Zdanění nemovitých věcí 21. dubna 2015 doc. JUDr. Radim Boháč, Ph.D.

Osnova Obecně ke zdanění nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí Daně z příjmů Daň z přidané hodnoty Radim Boháč

1. Obecně ke zdanění nemovitých věcí zdanění vlastnictví nemovité věci daň z nemovitých věcí zdanění transferu nemovité věci daň z nabytí nemovitých věcí daně z příjmů (příjem z transferu a užívání) daň z přidané hodnoty (dodání nemovité věci) zdanění jiného nakládání s nemovitou věcí daně z příjmů (příjem z nájmu) daň z přidané hodnoty (nájem nemovité věci) Radim Boháč

2. Daň z nemovitých věcí Základní informace Daň z pozemků Daň ze staveb a jednotek Správa daně Radim Boháč

Daň ze staveb a jednotek A. Základní informace zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí Daň z pozemků Daň ze staveb a jednotek Radim Boháč

B. Daň z pozemků základní konstrukční prvky daně z pozemků Subjekt Předmět Základ Sazba Výpočet Období Rozpočtové určení Radim Boháč

I. Subjekt poplatník vlastník svěřenský fond podílový fond fond obhospodařovaný penzijní společností stavebník organizační složka státu, příspěvková organizace nájemce nebo pachtýř uživatel Radim Boháč

II. Předmět pozemky předmětem daně nejsou na území České republiky evidované v katastru nemovitostí předmětem daně nejsou pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy lesní pozemky (lesy ochranné a zvláštního určení) pozemky vodních ploch pozemky určené pro obranu České republiky pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami Radim Boháč

stavba zastavěná plocha 100 m2 Příklad stavba zastavěná plocha 100 m2 pozemek výměra 1000 m2 Radim Boháč

Osvobození osvobození od daně z pozemků podmínky osobní věcné podmínky podnikání nájem nebo pacht obecně závazné vyhlášky Radim Boháč

hospodářské lesy a průmyslové rybníky III. Základ valorický orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty hospodářské lesy a průmyslové rybníky specifický ostatní pozemky Radim Boháč

IV. Sazba poměrná lineární pevná Radim Boháč orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocné sady hospodářské lesy a průmyslové rybníky pevná zpevněné plochy pozemků zastavěné plochy a nádvoří stavební pozemky ostatní plochy Radim Boháč

V. Výpočet pro valorický základ pro specifický základ daň = zaokrouhlený základ na celé Kč nahoru x sazba pro specifický základ daň = zaokrouhlený základ na celé m2 nahoru x sazba případně násobení daně místním koeficientem Radim Boháč

VI. Období a rozpočtové určení zdaňovací období kalendářní rok rozpočtové určení daně příjem obecních rozpočtů Radim Boháč

C. Daň ze staveb a jednotek základní konstrukční prvky daně ze staveb a jednotek Subjekt Předmět Základ Sazba Výpočet Období Rozpočtové určení Radim Boháč

I. Subjekt poplatník vlastník svěřenský fond podílový fond fond obhospodařovaný penzijní společností organizační složka státu, příspěvková organizace nájemce nebo pachtýř Radim Boháč

II. Předmět zdanitelné stavby (budovy a inženýrské stavby) a jednotky na území České republiky předmětem daně nejsou budovy, v níž jsou jednotky fikce nemovité věci Radim Boháč

Příklad byty a nebytové prostory, které nejsou jednotkou byty a nebytové prostory, které jsou jednotkou předmět daně Radim Boháč

Osvobození osvobození od daně ze staveb a jednotek podmínky osobní věcné podmínky podnikání nájem nebo pacht Radim Boháč

III. Základ zdanitelné stavby jednotky výměra zastavěné plochy upravená podlahová plocha jednotky Radim Boháč

IV. Sazba sazba podle typu stavby zvýšení za podlaží koeficienty obytné domy stavby pro individuální rekreaci garáže stavby užívané pro podnikání ostatní zdanitelné stavby ostatní jednotky zvýšení za podlaží koeficienty zvýšení v NP a I. zónách CHKO Radim Boháč

V. Výpočet daň = zaokrouhlený základ na celé m2 nahoru x sazba případné zvýšení daně případně násobení daně místním koeficientem Radim Boháč

VI. Období a rozpočtové určení zdaňovací období kalendářní rok rozpočtové určení daně příjem obecních rozpočtů Radim Boháč

D. Správa daně správce daně daňové přiznání splatnost daně finanční úřad (orgány Finanční správy České republiky) místní příslušnost daňové přiznání splatnost daně jednorázově ve splátkách Radim Boháč

3. Daň z nabytí nemovitých věcí Základní informace Základní konstrukční prvky Správa daně Radim Boháč

A. Základní informace 1993 – 2013 od 2014 Radim Boháč Daň z převodu nemovitostí Daň z nabytí nemovitých věcí 1993 – 2013 od 2014 Radim Boháč

A. Základní informace zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí vyhláška č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí základní konstrukční prvky daně z nabytí nemovitých věcí správa daně z nabytí nemovitých věcí Radim Boháč

II. Základní konstrukční prvky Subjekt Předmět Základ Sazba Výpočet Rozpočtové určení Radim Boháč

a) Subjekt koupě nebo směna ostatní případy převodce nabyvatel nabyvatel je ručitelem nabyvatel pokud se tak dohodnou ve smlouvě ostatní případy Radim Boháč

b) Předmět úplatné nabytí vlastnického práva k taxativně vyjmenovaným nemovitým věcem nacházejícím se na území České republiky také nabytí na základě zajišťovacího převodu práva úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva Radim Boháč

Příklad - směna úplatné nabytí nemovité věci X Nemovitá věc X Osoba A Osoba B Nemovitá věc Y úplatné nabytí nemovité věci X nabyvatel – osoba B, převodce – osoba A úplata – hodnota nemovité věci Y úplatné nabytí nemovité věci Y nabyvatel – osoba A, převodce – osoba B úplata – hodnota nemovité věci X Radim Boháč

Příklad – vzájemné darování Nemovitá věc X Osoba A Osoba B Nemovitá věc Y úplatné nabytí nemovité věci X nabyvatel – osoba B, převodce – osoba A úplata – hodnota nemovité věci Y úplatné nabytí nemovité věci Y nabyvatel – osoba A, převodce – osoba B úplata – hodnota nemovité věci X Radim Boháč

srovnávací daňová hodnota c) Základ nabývací hodnota snížená o uznatelné výdaje zvláštní cena taxativně stanovené případy (exekuce prodejem nemovité věci, vklad nemovité věci do obchodní korporace atd.) sjednaná cena vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě výlučnost sjednané ceny srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena srovnávací daňová hodnota = 75 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty zjištěná cena není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota výlučnost zjištěné ceny Radim Boháč

d) Sazba poměrná lineární 4 % Radim Boháč

e) Výpočet součin základu zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru sazby Radim Boháč

f) Rozpočtové určení daně příjem státního rozpočtu Radim Boháč

III. Správa daně správce daně ručitel orgány Finanční správy České republiky ručitel poplatník převodce ⇨ nabyvatel ručitel Radim Boháč

III. Správa daně daňové přiznání splatnost daně nemovité věci evidované v katastru nemovitostí povinnost podat daňové přiznání do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru proveden vklad nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí povinnost podat daňové přiznání do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci přílohy daňového přiznání splatnost daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání Radim Boháč

III. Správa daně – zvláštní ustanovení Podání daňového přiznání a platba zálohy ve výši 4 % sjednané ceny Sjednaná cena ≥ srovnávací daňová hodnota Srovnávací daňová hodnota > sjednaná cena Platební výměr na daň i zálohu Platební výměr na daň i zálohu Vyměřená záloha = tvrzená záloha Vyměřená záloha  tvrzená záloha Vyměřená záloha = tvrzená záloha Vyměřená záloha  tvrzená záloha Platební výměr se založí do spisu (možnost doručení na žádost) Platební výměr se doručí Platební výměr se doručí Platební výměr se doručí Platba rozdílu záloh v náhradní lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru Platba rozdílu mezi daní a zálohou ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru Platba rozdílu záloh v náhradní lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru Radim Boháč

4. Daně z příjmů Daň z příjmů fyzických osob Daň z příjmů právnických osob Radim Boháč

A. Daň z příjmů fyzických osob Osvobození příjmu z prodeje Zdanění příjmu z prodeje Zdanění bezúplatného příjmu Zdanění příjmu z nájmu a pachtu Radim Boháč

I. Osvobození příjmu z prodeje příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky 2letý časový test příjem z prodeje ostatních nemovitých věcí 5letý časový test Radim Boháč

II. Zdanění příjmu z prodeje příjem ze samostatné činnosti je-li nemovitá věc v obchodním majetku příjem lze snížit o výdaj (zůstatková cena) ostatní příjem není-li nemovitá věc v obchodním majetku příjem lze snížit o výdaj (cena, za kterou byla nemovitá věc nabyta, daň z nabytí nemovitých věcí) Radim Boháč

III. Zdanění bezúplatného příjmu bezúplatné nabytí nemovité věci příjem ze závislé činnosti zdaněn příjem ze samostatné činnosti ostatní příjem osvobození (příbuzní) jiný příjem zdaněn Radim Boháč

IV. Zdanění příjmu z nájmu a pachtu příjem ze samostatné činnosti je-li nemovitá věc v obchodním majetku možnost uplatit 30% výdajový paušál, nejvýše do částky 600.000 Kč příjem z nájmu není-li nemovitá věc v obchodním majetku Radim Boháč

B. Daň z příjmů právnických osob příjem z prodeje, nájmu i bezúplatný příjem zdaněny Radim Boháč

5. Daň z přidané hodnoty Dodání nemovitých věcí Nájem nemovitých věcí Radim Boháč

I. Dodání nemovitých věcí osvobozeno od daně z přidané hodnoty pozemek pozemek, na kterém není stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť není stavebním pozemkem ostatní nemovité věci po 5 letech od kolaudace stavby Radim Boháč

II. Nájem nemovitých věcí osvobozen od daně z přidané hodnoty výjimka krátkodobý nájem nemovité věci platí i pro pacht Radim Boháč

doc. JUDr. Radim Boháč, Ph. D doc. JUDr. Radim Boháč, Ph.D. katedra finančního práva a finanční vědy PF UK nám. Curieových 7 116 40 Praha 1 email: bohac@prf.cuni.cz www.radimbohac.cz tel.: +420221005530 20. dubna 2015 doc. JUDr. Radim Boháč, Ph.D.