Zkušenosti s novou legislativou bydlení Workshop konaný dne 24. září 2014 DOS, Nám. Winstona Churchilla 1800/2, Praha 3 Mgr. Martin Kroh předseda správní rady DMS ČR Zkušenosti s novou legislativou bydlení

Hlavní statistická čísla sdružení: 11 členů bytových domů (SVJ/BD) ve správě jednotek z toho: bytů výtahů bankovních účtů členů družstva 100 členů PD a KK zaměstnanců Zkušenosti s novou legislativou bydlení

Nová legislativa bydlení: 1. Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (NOZ) - právní úprava bytového spoluvlastnictví - nájemní bydlení 2. Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK) - bytové družstevnictví 3. Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty ( o službách) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: Obecná úprava právnických osob zpřísnila odpovědnost za členství ve statutárních orgánech – akcent na profesionalitu, ale další odliv mnohdy beztak malého zájmu o výkon funkce člena statutárního orgánu SVJ i BD V dlouhodobé perspektivě založené a neřešené dvojí pojetí „jednotky“ - nová a stará jednotka, vždy s jiným obsahem – obtížně pochopitelné pro běžného občana obtížně uchopitelné pro praxi  Nedůvodně rozdílný přístup ke „starým“ a „novým“ SVJ (např. nutná přítomnost notáře u změn stanov dosavadních SVJ), násobená obtížemi při výkladu založení/vzniku SVJ v „přechodovém období 2013/2014“… Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 1: ZoS § 2 písm. g): „osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období“ NOZ § 1177 odst.2: „vlastník jednotky oznámí osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v jednom kalendářním roce.“ NOZ § 2272 odst. 1: „přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li tak do 2 měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.“ Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 2: ZoS § 7: „(1) … vyúčtování se doručí do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a … (2) … finanční vyrovnání se provede nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování.“ NOZ § 1181: „(1) … osoba odpovědná za správu domu vyúčtuje zpravidla do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a … (2) … nedoplatek a přeplatek jsou splatné k témuž dni do 3 měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1.“ NOZ § 2252: „(2) nedoplatek a přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doby, jsou splatné do 3 měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odst. 1 („nahlédnutí do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období“) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 3: ZoS § 8: „(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona…“ NOZ § 2252 odst.1: „(1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.“ Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: Nesrozumitelné rozdíly v právní úpravě i v postavení vlastníka jednotky, družstevního nájemce a nájemce: Příklad 3: ZoS § 8: „(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona…“ NOZ § 2252 odst.1: „(1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.“ Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: § 1177 – pro vlastníky jednotek nadbytečná povinnost uvádění počtu členů domácnosti v případech, kdy nedochází k rozdělování nákladů podle počtu členů domácnosti (osob…) (viz také nesoulad s obdobnou povinností nájemců a družstevních nájemců) § 1180 – větší zamyšlení zaslouží vnitřní hospodaření SVJ – „zálohový příspěvek“ - nesrozumitelná je dále úprava v odst. 2 ve vazbě na prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 – jistě není záměrem, aby např. náklady na odečet poměrových měřidel byly rozděleny na vlastníky jednotek stejně při jejich nestejném počtu v bytech (někdo 3 měřidla, jiný např. 9 měřidel!) § 1181 odst. 2 – nesoulad lhůt se zákonem o službách a úpravou pro bytová družstva, resp. nájemce Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: § 1185 odst. 2 - zastupování ve společenství (týká se vůbec shromáždění vlastníků(?) nebo jde podle dikce zákona pouze o zmocnění zákonného zástupce pro výkon práv vůči osobě odpovědné za správu domu (tj. SVJ)?, - u manželů s jednotkou ve společném jmění jde o nadbytečné ustanovení, mající v nejednom případě důsledek v neusnášeníschopnosti shromáždění vlastníků… Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: § přechody dluhů – je zpochybňován samotný princip přechodu dluhů vůči SVJ a podobně i jeho rozsah, - obecně chybí garance vymahatelnosti pohledávek za vlastníky jednotek (v menší míře se princip týká i bytových družstev), Zákon by měl chránit práva členů korporace kteří plní své závazky - není mravné, aby závazky z užívání jednotky byli nuceni uhradit ostatní vlastníci jednotek (viz případy insolvencí i exekucí, ve kterých je realizace přechodu dluhů zatím odmítána) – v tomto smyslu nová právní úprava postavení SVJ jako věřitele v praxi zhoršila, a to při současné nemožnosti ovlivnit výběr nového člena společenství, tedy spoluvlastníci jsou fakticky nuceni ručit za osobu, kterou si přitom nemohou vybrat I v Praze pohledávky SVJ za dlužníky přesáhly vlivem délky soudních jednání i průtahů ze strany dlužníků v procesu insolvence řádově stovky tisíc korun - u menších domů nebo u většího výskytu dlužníků se může jednat o úplně likvidační situaci pro ostatní vlastníky jednotek, kteří řádně plní své povinnosti! Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: §§ 1195 a neřeší možnost SVJ přebírat závazky zakladatelů, zejména od bytových družstev, zejména se jedná o úvěrové závazky na modernizace domů §§ 1198, 1202 a 1203 (a současně § 1200) založení a vznik SVJ – od počátku zjevně nesouladná a prakticky nevyložitelná ustanovení, která ve svém důsledku mohou znamenat postižení stovek až tisíců SVJ a jejich členů - je třeba urychleně upravit vznik/založení SVJ pro řádově desítky či stovky domů z „přechodného období 2013/2014“, jejichž členové jsou nedůvodně postiženi nemožností prokázat vznik SVJ ve svém domě § 1202 odst. 2 - zákaz přehlasování je nesmyslný a takto neplní zamýšlenou funkci § 1200 přítomnost notáře – omezit na případ založení „nového“ SVJ (viz také duální přístup k „novým“ a „starým“ SVJ) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

NOZ: § 1208 působnost shromáždění vlastníků – výkladové problémy některých pravomocí (viz např. nejasná vazba na § 1169 – změna prohlášení vlastníka) - cílem by mělo být zestručnění oprávnění shromáždění s ponecháním prostoru pro stanovy SVJ § 1214 – zcela nekoncepční řešení: změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak, než v důsledku změny podílů na společných částech domu = vždy se souhlasem všech vlastníků jednotek, nikoliv jen v případech hlasování mimo zasedání (per rollam)! Problém solidarity z bytového spoluvlastnictví tam, kde nevzniklo SVJ … … a naproti tomu institut „odkladu vzniku SVJ“…? Zkušenosti s novou legislativou bydlení

ZOK: Přílišná a nadbytečná svázanost vnitřních poměrů korporace, která neponechala nabízející se prostor pro volné uvážení členů korporace v rámci stanov korporace. (např. zvolená koncepce volby delegátů je pro velká bytová družstva v praxi nerealizovatelná!) Zbytečně omezující vazba definice družstevního bytu jen na vlastnictví nemovitosti (§ 729) Nejasná koncepce úpravy družstevního nájmu (srovnej § 741 a NOZ § 2240) (viz odkaz na NOZ se zpětným odkazem na ZOK) Právní úprava nerespektuje základní požadavky pro rozvoj družstevní bytové výstavby, která zažívá svou opatrnou renesanci: - vypořádací podíl - postavení zakladatelů družstva a hlavních garantů průběhu výstavby - nakládání s družstevním podílem Zkušenosti s novou legislativou bydlení

ZOK: § 580 a násl. – úprava seznamu členů prakticky znemožňuje v některých případech členy přesně evidovat (chybí zákonná možnost evidovat datum narození člena) - právo každého člena získat úplný seznam údajů o všech členech je příliš široké § 685 odst. 1 - ochrana zájmů jedince/ů na úkor ochrany zájmu většiny (u SVJ přitom až 25%) § 731 – nesmyslný a v praxi nerealizovatelný požadavek 100% souhlasu - nadbytečně široká obligatorní záležitost (viz dikce „podrobnější“) - koncepční problém náležitostí obsahu družstevního nájmu § 736 – zatím nefunkční systém přechodu dluhů – znemožnění vymahatelnosti dluhu negarantováním jeho přechodu na nabyvatele při současné nemožnosti ovlivnit vznik nového členství - podobně i SVJ § 1186 NOZ § i když je možno překlenout výkladem, pro ujasnění by bylo vhodné ve výčtu položek nákladů hrazených družstevním nájemným výslovně zmínit také investiční náklady (úvěry) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

ZOK: §§ 748 a 749– vypořádací podíl poskytující neodůvodněné výhody členům družstva bez jakékoliv vazby na reálný vývoj hospodaření i situace bytového družstva, bez vazby na vývoj trhu bydlení!!! § 750omezení použití zisku bytového družstva - zbytečné omezení hospodaření – proč, když je družstvo (včetně bytového družstva) standardní korporací - nejasný obsah dikce „uspokojování bytových potřeb členů“ § 755 – zásadní problém postavení zakladatelů u družstevní bytové výstavby – zkušenosti ukazují, že pro financují banky je stěžejní garance zakladatelů za zdárnost výstavby, kteří musí mít možnost nejméně po dobu výstavby a předání bytů mít vliv na chod a řízení družstva, za jehož rozhodování mají být odpovědni - k tomu i nefungující vazba na vypořádací podíl (viz zde shora § 748) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

ZOK: Nerealizovatelná volba delegátů u velkých družstev: - stejná délka funkčního období při nemožnosti volby v krátkém čase (viz § 632 věta druhá ve spojení s § 673 odst. 2), ustanovení je nerealizovatelné a je třeba jej urychleně vypustit, než se projeví jeho negativní důsledky - nenavazující vazba samospráv na volební obvody - odpovědnost představenstva při současné tradiční „samostatnosti“ samospráv či volebních obvodů Sdělování kontaktních údajů zvolených delegátů (§§ 678 až 680) a obecně nadbytečný a lehce zneužitelný rozsah oprávnění k nahlížení a zpřístupňování informací (viz zákon o ochraně osobních údajů) s ohrožením obchodního vedení družstva – vede často až k obstrukčním přístupům. Pozvánky na jednání – povinné internetové stránky pro BD (§ 636 odst. 1) – zveřejňování by mělo být ponecháno zcela na ujednáních mezi členy ve stanovách konkrétní korporace se zohledněním místních poměrů, potřeb a zvyklostí (princip platí i v případě SVJ!) Zkušenosti s novou legislativou bydlení

ZOK: Přechodná ustanovení pro družstva § 777 odst. 2 nemůže platit současně s § zásadní věcný a koncepční problém - zvolená šestiměsíční lhůta je nepřiměřeně krátká (viz rozdíl od SVJ), kdy se nebere na zřetel charakter a účel bytových družstev jako „bytové korporace“ - termíny v praxi nezvládají ani notáři… Zkušenosti s novou legislativou bydlení

Zákon o službách: Zde jen stručný výčet hlavních bodů: 1. nesouladná ustanovení zákona o službách s NOZ 2. nejasná pravidla pro „počty osob rozhodné pro rozúčtování“ 3. kritérium „počtu osob rozhodných pro rozúčtování“ není smysluplné, pro SVJ a BD v situacích, kdy nedojde ke společnému rozhodnutí: - nabízí se vazba na objektivně zjistitelné parametry, tj. spoluvlastnický podíl u SVJ, resp. plochu bytu u BD 3. v některých případech chybí upřesnění pojmů (viz § 7 odst. 2 „se všemi potřebnými náležitostmi“) 4. obecně chybí v právních předpisech opora pro účtování nejméně jedné osoby v případech, kdy dochází k rozdělování nákladů podle osob Zkušenosti s novou legislativou bydlení

Děkuji za pozornost ! Mgr. Martin Kroh předseda správní rady DMS ČR Zkušenosti s novou legislativou bydlení