Kurz finanční gramotnosti OA Neveklov Bydlení Kurz finanční gramotnosti OA Neveklov

Nástroje financování bydlení

Při pořizování si vlastního bydlení lidé často stojí před otázkou, jaké zdroje financí využít. Pomineme-li spotřebitelské úvěry, kreditní karty a podobné - pro tento účel značně nevhodné - úvěrové nástroje, volba padne zpravidla na financování: z vlastních zdrojů, úvěrem ze stavebního spoření, hypotečním úvěrem. Statisticky téměř vždy vyhrává kombinace vlastních zdrojů se zdroji cizími (tedy z banky či stavební spořitelny).

Při pořizování nemovitosti z vlastních zdrojů by měl mít kupující na paměti především tyto nástrahy, které jej mohou potkat: realitní makléř může upřednostňovat kupce, který bude nemovitost pořizovat na úvěr, protože tak může získat provizi i za zprostředkování úvěru, jakákoliv hotovostní transakce musí být řádně zdokumentována a musí na ni být vystaven doklad – kupující se tak vyvaruje případnému riziku, že prodávající či realitní kancelář zamlčí obdržení hotovosti, a dle smlouvy bude vyžadovat doplacení plné ceny, která už vlastně z části zaplacena byla

Financování z vlastních zdrojů

ze zákona není dovoleno v hotovosti vyplatit více než 350 tisíc korun, kupující se může vydat ze všech vlastních zdrojů, které může v budoucnu potřebovat (např. na nákup auta, které tak bude nucen pořídit si na dražší úvěr), při vhodném uložení vlastních prostředků může kupující získat víc, než kolik by následně zaplatil za úvěr apod. Naopak výhodou je, že se kupující nezadlužuje a s nemovitostí může nakládat dle svých představ, aniž by muset zvažovat a konzultovat své kroky s bankou či stavební spořitelnou.

Financování úvěrem ze stavebního spoření

Stavební spoření je nejen produkt spořící, ale také produkt, prostřednictvím kterého si lze peníze i půjčit. Rozlišujeme dva základní druhy úvěrů ze stavebního spoření: řádný úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr ze stavebního spoření (nebo také meziúvěr). Řádný úvěr ze stavebního spoření lze získat mimo jiné teprve až po splnění základních tří podmínek

Splátka tohoto úvěru se skládá z úroku a úmoru, čili splátky jistiny (částky, kterou si klient půjčil)

Oproti tomu překlenovací úvěr ze stavebního spoření lze získat i bez splnění podmínek Již při uzavření smlouvy o stavebním spoření tak může klient získat úvěr, aniž by měl na smlouvě cokoliv naspořeno. Ve fázi překlenovacího úvěru klient stále dospořuje na své stavební spoření, a může tak čerpat i státní podporu, vedle toho má však i úvěrový účet, na kterém splácí úroky. Nevýhodou tohoto úvěru je to, že jsou úroky počítány z celé dlužné částky, a to až do té doby, kdy je překlenovací úvěr doplacen úvěrem řádným, na který po splnění podmínek přejde

proti hypotečnímu úvěru, který vždy musí být zajištěn nemovitostí, má však řádný a překlenovací úvěr značnou výhodu. Do určité výše jej stavební spořitelny poskytují bez zástavy nemovitostí.

Financování hypotečním úvěrem

Hypotéka či hypoteční úvěr je nejobvyklejší půjčka na financování nákupu, výstavby či rekonstrukce nemovitosti. Úvěr je zajištěn zástavním právem na nemovitost, která nemusí být nutně nemovitostí financovanou tímto úvěrem. Doba splatnosti hypotéky se pohybuje mezi 5 - 30ti lety hypoteční úvěry dělíme na úvěry: účelové, které jsou svou povahou využity na financování bydlení, neúčelové (také nazývané americká hypotéka), které mohou být použity i na jiný účel než je přímo financování bydlení.

Hypoteční úvěry můžeme také členit podle způsobu splácení na hypoteční úvěry splácené: anuitně, kdy klient platí po celou dobu trvání úvěru stále stejnou výši splátky (pokud pomineme změny úrokové sazby), progresivně, kdy se klientovi v průběhu let splátky zvyšují, degresivně, kdy se splátky naopak snižují. Hypotéky dále můžeme členit na hypotéky bez či s doložením příjmu, kombinované hypotéky se stavebním spoření, životním pojištění či investicí do podílových fondů, podle splatnosti, podle typu úrokové sazby apod. 

Na co je možno hypotéku použít? nákup nemovitosti (pozemku, bytu, rodinného domu) do vlastnictví financování výstavby nemovitosti, vztahuje se také na přístavby, nástavby a vestavby zaplacení modernizace nemovitostí rekonstrukcí a oprav koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických podílů splacení už poskytnutých půjček a úvěrů použitých k investování do nemovitostí

Jak takovou hypotéku vyřídím?

Prescoring Celý úvěrový proces by měl začínat prescoringem. Při prescoringu banka požaduje zpravidla pouze doložení: žádosti o úvěr (či zkrácené žádosti o úvěr), souhlasu se zpracováním osobních údajů, kopie dokladů totožnosti.

Příprava podkladů pro banku potvrzení o výši příjmu na formuláři banky, příp. daňové přiznání s razítkem finančního úřadu s dokladem o zaplacení daně (někdy banka požaduje i výpisy z účtu či výplatní pásky), list vlastnictví (LV) a katastrální mapa, odhad ceny nemovitosti, smlouva, díky které klient nemovitost nabyde (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí apod.)

V době finalizace podkladů již musí mít klient vyjasněny některé parametry, které budou banku zajímat.  Primárně je to volba úrokové sazby. Může volit mezi: pevnou sazbou, která se nemění po dobu uvedenou v úvěrové smlouvě, pohyblivou sazbou, která se může v průběhu splácení teoreticky i každý den měnit, přičemž její výše závisí zpravidla na sazbě PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate), která je navýšena zjednodušeně řečeno o marži banky.

Co je to fixace? Fixace úrokové sazby u hypotečního úvěru je časový úsek po který je úroková sazba neměnná. Po ukončení fixace se úroková sazba mění dle aktuálních hodnot trhu. Novou úrokovou sazbu, délku fixace, délku splatnosti hypotečního úvěru, atd. lze zpravidla v tento okamžik vyjednávat s věřitelem (bankou).

Co je to refinancování? Refinancování hypotéky znamená splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem s odlišnými, zpravidla výhodnějšími podmínkami. Refinancování hypotéky nejčastěji nabízejí banky, je možné se ale setkat i s nabídkou nebankovního refinancování.

Co je LTV? Důležitým faktorem ovlivňujícím výši úrokové sazby je LTV (loan to value) Udává poměr výše úvěru k odhadní hodnotě nemovitosti Platí, že čím vyšší LTV klient má, tím vyšší úrokovou sazbu od banky dostane

Schválení úvěru a podpis úvěrové dokumentace Při schvalování úvěru banka posuzuje: klientovu bonitu - bonita znamená schopnost splácet úvěr příjmy klienta, jeho výdaje a schopnost splácet úvěr i v budoucnu veškeré závazky ve formě např. spotřebitelských úvěrů, leasingů, ale také kreditních karet či kontokorentů, které klient nemá vyčerpány pořizovanou nemovitost účel úvěru a jeho doložení patřičnými smlouvami (kupní smlouvou apod.) a výpisem z katastru nemovitostí

Po schválení úvěru dochází k podpisu úvěrové smlouvy včetně dalších dokumentů, které banka vyžaduje (zástavní smlouva, návrh na vklad zástavní smlouvy apod.) V úvěrové smlouvě či v její příloze jsou uvedeny podmínky čerpání úvěru

Čerpání úvěru Čerpání úvěru je bankou povoleno až v momentě splnění podmínek daných ve smlouvě. Mezi tyto podmínky mimo jiné patří např.: uhrazení části kupní ceny z vlastních zdrojů, vinkulace pojistné smlouvy na nemovitost, zaplacení poplatku za zpracování úvěru, podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky, případně doložení již zapsaného zástavního práva. 

Poplatky Banka si může (ale nemusí) účtovat tyto poplatky: poplatek za vyřízení, poplatek za vedení úvěrového účtu, poplatek za odhad nemovitosti, poplatek za změnu úvěrové smlouvy, poplatek za čerpání úvěru, poplatek za rezervaci finančních prostředků při delší době čerpání, poplatek za nedočerpání úvěru, poplatek za mimořádnou splátku, různé poplatky za nedodržení smluvních podmínek apod.

Ručení

je jedním ze způsobů zajištění závazku, který spočívá v tom, že ručitel, osoba vždy odlišná od dlužníka, na sebe vezme povinnost uspokojit pohledávku věřitele, jestliže tak neučiní dlužník. jde o dohodu mezi věřitelem a ručitelem, kterou vznikne nový závazek a ručitel se dostane do pozice velmi podobné dlužníkovi nejčastěji u úvěrů a půjček, u kterých věřitel jejich zajištění obvykle vyžaduje, protože dlužník není schopen ihned sám plnit

Nájem, podnájem

Nájem bytu – užívání bytu jako cizí věci za účelem bydlení a za úplatu Nájem bytu – užívání bytu jako cizí věci za účelem bydlení a za úplatu. Právní úprava je koncipována s důrazem na ochranu nájemce bytu. Náležitosti nájemní smlouvy: 1) vymezení bytu a jeho příslušenství; 2) vymezení rozsahu užívání bytu; 3) stanovení nájemného; 4) stanovení úhrady za služby spojené s užíváním bytu.

Podnájem -  právní vztah nájemce a třetí osoby, při kterém nájemce přenechává byt do podnájmu. Byt může nájemce přenechat do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele (vlastníka bytu).

Družstevní vlastnictví a družstevní byty

Je vlastnické právo k věci (bytu, bytovému domu), jehož subjektem je družstvo. Družstevní vlastnictví z hlediska právního není specifickým druhem vlastnictví, ale jedná se obsahově o „běžné“ vlastnické právo družstva jako vlastníka. „Družstevním bytem“ se rozumí byt ve vlastnictví družstva, který užívá člen družstva na základě nájemní smlouvy (popřípadě jiné smlouvy umožňující mu užívat byt). Práva a povinnosti nájmu družstevního bytu upravují kromě právních norem i stanovy družstva.

Věcná břemena

Jsou právní vztahy, které ukládají vlastníku nemovitosti (povinný z věcných břemen) povinnost něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Oprávněný z věcných břemen je: konkrétní osoba (tzv. věcná břemena in personam; tato věcná břemena zanikají nejpozději smrtí nebo zánikem oprávněné osoby) – příklad: Jan Novák oprávněný k doživotnímu užívání určitého bytu; vlastník konkrétní nemovitosti (tzn. i jakýkoliv další vlastník této nemovitosti, tato věcná břemena přechází na nového vlastníka nemovitosti) (tzv. věcná břemena in rem) – příklad: právo průchodu přes pozemek, kdy oprávněný je vlastník nemovitosti sousedící s tímto pozemkem.