Tržní ocenění lesních majetků Metodika LČR, s.p. Pokyn výrobně technického ředitele č. 13/2004 ze dne 15.12.2004

Metodika LČR (jen dřevoprodukční funkce lesního majetku): Předpokladem pro použití jakékoliv metody tržního ocenění je odpovídající, tj. správně vypočtená úřední cena zohledňující všechny relevantní srážky, doložená znaleckým posudkem zpracovaným dle platného oceňovacího předpisu.

tržní hodnota lesního porostu Celková tržní hodnota = úřední cena pozemku + tržní hodnota lesního porostu (modifikace metody VHF, cenové vlivy, zákonná omezení hospodaření a další vlivy)

V závislosti na velikosti lesního majetku zajišťují úřední ocenění po dohodě s druhou smluvní stranou: do 10 ha - LS, LZ 10 – 100 ha - KI nad 100 ha - OTRL

V závislosti na velikosti lesního majetku lze pro účely tržního ocenění použít - porovnávací metodu LČR, - jiné relevantní tržní ocenění nebo jejich - vhodnou kombinaci. Použitelné metody tržního ocenění pro příslušnou velikostní kategorii lesních majetků jsou uvedeny v následující tabulce:

Jiné relevantní tržní ocenění Metoda/velikost majetku Porovnávací metoda LČR Jiné relevantní tržní ocenění   metoda (věrohodná nestátní nebo státní databáze kupních cen) Metoda mýtní výtěže snížená o náklady na úklid klestu a zalesnění holiny Výnosová (důchodová) čisté současné hodnoty (NPV) 0 – 3 ha X ( X ) 3 – 50 ha 50 – 100 ha Nad 100 ha Pozn.: Použití metod v závorkách je vázáno na splnění určitých předpokladů (např. použití výnosové metody předpokládá přibližně vyrovnanou věkovou strukturu majetku)

Při tržním ocenění lesních majetků porovnávací metodou LČR se postupuje podle přílohy č. 2 tohoto pokynu. Způsoby a postupy výpočtu tržní hodnoty jiným relevantním tržním oceněním vycházejí z dostupné odborné literatury. Odhadnutá tržní hodnota se pro účely sjednávání ceny zaokrouhluje matematicky na celé stovky Kč. Při sjednávání ceny se zohledňují veškeré náklady, spojené s úkonem převodu (včetně vypočtené daně z převodu nemovitostí)

Výpočet se vztahuje k výměře lesního porostu a holin včetně potenciálně zalesňovaných bezlesí (plochy trvalých bezlesí se nezapočítávají), tzn., že v případě výskytu holin se provádí zvlášť výpočet středního věku (výměra včetně plochy holin a potenciálně zalesňovaných bezlesí) a zvlášť výpočet ostatních charakteristik majetku (výměra bez plochy holin a bezlesí)

Výpočet je založen na tezi, že hospodaření v lese začíná mýtní těžbou lesního porostu a že vlastník lesa má zákonnou povinnost ponechat si část prostředků z mýtní těžby na zalesnění vzniklé holiny. Tím je odstraněn hlavní nedostatek platného cenového předpisu, který nákladovost zalesnění a péči o nezajištěné lesní porosty dostatečně nezohledňuje.

Postup tržního ocenění lesního majetku porovnávací metodou LČR Výpočet zákl. charakteristik majetku (celková velikost majetku, střední plošný věk, průměrná bonita, průměrné zakmenění, průměrné zastoupení dřevin) Ruční zadání vybraných taxačních veličin lesního majetku (por. sk., výměra, věk, zakm., zast. dřevin, bos…) Zjištění faktoru odlišnosti majetku (f3)

Tabulka Kth 2) Zjištění koeficientu tržní hodnoty (Kth) z tabulky podle středního věku a průměrné bonity Koeficient Kth platí pouze za těchto podmínek: velikost 0 – 1 ha 90 % a vyšší zastoupení vybraných jehl. dřevin nebo jejich jakékoliv kombinace na ploše majetku zakmenění 0,90 – 1,00 podíl hniloby (nepravého jádra), korunových zlomů nebo jejich kombinace do 20 % plochy majetku

Koeficient tržní hodnoty Základem metodiky jsou tzv. koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth) (Au max – c) . fa Kth =  Au max kde (Au max – c) . fa - přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku zohledňující zákonnou povinnost zalesnění a zajištění vázanou k lesnímu majetku v jakýkoliv časový okamžik (bez ohledu na věk lesních porostů) c - náklady na zajištění kultur dle vyhlášky fa - věkový hodnotový faktor dle vyhlášky (umožňuje použití vzorce v jakémkoliv věku lesního porostu) Au max - maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní dle vyhlášky (při hospodaření v souladu s platnou legislativou je nedosažitelná – naopak v případech, kdy investor neuvažuje o nákladech na zajištění kultur, se může kupní cena této hodnotě velmi blížit)

Zjištění koeficientu tržní hodnoty Kth Bonita Věk. st. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 do 5 let 0,04 0,03 0,02 0,01 6-10 0,07 0,06 0,05 11-20 0,14 0,13 0,12 0,09 21-30 0,21 0,2 0,20 0,19 0,15 31-40 0,28 0,27 0,26 0,16 0,11 0,10 41-50 0,35 0,34 0,33 0,31 51-60 0,41 0,40 0,38 0,36 0,18 61-70 0,47 0,46 0,43 0,30 0,22 71-80 0,53 0,51 0,48 81-90 0,58 0,56 0,52 0,50 0,44 0,39 0,23 91-100 0,63 0,61 0,57 0,54

3) Úprava zjištěného Kth korekčními faktory (na velikost lesního majetku – faktor f1, průměrné zakmenění, zastoupení dřevin v druhové skladbě a výskyt hniloby - nepravého jádra nebo korunových zlomů). a) v případě lesních majetků o velikost nad 1 ha se zjištěný koeficient násobí - koeficientem 0,95 (1 -3 ha) - koeficientem 0,90 (3 – 50 ha) - koeficientem 0,80 (50 – 100 ha) - koeficientem 0,75 (nad 100 ha) b) v případě méně než 90 % zastoupení vybraných jehl. dřevin se výše uvedené Kth snižují o 0,02 – 0,18

c) v případě majetků se zakmeněním c) v případě majetků se zakmeněním menším než 0,90 se výše Kth snižují o 0,005-0,50 d) v případě výskytu hniloby (nepravého jádra), korunových zlomů nebo jejich kombinace za více než 20 % plochy majetku Faktor inflace (F2) 4) Odhad tržní hodnoty lesního majetku

Výhody metody: využitelnost bez ohledu na velikost věkovou strukturu majetku zohlednění jiných než investičních důvodů koupě lesního majetku neovlivnění subjektivní úrokovou mírou zachování odděleného ocenění lesního pozemku a lesního porostu

Nevýhody metody: nárůst pracnosti se stoupající výměrou podmínkou využitelnosti do budoucna je periodická aktualizace cenového předpisu nutnost změn v metodice v případě změn lesnické legislativy předmětem ocenění je pouze produkce dříví a existující zákonná a jiná omezení

Při nákupu lesních majetků nad 100 ha, navazujících nebo přímo nenavazujících na majetek ve správě LČR, ale ne odloučených, musí být doložena návratnost vložené investice v časovém horizontu 50 let výpočtem znalce. Předpokladem výpočtu návratnosti investice je zpracování plánu lesní výroby a z něho vycházejícího finančního plánu na posuzované období

T. Dohnanský: Tržní oceňování lesních majetků Lesnická práce č. 6/2005, str. 18 - 20

Les jako investice Metoda „nejnižší rentability“ (cena „hraničně rentabilní“) Způsob ocenění lesa pro investory kapitálu (investory kupující les)

Smyslem celého investování je tvorba zisku na základě zhodnocení vloženého kapitálu Těžiště investorovy práce: - hodnocení investice před samotným vložením peněz - odhad návratnosti - odhad výnosovosti vloženého kapitálu  stanovení ceny, za kterou je pro investora přijatelné o nákup lesa usilovat

Metoda „nejnižší rentability - 0 Metodika je zaměřena na menší lesní porosty a celky, od několikaarových selských lesů až po několikahektarové plochy, u nichž při oceňování nelze vycházet z rentního způsobu ocenění, neboť jejich věková skladba neodpovídá potřebě pravidelně se opakujícího ročního výnosu (roční renty). To může zabezpečit jen rozsáhlejší lesní majetek.

Z investorského hlediska pohled na les jako celek Investor zpravidla nechce majetek členit na podkategorie (porost, pozemky, závazky). Investorovi ani tak nejde o objektivní vyčíslení jednotlivých složek ceny investice lesa jako o absolutní výši vynaložených prostředků, jejich návratnost a zisk Investor počítá zúročení veškerého vloženého kapitálu do konkrétního lesního majetku při dané míře rizik a likvidity. Má-li se investor dostat k ceně, za kterou se mu vyplatí les koupit, musí znát svou představu zhodnocení kapitálu pro určitý časový horizont Legislativní nebo provozní závazek může cenu pozemku i několikanásobně převýšit (zalesnění)

Investoři tvoří cca polovinu trhu, tedy poptávku Investoři tvoří cca polovinu trhu, tedy poptávku. Musí mít svoji vlastní rentabilitu pro danou nemovitost. Rozhodujícím vstupem pro vyhodnocování investice je vždy čas. Peníze jsou vložená investice a čas je jednou z jeho zhodnocujících veličin.Stěžejní vliv má úroková míra. Běžní investoři a zejména banky lesní úrokovou míru neakceptují a investování do lesa se řídí obvyklými finančními pravidly.

Metoda „nejnižší rentability - 1 (An – cn + Dotn – Zdn) Renmin =   - Nj + V - Npn 1,0pn kde An očekávaný výnos z těžby v roce n, přičemž A je ocenění výnosu plánované těžby dřeva podle sortimentů na OM (přiměřeně u vzdálenějších horských lokalit fco manipulační sklad), ponížené o náklady na těžbu, přibližování a úklid paseky cn náklady na zajištění kultury i v budoucnu vztahující se k roku n Dotn naděje na zákonné dotace vztahující se k danému lesnímu zásahu z roku n vyjádřená v penězích Zdn individuální rozdíl zdanění z hospodářské činnosti potenciálního investora oproti zdanění úroku v bance Nj dodatečné náklady nesouvisející přímo s dřevoprodukční funkcí lesa (oprava cest, uzavření úvěrové smlouvy, vyvolané investice a reciproce) V dodatečné výnosy nevyplývající přímo z produkce dřeva (prodej části méně výnosného lesa na jiný účel atd.) Npn náklady spojené s převodem nemovitosti n časový odstup v letech od okamžiku vložení kapitálu, maximálně 30 let (s výnosy v delším než třicetiletém horizontu investor již nepočítá vůbec, neboť z hlediska ceny odloženého kapitálu jde o podnikatelské riziko, které nelze vyjádřit prostým úrokem) p individuálně zvolená úroková míra

rozvržení možných plánovaných těžeb do předpokládaných let možnosti získání dotací zdanění = podstatný rozdíl mezi odložením peněz v bance na úrok a investováním v LH úroková míra – u bank diskontní sazba, u běžného investora průměrný úrok běžný na dlouhodobých vkladech před odpočtem zdanění nebo jeho obvyklou míru zhodnocení kapitálu ve výpočtu se neuvažují náklady na prořezávky a probírky do 40 let věku – investor je zde schopen účinně pracovat se zákonnými rezervami, jejichž přínos může tento náklad i převýšit

Metoda „nejnižší rentability - 2 (An – cn + Dotn – Zdn) Renmin =   - Nj + V - Npn 1,0pn 193 250 -48 000 - 31155 porost =  = 160 38 1,0729 25 200 -6417 - 4132 2. porost =  = 4 963 1,0716 225 850 – 33651 – 42 284 3. porost =  = 106 887 1,075

Metoda „nejnižší rentability - 3 334 230 – 71 672 + 15 850 - 61250 4. porost =  = 135 235 1,077 Ren = 16038 + 4963+106 887+0+0+135 235 – 0 + 5000 – 5000 = = 263 123 Kč Tato cena je cena mezní rentability, ze které může investor vycházet v nabídce. Při koupi za vyšší cenu je pro něj za současných podmínek výhodnější uložit kapitál jinam.

Metoda nejnižší rentability s vhodně nastavenou úrokovou mírou je univerzální pro investory bez ohledu na jejich právní postavení, finanční možnosti, provozní schopnosti i měnící se podmínky dotační Všechny veličiny si dosazuje sám investor podle svých možností. Postup lze považovat za vhodný i pro finanční ústavy a věřitele zjišťující si likviditu a okamžitou cenu zastavované lesní nemovitosti.

Ocenění lesa bankou - 1 O úroveň zhodnocení kapitálu vloženého do lesa se kromě investorů zajímají i banky. Banky se při jištění úvěru zajímají o právní zjistitelnost, nezcizitelnost, pojistitelnost, likvidita, aktuální tržní cenu hodnoceného jištění. Na les se pohlíží jako na samostatný podnikatelský záměr. Banka používá úrokovou míru stejnou pro tento výpočet jako pro investiční úvěr. Chová se k odloženým tržbám, jako by na ně půjčila. Uvažuje se tedy s minimálním úrokem 9 %. Výnosy vzdálenější než 8 let neberou v potaz.

Ocenění lesa bankou - 1 Banka vychází z běžných výkazů (zpracování bilance, výsledovky a cash flow statement – maximální zákonem stanovené těžby v lese) a výsledek diskontuje. Banka k jištění přijímá v podstatě jen lesy v mýtním a předmýtním věku. Mladší porosty nespadající do zvláštních dotačních titulů považuje banka za bezcenné a v ČR neprodejné V úvahu se berou jen porosty zasahující do ekonomiky v následujících 8 letech. Výnos z nich je diskontován k dnešku. Jištění je 50 %.

Ocenění lesa bankou - 2 Posouzení bankou: 149 915 1. porost =  = 97 434 1,095 201 308 4. porost =  = 110 122 1,097 Banka si cení nabídnuté jištění na 207 556 Kč. Les by mohl jistit za úvěr ve výši zhruba 103 000 Kč.

Úřední cena Úřední cena činí 402 890 Kč. Pro investora nehraje žádnou roli a při rozhodování kam vložit kapitál na ní nebere zřetel.

Tržní cena Les byl prodán za 260 000 Kč.

A. Nejedlý: Les jako investice Lesnická práce č. 3/2004, str.11-13