Tržní nájemné a sociální bydlení 10. 11. 2011, RNDr. Tomislav Šimeček

Jak funguje trh nájemního bydlení Každý byt má dvě ceny: Aktuální reprodukční pořizovací cena (ARPC) – za kterou by bylo možno nyní byt standardní kvality postavit, tato cena rozhoduje o výši nákladů prosté reprodukce a týká se jen stavby, nikoliv pozemku a je prakticky všude stejná. Podle ČÚS dnes 24 000 Kč/m2 (V roce 2003 byla 20 000 Kč/m2)  Aktuální tržní cena (ATC - včetně pozemku a sítí) – za kterou by bylo možno nyní byt koupit včetně pozemku v dané lokalitě. Tato cena je velice závislá na lokalitě a může se pohybovat od 5 000 Kč/m2 v nejhorší lokalitě do 50 000 Kč/m2 v dobré lokalitě až po 100 000 Kč/m2 v případě luxusních nemovitostí.

Platba nájemce pronajímateli Tato platba se skládá ze dvou odlišných částí 1. Náklady prosté reprodukce bytu – zahrnují: Daň z nemovitosti Pojištění Náklady na opravy Správa nemovitosti Pronájem pozemku, není-li součástí nemovitosti Náklady na periodické uvádění do pronajímatelného stavu Neúplné pronajmutí Soudní spory s nájemníky a nedobytné pohledávky Odpisy (amortizace) Náklady vybydlovacího vlastnického bydlení 1.8 % ARPC = 36 Kč/m2 měsíčně Nájemní bydlení 1,2 % ARPC = 24 Kč/m2 měsíčně Náklady prosté reprodukce nájemního bydlení jsou nyní podle ÚSI 3% z ARPC ročně, tj. dnes 60 Kč/m2 měsíčně

Platba nájemce pronajímateli Tato platba se skládá ze dvou odlišných částí 2. Vlastní nájemné (půjčovné) : Vlastní nájemné (půjčovné) musí tam, kde je trh nájemního bydlení v rovnováze, přinášet stejný výnos, jako investice tržní ceny pronajaté nemovitosti vložená do podnikání se stejným rizikem – termínovaný vklad, tj. cca 3% z ATC ročně. Toto vlastní nájemné se může pohybovat od 13 Kč/m2 měsíčně v nejhorších lokalitách do 130 Kč/m2 měsíčně v dobrých lokalitách až po 260 Kč/m2 měsíčně u luxusních nemovitostí.

místně obvyklé nájemné Průměrné ceny bytů v Kč/m2 a místně obvyklé nájemné. Podle časopisu Realit, 3/2010 Praha cena bytu místně obvyklé nájemné Katastr. území Kč/ m2 Kč/m2/měsíc Modřany 37 155 202 Střížkov 39 037 236 Nové Město 92 419 298 Troja 44 277 244 Nusle 46 673 215 Veleslavín 45 967 221 Pankrác 50 308 216 Vinohrady 70 153 248 Prosek 59 649 230 Vokovice 50 929 229 Řepy 38 913 198 Vršovice 52 331 Smíchov 60 917 257 Vysočany 46 908 224 Spořilov 39 138 206 Záběhlice 38 351 209 Staré Město 104 747 341 Zbraslav 39 215 Stodůlky 43 067 203 Zličín 42 657 Strašnice 47 030 246 Žižkov 56 846 223

Průměrné ceny bytů v Kč/m2, mimopražské byty Podle časopisu Realit, 3/2010 Město cena Kč/ m2 Benešov 33 235 Nymburk 24 017 Beroun 31 023 Olomouc 25 891 Brno 35 023 Ostrava 17 944 České Budějovice 24 961 Pardubice 27 401 Hradec králové 30 584 Plzeň 28 603 Kladno 27 321 Praha Východ 36 920 Kolín 26 255 Praha Západ 38 751 Kutná Hora 24 002 Příbram 22 749 Liberec 27 097 Rakovník 24 074 Mělník 24 593 Ústí nad Labem 15 117 Mladá Boleslav 24 389

Výsledné měsíční „nájemné“ zahrnující obě složky v rovnováze:   Vybydlovací režim Lokality  Nájemné "Vlastnické" Vlastnické s úvěrem cash Kč/m2 5 000 Kč/m2 73 57 49 30 000 Kč/m2 130 160 111 50 000 Kč/m2 190 244 161 Luxusní 100 000 Kč/m2 320 450 290

Nájemné v okresních a krajských městech – od 16.5.2010 do 15.8.2010 Lokalita nájem za m2 nájem za 68 m2 Benešov 114,77 7 804 Karviná 112,79 7 670 Prostějov 80,25 5 457 Beroun 99,11 6 739 Kladno 118,01 8 025 Přerov 88,74 6 034 Blansko 98,25 6 681 Klatovy 82,73 5 626 Příbram 101,48 6 901 Brno 124,16 8 443 Kolín 96,31 6 549 Rakovník 98,06 6 668 Bruntál 72,00 4 896 Kroměříž 94,32 6 414 Rokycany 78,10 5 311 Břeclav 93,81 6 379 Kutná Hora 92,28 6 275 Rychnov nad Kněžnou 87,66 5 961 Česká Lípa 105,46 7 171 Liberec 90,34 6 143 Semily 61,89 4 209 České Budějovice 92,62 6 298 Litoměřice 88,24 6 000 Sokolov 79,13 5 381 Český Krumlov Louny 88,99 6 051 Strakonice 74,34 5 055 Děčín 61,66 4 193 Mělník 99,71 6 780 Svitavy 67,34 4 579 Domažlice 71,63 4 871 Mladá Boleslav 132,69 9 023 Šumperk 75,24 5 116 Frýdek-Místek 109,93 7 475 Most 80,34 5 463 Tábor 72,06 4 900 Havlíčkův Brod 70,67 4 806 Náchod 62,11 4 223 Tachov 82,49 5 609 Hodonín 93,64 6 368 Nový Jičín 92,65 6 300 Teplice 85,01 5 781 Hradec Králové 103,92 7 067 Nymburk 81,47 5 540 Trutnov 76,89 5 229 Cheb 65,81 4 475 Olomouc 100,40 6 827 Třebíč 95,76 6 512 Chomutov 81,01 5 509 Opava 87,53 5 952 Uherské Hradiště 100,45 6 831 Chrudim 85,50 5 814 Ostrava 104,18 7 084 Ústí nad Labem 87,13 5 925 Jablonec nad Nisou 82,75 5 627 Pardubice 109,51 7 447 Ústí nad Orlicí 74,63 5 075 Jeseník 75,13 5 109 Pelhřimov 78,01 5 305 Vsetín 85,24 5 796 Jičín 75,39 5 127 Písek 75,64 5 144 Vyškov 94,07 6 397 Jihlava 88,35 6 008 Plzeň 92,74 6 306 Zlín 104,21 7 086 Jindřichův Hradec 72,61 4 937 Praha 141,47 9 620 Znojmo 76,59 5 208 Karlovy Vary 100,22 6 815 Prachatice 69,84 4 749 Žďár nad Sázavou 79,87 5 431 Zdroj: IRI s. r. o.

Listina základních práv a svobod Čl. 26: Každý má právo získávat prostředky pro své potřeby prací. Občany, kteří toto právo nemohou bez své viny vykonávat, stát v přiměřeném rozsahu hmotně zajišťuje, podmínky stanoví zákon. Čl. 30: Každý, kdo je v hmotné nouzi, má právo na takovou pomoc, která je nezbytná pro zajištění základních životních podmínek.. Zákon o sociálním bydlení Je naplněním těchto ústavním zákonem zaručených práv v oblasti bydlení.

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: Všichni v nezaviněné nouzi budou na základě žádosti zajištěni adresnou dočasnou pravidelně testovanou státní dávkou tak, aby nemuseli na přiměřený bytový standard v místě bydliště a zaměstnání vydávat víc než 25 % rozhodných příjmů domácnosti. Přiměřený bytový standard bude prakticky stejný, jako hranice nadměrnosti používaná komunisty a umožňující až vystěhování z takového bytu. Rozhodný příjem bude zahrnovat i normativní výnos z majetku nad určitou hranici. Dávka bude dokrývat náklady na nájemné do výše skutečně placeného, ale nejvýše do průměrného místně obvyklého tržního nájemného v dané obci.

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: Dávka bude vyplácena maximálně po dobu 5 let. Během této doby si musí domácnost přizpůsobit své příjmy svým nákladům, nebo naopak. Jedná se tedy nikoliv o pohodlnou sociální síť, ale o sociální trampolínu, která má příjemce dávky vracet rychle do normálního života. 6. Důchodci starší 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení avšak maximálně na průměrné nájemné v ČR.

Hlavní principy zákona o sociálním bydlení: 7. Občané bydlící ve vlastním budou mít možnost získat doživotní rentu formou zpětné hypotéky na celu nebo část nemovitosti, kterou obývají. Přitom do konce života budou moci dále svoji nemovitost užívat. Pokud nevyužijí této možnosti, započítá se jim z celé tržní ceny obývané nemovitosti hypotetický výnos a přičte k příjmu. Pokud i poté budou mít nárok na dávku sociálního bydlení, bude jim vyplacena tak, aby dokrývala pouze náklady údržby a oprav vlastnického bydlení. 8. Domácnostem v zaviněné nouzi budou základní životní podmínky zajišťovat obce alespoň na úrovni přístřeší.

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů Zákon nepovede k růstu tržního nájemného, ale k implicitní regulaci nájemného na úroveň místně obvyklou tím, že dávka nebude svázána se skutečně placeným nájemným, ale s nájemným, které se ustavuje na nesubvencovaném trhu Bude vyplácena pouze domácnostem v nezaviněné nouzi a jen po dobu, kdy tuto pomoc potřebují. Nebude vytvářet pocit trvalé privilegizace, ale bude jasné, že po nějaké době skončí a že do té doby si domácnost musí pokusit vyrovnat své příjmy a výdaje.

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů Dávka bude pravidelně testována a bude zohledňovat nejen příjmovou, ale i majetkovou situaci žadatelů. Domácnostem bydlícím ve vlastním bude přednostně nabídnuta doživotní renta formou zpětné hypotéky. Pokud tuto možnost nevyužijí, bude tržní cena této nemovitosti znásobena výnosovým procentem a přičtena k příjmům. Pokud i poté bude mít domácnost nárok na dávku sociálního bydlení, bude poskytnuta pouze do výše nákladů údržby a oprav vlastnického bydlení.

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Minimalizace výdajů f) Pomoc pro domácnosti v zaviněné nouzi bude v souladu s Listinou omezena jen na zajištění základních životních podmínek. Pokud se začnou živit prací, získají přístup k dávce sociálního bydlení.

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Funkčnost Dávka je konstruována na minimální bytový standard, podle počtu osob v domácnosti, ale nebude velikost obývaného bytu omezovat. Bude umožňovat využít velkou část tržního nájemního sektoru, který trvale zajišťuje převis nabídky nad poptávkou. Dávka bude k dispozici okamžitě jakmile vznikne potřeba a kdekoliv kde vznikne, žádné pořadníky žádné čekací doby. Bude splatná poskytovateli ubytování a tak nebude zneužitelná k jiným účelům. Příjemci dávky se vyplatí aktivně řešit sociální situaci prací a získat tak přístup k dávce, případně si zachovat jistotu pomoci i pro budoucnost.

Zákon o sociálním bydlení hlavní hlediska návrhu Sociální jistota Nikdo, kdo se dostane do nezaviněné nouze, nebude po dostatečně dlouhou dobu nucen vydávat na bydlení v přiměřeném bytovém standardu víc než 25 % disponibilních příjmů. Důchodci invalidní a starobní nad 70 let budou dostávat dávku bez časového omezení, avšak s určitým cenovým limitem.

Děkuji za pozornost