nař. č. 471/2004 Sb. o vzorových stanovách § 3063 – přechodné ustanovení – pro byty podle zákona o vlastnictví bytů zčásti stále původní úprava? Z jaké? Co to je vznik vlastnického práva – platí jen „staré“ vlastnické rozdělení nebo i práva a povinnosti, či dokonce i úprava správy? Převažující názor: Jen spoluvlastnické rozdělení, ale...

Koncepce vlastnictví bytů a bytového spoluvlastnictví DVĚ KONCEPCE – KONKRÉTNÍ A ABSTRAKTNÍ: konkrétní definice jednotky podle § 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů (BytZ), k ní pak neoddělitelně patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu, v některých případech i na pozemku, více předmětů vlastnictví abstraktní definice jednotky podle § 1158 a 1159 o bytovém spoluvlastnictví - jednotkou je nedílné spojení (abstraktního) podílu na nemovitosti (pozemku a domu) a konkrétního prostoru (bytu), to obojí tvoří dohromady jediný předmět vlastnictví nemovitá věc – bytové spoluvlastnictví není založeno jen na pojmu domu, ale nemovité věci, tedy zpravidla pozemku, jehož součástí i dům, jako jediného objektu vlastnického práva, dualistická koncepce prohloubena více spoluvlastnictví (než v dosavadním vlastnictví bytů) - nový princip jednoty konkrétního bytu a abstraktního podílu na společných částech nemovité věci zdůrazňuje více spoluvlastnictví rozdíly obou koncepcí jsou či mohou být do jisté míry odůvodněné, ale je otázka: PROČ SE NOVÁ KONCEPCE U VĚTŠINY JEDNOTEK NEMŮŽE UPLATNIT? PROČ JE TŘEBA DLOUHODOBĚ OBA REŽIMY JEDNOTEK KOMBINOVAT?

Jednotky, prohlášení vlastníka jednotky – dva typy, § 2 písm. h) BytZ - § 1159 (kat. zákon, vyhláška i Pokyny č. 44), podle § 3063 mají existovat dlouhodobě - ke změně je třeba konsensu účel užívání bytu § 1166 b) odst. 1 x účel užívání stavby § 126 stav. zákona - není třeba kat. úřadu dokládat – otázka: musí to být totožné účely? popis společných částí smyslem prohlášení je zejména určení rozhraní bytů a společných částí popis společných částí se zřetelem k jejich povaze § 1166 odst. 1 b) 2 (stav., tech. nebo uživatelské) – není příliš široký? – viz také vl. nař. č. 366/2013 Sb. § 4 až 6 speciální společné části určené výlučně k užívání některými vlastníky – možné, ale ne nutné, otázka: Jak sladit s jednotkami vymezenými podle BytZ? správa domu – úprava bez SVJ – je nutná dokud SVJ nevznikne náležitosti stanov SVJ - vl. nař. 366/2013 Sb. - § 7 až 17

Opravy a změny prohlášení vlastníka OPĚT PROBLÉM UŽITÍ NOVÉHO PŘEDPISU NA JEDNOTKY PODLE ZÁKONA O VLASTNICTVÍ BYTŮ § 1168 NOZ - odstraňování vad - mělo by snad platit i pro jednotky vyznačené podle zákona o vlastnictví bytů § 1169 – ZMĚNA PROHLÁŠENÍ – TEORETICKY I PRAKTICKY ZÁSADNĚ PROBLEMATICKÉ: – změna prohlášení má být podle dův. zprávy samozřejmá, ale logicky by tomu mělo být naopak, měly by být měněny právní vztahy z prohlášení vzniklé – nejasné zda se změna vztahuje jen na vlastnické aspekty prohlášení a jaké, tedy zejména na změny rozhraní mezi bytem a spol. částmi a účel užívání bytu (NP) – je otázka zda se změna vztahuje i na změny společných částí v jakém rozsahu (tvar, vzhled, užívání včetně účelu, speciální spol. části) – či dokonce i na aspekty správní – nejasné kdo bude jakou změnou dotčen (např. změna účelu užívání bytu) – nejasný vztah ke kompetencím shromáždění podle § 1208 forma souhlasu spoluvlastníků ve vztahu k § 1208 i kvórum

Smlouva o výstavbě OPĚT PROBLÉM S UPLATNĚNÍM NA JEDNOTKY PODLE ZÁKONA O VLASTNICTVÍ BYTŮ § 1170 a § 1172 – ohledně předmětu by se v domě již rozděleném na jednotky podle BytZ smlouva měla s ohledem na § 3063 řídit zákonem o vlastnictví bytů (§ 17 až 19 BytZ), jinak novou úpravou § 1172 – nemůže se jednat o převod – význam ustanovení nebyl nalezen § 2716 o společnosti se užije přiměřeně na: – úpravu vkladů společníků podle odst. 2 tohoto ustanovení, – právo na informace podle § 2735 – práva a povinnosti společníků vůči třetím osobám podle § 2736 až 2738 definice společné činnosti a solidární odpovědnost z ní – co to znamená? zákonný přechod práv

Práva a povinnosti OPĚT PROBLÉM S UPLATNĚNÍM NA JEDNOTKY PODLE ZÁKONA O VLASTNICTVÍ BYTŮ § § 1013 – obecná úprava (vlastnictví) § 1126, obecná úprava (spoluvlastnictví) Druhy práv a povinností podle zvláštní úpravy (bytové spoluvlastnictví) základní (§ 1175, 1176) informační (§ 1177, 1178 a 1179) finanční (§ 1180 a 1181) – rozpory se službami stavební (§ 1183 a 1184) sankce za neplnění (finančních úrok z prodlení, nefinančních § 1194) § 1176 povinnost řídit se pravidly: pro správu domu pro užívání společných částí (viz § 1200 odst. 2 písm. g - náležitosti stanov) jen pokud je měl a mohl znát (viz stanovy) + zajistit jejich řádné užívání vpuštěnými osobami viz také § 2256 odst. 2 - nájemce je povinen dodržovat nejen pravidla obvyklá pro chování v domě, ale i pokyny pronajimatele otázka - jsou pravidla závazná i pro nájemce bytů? spoluvlastnictví jednotky § 1185 odst. 2 – proč i u SJM?

Finanční práva a povinnosti § 1180 – příspěvky na správu v zásadě podle podílů, ale dispozitivní možnost změny klíče - pozor na absenci úpravy rozhodování podle § 1214 na shromáždění – nutný ale vždy souhlas těch jejichž podíl se zvyšuje – viz § 1180 příspěvky za společné části, výlučné vyhrazené k užívání jen některým vlastníkům – není automatické příspěvky za vlastní správní činnosti (zřejmě jen operativní správce a členové volených orgánů společenství) placeny podle počtu jednotek § 1181 – platby za služby zálohy na služby ve výlučné kompetenci shromáždění (§ 1208) – proč? detaily upravuje zákon o službách č. 67/2013 Sb. (např. podle § 5 odst. 2 písm. d se uplatní klíč podle osob, nedojde-li k rozhodnutí společenství) POSTAVENÍ ŘÁDNÝCH VLASTNÍKŮ SE ZHORŠILO, § 1186 SE VŽDY NEUPLATNÍ A ZÁKONNÉ ZÁSTAVNÍ PRÁVO I PŘEDNOSTNÍ POŘADÍ V EX. ROZVRHU BYLY ZRUŠENY BEZ NÁHRADY

Převod vlastnictví jednotky § 1186 – převody jednotek, přechod závazků, potvrzení a ručení převádí se existující jednotky (i podle BytZ), podle aktuální úpravy se posuzuje obsah převodu, včetně přechodu závazků na nabyvatele odst. 1 – návaznost na diskuse o pohledávkách za společenstvím odst. 2 – potvrzení o dluzích souvisejících se správou přecházejících na nabyvatele diskuse jaké dluhy přecházejí – dluhy převodce vůči společenství v souvislosti s § 1107 po splatnosti – diskuse o závadách (i když důvodová zpráva tyto závady zná) dobrovolné x nucené převody (exekuce a insolvence) u dobrovolných převodů je situace vcelku dobrá nucené převody viz dále vzájemná závislost vlastníků jednotek v tomto směru je částečně předpokládaná zákonem, zákonné předkupní právo není a převody jednotek jsou volné i když si členové společenství nemohou své spoluvlastníky vybrat, jsou nuceni s nimi být solidární a v prvé řadě (před dalšími věřiteli) nést finanční riziko jejich selhání – jaký je k tomu důvod?

ZHORŠENÍ POSTAVENÍ SPOLEČENSTVÍ JAKO VĚŘITELE oproti předchozí právní úpravě (§§ 15 a 16 BytZ) EKONOMICKÁ PODSTATA - POHLEDÁVKY ZVLÁŠTNÍHO DRUHU VZÁJEMNĚ ZÁVISLÝCH OSOB CHARAKTER POHLEDÁVEK JE PROVOZNÍ, RESP. ÚDRŽBOVÝ A SPOŘÍCÍ dluhy členů společenství vlastníků za platby na provoz a údržbu domu, resp. bytu, včetně služeb (např. úklid v domě, odvoz odpadu nebo provoz výtahu) dluhy charakteru „spořícího“ jsou za dlužné platby na dlouhodobé zálohy na opravu či modernizaci domu s jednotkou na nového nabyvatele přechází vždy právo se na majetku SVJ podílet, i když se vlastník jednotky na úhradě dluhů předchůdce nijak nepodílí, z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek přesto čerpá a má tedy z nich majetkový prospěch majetkový prospěch z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek mají také prospěch věřitelé dlužníka, protože i tyto platby v zásadě nakonec zvýší výtěžek z prodeje majetku dlužníka systémové nezajištění uspokojení pohledávek může být za dané situace porušením práva na rovnou ochranu vlastnictví cizí právní úpravy těmto pohledávkám zvláštní postavení přiznávají, zejména Rakousko a Německo JEDNÁ SE O ZCELA ZÁSADNÍ PROBLÉM STÁVAJÍCÍ ÚPRAVY

Správa domu OPĚT PROBLÉM S UPLATNĚNÍM NA JEDNOTKY PODLE ZÁKONA O VLASTNICTVÍ BYTŮ § 1189 NOZ - správa domu rozsah správy změněn - částečně rozšířen, částečně zúžen (už ne správa jednotky společenstvím ve spoluvlastnictví všech jeho členů) rozšíření správa pozemku, zachování a zlepšení společných částí, změny v užívání a zařízení provádění všech stavebních úprav společných částí nemovité věci, pokud nejsou v režimu smlouvy o výstavbě (§ 1170), tedy pokud jejich účelem nebude zřízení nebo změna jednotek chybí návaznost na stavební předpisy (§ 109, 110 StavZ) – příprava novely § 1190 – osoba za správu domu odpovědná, další pojetí správce

Správa domu bez vzniku SVJ § na správu bez SVJ se užijí pravidla určená v prohlášení - § 1166 odst. 2 pro rozhodování se užijí ustanovení o shromáždění jen přiměřeně – shromáždění je upraveno jako orgán korporace § 1192 odst. 2 – správce ze zákona činí co je třeba k zachování nemovité věci – jedná o formu zákonného zastoupení? zavázáni z jednání správce jsou ale přímo vlastníci, navíc solidárně podle § 1127, tedy systém správy bez SVJ je úplně jiný než s SVJ - pro vlastníky jednotek více rizikový vztah k § 1202 a 1203 – odklad vzniku SVJ do poklesu podílu původního vlastníka pod 50 %, spojeno s postupem podle § 1191 a 1198 nedořešená ustanovení, zejména kvůli vztahu „ochrany“ k zavazování minoritních členů majoritním a dokonce solidární odpovědnost minoritních za majoritního člena v praxi zatím společenství vzniká i dříve než určuje § 1202 výkladem, vhodné utvrdit tuto možnost v zákoně a současně pracovat na stabilním řešení

Společenství vlastníků společenství podle § 1194 je podle většinového výkladu totožné se stávajícími společenstvími vlastníků jednotek podle BytZ jako dosud společenství povinně vykonává část vlastnických práv bytových spoluvlastníků namísto nich, ale ještě důsledněji, spoluvlastníci nemohou ve věcech správy právně jednat jinak než prostřednictvím osoby podle § 1190, zatím nereflektováno např. v § 109 a 110, ale i 126, 127 a 129 stavebního zákona zákonné ručení zůstává + § 1127 v režimu bez společenství a mimo správu domu § 1195 až omezení pravomocí společenství stále znemožňuje přebírání úvěrů původních vlastníků společenstvím § 1198 – založení společenství (§ 1166, 1200) předchází jeho vzniku (§ 1204) zápisem do veřejného rejstříku odst. 1 – založení nejdříve v prohlášení, nejpozději po převodu první jednotky odst. 2 – zápis i před převody jednotek – v praxi možné, nejpozději po převodu druhé jednotky, vyjma postupu podle § 1202 kat. úřad zapíše jednotku třetího vlastníka, další - tedy čtvrtou - již nezapíše, blokace

Zvláštní problémy SVJ NEDOSTATEK PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ ZEJMĚNA U: neustavených SVJ vzniklá podle zákona o vlastnictví bytů - blokace podle § 1198 odst. 2 se neuplatní – pokyny č. 45, vzorové stanovy (nař. vl. č. 371/2004 Sb.) zřejmě upravují poměry těchto SVJ stále otázky vzniku SVJ pro dokončení procesu až po zrušení zákona o vlastnictví bytů – návrhy na vklad jednotek podány za účinnosti § 9 BytZ, ale listiny doručeny až po jeho účinnosti, buď právo na vznik SVJ je právem vlastníka podle § 3028 odst. 2, nebo vznik SVJ jen úplným konsensem podle § 1200 odst. 1 odloženého vzniku SVJ obecně - § 1202 a 1203 – viz § 1191 až 1193, 1198 odloženého vzniku SVJ v družstevních domech - § 9 odst. 4 - § 24 zák. č. 311/2013 Sb. stanovil 50% místo navrhovaných 25%, buď analogie nižšího kvóra nebo úplný konsensus, novela vhodná § 1200, stanovy – součástí prohlášení nebo následně přijaté konsensem ve formě veřejné listiny, pak i změny stanov budou vyžadovat stejnou formu pro změny stanov SVJ vzniklých ze zákona nemá smysl vyžadovat formu veřejné listiny, což by zákon měl výslovně vyjádřit, dikce odst. 3 stejně zasluhuje opravu (nemá se zřejmě jednat jen o smlouvu o výstavbě, ale i o prohlášení)

Volené orgány společenství dispozitivnost úpravy podle § 978 – systematicky sice dána, ale věcně popírána voleným statutárním orgánem je výbor nebo předseda – alternativa nutná? kontrolní orgány časté, s ohledem na široká informační práva členů mají méně významné kompetence (možné kopie listin a možné právo účasti na jednání statutárního orgánu) vágní úprava (§ 1205), ale jiná ustanovení: podmínky vzniku a zániku členství, včetně běhu lhůt (§ 1205, § 151 až 155, § 160) – člen statutárního orgán již nemusí být členem společenství, což přináší do společenství větší míru profesionality, náhradníci, kooptace rozhodování volených orgánů (§ 156 – 158) odpovědnost členů orgánu (§ 159) – i pro jiné než statutární orgány jednání za společenství (§ 161 až 167 – včetně § 162 a 165) loajalita (§ 212) žádoucí užití spolkové úpravy podle § 1221?

Shromáždění – rozhodování na zasedání pro změny prohlášení § 1169, tedy schválení dohody všech dotčených 50 % všech hlasů? možnost zvýšení kvóra - kvalifikovaná většina není zákonem stanovena vyjma § 1214 (sporné zda platí i zde) a 1169 soudní přezkum rozhodnutí (§ 1209) - zřejmě i pro postup podle § 1210, užije se spolková úprava neplatnosti podle § 258? § 1208 – nová úprava rozdělení kompetencí mezi shromáždění a statutární orgán písm. e) – zálohy na služby – proč? písm. f) odst. 7 – vynětí méně významných oprav a stavebních úprav (§ 13 vl. nař. č. 366/2013 sb.), pokud stanovy neurčí jinak – rozpor s § 110 stavebního zákona písm. b) – změna prohlášení či schválení dohody podle § 1169 ve speciální formě? písm. f) odst. 2 až 6 – je správou a současně i změnou prohlášení? písm. h) – příliš široké vymezení

Bytové družstvo (BD) koncepce a právní úprava společenství neuzavřeného počtu osob založené za účelem vzájemné podpory (spolupráce) – sdružení fin. prostředků na pořízení nemovitostí a jejich správu specifická forma obchodní korporace s prvkem osobním (bydlení a podpora) i kapitálovým (členské vklady) BD – účelem založení není podnikání, přesto je obchodní korporací, ale řada omezení - ne vždy logických, někdy až absurdních § 729 – družstevní byt – definice odst. 1 má tři složky - vlastnictví či spoluvlastnictví bytu (proč ne i jiné právo?), nájem bytu členem a jeho členský vklad na pořízení bytu s nájmem spojený nájem dr. bytu (§ , zvláště § 2240 x § 741 ZOK vzájemný odkaz,) § 741 – nájem dr. bytu a nebytového prostoru problém vzáj. odkazu podle § 2240 ObčZ – většinou se vychází z priority stanov.. § 742 jen doba neurčitá § 744 – skutečně vyčerpávající?

Práva a povinnosti, vypoř. podíl § 575 – určení práv a povinností člena družstva a družstva je povinnou náležitostí stanov podle § 553 písm. h) + § 731 pro bytová družstva jako konsensuální – nutné? práva - volební, účast, výhody, dále zisk, informace (§ 580 seznam členů, 659 kopie zápisu), vypořádací podíl a likvidační zůstatek, dále podrobnější úprava práva na uzavření náj. smlouvy k družstevnímu bytu a na jeho užívání, POZOR - v zákoně není právo na převod vlastnictví bytu povinnosti - dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů, úhrada ztráty, případně dále poplatky a příspěvky (nájem viz také § 744), § 212 NOZ - tzv. povinnosti loajality člena vůči korporaci, tedy i každého člena vůči družstvu (včetně sankce vyloučení – viz dále) § § seznam členů, ne datum narození člena – nutné? § 610 – zánik členství – možnosti vyloučení podle § zvláštní důvody podle § 734 – mělo by platit obojí § § 628, § 748 – § vypořádací podíl - založen na principu vrácení celého členského vkladu - nesprávné, nelogické až likvidační!

Orgány družstva, čl. schůze, stanovy § 632 – jednotný běh funkčního období – úprava i pro delegáty nedůvodná § 636 – svolání č. schůze – www stránky (§ 562), podklady § § 731 – usnesení o změně stanov – zvláštní podmínky § 639 – povinné svolání mj. 10% členů s 20% hlasů – nízké! § 685 – svolání delegátů – jen 10 % delegátů - kvórum nízké § § 731 – zvláštní náležitosti stanov BD odst. 1 písm. b) problém podrobnější úpravy: vzniku práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu užívání bytu odst. 2 problém plného konsensu nájemců se změnami úpravy stanov ohledně nájmu, nájemců jsou i tisíce být tisíce a úprava nájmu nejasná zejména ve spojení s § 777 je sporné obecně novelizace vhodná, v praxi se zatím musí ponechávat pasáže o nájmu beze změn

Přechod a přechod členství § 735 – omezení členství právnických osob, ale omezení zčásti možné podmínkami přijetí za člena § 736 – převod členství převod členství v zásadě nelze omezit, ale odst. 1 – omezení okruhu členů jen podmínkami pro přijetí za člena odst. 2 - převod podílu a dluhů, přechod a vymáhání dluhů v BD u nucených prodejů problém není vyřešen (viz § 1186 ObčZ) bytové družstvo se může uspokojit jen pokud včas člena vyloučí a byt má větší obvyklou cenu než je výše vypořádacího podílu – tedy členského vkladu podle § 748 i když § 736 odst. 2 ZOK přechod dluhů na nabyvatele družstevního podílu zakládá výslovně, přesto zatím není v nucených prodejích (exekuce, insolvence) uznáván, pokud bytovému družstvu konkuruje další věřitel s vykonatelnou pohledávkou, je často vyloučeno, aby bytové družstvo svou pohledávku uspokojilo, to vše že situace, kdy ani bytová družstva si v zásadě nemohou své členy a nájemce družstevních bytů vybírat a musí jim i v procesu vyloučení poskytovat jak služby spojené s užíváním bytu, tak zajišťovat provoz a údržbu domu ZÁSADNÍ PROBLÉM

Omezení hospodaření a zrušení BD omezení hospodaření BD - problém smyslu, určitosti i šíře bytová družstva jsou podnikateli bez nároku na veřejnou pomoc 727 odst. 3 – jiná činnost § 750 – zákaz dělení zisku – nejasný smysl § 751 – zákaz převodu vlastnictví – ochrana družstevních bytů podle § 729, nejasný další okruh osob § 752 – zákaz právního zatížení (zástava aj.) neurčitý, přitom se sankcí podle § 756 § 756 – 757 – zrušení a zánik BD dobrovolné (vždy možné – s důsledky pro nájemce družstevních bytů) nucené – sankční (důvody § 727 a 750 až 752), podíl na likvidačním zůstatku – důležité vzhledem k družstevnímu nájmu