OCENĚNÍ LESNÍCH POZEMKŮ (S RŮZNÝMI ZPŮSOBY VYUŽITÍ) versus NELESNÍ POZEMKY (2 příklady)

Stačí druh pozemku v KN? 10 – lesní pozemek Druh pozemku není závazný údaj katastru Skutečný stav Pro správné ocenění pozemku je rozhodující způsob využití pozemku

Způsob využití (lesního) pozemku Příloha ke katastrální vyhlášce č. 357/2013 Sb.: a) Způsob využití LESNÍHO POZEMKU: školka plantáž dřevin (plantáž RRD, vánočních stromků, lignikultury apod.) les jiný než hospodářský (les ochranný a zvl. určení) lesní pozemek, na kterém je budova (pozemek není odňat plnění funkcí) ostatní komunikace (místní nebo účelová komunikace vč. zpevněné lesní komunikace) sportoviště a rekreační plocha (autokemp, tábořiště aj.) dobývací prostor (výhradní ložiska)

Analogie různých způsobů využití lesního pozemku a jejich různý způsob ocenění (např. lesní školka, plantáž vánočních stromků, místní nebo účelová komunikace na lesním pozemku, budova bez vynětí z PUPFL aj.) b) různé způsoby využití OSTATNÍ PLOCHY (viz příloha ke katastrální vyhlášce č. 347/2013 Sb.): plantáž dřevin zamokřená půda dráha, dálnice, silnice ostatní komunikace ostatní dopravní plocha sportoviště a rekreační plocha hřbitov, urnový háj, kulturní a osvětová plocha, manipulační plocha dobývací prostor skládka, jiná plocha, neplodná půda fotovoltaická elektrárna.

Ocenění lesních pozemků v rekreační oblasti Příklad č. 1

Účel a předmět ocenění  Účel ocenění: zjištění ceny obvyklé pro prodej pozemku  *** Pozemky mezi rekreačními chatami v rekreační oblasti kousek od Brněnské přehrady (atraktivní vyhledávaná příměstská lokalita). Pozemky jsou v KN evidovány jako lesní, v LHP jsou zařízeny jako jiný pozemek ve smyslu zákona 289/1995 Sb. Ve skutečnosti jde zčásti o rekreační plochy s hřišti, ohništi, skalkami, venkovními bazény a okrasnými zahrádkami u chat zčásti pak o nezpevněné příjezdové komunikace k rekreačním chatám a parkovací stání u jednotlivých chat. Na pozemcích rostou jednak soliterní výstavky, jednak ředinaté skupinky lesních stromů.

Postup znalce A Na základě terénního šetření, a protože znalec A neměl dostatečně širokou vlastní porovnávací databázi prodejů podobných pozemků, se rozhodl využít k ocenění cenou obvyklou cenovou mapu podobných pozemků v blízkém okolí. Charakter oceňovaných pozemků dle názoru znalce odpovídal pozemkům oceněným v cenové mapě cenou pro nestavební pozemky s funkcí - krajinná zeleň, funkčním typem - krajinný rekreační. Cena pro tento funkční typ v cenové mapě stavebních pozemků byla 380,-Kč/m2. Cenu oceňovaných pozemků proto stanovil vynásobením plochy jednotkovou cenou, a tuto cenu použil bez úpravy do posudku. Poznámka: Tento posudek byl protistranou rozporován, cena byla označena za příliš vysokou. Potenciálním kupujícím jako objektivnější připadá posudek jiného znalce.

Postup znalce B Znalec B se sice také opřel o cenu z cenové mapy, ale z nějakého neuvedeného důvodu cenu pozemků redukoval o 50 %. K takto zredukované ceně pozemků potom připočetl cenu lesního porostu na nich rostoucího (ocenění porostu bylo provedeno dle oceňovací vyhlášky).

Rozdíl v ocenění Cena v posudku znalce B byla tak cca o 40 % nižší než ocenění v posudku znalce A v penězích vyjádřeno o cca 2 500 000 Kč,-

Odborné vyjádření k oceňovacímu případu a k postupu obou znalců § 20 katastrálního zákona (č. 344/1992 Sb.), podle něhož (kromě jiného) nejsou některé údaje na výpisu z listu vlastnictví (např. o druhu pozemků a způsobu jeho využití) závazné pro právní úkony  týkající se nemovitostí vedených v katastru, § 9 odst. 3 zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Ten sice stanoví pro účely ocenění posuzovat pozemek podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí, ale zároveň určuje při nesouladu  mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem (v terénu, krajině) vycházet při oceňování ze skutečného stavu.  

pozemky v rekreačních lesích, které byly již částečně urbanizovány objekty rekreačních chat a jinými stavbami, je třeba při ocenění klasifikovat jako pozemky stavební, a to nejen plochy skutečně zastavěné, ale i plochy nezastavěné, avšak funkčně související a skutečně s rekreačními chatami užívané k naplnění volného času a rekreaci (funkční celek)   Proto jsou-li uvedené pozemky oceněny v platné cenové mapě stavebních pozemků na území města Brna, vydané jeho obecně závaznou vyhláškou, musejí být oceněny podle ní jednotnou cenou pro zastavěné i funkčně spojené a užívané nezastavěné plochy (v kupních smlouvách zpravidla nejsou rozlišeny dílčí ceny za zastavěnou a nezastavěnou část pozemku, ani ceny hlavní, popř. vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalých porostů).

Nejsou-li předmětné pozemky oceněny v platné cenové mapě stavebních pozemků, ocení se jejich zastavěné plochy (pod rekreační chatou i jinými stavbami – např. kolnou, dřevníkem, venkovním záchodem, venkovní terasou, venkovním bazénem, venkovní udírnou, zemním sklepem, jezírkem, skleníkem, zpevněnou plochou apod., jsou-li nemovitého charakteru) podle oceňovací vyhlášky jako stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků,zatímco nezastavěné, funkčně související plochy buď jako jednotný funkční celek (je-li pozemek a rekreační chata stejného vlastníka) nebo jako jiné pozemky, které tvoří funkční celek (přísluší-li vlastnické právo k uvedené stavbě a pozemku různým osobám). Pozemky nebo jejich části, které jsou užívány k přístupu a příjezdu k tamním stavbám se oceňují se zřetelem na jejich skutečný způsob užívání s rozlišením, zda-li je komunikace přístupná veřejnosti [„kdykoliv komukoliv“] či nikoliv

Vzhledem k tomu, že trvalé porosty jsou podle občanského zákoníku nedílnou součástí pozemků, musejí s nimi sdílet nejen jejich právní osud, ale např. i ocenění. Z tohoto důvodu musejí být trvalé porosty na předmětných pozemcích oceněny bez ohledu na to, kým byly založeny a z jakých, resp. na čí náklady byly pořízeny. Vytvářejí-li v daném případě uvedené trvalé porosty skutečně prostředí pro využití volného času a rekreaci ve vazbě na rekreační chatu nebo mají-li polohu v zastavěném území (dtto v evidenci nemovitostí dříve vymezeném tzv. intravilánu obce), nemohou již plnit převážně funkci lesního porostu a měly by být oceněny podle účelu ocenění buď jako trvalý porost ve funkčním spojení např. se stavbami oceňovanými jako rekreační či zahrádkářská chata nebo jako okrasné rostliny včetně trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích (do 1000 m2 a 50 ks stromů)podle oceňovací vyhlášky.  

Jde-li ve stejných případech o ocenění předmětného majetku cenou obvyklou [§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.] a má-li být znalecký posudek nesporně objektivní jak podle zákona o oceňování majetku, tak i podle zákona o znalcích a tlumočnících, nemůže vycházet z žádných nabídkových cen v jakýchkoliv inzercích, ale musí důsledně porovnávat jednotlivé atributy bonity majetku, který je předmětem ocenění cenou obvyklou, s jednotlivými atributy majetku stejného druhu, který byl v nedávné době předmětem tržní transakce a byl již vložen do katastru nemovitostí.

Ceny stavebních pozemků v jejich cenové mapě by měly odpovídat jejich obvyklým cenám pro daný účel jejich využití. Při stanovení obvyklé ceny pozemku v roce 2009 zastavěnou rekreační chatou, popř. dalšími stavbami, které tvoří její příslušenství (např. v k.ú. Bystrc statutárního města Brna), nelze vycházet z jeho cenového porovnání se sice obdobným pozemkem v k.ú. Hulváky statutárního města Ostravy nebo v k.ú. a obci Veverské Knínice či v k.ú. Hnízdo obce Vrbovec apod., které navíc byly na trhu s nemovitostmi realizovány před 2-10 lety. V objektivně vypracovaném znaleckém posudku by rovněž neměly být žádné cenové úpravy, které nejsou věcně zdůvodněny nebo nejsou důkazně podloženy.  

správně vyhotovený znalecký posudek by měl obsahovat obvyklou cenu stanovenou porovnáním s objektivně porovnatelným majetkem (pozemek zastavěný obdobným způsobem a s obdobnými trvalými porosty), který byl v obdobné lokalitě (např. ve stejném nebo sousedním k.ú.) v předchozích několika měsících realizován na trhu s nemovitostmi, popř. by měl být výsledkem součinu výměry předmětného pozemku a jeho ceny z platné cenové mapy stavebních pozemků dané obce (města) a obvyklé ceny srovnatelného trvalého porostu.

Pokud znalec A vycházel pouze z ceny pozemků uvedené pro danou lokalitu v platné cenové mapě stavebních pozemků obce, bez zřetele na trvalý porost na oceňovaném pozemku, byla by jím stanovená obvyklá cena nesprávná, Pokud znalec B bez věcného zdůvodnění neopodstatněně upravil (snížil) cenu předmětného pozemku z cenové mapy stavebních pozemků obce a trvalý porost na něm posuzoval jen z hospodářského hlediska, přestože na svém stanovišti trvalý porost neplní hospodářskou (dřevoprodukční) funkci, tak je tato cena také nesprávná. Poznámka: Pro absolutní jistotu by však bylo potřeba na Magistrátu města Brna a v katastru nemovitostí ověřit, zda ceny sjednané v kupních smlouvách, které byly podkladem pro cenu uvedenou v cenové mapě, jsou za pozemky bez trvalých porostů nebo s nimi.             Z poskytnutých informací lze na závěr shrnout, že oba posuzované znalecké výkony nejsou provedeny ve shodě s ustanovením § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Vyjádření zpracováno dne 11. březen 2009

Ocenění pozemku se zříceninou hradu Příklad č. 2

Vymezení předmětu (objektu) ocenění pozemku Jedná se o ocenění pozemku, na kterém se nachází lesní porost, a který byl na základě rozhodnutí okresního úřadu, referátu životního prostředí, v roce 1996 trvale vyňat z pozemků určených k plnění funkcí lesa (lesní půdy) ve prospěch historicky cenné zříceniny hradu a převeden do druhu pozemku ostatní plocha, přičemž v tehdejším rozhodnutí je uvedeno:

předmětem trvalého vynětí je zřícenina hradu, která je součástí lesního pozemku. Samotná zřícenina není geometricky zaměřena a nemá samostatné parcelní číslo. když bylo rozhodnuto o potřebě vyčlenit zříceninu hradu z hospodářsky (lesnicky) obhospodařovaných pozemků, bylo provedeno geometrické oddělení zříceniny včetně nezbytného území, trvalým odnětím z lesní půdy nebudou dotčeny zde rostoucí stromy, převážně buky. Porost zůstane zachován a bude se na něj vztahovat ustanovení zákona č. 114/1991 Sb., o ochraně přírody a krajiny dřevní hmota na vyčleněném území zůstává i nadále ve vlastnictví LČR, s.p.,

dotčený pozemek je v LHP evidován v kategorii 10 „les hospodářský“, stavebně technickou či archeologickou činností nesmí docházet k poškozování ponechaných stromů na vyjmutém pozemku, vyčleněná část pozemku nebude trvale oplocena, zápisem do katastrální evidence má být zajištěn stav, aby nedošlo ke vzniku nesouladu mezi evidenčním a faktickým stavem, tj. pozemková parcela bude dále evidována v kultuře ostatní plochy, trvale vyjmutý pozemek přestává být součástí LP dnem nabytí právní moci tohoto rozhodnutí.

 OCENĚNÍ předmětného pozemku se provádí podle právního stavu ke konci roku 2014, přičemž ocenění lesního porostu není předmětem tohoto vyjádření Pozn.: Není pochyb o tom, že i když se lesní porost nachází na druhu pozemku ostatní plocha, tak musí být oceněn podle skutečného stavu, tj. v souladu s § 15 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, neboť trvalé porosty jsou součástí pozemku. Předmětem vyjádření není také stanovení postupu při určení historické ceny zříceniny, kterou by musel posuzovat znalec-historik.  

Odůvodnění metodického přístupu k ocenění pozemku 1) Podle § 7 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, v platném znění, je předmětem ocenění jako lesního pozemku (pozn.: tedy podle souborů lesních typů) i nelesní pozemek s lesním porostem, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona.

Některé úvahy Pokud na pozemku roste trvalý porost, který má charakter lesa, tak je zapotřebí dívat se na tento pozemek jako na lesní pozemek, pokud nechceme zpochybnit dosavadní výklad i praxi, že např.: pozemky s jiným evidovaným druhem pozemku v KN než je lesní pozemek, ale s lesními porosty (např. vzniklých náletem v minulosti na neobhospodařovaných zemědělských pozemcích/loukách v pohraničí, které nejsou hospodářsko-úpravnicky zařízeny apod.), nebudou oceňovány podle evidenčního stavu, ale podle skutečného stavu v souladu s § 7 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Pokud bychom nerespektovali oprávněnost existence pojmu „nelesní pozemek s lesním porostem“, tak na jaké jiné případy by se toto v oceňovací vyhlášce vztahovalo?

Rozhodující je při ocenění respektovat:   skutečnost způsob využití pozemku

ad a) Skutečnost V souladu s § 9 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí, avšak při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Rozhodující je tedy při oceňování skutečný stav a nikoliv to, co je napsáno v katastru nemovitostí. Podle § 51 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) jsou závaznými údaji katastru pro právní jednání týkající se nemovitostí vedených v katastru pouze parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území. Z toho vyplývá, že druh pozemku, způsob využití pozemku (pozn.: i výměra parcely) nejsou v případě odchylností od skutečného stavu závaznými údaji pro ocenění.

ad b) Způsob využití pozemku Analogie různých způsobů využití lesního pozemku a jejich různý způsob ocenění (např. školka, plantáž vánočních stromků, místní nebo účelová komunikace na lesním pozemku, budova bez vynětí z PUPFL aj.) Existují také různé způsoby využití ostatní plochy (viz příloha ke katastrální vyhlášce č. 347/2013 Sb.), kterými jsou: plantáž dřevin zamokřená půda dráha, dálnice, silnice ostatní komunikace ostatní dopravní plocha sportoviště a rekreační plocha hřbitov, urnový háj, kulturní a osvětová plocha, manipulační plocha dobývací prostor skládka, jiná plocha, neplodná půda fotovoltaická elektrárna.

Jako poznámka ve vyhl. č. 347/2013 Sb Jako poznámka ve vyhl. č. 347/2013 Sb. je zde také uvedeno, že parcela s druhem pozemku vodní plocha, ostatní plocha a zastavěná plocha a nádvoří bez připojené budovy nebo vodního díla musí mít vyznačen způsob využití pozemku.   V rozhodnutí okresního úřadu není způsob využití uveden. Je to uvedeno na LV? Pravděpodobně nikoliv, neboť změna druhu pozemku se provedla v roce 1996 a od té doby do současnosti se u příslušné parcely žádná upřesňující změna neodehrála. Dá se také předpokládat, že z výše uvedených způsobů využití ostatní plochy se na danou situaci nic nehodí (pozn.: možná s jedinou výjimkou, a sice, když se budeme na zříceninu hradu dívat jako na hromadu kamení, tak by to snad mohl být způsob využití jako neplodná půda).

Z tohoto důvodu je i chybou znalců-stavařů, když ocenění provádějí dogmaticky jenom s tím, co je uvedeno na LV, tj. ocenění jako ostatní plochy: Opomíjejí ustanovení katastrálního zákona o závaznosti údajů Ignorují ustanovení zákona o oceňování majetku (nedávají přednost skutečnému stavu před evidovaným stavem) Nezamýšlí se ani nad odlišností (zvláštností) oceňovaného objektu a provedením hlubší analýzy tohoto objektu ocenění, tj. způsobu využití pozemku.

Lze velmi pochybovat o tom, že by Znalci-stavaři provádějí pro stanovení ceny obvyklé ocenění porovnávací metodou s pozemky ostatních ploch z nabídek realitních kanceláří Je pochybením vycházet z cenových nabídek, což se může od skutečně zrealizovaných obchodních transakcí významně odlišovat. Dalším pochybením je to, že z hlediska různých způsobů využití pozemků porovnávají zcela neporovnatelné, protože výše uvedené způsoby využití ostatních pozemků neodpovídají ani trochu našemu předmětu (objektu) ocenění. Lze velmi pochybovat o tom, že by se obchodovalo s druhem pozemku ostatní plocha, na kterém by byla zřícenina hradu se znalci - stavaři v tomto případě při sběru údajů zabývali rozlišením různých způsobu využití u ostatních ploch (pozn.: v takové struktuře jim asi cenové údaje realitní kanceláře ztěží poskytli). Porovnávat ceny obvyklé, dosahované na volném trhu pro pozemky se způsobem využití jako jsou komunikace, sportoviště, manipulační plochy apod., je věcně nesprávné.

Argumentace protistrany = způsob ekonomického využití ostatních ploch je podstatně vyšší než lesních pozemků, protože se dají tyto pozemky hospodářsky více využívat, a proto poskytují i vyšší ocenění. ALE U předmětného pozemku se zříceninou se však nejedná ani do budoucna o žádné (lepší) hospodářské využití. Využití pozemku jako ostatní plochy nebude vyšší než i nadále jako lesního pozemku, protože se na něj „na věčné časy = trvalé odnětí“ vztahují i ustanovení zákona o ochraně přírody a krajiny (viz rozhodnutí okresního úřadu). Nepřichází tedy v úvahu vyšší zhodnocení (které by odpovídalo ostatním pozemkům) a nemůže zde být tedy uplatněno ocenění majetku na principu nejlepšího a nejvyššího využití, tedy nepřichází v úvahu vyšší využití (vyšší zhodnocení) v podobě některého z výše uvedených způsobů využití ostatní plochy, jehož výsledkem by byla nejvyšší hodnota nebo cena oceňovaného majetku.

Pozemek rovněž není oplocen Pozemek pod zříceninou hradu nikde v podkladech není klasifikován jako stavba (zastavěný pozemek), aby se na tento pozemek dalo pohlížet třeba jako na ostatní plochu tvořící jednotný funkční celek (viz § 9 zákona č. 151/1997 Sb. zabývající se členěním pozemků).

Možný závěr a odůvodnění Pokud bude existovat shoda v názoru, že na ostatní ploše se zříceninou, která není klasifikována jako stavba, mají rostoucí stromy (buky) charakter lesa, měl by být pozemek oceněn jako „nelesní pozemek s lesním porostem“ a nikoliv jako „ostatní plocha“, a to především z těchto důvodů: skutečnost má při ocenění přednost před evidovaným stavem údaj o druhu pozemku není závazným údajem pro ocenění při ocenění se musí kromě druhu pozemku také posuzovat způsob využití pozemku, a v tomto případě se nejedná o žádné hospodářské využití, které by opravňovalo provést vyšší ocenění než které odpovídá lesnímu pozemku. Odlišným přístupem k ocenění se získá podstatně JINÝ VÝSLEDEK OCENĚNÍ