Seminář o stavebním spoření Část IV: Očima klienta

Jak vypadá produkt

Stavební spoření = spoření + úvěr Poskytnutí úvěru (přidělení) Fáze spoření Fáze úvěrová Cílová částka Měsíční úložky (např. 0,5% CČ) i mimořádné vklady Státná podpora Poplatky Splátky úvěru (např. 0,6 % CČ) i mimořádné splátky Poplatky

Základní rysy Spoření Nárok na státní podporu (10 % z ročních úložek, nejvýše 2000 Kč ročně) Po 6 letech je možno smlouvu vypovědět a nárok na státní podporu zůstává zachován. Délka spoření je omezena pouze naspořením CČ Úvěr Pro získání úvěru je nutno splnit podmínky stavební spořitelny (podmínky pro přidělení) Pevná a předem daná úroková sazba (i splátka úvěru) Úvěr je určen na bytové potřeby

Základní parametry produktu (typické hodnoty) Fáze spoření Fáze úvěrová

Základní parametry produktu (typické hodnoty) Fáze spoření Úroková sazba z vkladů (1 % p.a.) Poplatky (1 % CČ za uzavření smlouvy, 330 Kč/rok za vedení účtu) Měsíční úložka (0,5 % CČ) Fáze úvěrová Podmínky pro přidělení (poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) Úroková sazba úvěru (3,5 % p.a.) Poplatky (330 Kč/rok) Měsíční splátka (0,6 % CČ)

JAK VÝHODNÉ JE STAVEBNÍ SPOŘENÍ PRO ÚČASTNÍKA?

Jak porovnávat výhodnost? Přátelský klient (nečerpá úvěr) – zhodnocení vkladů. Možno porovnávat naspořenou částku, nebo zhodnocení (IRR, rendita) Klient čerpající úvěr – obtížnější porovnání, stavební spoření zahrnuje spoření i úvěr. V některých případech je možno porovnávat délku splácení nebo RPSN.

PŘÁTELSKÝ KLIENT

Přátelský klient Jednoduché srovnání: spořím 1000 Kč měsíčně, CČ=300.000 Kč, kolik dostanu vyplaceno za 6 let? Výhody: jednoduché, každý tomu rozumí Nevýhody: málo obecné, silná závislost na vstupních parametrech Vhodné pro porovnání dvou konkrétních nabídek

Přátelský klient IRR = vnitřní výnosové procento (= zhodnocení) určíme, při jaké úrokové sazbě dosáhneme stejného zhodnocení vložených prostředků Výhody: univerzálnější, úroková sazba je jediná a postačující reprezentativní hodnota Nevýhody: složitý výpočet, složitější k pochopení, skrytá závislost na vstupních parametrech

Postup Vytvoříme modelovou kalkulaci spořicího účtu Z této kalkulace zjistíme peněžní toky (počet a výše plateb, výše uspořené částky) Z peněžního toku klienta vypočítáme IRR

Přátelský klient - příklad Cílová částka: 200.000 Kč Měsíční úložka: 0,5% CČ (1000 Kč) Délka spoření: 72 měsíců Úročení vkladů : 1 % p.a. Poplatek za uzavření: 1 % CČ Měsíční poplatek: 27 Kč Státní podpora: 10 %, max. 2000 Kč ročně Pokud nebude výslovně uvedeno jinak, platí tyto parametry pro všechny dále uvedené příklady

Přátelský klient – modelování účtu Vzhledem ke způsobu výpočtu SP je nutno provádět výpočet po měsících, např. pomocí Excelu.

Přátelský klient – poslední SP Státní podpora se vyplácí jednou ročně. Pokud klient spoří např. od ledna 2012 do prosince 2017, dostane v dubnu 2018 státní podporu za rok 2017! Začátek spoření Konec spoření SP za poslední rok spoření

Cash-flow spoření Poslední úložka ...atd... Výplata poslední státní podpory Výplata uspořené částky (zároveň okamžik ukončení smlouvy)

Opakování: výpočet IRR / RPSN 50 50 -55 -55 Porovnávám hodnotu jednotlivých peněžních toků přepočtenou pomocí PV nebo FV ke stejnému (libovolnému) okamžiku.

Výsledek - spoření Poplatky za uzavření -2 000,00 Pravidelné poplatky -1 944,00 Vklady 72 000,00 Státní podpora 6 369,00 Poslední státní podpora 614,28 Úroky (po zdanění) 1 810,62 Celkem naspořeno 76 849,90 IRR 2,20 %

Jak optimalizovat IRR? Výše cílové částky Výše pravidelných vkladů Délka spoření Měsíc zahájení / ukončení spoření Mimořádné úložky

Cílová částka Z cílové částky se počítá poplatek za uzavření smlouvy (obvykle 1 % CČ) Klient nesmí naspořit více, než činí CČ Z cílové částky se odvozuje výše měsíčních úložek stanovená ve Všeobecných obchodních podmínkách (obvykle 0,4% - 0,6% CČ). Klient může spořit více, nikoli však méně. Cílová částka je důležitá pro stanovení výše úvěru, pro podmínky jeho získání a rychlost splácení. To se však netýká přátelských klientů!

Priklad_5 Cílová částka Strategie pro přátelské klienty: cílová částka by měla být co nejnižší – blízká naspořené částce. Tím se minimalizuje poplatek za uzavření. Riziko: možné komplikace v případě, že klient bude potřebovat úvěr. Stavební spořitelny však umožňují cílovou částku zvýšit. Příklad: CČ=200.000 Kč, měs. úložka=1000 Kč -> IRR=2,199 % p.a. Alternativa: CČ=80.000 Kč, měs. úložka=1000 Kč -> IRR=2,805 % p.a.

Výše pravidelných vkladů Roční státní podpora je 10%, nejvýše však 2000 Kč! Úroková sazba: 1 % Délka spoření: 6 let Začátek spoření v červenci Kombinuje se vliv shora omezené SP a fixních poplatků S měsíční úložkou se mění i výše CČ tak, aby úložka činila 1,25 % CČ

Délka spoření Každá koruna „vydělá“ SP jen jednou!

Měsíc zahájení / ukončení spoření Díky způsobu výpočtu SP je hodnota IRR závislá na měsíci zahájení a ukončení spoření. Efekt je výrazný jen tehdy, když klient spoří více, než činí maximální roční základ SP.

Priklad_3 Mimořádné úložky Zhodnocení vkladů roste s časem – nejvyšší zhodnocení má poslední úložka! Není výhodné ukončit smlouvu v prosinci – prodloužením do dalšího roku lze získat ještě jednu státní podporu. Pozor na poplatek za vedení účtu!

Přátelský klient - jak optimalizovat výnos? Vhodná výše měsíční úložky (1700-1800 Kč) Doba spoření (optimum je 6 let) Využití poslední státní podpory (neukončovat smlouvu na konci roku)

IRR po optimalizaci Cílová částka 200 000,00 140 000,00 Měsíční úložka 1 000,00 1 800,00 Poplatky za uzavření -2 000,00 -1 400,00 Pravidelné poplatky -1 944,00 Vklady 72 000,00 129 600,00 Státní podpora 6 369,00 10 925,00 Poslední státní podpora 614,28 2 000,00 Úroky (po zdanění) 1 810,62 3 408,11 Celkem naspořeno 76 849,90 142 589,11 IRR 2,20% 3,22% Úroková sazba 1 % p. a. Poplatek za uzavření: 1 % cílové částky Poplatek za vedení účtu: 27 Kč měsíčně 6 let spoření, smlouva uzavřena v červenci.

Poznámky k optimalizaci Parametry se vzájemně ovlivňují (například snížením CČ se sníží poplatek, což má vliv na optimální výši měsíční úložky). Předešlý příklad tedy není absolutní maximum! Analytické řešení neexistuje! Možno hledat pouze numericky. Tyto vypočtené hodnoty jsou po zdanění. To je nutno mít na zřeteli při porovnávání s jinými produkty! 3,2 % po zdanění = 3,2 %/0,85 = 3,76 % před zdaněním

Klient čerpající úvěr

Klient čerpající úvěr Jednoduché porovnání: pokud budu jiný úvěr splácet stejnými splátkami jako stavební spoření, za jak dlouho bude splacen? Výhody: jednoduché a názorné Nevýhody: málo obecné, silná závislost na vstupních parametrech Vhodné pro porovnání dvou konkrétních nabídek

Klient čerpající úvěr Koeficient navýšení Koeficient navýšení = náklady na úvěr / výše úvěru Výhoda: možno porovnávat úvěry různého objemu Oblíbený u spotřebitelských úvěrů, leasingu, krátkodobých půjček Nezohledňuje časovou hodnotu peněz Vhodný pro krátkodobé půjčky (zastavárna), méně vhodný pro dlouhodobé úvěry

Klient čerpající úvěr Porovnání pomocí efektivního úroku (RPSN) Výhody: jedna reprezentativní hodnota Nevýhody: komplikovaný výpočet RPSN = Roční procentní sazba nákladů Synonyma: APR (Annual Percentage Rate), APRC (Annual Percentage Rate of Charge), Totéž co IRR

RPSN = Roční procentní sazba nákladů Cílem je najít parametr pro porovnání různých úvěrů Úvěry při stejné nominální sazbě mohou mít odlišnou výši poplatků nebo dalších povinných plateb

RPSN a zákon Zákon 145/2010 o spotřebitelském úvěru (novela v roce 2016) Matematicky jednoduché (byť pracné) V praxi komplikované – nutno specifikovat, které náklady mají být do výpočtu zahrnuty (poplatek za poskytnutí úvěru, poplatek za ohodnocení nemovitosti, poplatek za pojištění nemovitosti atd.) Nutná řada zjednodušujících předpokladů (předpokládaná fixní úroková sazba, způsob čerpání úvěru atd.) RPSN však dá představu o ceně peněz

RPSN – PŘIDĚLENÝ ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ

Porovnání stavebního spoření a hypotéky? Snadné, pokud klient ukončil spořicí fázi a má nárok na úvěr V této situaci je možno snadno porovnat RPSN úvěru ze stavebního spoření a hypotéky

Úvěr ze stavebního spoření Typické hodnoty Úvěr ve výši max. 60 % cílové částky Měsíční splátka ve výši 0,5 % až 1,0 % cílové částky Poplatek za poskytnutí: 0 Kč Poplatek za vedení účtu 300-360 Kč ročně Úroková sazba 0,1 % až 4,0 % p. a.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření jako celek

Stavební spoření jako unikátní produkt Pokud klient je klient v samotném počátku a chce porovnat celé stavební spoření s jinýmu produkty, neexistuje jednoduchý způsob porovnání. V této situaci je možno stavební spoření porovnat s kombinací spořicího účtu a hypotéky

Stavební spoření s překlenovacím úvěrem

Překlenovací úvěr Fáze spoření Fáze úvěrová Cílová částka Poskytnutí úvěru (přidělení) Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr (meziúvěr)

Překlenovací úvěr Na překlenovací úvěry se nevztahují omezení daná zákonem (čas poskytnutí, úroková sazba), musí však být splněna účelovost. Výše překlenovacího úvěru nesmí překročit CČ. Překlenovací úvěr může být poskytnut dříve než úvěr ze stavebního spoření, může mít (a mívá) vyšší úrokovou sazbu, která může být i variabilní. Překlenovací úvěr je splacen jednorázově cílovou částkou (naspořenou částkou a úvěrem ze stavebního spoření) okamžitě po přidělení, průběžně hradí účastník pouze úroky. Paralelně s překlenovacím úvěrem běží fáze spoření.

Překlenovací úvěr-vývoj Původně byl překlenovací úvěr pouze volitelný doplněk ke stavebnímu spoření Klient uzavřel smlouvu o stavebním spoření se záměrem využít úvěr ze stavebního spoření Pokud potřeboval peníze dříve, využil překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr-vývoj Klasických úvěrů ze stavebního spoření je dnes velmi málo, většina úvěrů ze stavebního spoření vzniká v souvislosti s překlenovacím úvěrem. Stavební spořitelny začínají překlenovací úvěr považovat za hlavní úvěrový produkt Překlenovací úvěr se stává dominantní a smlouva o stavebním spoření se přizpůsobuje překlenovacímu úvěru Vznikají produkty, kdy je překlenovací úvěr neoddělitelně spojen se specifickou smlouvou o stavebním spoření.

Klasický překlenovací úvěr Doplňkový úvěr ke smlouvě o stavebním spoření Není umořován, klient platí pouze úroky Smlouva o stavebním spoření běží de facto nezávisle na překlenovacím úvěru (úložky na spoření i splátky úvěru ze stavebního spoření se řídí VOP)

Modifikace PÚ "konstantní splátka" Platby klienta jsou vypočítány tak, aby jeho měsíční platby byly konstantní po celou dobu dospořování + úroky z PÚ splátka úvěru ze stavebního spoření

Modifikace PÚ: zvýšené sazby Na účtu stavebního spoření jsou sjednány vysoké úrokové sazby (např. spoření 3 %, úvěr ze stavebního spoření 6 %) Omezí se možnost klienta spořit přidělení nastane po 2 letech vklady na účet stavebního spoření jsou omezeny Spořitelna poskytne klientovi slevu z úrokové sazby úvěru ze stavebního spoření, tuto slevu (a tím i výslednou úrokovou sazbu) však může měnit Výsledek: úvěr s proměnnou úrokovou sazbou, která je shora omezená (je sjednána doba fixace podobně jako u hypotéky)

Modifikace PÚ: zvýšené sazby Pro první období fixace bývá sazba PÚ stejná jako sazba následného ÚSS Úvěr ze stavebního spoření nelze splatit bez sankcí (pouze dle zákona o spotřebitelském úvěru) Obvykle je kombinováno s "konstantní splátkou" Fix 5Y Fix 5Y Fix 5Y

Porovnání stavebního spoření a hypotéky? Racionální, pokud klient je klient v samotném počátku a chce okamžitě úvěr. V této situaci je možno stavební spoření s překlenovacím úvěrem porovnat s hypotékou

Porovnání stavebního spoření - RPSN Do výpočtu vstupuje řada parametrů – tři úrokové sazby, troje poplatky, vliv má i nastavení čekací doby na úvěr ze stavebního spoření. Proto je výsledek velmi obtížně odhadnutelný předem. 0,5 % p.a. 3,5 % p.a. 4 % p.a. splátky úvěru dospořování + úroky z PÚ

Postup Vytvoříme modelovou kalkulaci všech tří účtů (spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření) Z této kalkulace zjistíme peněžní toky (především počet plateb) Peněžní toky sloučíme (sečteme) a vytvoříme tak jediný peněžní tok klienta Z peněžního toku klienta vypočítáme RPSN

Cash-flow stavebního spoření s PÚ Úroky z překlenovacího úvěru Splátky úvěru ze stavebního spoření ...atd... ...atd... Vklady na účet stavebního spoření (dospořování) Výplata překlenovacího úvěru

Vliv rychlosti dospořování RPSN je zvyšována poplatky a snižována státní podporou Vyšší dospořování může zkrátit spořicí fázi Spořicí fáze může (ale nemusí) nevýhodná – peníze vložené na spořicí účet „vydělají“ úrok z vkladů a SP, zatímco kdyby byly použity jako splátka PÚ, „ušetřily“ by úrok z PÚ -> výhodnost spořicí závisí na nastavení úrokových sazeb Optimální dospořování je nutno spočítat, obecné pravidlo neexistuje!

Vliv rychlosti dospořování Výše úvěru: 1 mil. Kč Sazba vkladů: 0,1 % Sazba PÚ: 1,98 % Sazba ÚSS: 2,99 % Splátka ÚSS je vždy stejná (5500 Kč/měs) Mění se výše dospořování Celkem zaplaceno 1 399 105 Kč 1 151 435 Kč RPSN 2,479 % 2,904 %

Vliv rychlosti dospořování Výše úvěru 300 000 Kč Sazba vkladů: 0,1 % Sazba PÚ: 4,58 % Sazba ÚSS: 3,1 % Splátka ÚSS je vždy stejná 2550 Kč/měs Mění se výše dospořování Celkem zaplaceno 573 259 Kč 417 056 Kč 373 237 Kč RPSN 5,659 % 5,392 % 5,698 %

Vliv rychlosti dospořování

Metody porovnávání - shrnutí Spoření Absolutní částka: kolik naspořím za X let při měsíčním vkladu Y? IRR – efektivní úrok Úvěr Doba splácení: porovnávám dva úvěry, oba splácím stejnými splátkami. Lepší je ten, který je splacen dříve. koeficient navýšení RPSN