Výroční shromáždění Společenství Petržílkova Společenství Petržílkova května 2008

2 PROGRAM 1. Zahájení, zjištění úsnášeníschopnosti SVJ Petržílkova Zpráva o činnosti výboru SVJ Petržílkova Zpráva o vyúčtování za rok Finanční plán (rozpočet) na období červenec 2008 až červen Plán oprav a údržby na období červenec 2008 až červen Správa domu od července Doplňovací volba výboru 8. Volba revizní komise 9. Různé Společenství Petržílkova

3 2. ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ PETRŽÍLKOVA Celková rekonstrukce domu Získání dotace z programu PANEL Úvěr s fixací na 10 let Správa domu Společenství Petržílkova

4 2. ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ PETRŽÍLKOVA Celková rekonstrukce domu celkové náklady naší rekonstrukce mohly být vyfakturovány ještě s původní, tj. pětiprocentní sazbou DPH Společenství Petržílkova

5 2. ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ PETRŽÍLKOVA Získání dotace z programu PANEL Protože jsme splnili všechny stanovené podmínky a protože jsme žádost o dotaci z programu PANEL stihli podat ještě v 1. pololetí, získali jsme státní dotaci v maximální, tj. čtyřprocentní, výši, což pro nás znamená finanční přínos ,- Kč. Společenství Petržílkova

6 2. ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ PETRŽÍLKOVA Úvěr s fixací na 10 let Úrok z úvěru, který máme zafixován na následujících 10 let, činí 4,66 % p.a. Po započtení 4% dotace budeme z půjčených 14 milionů splácet reálný úrok pouhých 0,44 % ročně. Vzhledem k inflaci, která se letos pohybuje kolem 7 %, to znamená, že nám náš úvěr – kromě přínosů rekonstrukce samotné – ještě vydělává více než 6 % ročně. Společenství Petržílkova

7 2. ZPRÁVA O ČINNOSTI VÝBORU SVJ PETRŽÍLKOVA Správa domu 1. Správu i takto velkého SVJ lze při splnění určitých podmínek zvládnout vlastními silami, a to s výraznými úsporami jak v oblasti nákladů na služby, tak i v oblasti čerpání FO. 2. Získané zkušenosti z minulých měsíců nám umožňují vytvořit takový systém kontroly hospodaření, který minimalizuje neefektivní vynakládání našich společných peněz. 3. Pro výkon správy je nezbytně nutná znalost všech relevantních právních předpisů. Případné pochybení či opomenutí na straně výboru může mít pro naše SVJ a tedy i všechny jeho členy velice závažné následky. Společenství Petržílkova

8 ZPRÁVA O PRŮBĚHU REKONSTRUKCE Průběh rekonstrukce – ing. Hrdý Společenství Petržílkova

9 VÝBĚROVÉ ŘÍZENÍ NA DODAVATELE Druhé kolo výběrového řízení:  Trigema  Züblin Uchazeči byli vyzváni k podání nové cenové nabídky na úspornější variantu při zachování záměru projektové dokumentace (do ) Po porovnání byla nová nabídka firmy Züblin vyhodnocena jako výhodnější Společenství Petržílkova

10 HODNOCENÍ NABÍDEK Společenství Petržílkova

11 POROVNÁNÍ CEN Společenství Petržílkova

12 ROZPOČET Společenství Petržílkova

13 PODPORA V PROGRAMU PANEL podána žádost o vydání stanoviska ke splnění podmínek pro poskytnutí podpory v programu Panel na poradenské a informační středisko stanovisko zpracováno s výsledkem potvrzení souladu s §2 písm. a) a b) NV 299/2001 Sb. a splnění podmínek §3 odst. 3 písm. a) doporučit poskytnutí podpory Společenství Petržílkova

14 PODPORA V PROGRAMU PANEL podána žádost o poskytnutí podpory v Programu na podporu oprav bytových domů postavených panelovou technologií – PANEL č zřízení operativního účtu u ČZRB a podepsána smlouva o poskytnutí dotace na úhradu úroků k úvěrům na opravy a modernizace panelových domů č AP výše Kč Společenství Petržílkova

15 ÚVĚR podána žádost o poskytnutí úvěru bez zajištění s pevnou úrokovou sazbou podepsána smlouva o poskytnutí úvěru s Českou spořitelnou, a. s.  výše Kč  úrok 4,66 % p.a. (fixace na 10 let)  měsíční splátka Kč Společenství Petržílkova

16 STAVEBNÍ POVOLENÍ žádost o vydání stavebního povolení vydáno stavební povolení nabylo právní moci Společenství Petržílkova

17 SMLOUVA O DÍLO uzavřena staveniště předáno Společenství Petržílkova

18 NEHOSPODÁRNÝ ZPŮSOB VYTÁPĚNÍ Společenství Petržílkova

19 HOSPODÁRNÝ ZPŮSOB VYTÁPĚNÍ Společenství Petržílkova

20 PŘEDÁVACÍ STANICE TEPLA – PŮVODNĚ (90/70) PŘI ZAPNUTÝCH RADIATORECH, (které nebyly) Společenství Petržílkova /70

21 PŘEDÁVACÍ STANICE TEPLA – PŮVODNĚ (90/70) PŘI VYPNUTÝCH RADIATORECH, (které byly) Společenství Petržílkova /70

22 PŘEDÁVACÍ STANICE TEPLA – NYNÍ (70/50) Společenství Petržílkova PŘI ZAPNUTÝCH RADIATORECH 70/50

23 KONTROLNÍ MĚŘENÍ – SOUČASNÝ SPÁD VODY 50/70 Společenství Petržílkova

24 Společenství Petržílkova

25 Společenství Petržílkova SPOTŘEBA TEPLA (IQ 2008)

26 Společenství Petržílkova CENA TEPLA PŘI NEPROVEDENÍ REKONSTRUKCE

27 3. ZPRÁVA O VYÚČTOVÁNÍ ZA ROK 2007 Vyúčtování 2007 – ing. Šlechta Společenství Petržílkova

28 AKTIVA A PASIVA K Aktiva k , tj. peněžní prostředky na účtech a v pokladně, = ,15 Kč Pohledávky (nevyúčtované služby za r. 2006) = ,08 Kč Pasiva, tj. cizí zdroje (přijaté a neproúčtované zálohy a závazky) = ,28 Kč Fond oprav = ,45 Kč. Společenství Petržílkova

29 NÁKLADY NA REKONSTRUKCI V roce 2007 byla jako nejvýznamnější akce realizována celková rekonstrukce objektu zahrnující zejména zateplení vnějšího pláště objektu. Celkové náklady této akce činily ,- Kč z toho: Společenství Petržílkova

30 TVORBA FONDU OPRAV ZA r Kč. ZŮSTATEK FONDU OPRAV ZA r Kč. CELKEM Kč. Na úhradu této akce byl použit úvěr ve výši 14 mil. Kč a dále ,- Kč z fondu oprav. V průběhu roku 2007 byla tvorba fondu oprav ,-Kč, tzn. na konci roku 2007 před úhradami z tohoto fondu bylo k dispozici ,- Kč. Společenství Petržílkova

31 NEJVĚTŠÍ VÝDAJE Z FONDU OPRAV V r. 2007: Z fondu oprav byla v r.2007 vedle části rekonstrukce uhrazena splátka úroků z úvěru ve výši ,49 Kč a dále z větších položek například: Konečný zůstatek fondu oprav k činil ,46 Kč. Společenství Petržílkova

32 K PENĚŽNÍ PROSTŘEDKY Kč, POHLEDÁVKY ZA SLUŽBY Kč. Společenství Petržílkova

33 ÚVĚR Kč V r NA SPLÁCENÍ ÚVĚRU Kč Pasiva tvoří cizí zdroje, tj. úvěr ve výši 14 mil. Kč a ostatní závazky (v tom přij. zálohy Kč a Kč závazky k dodavatelům). V roce 2008 bude na splácení úvěru vynaloženo ,-Kč, t.j. měsíčně ,-Kč. Společenství Petržílkova

34 DOTACE NA SPLÁTKY ÚROKŮ Z ÚVĚRU Kč Na úhradu úroků z úvěru byla od státního fondu rozvoje bydlení získána dotace ve výši Kč. Tato dotace nám bude formou třiceti záloh postupně vyplácena po celou dobu splácení úvěru. Jednotlivá splátka této dotace činí ,-Kč. Společenství Petržílkova

35 PRŮMĚRNÉ NÁKLADY NA 1 byt v r – Kč/měsíčně, t.j. 1,03 NÁKLADŮ r V celkovém vyúčtování roku 2007 byly proti předpisu záloh v celkové výši ,-Kč vyčísleny celkové náklady ,-Kč. Společenství Petržílkova Skutečně vybrané zálohy činily ,-Kč (t.j. 99,9% z předepsané částky).

36 PRŮMĚRNÉ NÁKLADY NA 1 byt v r – Kč/měsíčně, t.j. 1,03 NÁKLADŮ r Průměrné náklady na byt v roce 2007 činí měsíčně 3 682,-Kč (t.j. 1,03 nákladů roku 2006), z toho na fond oprav 1148,- Kč (t.j. 1,41 stavu roku 2006) a náklady na teplo se snížily na 1 222,-Kč (t.j. 0,85 nákladů roku 2006). Společenství Petržílkova

37 VÝVOJ NÁKLADŮ (ROK 2005 – 2008) Společenství Petržílkova

38 Společenství Petržílkova FOND OPRAV 14 mil. úvěr

39 KONTROLA ÚČETNICTVÍ Výrazně se zlepšila přesnost zaúčtování záloh; pouze u 2 bytů byly zjištěny přehozené zálohy (ú. 311); výbor si vede evidenci záloh samostatně s kontrolním systémem, který minimalizuje možnost chyby – i nadále vést evidenci záloh samostatně Společenství Petržílkova

40 KONTROLA ÚČETNICTVÍ Storno faktur, které Sistar vystavil duplicitně a předložil k proplacení podruhé: ,- (úklid); ,60 (údržba); stornovat fakturu za neobjednané a neprovedené práce ,- (posudek ke stavu střechy!!!) – důsledně kontrolovat všechny faktury Společenství Petržílkova

41 KONTROLA ÚČETNICTVÍ Některé faktury účtovány na jiné účty, než by bylo vhodné; Sistar neoznačoval faktury, aby účetní věděla, kam má účtovat položky, které nejsou zcela jednoznačné – označovat pro účetní každou fakturu; opravit jmenné názvy některých účtů Společenství Petržílkova

42 TEPLO Náklady na vytápění a ohřev vody. Vyúčtování dle vyhl. MMR č.372/2001 Sb. Vytápění: 40 % základní složka; 60 % spotřební složka (podle RTN) Ohřev vody: 30 % základní složka; 70 % spotřební složka (podle vodoměrů v bytech, které slouží jako poměrové, nikoli absolutní) Společenství Petržílkova

43 KOEFICIENTY Společenství Petržílkova

44 VODOMĚRY NA STUDENOU VODU Společenství Petržílkova Byly zjištěny značné nesrovnalosti v odečtech SV. Rozdíl mezi součtem vodoměrů na SV v bytech a náměrem na hlavním vodoměru na patě domu je více než 20 %, což zpochybňuje věrohodnost odečtů. U řady bytů byla naměřena spotřeba SV dokonce nižší než spotřeba TUV (obvyklý poměr je 60:40 SV:TUV).

45 NÁVRH USNESENÍ Společenství Petržílkova Pokud bude rozdíl mezi součtem vodoměrů na SV v bytech a náměrem na hlavním vodoměru větší než 10 %, budou náklady na SV rozúčtovány takto: náměry na byt. vodoměrech budou použity jako absolutní hodnoty a vyúčtovány podle jednotkové ceny PVK a rozdíl mezi takto zjištěnou sumou a fakturou dodavatele bude rozúčtován podle počtu nahlášených osob k datu rozúčtování. Při zjištění nefunkčního vodoměru budou použita směrná čísla podle "závazného postupu způsobu rozúčtování vodného a stočného" (Ministerstvo financí ČR).

46 VÝTAHY Společenství Petržílkova V rámci paušální platby máme vyžádané opravy s termínem provedení do druhého pracovního dne zdarma (platíme navíc jen cenu materiálu). Při objednávce expresní opravy (s příjezdem technika v den objednávky po běžné pracovní době) však platíme celou cenu opravy + 75% expresní příplatek.

47 ÚKLID Společenství Petržílkova Zajištěn formou DPP u původní uklízečky. Zimní úklid zajištěn rovněž na DPP. Protože byla sjednána paušální cena, podařilo se nám udržet celkové náklady ve stejné výši jako v minulých letech.

48 ODPAD Společenství Petržílkova Celkové náklady se snížily, protože za celý r jsme platili pouze za 3 kontejnery – původně jsme platili 6 kontejnerů, později 4; od poloviny r platíme 3 kontejnery – i při tomto redukovaném počtu splňujeme směrná čísla na 150 %.

49 SPRÁVA Společenství Petržílkova Za 1. pololetí faktury firmě Sistar, za 2. pololetí byla předepsaná částka vyplacena členům výboru, kteří správu vykonávali místo externího správce.

50 ÚDRŽBA DOMU Společenství Petržílkova V rámci běžné údržby se provádějí drobné opravy (např. nefungující vypínače, výměna žárovek, sekání trávy apod.) a havarijní zásahy. Vše ostatní musí být schváleno shromážděním vlastníků.

51 ÚDRŽBA DOMU Společenství Petržílkova Všichni vlastníci mají povinnost přispívat na údržbu a správu celého domu, nikoli pouze na údržbu jednoho vchodu. Záležitosti, které se týkají pouze jednoho vchodu, si však vlastníci mohou rozhodovat sami (např. pronájem společných částí domu, konkrétní provedení prací v rámci objednávky pro celý dům apod.).

52 ÚDRŽBA DOMU Společenství Petržílkova Abychom měli kontrolu, zda jednotlivé vchody čerpají ze společných peněz adekvátně, je v průběhu roku čerpání FO účtováno na analytických účtech (ú. 511). Na konci roku se tato dílčí čerpání převedou do společného účtu 911 – fond oprav (terminologicky správně „zůstatek dlouhodobé zálohy“). Tento zůstatek náleží jednotlivým vlastníkům rovněž podle jejich spoluvlastnického podílu.

53 ÚDRŽBA DOMU Společenství Petržílkova Nejjednodušší způsob kontroly adekvátnosti čerpání je průběžné sledování a projednávání plánovaných a provedených oprav na schůzích výboru (s uvedením v zápisu). Ze společného FO by se s výjimkou havárií měla hradit výhradně údržba pro celý dům. Pokud chce některý vchod něco navíc (např. zvonky na severní straně, nadstandardní úpravu vstupních prostor apod.), nic nebrání tomu, aby se příslušní vlastníci dohodli mezi sebou, zřídili si samostatný účet a akci realizovali sami v rámci jednoho vchodu.

54 ÚDRŽBA DOMU Společenství Petržílkova Pokud by došlo v některém z vchodů k havárii (např. odstavení výtahu z provozu), muselo by se to řešit ze společných peněz všech našich vchodů. Výtah je nejvíce využíván ve vchodě 2491, kde tedy lze očekávat, že bude mít nejkratší životnost. Je tedy v zájmu vlastníků z č.p. 2491, aby byly společné peníze vynakládány hospodárně.

55 NÁVRH USNESENÍ Společenství Petržílkova Společenství Petržílkova schvaluje výroční zprávu a roční účetní závěrku.

56 4. FINANČNÍ PLÁN (ROZPOČET) NA OBDOBÍ ČERVENEC 2008 AŽ ČERVEN 2009 Výhradní pravomoc schvalovat finanční plán má shromáždění vlastníků. Společenství Petržílkova

57 PŘEDPOKLÁDANÉ NÁKLADY 2008 Společenství Petržílkova

58 Společenství Petržílkova NÁKLADY PŘI NEPROVEDENÍ REKONTRUKCE

59 NÁVRH USNESENÍ Společenství Petržílkova Společenství Petržílkova schvaluje finanční plán na období červenec 2008 až červen 2009 podle předloženého návrhu.

60 5. PLÁN OPRAV A ÚDRŽBY NA OBDOBÍ ČERVENEC 2008 AŽ ČERVEN 2009 S výjimkou havárií může výbor objednávat (event. správce provádět) pouze takové práce, které byly schváleny shromážděním vlastníků. Společenství Petržílkova

61 5. PLÁN OPRAV A ÚDRŽBY NA OBDOBÍ ČERVENEC 2008 AŽ ČERVEN 2009 Běžné opravy a údržba dle aktuální potřeby: ,- Kč Vyvážení otopné soustavy v minimálně nutném rozsahu: ,- Zateplení stropů v severních vstupních chodbách: ,- Kč Revize elektroinstalace + doporučení na rekonstrukci v minimálně nutném rozsahu Přesun sklípků 2486 (z důvodu vlhkosti) Technická prohlídka domovního plynovodu Přístupový chodník u č.p – severní strana Zahradnické práce (sekání trávy, údržba keřů, ořez/pokácení a následné vysázení vhodnějších dřevin stromů u č.p. 2491): ,- Kč Nátěry venkovního zábradlí (sever, jih) + madla: ,- Kč Společenství Petržílkova

62 NÁVRH USNESENÍ Společenství Petržílkova Společenství Petržílkova schvaluje plán oprav a údržby na období červenec 2008 až červen 2009.

63 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Ukončení správy firmou Sistar k na základě rozhodnutí loňské výroční schůze Správu od vypovězení smlouvy bývalému správci vykonává výbor podle rozdělených úkolů, které byly několikrát přerozdělovány podle časových a jiných možností jednotlivých členů; účetnictví nám vede externí účetní firma ing. Kapalová Je třeba rozhodnout, zda správu v dalším období bude i nadále vykonávat výbor, nebo zda si najdeme nového správce. Společenství Petržílkova

64 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Pro efektivní fungování SVJ je nejdůležitější zajištění následujících činností:  Stanovení adekvátních záloh na základě realistického rozpočtu - cca 5 mil. na r  Kontrola záloh placených vlastníky a včasné upomínání dlužných částek – hrozí riziko vzniku vysokých pohledávek, event. promlčení  Kontrola dodavatelů hlavních služeb (teplo, voda, elektřina, úklid, výtahy) – smluvní ceny, oprávněnost vystavených faktur Společenství Petržílkova

65 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Zajištění revizí technických zařízení – bezpečný provoz domu; na druhé straně riziko vysokých nákladů na práce, které nejsou nezbytně nutné Plnění zákonných a smluvních povinností – riziko sankcí pro všechny členy SVJ; nezbytně nutné je zajistit řádné splácení úvěru - z hlediska našeho závazku vůči bance (výstražným příkladem by nám měla být Hutmanka); rovněž je to podmínka pro vyplácení dotace (před každým termínem splátky dotace je třeba předložit potvrzení o splácení úvěru) Společenství Petržílkova

66 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Zajištění potřebné údržby - bezpečný provoz domu, komfort užívání, zhodnocení majetku; na druhé straně riziko vysokých nákladů na práce, které nejsou nezbytně nutné, případně nutné jsou, ale provedení je nekvalitní Údržba pozemku - komfort užívání, zhodnocení majetku Společenství Petržílkova

67 6. Kontrolní mechanizmy – členové SVJ Požadovat ke každému vyúčtování obratovou předvahu (bez uvedení osobních údajů) Požadovat přesnou kalkulaci rozpočtu na další období s porovnáním nákladů za dvě předchozí období Požadovat souhrnné rozúčtování nákladů (bez uvedení osobních údajů) – zasílat mailem na vyžádání Požadovat podrobný výpis kont - zasílat mailem na vyžádání na základě prohlášení o ochraně osobních údajů Společenství Petržílkova

68 6. Kontrolní mechanizmy – výbor SVJ Průběžně kontrolovat zálohy a upomínat dlužníky Kontrolovat všechny faktury dodavatelů Kontrolovat provedení objednaných prací – větší zakázky pouze na písemnou objednávku a na základě zjednodušeného výběrového řízení nebo alespoň ověření obvyklé ceny; plánované objednávky projednávat vždy předem na schůzi výboru Kontrolovat revize a ověřovat nutnost doporučených úprav Společenství Petržílkova

69 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Varianta A: Správu vykonává výbor Velká časová a odborná náročnost pro členy výboru; tato varianta vyžaduje adekvátní rozdělení úkolů a jejich plnění v průběhu celého roku Společenství Petržílkova

70 6. SPRÁVA DOMU OD ČERVENCE 2008 Varianta B: Správu vykonává externí správce Menší zátěž pro výbor; správce by měl mít potřebné odborné znalosti; správce nese smluvní odpovědnost; ALE riziko vzniku vysokých pohledávek za vlastníky; riziko vzniku vysokých nákladů na práce, které nejsou nezbytně nutné, případně nutné jsou, ale provedení je nekvalitní Společenství Petržílkova

71 NÁVRH USNESENÍ A. Společenství Petržílkova pověřuje výbor, aby vykonával správu domu do další výroční schůze. B. Společenství Petržílkova pověřuje výbor, aby provedl výběrové řízení na nového správce a do doby uzavření nové smlouvy o správě vykonával správu domu. Společenství Petržílkova

72 7. DOPLŇOVACÍ VOLBA VÝBORU za vchod 2486: ing. Markéta Frančíková za vchod 2488: pí Sejkorová za vchod 2489: pí. Zdeňka Sitarová, p. Kontriš za vchod 2491:p. Balda Společenství Petržílkova

73 8. VOLBA REVIZNÍ KOMISE za vchod 2491: p. Smejkal za vchod 2490/3: pí Hejrová p. Karlík Společenství Petržílkova

74 9. RŮZNÉ  Řešení stromů u č.p – buď pravidelný ořez, nebo pokácení, pokud k tomu dostaneme povolení Společenství Petržílkova

75 9. RŮZNÉ  Provádění drobné údržby a dalších prací formou dohod o provedení práce (viz Příloha č. 6)  Administrativně méně náročné a z daňového hlediska nezpochybnitelné je zajišťování všech prací přes oprávněné dodavatele; DPP by se měly využívat pouze v případě, že poskytují jednoznačné finanční nebo kvalitativní výhody. Společenství Petržílkova

76 NÁVRH USNESENÍ  Společenství Petržílkova bere na vědomí zajišťování drobné údržby a provádění dalších prací formou dohod o provedení práce. Společenství Petržílkova

77 WEBOVÁ ADRESA Zde najdete všechny dokumenty, údaje a řadu dalších důležitých informací o našem společenství. Společenství Petržílkova

78 Společenství Petržílkova Děkuji za pozornost.