Náklady životního cyklu stavby

Prezentace na téma: "Náklady životního cyklu stavby"— Transkript prezentace:

1 Náklady životního cyklu stavby Celkové náklady na pořízení stavby Propočet

2 Náklady životního cyklu stavby
celkové náklady pořízení stavby = cena pozemku náklady pořízení stavby + náklady na užívání provoz opravy a údržbu + náklady na likvidaci

3 Cena pozemku: - koupě od státu (města, obce, prostřednictvím pozemkového fondu,…) za administrativní cenu - ve veřejné soutěži (cena se pak blíží ceně tržní) - koupě za tržní cenu - od developera, realitní kanceláře, soukromníka,…

4 Náklady pořízení stavby
Ve většině případů je stavební dílo individuálním zadáním stavebníka (investora) náklady na pořízení stavby mají svůj vývoj od fáze předinvestiční, přes investiční po provozní (v době užívání stavby). Stavební dílo prochází vývojem svého vzniku : fáze: záměr příprava projektování realizace uvedení do užívání (nehovoříme o případně likvidaci) a v každém stadiu je stanovení ceny odlišné

5 Různost cen, vývoj: ve stadiu dokumentace stavby … výpočet ceny projektantem pro potřeby investora ve stadiu stanovení ceny zhotovitelem …. tento velmi důkladně cenu propočítává a kalkuluje a vypočte si tak spodní hranici ceny. Tato mu musí pokrýt vlastní náklady a minimálně přiměřený zisk. cena konečná je ve finále uvedena ve smlouvě. Toto není podmínkou smlouvy - může být např. stanoveno, jak se cena prací bude stanovovat.

6 Cena stavebního objektu podle podrobnosti dokumentace stavby

7 Ve stadiu prvních úvah, záměru ….. se cena
odhaduje porovnává s již realizovanými obdobnými stavbami (LIDL,…) v předinvestiční fázi využíváme pro stanovení celkových nákladů na pořízení stavby propočet

8 Propočet stanovení orientační ceny stavebního objektu ocenění stavebního objektu cenovým ukazatelem
Podklady pro propočet ceny stavebního objektu; Oceňovací podklady k propočtu; Třídící systémy; Stanovení ceny stavebního objektu v úrovni ZRN; Náklady stavebního objektu nezahrnuté do ukazatelových cen; Náklady umístění stavby.

9 Stanovení orientační ceny stavebního objektu podklady
technické podklady - dokumentace stavby ve stupni studie nebo dokumentace k územnímu řízení, třídící systém pro potřeby oceňování v úrovni propočtu – např. JKSO, kde najdeme číselný kód stavebního objektu a jeho měrnou jednotku, oceňovací podklady veřejně publikované nebo firemní.

10 Technické podklady měrné jednotky
m3 obestavěného prostoru (budovy), v m2 zastavěné plochy (parkoviště) nebo v běžných metrech (kanalizace). Jednotný způsob měření a výpočtu rozsahu pozemních stavebních objektů určuje ČSN o výpočtu obestavěného prostoru. Účelové jednotky: charakterizují účel budovaného objektu. Např. pro nemocnice to bude jedno lůžko, pro školu jedno žákovské místo. V návrhu se pak uvažuje o stavbě nemocnici se 150 lůžky, stavbě základní školy pro 250 žáků.

11 Technické podklady rozsah/mj SO
Výpočet obestavěného prostoru ČSN 73 4055 o výpočtu obestavěného prostoru pozemních staveb. Op = Oz+Os+Ov+Ot kde: Op je základní obestavěný prostor Oz je objem prostoru základů Os je objem spodní stavby objektu Ov je objem vrchní stavby objektu Ot je objem zastřešení

12 Třídící systémy JKSO Jednotná klasifikace stavebních objektů -- JKSO:
obory … stavební objekty, 838 a 839 ….. stavební práce výrobní povahy

13 JKSO struktura obnáší 7 čísel (stupňů):
- ty jsou dány stavebně-technickou podobností (budova, trubní vedení,…) účelem (pro zdravotnictví, bydlení,…) materiálovou charakteristikou 1, 2, 3 1. stupeň obor skupina podskupina konstrukčně-materiálová charakteristika (zděná, monolitický skelet,) druh (novostavba, rekonstrukce)

14 Schéma číselného kódu JKSO

15

16 Oceňovací podklady ukazatel
Z veřejně publikovaných oceňovacích podkladů např. cenové soustavy ÚRS Praha a.s. to jsou: ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku, rozpočtové ukazatele stavebních objektů (tématická řada), katalog ukazatelů funkčních dílů. Oceňovací podklady uvádějí cenu SO (základní rozpočtové náklady - ZRN) za měrnou jednotku SO dle jeho zatřídění v JKSO….. Hovoříme o cenových ukazatelích rozpočtové ukazatele (též technicko-hospodářské ukazatele – THU) – kromě celkové ceny za měrnou jednotku (ta odpovídá cenovému ukazateli) uvádějí dále podrobnější rozklad této ceny dle TSKP pro práce HSV (stavební díly) a PSV (řemeslné obory), nákres, charakteristiky objektu atd.

17

18

19

20

21 Postup určení orientační /ukazatelové ceny SO
SO zatřídit dle JKSO : určí se číselný kód a m.j. vypočtou se měrné jednotky stavebního objektu dle zatřídění SO se vyhledá cenový ukazatel výpočet orientační ceny stavebního objektu v úrovni ZRN = cenový ukazatel Kč/m.j. x počet m.j.

22 Cenové /rozpočtové/ THU ukazatele
Ukazatele představují cenu standardních technických řešení stavebních objektů v době jejich zpracování. Užijeme-li ukazatel zpracovaný v jiné cenové úrovni než potřebujeme, je třeba jeho cenu upravit pomocí vydávaných indexů pro příslušnou dobu ocenění. Dále je třeba výši ukazatele upravit i podle konkrétních podmínek umístění a požadované kvality stavebního objektu. Známe-li k objektu podrobnější údaje, např. rozhodující fyzické objemy zemních prací nebo údaje o řemeslných oborech (izolace, vytápění), je možné dále ukazatel upřesnit.

23 Oceňovací podklady cenová úroveň
V oceňovacích podkladech je vždy důležitá časová platnost cen určená cenovou úrovní použitých oceňovacích podkladů. Cenová úroveň se označuje rokem a pololetím aktualizace cen (např. CÚ 2008/I). Jako nástroj pro promítání inflačních vlivů do stanovení ceny jsou k dispozici indexy publikované Českým statistickým úřadem a ÚRS a.s. Praha.

24 Stavba Z technického hlediska
je stavba ucelené stavební dílo, které plní samostatnou funkci umělého prostředí. Její užívání je vázáno ke stálému místu. Ex. i formulace podle tzv. stavebního zákona )§2 odst.3) Stavba může být rozdělena na stavební objekty a to z důvodů: rozdílných dodavatelů - např. objekt ,kanalizační přípojka různých lhůt provedení - např. objekt sadové úpravy, různých funkcí - např. objekt trafostanice, ČOV

25 Termíny, které jsou využívány v zákonu č. 183/2006 Sb
Termíny, které jsou využívány v zákonu č. 183/2006 Sb. O územním plánování a stavebním řádu Dočasná stavba Stavba pro reklamu Veřejně prospěšná stavba Veřejná infrastruktura – pozemky, stavby, zařízení Změna stavby před jejím dokončením Změna dokončené stavby

26 Složení nákladů na pořízení stavby: (podíly jsou rozdílné podle typu stavby)
Cena stavební objekty (ZRN) cca 60 až 70 % náklady na umístění stavby (NUS, VRN) cca 3 až 6 % projektové práce (PP), průzkumné práce, inženýrská činnost cca 6 až 9 % dodávky a montáže strojů, provozní soubory (technologie) vybavení stavby (stroje, zařízení, inventář) cca 2 až 18 % umělecká díla cca 0 až 1 % rozpočtová rezerva (rizika, změny) cca 5 až 15 % ostatní náklady cca 1 až 4 %

27 Celkové náklady na pořízení stavby
Investor (stavebník) musí pro uskutečnění svého záměru zajistit finanční zdroje na: Cena pozemku projektové a průzkumné práce, kompletační a inženýrská činnost Cena SO/základní rozpočtové náklady náklady na umístění stavby umělecká díla technologické soubory vnitřní vybavení a zařízení, inventář rozpočtovou rezervu ostatní k finančním částkám je dále třeba připočítat DPH dle platných sazeb !

28 Daň z přidané hodnoty Výše DPH současně platná 20 %
Na vybrané činnosti – např. bytovou výstavbu (typy definované zákonem) % DPH účtují subjekty, kteří jsou plátci DPH Projektová činnost (ŽL plátce DPH, s.r.o., a.s.) % OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná vykonávající činnost na živnostenský list – pokud není plátce DPH nemůže DPH účtovat) %

29 Vývoj DPH v ČR Období Základní sazba Snížená sazba – % 5% – % % – % 5% – % 9% od % 10% Nyní % 10%

30 Náklady nezahrnuté do ZRN „ukazatelových cen“ SO
Každá stavba je zhotovována na zcela konkrétním místě, za zcela konkrétních  dalších okolností, které vybočují z podmínek, za nichž byly směrné ceny stanoveny. Proto je třeba připočítat ke stanovené ceně stavebního objektu v úrovni ZRN další náklady nutné k jeho zhotovení, ale nezahrnuté v oceňovacích podkladech. Jedná se o náklady: Na umístění stavby - NUS (v některých užívaných SW vedlejší rozpočtové náklady- VRN). Jejich připočtením dostáváme cenu za zhotovení konkrétního stavebního objektu.

31 Náklady umístění stavby NUS
Náklady umístění stavby zahrnují např. náklady na: zařízení staveniště - buňky, zpevněná plocha, sklady, event.oplocení, napojení na média a jejich úhrada), územní vlivy - např. území s velkou intenzitou činností, proluky,… území se ztíženými výrobními podmínkami mimořádně ztížené výrobní podmínky (výstavba objektu na Sněžce) vyvolané provozními vlivy – např. pracovní prostředí, nařízené přerušení stavebních prácí- (např. rozšiřování chemického závodu), provozní vlivy - např. práce ve zdraví škodlivém prostředí, za silničního provozu (nutné i přerušování práce apod.) vyvolané malým rozsahem zakázky – např.obnova fasády, práci na kulturních památkách (na památkově chráněných prvcích stavebního díla oprava soch na ND). doprava zaměstnanců zhotovitele na místo stavby stanovují se individuelně pro každou stavbu s ohledem na konkrétní akci - výše je předmětem dohody mezi investorem a zhotovitelem

32 Cena za zhotovení stavebního objektu
ZRN + NUS časová platnost cen - cenové indexy např. cenová úroveň CÚ 2009/II

33 Stanovení orientační ceny stavebního objektu
stavební objekt zatřídíme dle JKSO, číselný kód , měrná jednotka m3 obestavěného prostoru , stanovíme rozsah stavebního objektu výpočtem v příslušných měrných jednotkách, 5,5 x 3,5 x 2,4 = 47 m3 obestavěného prostoru, dle zatřídění stavebního objektu vyhledáme cenový ukazatel (tak, aby se jeho zatřídění shodovalo se zatříděním oceňovaného objektu, alespoň v prvním, druhém a čtvrtém stupni třídění dle JKSO) hodnota cenového ukazatele = 3780 Kč/ m3 obestavěného prostoru, provedeme výpočet orientační ceny stavebního objektu v úrovni ZRN, 3780 x 47 = Kč orientační cena SO v úrovni ZRN.

34 Propočet - příklad Příklad propočtu nákladů na pořízení stavby „Školy - Praha“ v úrovni studie ve „cvičném členění“ ve výši Kč bez DPH nezahrnuje 2. skupinu nákladů CNS, což je: cena pozemku, který má ve vlastnictví stavebník V nákladech na pořízení stavby v příkladu není ani: vnitřní zařízení a vybavení školy, které není pevně spojené se stavbou (dlouhodobý i krátkodobý inventář jako je nábytek, počítače apod.), umělecká díla, případně vyvolané investice (vybudování infrastruktury – např. přeložky inž. sítí).

35 Orientační cena stavebního objektu

36 Stanovení ceny za projektové práce a inženýrské činnosti
procentní sazbou ze základních rozpočtových nákladů - ceny stavebního objektu, individuální kalkulací předpokládaného počtu hodin zúčastněných pracovníků a jejich hodinových sazeb, příp. podle počtu odpracovaných hodin, individuální kalkulací ceny s využitím jednoho z následujících veřejně publikovaných podkladů: Výkonový a honorářový řád architektů, inženýrů a techniků činných ve výstavbě (VHŘ), který vydává Český svaz stavebních inženýrů ve spolupráci s Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě a Českou komorou architektů, Sazebníku pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností, který vydává UNIKA.

37 Příklad stanovení ceny projektových prací
Příklad stanovení ceny projektových prací s využitím VHŘ (Výkonový a honorářový řád) pro stavební objekt Garáž jako podkladu pro smluvní cenu za PP Výši honoráře ovlivňuje zejména složitost stavby (honorářová zóna I (jednoduché stavby) –V (velmi složité a rozsáhlé stavby). Stavba garáže je zařazena podle čl. 2.3 z hlediska složitosti do honorářové zóny II. Celkový základní honorář se stanoví podle čl. 2.4, tabulka sazbou v rozpětí 8,15 až 10,09% (matematicky se interpoluje dle výše započitatelných nákladů, tj. ZRN) Pro cenovou kalkulaci PP garáže se stanoví min. sazba 8,15%. Vypočtená hodnota obnáší všech 9 výkonových fází HŘ

38 Výkonové fáze dle VHŘ Hodnoty jsou uvedeny z celkové výše v procentech a je nutno zohlednit např. pro pozemní stavby a další. Příprava zakázky Návrh , studie Dokumentace pro územní řízení Dokumentace pro stavební řízení Dokumentace pro provedení stavby Dokumentace zadání stavby Spolupráce při výběru dodavatele Spolupráce při provádění stavby, výkon autorského dozoru Spolupráce po dokončení stavby a uvedení stavby do užívání

39

40 Příklad výpočtu ceny PP

41 Ve vlastním stavebním procesu se pracuje s cenou v případě:
V následujících stupních vývoje stavby je cenu možno v každém následujícím stupni stanovit řadou metod: Nejpřesnější je výpočet pomocí individuální kalkulace – lze až na základě dostatečně podrobné projektové dokumentace - viz. dále Ve vlastním stavebním procesu se pracuje s cenou v případě: - konstrukcí a prací v souvislosti s realizací stavebního díla - stavebních materiálů , výrobků, polotovarů - dopravních výkonů - rekonstrukcí a oprav

42 Cena může být : pevná - v případě, že jsou předem jasné podmínky provádění a jednoznačně dán předmět vč. podkladů pro ocenění (projektová dokumentace) skladebná - v případě, že nelze přesně stanovit rozsah a množství materiálu (např. oprava živičné vozovky po poškození v zimních měsících). Jsou předem dohodnuty smluvní ceny a množství se stanoví na základě skutečnosti při realizaci pohyblivá - práce se fakturují podle skutečnosti ale předem jsou dohodnuty procentní přirážky na režii a případné riziko cílová - je stanovena nepřekročitelná výše ceny a je vypsán bonus za finanční úsporu.