Problematika ocenění místně obvyklého nájemného Ing. Petr Ort, Ph.D. „Existují pouze dva způsoby jak dokonale zničit město- atomová puma a regulované nájemné“ Prof. Gunnar Myrdal, držitel Nobelovy ceny za ekonomii, 1974

Definice místně obvyklého nájemného „Místně obvyklé nájemné, je takové nájemné, za které lze předmět nájmu pronajmout ke dni ocenění mezi ochotným pronajímatelem a ochotným nájemcem v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

Analýza nájemních smluv Posuzujeme např. tato právní kriteria: Na jakou dobu je smlouva uzavřena popř. zda je uzavřena na dobu neurčitou Jaké služby jsou spojeny s nájemným (teplé nebo studené nájemné) Zda jsou stanoveny nějaké sankce při předčasném vypovězení smlouvy Zda je dohodnuta inflační doložka Zda smlouva řeší problematiku podnájmu (pronájmu podnájemníkovi)

Analýza nájemních smluv Podle jakého práva byla smlouva uzavřena Jakým způsobem (anticipativně, dekurzivně) a v jakém intervalu bude placeno nájemné Jaké jsou povinnosti nájemníka (např. provádět správu a drobnou údržbu) Jakým způsobem bude uznána a oceněna investice např. technické zhodnocení, kterou nájemník v objektu provedl Za jakých podmínek mohou být uzavírány změny a dodatky smlouvy

Metody zjištění místně obvyklého nájemného Pro zjištění místně obvyklého nájemného máme k dispozici, stejně jako při ocenění libovolného jiného aktiva, tři skupiny metod. Nákladovou, výnosovou a porovnávací.

Nákladová metoda - dolní hranice nájemného Obvykle asi nebude možné určit přímo místně obvyklé nájemné jen pomocí nákladového přístupu. Nákladová indikace hodnoty je ale užitečná jako jistý korektor jinak zjištěné ceny. V normálním ekonomickém prostředí a na volném trhu je logické, že žádný investor nebude vkládat kapitál do aktiva, které bude mít kratší dobu ekonomické životnosti oproti návratnosti.

Výnosová metoda – obrácený postup Jako znalci jsme při aplikaci výnosového způsobu zvyklí indikovat obvyklou cenu pomoci různě kapitalizovaného čistého provozního příjmu (NOI). Při řešení znaleckého úkolu stanovit místně obvyklé nájemné budeme při použití této metody postupovat de facto opačně „od konce k začátku“.

Porovnávací metoda V oceňování na tržních principech je porovnávací metoda obvykle tou nejlepší a nejvhodnější. Aby mohla být použita pro konkrétní případ ocenění musí být nezbytně splněny dvě základní podmínky: S oceňovaným aktivem se musí běžně obchodovat Údaje o realizovaných obchodech musí být dostupné Pro vlastní výpočet máme k dispozici dvě skupiny metod: Přímé porovnání – adjustujeme nějaký konkrétní údaj o nájemném Nepřímé porovnání – adjustujeme nějaký průměrný údaj o nájemném

Cenové mapy místně obvyklého nájemného Český statistický úřad – ČSÚ zjišťuje ceny nájemného na základě vyhlášky č. 386/2009 Sb. (viz. též. § 27, písmeno b), zákona č. 89/1995 Sb. O státní statistické službě). Zjišťovaným ukazatelem je obvyklé nájemné z bytu zprostředkované realitními kancelářemi, které mají zpravodajskou povinnost.

Děkuji za pozornost!