Výnosové metody a oceňování Ind. David Slavata, Ph.D.

Metody oceňování podniku Výnosové metody Tržní metody Majetkové ocenění

Výnosové metody Metoda diskontovaných peněžních toků Metoda kapitalizovaných čistých výnosů Kombinované výnosové metody Výpočet průměru z výnosové hodnoty a substanční hodnoty. H = (V + S)/2 Metody ekonomické přidané hodnoty Čistý výnos z provozní činnosti podniku snížený o náklady kapitálu vlastního i cizího. Jedná se o ekonomický zisk, který je dosažen, jsou – li uharzeny běžné náklady a náklady kapitálu. EVA = NOPAT – Capital * WACC NOPAT……… Zisk z hlavního provozu podniku po dani Capital……… Kapitál vázaný v aktivech, který slouží k hlavnímu provozu podniku WACC ……….. Průměrně vážené náklady kapitálu

Tržní metody Ocenění na základě tržní kapitalizace Tržní cena akcie * počet akcií Ocenění na základě srovnatelných podniků Srovnáváme s podniky, které jsou již oceněny. Ocenění na základě údajů o podnicích uváděných na burzu Odvození od předchozí metody Ocenění na základě srovnatelných transakcí Hodnota se počítá na základě skutečně zaplacených cen srovnatelných podniků Oceňování na základě odvětvových multiplikátorů Hodnota se počítá na základě průměrů hodnot v ekonomickém odvětví

Majetkové ocenění Účetní hodnota vlastního kapitálu na principu historických cen Oceňuje se podle cen pořízení (možné odklonění od reality) Substanční hodnota na principu reprodukčních cen Počítáme hodnotu reprodukčních cen, tzn. Hodnotu nového podniku. Řešíme kolik by stálo znovupořízení aktiv podniku. Izolovaně oceňujeme jednotlivé položky podniku. Substanční hodnota na principu úspory nákladů Hodnota je počítána podle principu, kdy se investor rozhoduje mezi koupí podniku nebo vybudováním nového podniku. Majetkové ocenění na principu tržních hodnot ocenění jednotlivých položek podniku jejich tržními hodnotami (využívá se u podniků, jejichž činnost spočívá v držbě aktiv)

Ocenění na základě analýzy výnosů Hodnota statku je dána očekávaným výnosem pro jeho majitele. Výnosy se transformují na současnou hodnotu. Nezbytný předpoklad pro uplatnění těchto metod je, že dodatečný výnos z vlastnictví náleží výhradně vlastníkovi.

Metoda kapitalizování čistých výnosů Věčná renta Výnos je zajištěn po nekonečně dlouhou dobu VH = ČRV / R Dočasná renta Výnos je zajištěn po určitou dobu Výnos po určitou dobu s následným prodejem Výnos po určitou dobu bez následného prodeje

Metoda DCF Peněžní tok je zajištěn po určitou dobu S následným prodejem Bez následného prodeje Různý čistý peněžní tok v jednotlivých rocích VH = SUM (t=1…n) ČTt/(1+R)t + PC / (1+R)n ČT…. čistý peněžní tok PC…. prodejní cena R…… diskontní míra n…… počet let

Výnosová metoda DCF DCF Entity DCF Equity Chápeme podnik jako celek entita. Zjistíme peněžní toky pro vlastníky a pro věřitele. Provedeme diskontování a následně získáme Hb (brutto). Následně odečteme hodnotu cizího kapitálu a dostaneme hodnotu vlastního kapitálu Hn. DCF Equity Počítáme hodnotu z peněžních toků, které jsou dány k dispozici pouze majitelům podniku. Pomocí diskontování těchto toků získáme Hn DCF APV (Adjusted Present Value) Zjišťujeme hodnotu podniku jako celku a to hodnotu podniku za předpokladu nulového zatížení a současné hodnoty daňových úpor z úroků.

Cash Flow CF = provozní výsledek před zdaněním – daň z příjmů + odpisy - investice

Postup výpočtu metodou DCF entity Postup probíhá dvoufázově: FCFFt……….. volné cash flow Ik………………… kalkulovaná úroková míra n……………………. Počet let existence podniku + PH……………….. pokračující hodnota T …………………… délka první fáze v letech

Pokračující hodnota (Gordonův vzorec) FCFFF…… peněžní tok T………. poslední rok prognózovaného období ik……… průměrné náklady kapitálu g ………… předpokládané tempo růstu volného peněžního toku během celé druhé fáze Hodnota vlastního kapitálu = Hb – Hodnota cizího kapitálu

Určení diskontní míry Jedná se o průměrné vážené náklady kapitálu Weighted Average Costs of Capital nck……………. očekávaná výnosnost do doby splatnosti u cizího kapitálu vloženého do podniku d……………….sazba daně z příjmu CK……………..tržní hodnota cizího kapitálu vložného do společnosti nvkz………….. očekávaná výnosnost vlastního kapitálu VK……………... tržní hodnota vlastního kapitálu K…………………. Celková tržní hodnota kapitálu

Postup pro stanovení diskontní míry Stanovení váhy jednotlivých složek kapitálu Stanovení nákladů na cizí kapitál Stanovení nákladů na vlastní kapitál Propočet průměrných vážených nákladů na kapitál

Ocenění nemovitostí výnosovým přístupem MP = MČN + MZS MČN = SM2 x ZP + NVYB + MZS MP ……………………. Měsíční příjem MČN …………………. Měsíční čistý výnos MZS…………………… Měsíční zálohy za služby SM2…………………… Sazba za m2 ZP……………………… Započitatelná plocha NVYB…………………. Nájem za vybavení bytu

Náklady Daň z nemovitosti Pojištění stavby Provoz a údržba Náklady na pronájem pozemku Náklady na správu nemovitosti Odpisy Úroky z hypotéky 40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)

Výdaje Všechny nákladové položky + níže uvedené Splátka jistiny z hypotéky Vrácená kauce Zaplacené vodné Zaplacené stočné Čištění komínů

Čistý výnos a čistý peněžní tok ČV = ČN – N ČN………. Čistý nájem N………… Náklady ČT = P – V ČT……….. Peněžní tok P…………. Veškeré příchozí platby V…………. Veškeré odchozí platby

Míra kapitalizace Očekávaný výnos z investice Její výše je závislá na riziku spojeném s danou investicí Čím vyšší je riziko tím vyšší je míra kapitalizace

Příklad ocenění Oceňte bytový dům v obci Svatoňovice 26, pořizovací cena 2,0 mil Kč, úvěr 0,5 mil. Metodou DCF Metodou kapitalizovaných zisků Metodou majetkového ocenění na principu tržních hodnot

Základní ekonomické parametry - kalkulace příjmů

Kalkulace výdajů