Faktory ovlivňující vývoj cen zemědělské půdy v ČR – regionální pohled

Literatura v zásadě rozeznává 4 hlavní složky podílející se na výsledné hodnotě půdy (Tsoodle, Golden 2003): Výnosovost Subjektivní vnímání užitku Spekulativní složka Transakční složka

Výnosovost vychází ze schopnosti půdy generovat příjem/zisk, který je dán jednak intenzitou pěstování plodin, ale také podporami, daněmi a technologickou změnou Výnosovost půdy spočívá ve stanovení očekávaných výnosů z užívání půdy diskontovaných o úrokovou míru

Subjektivní faktory zahrnují osobní preference účastníků obchodu a mohou významně ovlivnit kupní, resp. prodejní ceny některých transakcí (např. pozemek vlastněný v minulosti předky - koupě půdy z citového důvodu k venkovu apod.) Obecné faktory, které ovlivňují vnímání hodnoty půdy, jsou: Příjem Hustota obyvatelstva Míra urbanizace Charakteristiky pozemku (umístění)

Spekulativní složka hodnoty vyplývá z očekávání kupujících, že cena půdy bude vykazovat předpokládaný trend Tento trend je přitom daný vývojem v různých aspektech - ceny komodit, rentabilita podnikání, úrokové míry a inflace, vývoj směnného kurzu apod.

Transakční složka zahrnuje faktory specifické konkrétní osobě prodávajícího nebo kupujícího, stejně tak povahu prodeje (její financování, vynucený prodej, prodej v příbuzenském vztahu apod.)

Z toho plyne, že při monitoringu kupních cen půdy nejsou všechny zjištěné ceny výsledkem působení tržních mechanismů nabídky a poptávky a to ani na plně liberalizovaném trhu

Jelikož zemědělská půda představuje i investiční možnost, ovlivňuje cenu půdy významně i celkové investiční prostředí Např. v souvislosti s ekonomickou krizí významně vzrostla cena zemědělské půdy v Německu, protože ta začala představovat v prostředí rozkolísaného trhu bezpečnou investici, u níž není obava z významného poklesu ceny

Německo v posledních letech (2008-2010) dochází k výraznému nárůstu cen, a to jak v NSZ (výrazně), tak i v SSZ jako projev ekonomické krize (v ČR a Polsku vedla ke snížené ochotě k investicím, a to i do půdy), která v SRN mohla působit tak, že se půda začala jevit jako relativně jistá investice oproti jiným možnostem

V podmínkách ČR: Prodej státní půdy v minulých letech představoval rozhodující část převodů zemědělské půdy a významně se podílel na tvorbě ceny Teprve po dokončení privatizace je možné očekávat rozvoj plnohodnotného trhu s půdou založeného na nabídce a poptávce individuálních subjektů Významnou brzdou pro jeho rozvinutí je však velmi rozdrobená půdní držba, nemožnost přesné identifikace mnoha vlastněných pozemků a jejich lokalizace uvnitř honů bez možnosti přístupu

Řešení problému: Dokončení digitalizace katastru nemovitostí (pokud jde o dohledatelnost pozemků) a realizaci pozemkových úprav (pokud se jedná o roztříštěnost pozemkové držby a přístupnost jednotlivých pozemků) Velká část z 2,5 mil. vlastníků půdy však nebude ochotná k prodeji svého majetku, protože popsaný stav negativně ovlivňuje výši případné kupní ceny a prodávající by tak ve skutečnosti prodávali pod tržní cenou.

Data informace o tržních cenách půdy byly sesbírány z individuálních kupních smluv z ČÚZK z vybraných okresů každý pozemek s přesnou geografickou informací o poloze, zanesení do mapového prostředí LPIS, v softwarové aplikaci GIS výpočet vzdálenosti do středu obce a do okresního města databáze ČSÚ o socioekonomické situaci v jednotlivých obcích databáze o příjemcích dotací a uživatelích v LPIS pro stanovení počtu uživatelů v jednotlivých k.ú.

Metodika existuje několik způsobů, jak vyčíslit prostřednictvím objektivních kritérií hodnotu půdy nejužívanější ekonomické nástroje pro určení hodnoty půdy jsou ocenění přes kapitálovou výnosnost a tzv. hedonický přístup

při použití metody kapitálové výnosnosti se stanovuje hodnota půdy pouze na základě výnosovosti diskontované o úrokovou míru, kde se předpokládá, že smluvní strany neuvažují riziko a úroková míra je stabilní nevýhodou metody = nemožnost zahrnout místně či jinak specifické faktory do ceny, jakož i nutnost aktualizovat výnosové parametry

stanovení hodnoty půdy formou tzv stanovení hodnoty půdy formou tzv. hedonické metody spočívá ve stanovení mezní ceny (hodnoty) určitých charakteristik, které se následně použijí pro odhad inverzní poptávkové funkce nebo funkce mezní ochoty platit za tyto charakteristiky jednotlivci cena půdy je v tomto případě daná součtem individuálních cen násobených „množstvím“ vymezených charakteristik (odpovídají složkám ceny půdy, tj. produkční, subjektivní, spekulativní a transakční a dále na ceně ostatního zboží a disponibilního příjmu

Závěry Hodnota, jakou společnost přisuzuje zemědělské půdě, závisí na mnoha faktorech: kvalita rozsah umístění subjektivní faktory (bez ekonomických úvah)

Další faktory: Rozdrobenost pozemků Bezpodílové spoluvlastnictví pozemků Příchod zahraničních investorů Bonita půdy Odvodnění nebo možnost zavlažování pozemku Sociální zázemí vlastníka pozemku

mezi tyto determinanty patří tzv. smluvně specifické faktory, jako je Existuje předpoklad, že je možné statisticky kvantifikovat obecné faktory, které determinují poměrně vysokou variabilitu v tržních cenách (tedy že výsledná cena není pouze náhodně určená proměnná) mezi tyto determinanty patří tzv. smluvně specifické faktory, jako je stávající druh pozemku kvalita půdy výměra půdy zahrnutá do kontraktu charakter kupujícího (FO, právnická osoba, nezemědělský investor aj.)

bylo potvrzeno, že FO (občané) platí o ¼ nižší cenu za nákup zemědělských pozemků než ostatní PO, a zemědělské podniky PO dokonce o téměř ½ s tím, že část tohoto snížení je ovlivněno odlišným očekáváním jednotlivých investorů o budoucím generovaném příjmu z půdy, ale také i vlivem informační asymetrie mezi kupujícím a prodávajícím a monopsoním (stav trhu, kdy na straně poptávky má 1 subjekt dominantní postavení a rozhodující postavení) postavením zemědělských podniků na lokálních trzích

Důležitým zjištěním je skutečnost, že administrativně určená cena pozemků (která vychází z bonitace) pro katastrální území má významný vliv na výslednou smluvní cenu 2 argumenty: kvalita vyjádřená touto administrativní cenou je v zásadě akceptována smluvními stranami a tudíž „přenesená“ do smlouvy smluvní strany nemají na začátku smluvního vztahu konkrétní představu o ceně a administrativní cena je prvotním ukazatelem, o který se „opírají“

2. argument neplatí v okresech kolem Prahy a u krajských měst - dominuje blízkost jako určující faktor tržní ceny zemědělské půdy V případě odlehlejších venkovštějšívch regionů s dispersní sídelní strukturou se stává vzdálenost do okresního města nevýznamná, ale naproti tomu cenu ovlivňuje sice s výrazně menším vlivem i další socioekonomické faktory jako je - podíl ekonomicky aktivních obyvatel - míra nezaměstnanosti