Majetkové daně II. Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí AVR100033 Současné daňové předpisy Mgr. Jakub Hlista 2. + 23. listopadu 2017

Občanskoprávní kontext Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Věc v právním smyslu vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí Hmotná x nehmotná Movitá x nemovitá

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc pozemek podzemní stavba se samostatným účelovým určením věcná práva k nim práva, která za nemovité věci prohlásí zákon stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty jiná (zvláštní) součást objektivní reality, kterou za nemovitou věc označí zákon stavba spojená se zemí pevným základem, jež byla podle předchozích předpisů samostatnou nemovitou věcí a nadále je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – pozemek část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí vlastnickou či držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků evidence v podobě parcel

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – zásada superficies solo cedit „povrch ustupuje půdě“ výjimka: vodovody, kanalizace nebo energetická a jiná vedení (= inženýrské sítě, nově liniové stavby), jejichž součástí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – podzemní stavba se samostatným účelovým určením vinné sklepy podzemní garáže metro

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením nehmotná nemovitá věc

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – práva, která za nemovité věci prohlásí zákon právo stavby právo mít stavbu na pozemku jiného vlastníka prolomení zásady superficies solo cedit samotná stavba je příslušenstvím práva stavby

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty veřejnoprávní předpis propůjčuje charakteristiku nemovité věci vodní zákon horní zákon zákon o vodovodech a kanalizacích

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – jiná (zvláštní) součást objektivní reality, kterou za nemovitou věc označí zákon jednotka zvláštní soubor majetkových práv: výhradního vlastnického práva k reálně ohraničené části domu a podílového vlastnického práva ke společným částem nemovité věci, přičemž tato práva jsou navzájem neoddělitelně spojena

Občanskoprávní kontext Nemovitá věc – stavba spojená se zemí pevným základem, jež byla podle předchozích předpisů samostatnou nemovitou věcí a nadále je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku

Občanskoprávní kontext Stavba jako pojem veřejnoprávní stavební zákon širší dynamické vymezení, činnost směřující k uskutečnění díla soukromoprávní absence definice užší statické vymezení, zda se jedná o samostatnou věc v právním smyslu

Daň z nabytí nemovitých věcí Majetkové daně Přímé daně Důchodové Majetkové V klidu Daň z nemovitých věcí Silniční daň Transferové Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí Původně “daň z nemovitostí” Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí Zákon č. 243/2000 Sb., o rozpočtovém určení daní

Výnos daně Výnos 2016: 10 mld. Kč (z cca 900 mld. Kč) Celý výnos příjmem rozpočtů obcí příjemcem je obec, na jejímž území se nemovitá věc nachází

Daň ze staveb a jednotek Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí Daň z pozemků Daň ze staveb a jednotek

Daň z pozemků - subjekt Poplatník = vlastník pozemku Zvláštní úprava: pozemky ve vlastnictví ČR fond (pozemky ve svěřenském nebo podílovém fondu, či fondu obhospodařovávaném penzijní společností) stavebník (pozemky zatížené právem stavby) nájemce, pachtýř uživatel

Předmět Pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí Předmětem nejsou: “plochy zastavěné zdanitelnými stavbami” lesní pozemky vodní plochy pozemky pro obranu ČR pozemky, které jsou součástí zdanitelné jednotky

Základ Valorický – cena půdy Specifický – výměra pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty hospodářské lesy, rybníky Specifický – výměra pozemku ostatní pozemky

Sazba Poměrná lineární (v %) Pevná (v Kč) orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady trvalé travní porosty, hospodářské lesy, rybníky Pevná (v Kč) ostatní pozemky zpevněné plochy, stavební pozemky, ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří

Daň ze staveb a jednotek - subjekt Poplatník = vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky Zvláštní úprava: ve vlastnictví ČR fond (zd. stavby nebo zd. jednotky ve svěřenském nebo podílovém fondu, či fondu obhospodařovávaném penzijní společností) nájemce, pachtýř

Předmět Zdanitelná stavba Zdanitelná jednotka Předmětem není: budova podle katastrálního zákona inženýrská stavba Zdanitelná jednotka jednotka dokončená nebo užívaná Předmětem není: zdanitelná stavba, která obsahuje zdanitelné jednotky

Základ Specifický – výměra zastavěné plochy Zdanitelná stavba zastavěná plocha Zdanitelná jednotka upravená podlahová plocha

Sazba Pevná (v Kč) Úprava základní sazby obytný dům budova pro rodinnou rekreaci garáž zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky k podnikání ostatní zdanitelné stavby ostatní zdanitelné jednotky Úprava základní sazby zvýšení o nadzemní podlaží koeficienty

Výpočet daně Daň = zaokrouhlený základ x sazba zvýšení daně místní koeficient

Zdaňovací období Kalendářní rok

Postup k určení daně Určit základ daně Určit sazbu daně zaokrouhlit Určit sazbu daně základní sazba případné upravení za nadzemní podlaží vynásobení koeficientem Základ daně x upravená sazba Případně navýšit o zvýšení daně Daň zaokrouhlit Případně aplikovat místní koeficient

Příklad Pan Novák vlastní tyto nemovité věci v Praze - Troji: rodinný dům o zastavěné ploše 140 m2 se 2 patry (2. nadzemní podlaží o výměře 95 m2 a 3. nadzemní podlaží o výměře 50 m2), ve kterém se nachází nebytový prostor o výměře 30 m2 sloužící k podnikání pana Nováka; dům se nachází na pozemku druhu zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240 m2 pozemek – vinici o výměře 1000 m2 pozemek – trvalý travní porost o výměře 1000 m2, pozemek – ostatní plochu o výměře 1000 m2 a stavební pozemek o výměře 100 m2. Cena BPEJ pro k.ú. Troja 5,35 Kč Kolik činí daň z nemovitých věcí pana Nováka z uvedených nemovitých věcí na rok 2017, když Praha stanovila místní koeficient ve výši 5 a koeficient podle § 6 odst. 4 a § 10 odst. 3 písm. a) stanovila v nejvyšší přípustné výši?

Postup Rodinný dům Základ daně 140 m2 Sazba daně Základní 2 Kč/m2 Zvýšená o jedno nadzemní podlaží: 2 Kč/m2 + 0,75 Kč/m2 Upravená koeficientem podle počtu obyvatel: 2,75 * 5 = 13,75 Kč/m2 Daň: 140 m2 * 13,75 Kč/m2 = 1 925 Kč Zvýšení daně 30 m2 * 2 Kč = 60 Kč Výsledná daň: 1 925 + 60 = 1 985 Kč

Postup Vinice Trvalý travní porost Ostatní plocha Základ daně: 1 000 m2 * 5,35 Kč/m2 Sazba 0,75 % Daň: 5 350 Kč * 0,0075 = 40,125 Kč Zaokrouhlit ˃ 41 Kč Trvalý travní porost Sazba 0,25 % Daň: 5 350 Kč * 0,0025 = 13,375 Kč Zaokrouhlit ˃ 14 Kč Ostatní plocha Základ daně: 1 000 m2 Sazba 0,20 Kč/m2 Daň: 1 000 m2 * 0,20 Kč/m2 = 200 Kč

Postup Zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek Základ daně: 100 m2 Sazba 0,20 Kč/m2 Daň: 100 m2 * 0,20 Kč/m2 = 20 Kč Stavební pozemek Sazba 2 Kč/m2 Zvýšit o koeficient 2 Kč * 5 = 10 Kč/m2 Daň: 100 Kč * 10 Kč/m2 = 1 000 Kč

Postup Zvýšení o místní koeficient Daň Daň po místním koeficientu Vinice 41 Trvalý travní porost 14 Ostatní plocha 200 1 000 Zastavěná plocha a nádvoří 20 100 Stavební pozemek 5 000 Rodinný dům 1 985 9 925 Celkem 3260 Kč 16 080 Kč

Daň z nabytí nemovitých věcí Majetkové daně Přímé daně Důchodové Majetkové V klidu Daň z nemovitých věcí Silniční daň Transferové Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Ve znění novely (zákon č. 254/2016 Sb.) Nahradila daň z převodu nemovitostí zrušená tzv. “trojdaň” (zákon č. 357/1992 Sb.)

Výnos daně Výnos 2016: 11 mld. Kč (z cca 900 mld. Kč) Celý výnos daně je příjmem státního rozpočtu

Subjekt Poplatník = nabyvatel Do 31. října 2016 – převodce s možností sjednat, že poplatníkem bude nabyvatel pokud si nesjednali, byl nabyvatel ručitelem

Předmět Úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci Fikce nabytí pozemek, stavba, jednotka již ne část inženýrské sítě! právo stavby spoluvlastnický podíl Fikce nabytí Definice úplaty Vyloučení z předmětu daně

Základ Valorický Nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj Uznatelný výdaj = odměna a náklady znalce

Nabývací hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Zjištěná cena Zvláštní cena

Nabývací hodnota Sjednaná cena Srovnávací daňová hodnota Zjištěná cena úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci Srovnávací daňová hodnota 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny směrná hodnota – ceny nemovitých věcí v místě Zjištěná cena výsledek ocenění nemovité věci Zvláštní cena pro vydražení, předražek, vklady do obchodní korporace, v souvislosti s insolvencí, v souvislosti s pozůstalostí, ostatní případy

Nabývací hodnota NH = zvláštní cena NH = sjednaná cena pokud lze určit, pak je zvláštní cena vždy NH NH = sjednaná cena pokud sjednaná cena ≥ srovnávací daňová hodnota pokud je sjednaná cena výlučná NH = srovnávací daňová hodnota pokud sjednaná cena < srovnávací daňová hodnota NH = zjištěná cena pokud NH není sjednaná cena ani srovnávací daňová hodnota pokud je zjištěná cena výlučná

Sazba Poměrná lineární 4 %

Výpočet Součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně

Záloha Záloha na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny Pokud je vyměřená daň vyšší než záloha, je rozdíl splatný do 30 dní Pokud se vyměřená daň neodchyluje, hledí se na zálohu jako na tvrzenou daň

Zdaňovací období Není

Příklad 1 Manželé Černí zakoupili od manželů Bílých rodinný dům za cenu 4.300.000,- Kč a jeho vybavení za 750.000,- Kč. V kupní smlouvě uzavřené dne 16. listopadu 2016 si dohodli, že poplatníkem daně budou nabyvatelé. Kupní smlouva byla doručena katastrálnímu úřadu 2. prosince 2016. Manželé Černí zaplatili 75.000,- Kč odměnu realitní kanceláři za zprostředkování koupě. Manželé Bílí zaplatili odměnu znalci 9.547,- Kč, který určil zjištěnou cenu 4.850.000,- Kč. Kolik by činila daň z nabytí nemovitých věcí?

Postup Předmět Poplatník Základ rodinný dům – nemovitá věc, na území ČR, úplatné nabytí Poplatník nabyvatelé – manželé Černí Základ sjednaná cena – 4.300.000,- Kč zjištěná cena – 4.850.000,- Kč srovnávací daňová hodnota – 75 % zjištěné ceny – 3.637.500,- Kč Nabývací hodnota – 4.300.000,- Kč – sjednaná cena je vyšší Sazba 4 % z 4.300.000,- Kč Daň = 172.000,- Kč

Příklad 2 Pan Petr prodává paní Zuzaně svůj byt, jednotku v činžovním domě samostatně evidovanou v katastru nemovitostí, v Novém Boru (katastrální území stejného názvu) - Jedná se o byt 2+1, se samostatným WC a koupelnou s vanou, o celkové podlahové ploše 65 m2. Vytápění bytu je ústřední. Součástí jednotky je i podíl na pozemku pod domem, dům byl postaven v roce 1976, slouží jen pro bydlení, je panelový, zateplený a celkové zrekonstruovaný, stejně tak jednotka je po rekonstrukci. Společnou částí domu je mimo obvyklé prostory jen prádelna a sušárna. Jednotka pana Petra je ve 4. patře, dům ale nemá výtah. Dům stojí na kopečku. Pan Petr se dohodl s paní Zuzanou, že by cena za byt mohla činit 600.000 Kč Kolik by činila daň z nabytí nemovitých věcí?

Daňová kalkulačka http://smernahodnota.financnisprava.cz/2017/byt/ Postup Daňová kalkulačka http://smernahodnota.financnisprava.cz/2017/byt/

Postup Předmět Poplatník Základ jednotka – nemovitá věc, na území ČR, úplatné nabytí Poplatník nabyvatel – paní Zuzana Základ Sjednaná cena - 600.000 Kč Směrná hodnota - 917.980,10 Kč Srovnávací daňová hodnota - 75% směrné hodnoty - 688.500 Kč Nabývací hodnota – 688.500,- Kč - srovnávací daňová hodnota je vyšší Sazba 4 % z 688.500 Kč Daň = 27.540,- Kč

Děkuji za pozornost