Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby

Cenotvorný model Zvolený model analyzující tržní vývoj je navržen jako postupný dvoustupňový, respektive propojuje dva dílčí modely, pro determinaci cenové hladiny nabídkových cen pro konkrétní bytovou jednotku.

Zvolený model postupuje systémem postupné specifikace cenové hladiny na základě analýzy vstupních tržních specifik, respektive cenotvorných kritérií. Na základě daného vícestupňového modelu je možné: • Analyzovat vývoj cenové hladiny, v úrovni nabídkových cen pro segment trhu bytových jednotek, ale i pro konkrétní bytovou jednotku • Determinovat aktuální cenovou hladinu nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách a dále verifikovat nabídkovou cenu pro konkrétní bytovou jednotku. • Na základě regresní analýzy a stanovení trendů vývoje stanovit až střednědobou prognózu vývoje nabídkových cen bytových jednotek a to jak pro celý segment trhu, tak i pro konkrétní bytovou jednotku.

Analýza vývoje cenové hladiny nabídkových cen ve sledovaných lokalitách Jádrem analýzy vývoje cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek, je vlastní databáze obsahující v součtu přes 6000 inzerátů na prodej a pronájem bytových jednotek

Mezi konkrétní cenotvorné činitele na „globální úrovni patří zejména: • Inflace • Hrubý domácí produkt (sledování výkonnosti ekonomiky) • Průměrná mzda • Míra nezaměstnanosti: • Legislativní externality • Demografický vývoj • Indikátor důvěry spotřebitelů • Státní politika bydlení • Struktura koupěschopnosti obyvatel v poměru k možnosti pořízení bydlení • Cena peněz na kapitálovém trhu • Cena nájemního bydlení Procento potenciálních kupujících, kteří splňovali podmínku, že modelový o velikosti 60m2 by umořili prostřednictvím 36 násobku mzdy

Vývoj HDP Korelační koeficient porovnání k Indexu růstu Korelační koeficient porovnání k nominálnímu růstu Ukazatel vývoje HDP HDP mld. Kč, b. c. -0,4706 0, HDP %, r/r, reálně 0, ,19686 Zaměstnanost Vývoj nezaměstnanosti celá ČR %-0, ,70772 Vývoj nezaměstnanosti pro Liberecký kraj-0,761260, Vývoj nezaměstnanosti pro Ústecký kraj-0, ,88681 Zaměstnaní celkem v tis. osob-0,2014 0, Inflace Vývoj inflace0, , Vývoj mezd Průměrná mzda nominální % (T-1)-0, , index nominální mzdy0, ,35921 index reálné mzdy0, ,66886 vývoj DPH Vývoj DPH Základní sazba %-0, ,71983 Snížená sazba %-0,671780, vývoj úroků u hypotéčních úvěrů Vývoj sazeb Hypotéčních úvěrů Průměrná roční úroková sazba úroku z úvěru 0, ,30787 Průměrná roční Diskontní sazba ČNB 0, ,36456 Vývoj na akciových trzích ČR Vývoj indexu PX50 bodová hodnota Indexu PX0, ,749787

Druhá fáze: Optimalizace získaného kvantilového rozpětí cenových hladin, na základě multikriteriální hodnotové analýzy pro kvantifikaci cenové hladiny, v úrovni nabídkové ceny, pro specifickou bytovou jednotku. • Dostupnost do správního centra s potenciálem budoucího rozvoje • Občanská vybavenost • Umístění v lokalitě výběru • Specifikum vlastníků okolních bytových jednotek. • Stavební provedení (druh výstavby): • Stáří objektu – fáze životního cyklu objektu • Intenzita okolního hluku • Druh vlastnictví • Provozní náklady – způsob vytápění • Dispoziční řešení • Kritérium vnitřního vybavení jednotky • Podlaží ve kterém se bytová jednotka nachází • Počet volných bytových jednotek ve sledované lokalitě • Technická vybavenost objektu

Stanovení vah kritérií : Zde můžeme řadit párové porovnání. K dalším metodám pro zjištění vzájemného spolupůsobení kritérií, respektive stanovení vah jednotlivých cenotvorných kritérií řadíme: Metoda pořadí, Bodovací metoda, Fulleruv trojúhelník, Saatyho Metodu – Geometrického průměru, Saatyho metoda - řádkové součty,

Stanovení užitnosti specifické bytové jednotky Základní metody pro stanovení užitnosti • Bodovací metoda s vahami, Indexová metoda, Metoda nejlepších hodnot popřípadě Ivanovičova vzdálenost

• Mezikvantilové rozpětí stanovené Analýzou nabídkových cen bytových jednotek je: 1504,- • Daná bytová jednotka je na 62% optimalní užitnosti. • Bytová jednotka s optimální užitností je vyznačena horním kvantilem. • Po vynásobení užitnosti specifikované bytové jednotky s mezikvantilovýcm rozpětím (výstup z nadřazeného modelu) o odečtem dané hodnoty od horního kvantilu získáme nabídkovou cenu specifikované bytové jednotky.

Závěr!!!!!!!!!!! Analýza cenotvorných činitelů, v kontextu s analýzou nabídkových cen bytových jednotek přináší bližší poznání a pochopení vzájemných interakcí na trhu s bydlením. Při sestavování predikčního modelu je zásadní optimalizovat kritéria v závislosti na jejich vzájemných reálných interakcích. Při pochopení vzájemných interakcí a jejich přenesení do modelu analyzujícího a predikujícího budoucí vývoj v daném segmentu trhu, lze dospět k řádově přesné predikci, která v budoucnu nastane. Dále lze dosáhnout predikce tržních disproporcí (cenových bublin), které mají známé a popsané příčiny vzniku.