Oceňování školek, plantáží a sadů

jinou činností upravenou zvláštním předpisem. Školkařská činnost ani provoz plantáží a sadů podle § 3 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), není živností ani jinou činností upravenou zvláštním předpisem. Tyto činnosti upravují §§ 2e až 2h (zemědělský podnikatel) zákona o zemědělství *** Podmínkou v případě lesních a ovocných školek je získání příslušných licencí k nakládání s reprodukčním materiálem podle zákona o RMLD a podle zákona o oběhu osiva a sadby Pozn.: Pro provozování okrasných školek není třeba žádné licence (kromě obecně platných předpisů)

Systemizace Roztřídění podle těchto základních hledisek: Podle výrobního zaměření, tj. oboru činnosti a výsledných produktů Podle velikosti produkční plochy Podle vlastnické struktury

Členění pode výrobního zaměření A. ŠKOLKY Lesní školky Okrasné školky klasické specializované (odrostkové-alejové, květinové, k pěstování růží) Ovocné školky B. PLANTÁŽE Plantáže vánočních stromků Plantáže rychlerostoucích dřevin Lignikultury C. SADY Semenné sady Ovocné sady

Školkařství a provoz plantáží a sadů = specifické činnosti odlišné od běžné lesnické hospodářské činnosti teoretický pohled, neboť oceňovací vyhláška nemá žádná speciální ustanovení (postupy) pro ocenění úřední cenou – jen způsoby ocenění uvedené v ZoM potřeba rozlišení na ocenění nemovitosti (+ movitých věcí dle MF?) a podniku

A- ŠKOLKY

A.1 - Charakter lesní školky Nikde není uvedena konkrétní definice lesní školky Lesní školka je účelové zařízení na lesním, zemědělském nebo jiném druhu pozemku dlouhodobě sloužící k pěstování sadebního materiálu (reprodukčního materiálu lesních dřevin) pro umělou obnovu lesa, má strojní a stavební vybavení, které se řídí výměrou školky a použitými technologiemi (upravená verze z Lesnického slovníku naučného)

Právní aspekty PUPFL nejsou lesní školky a plantáže lesních dřevin založené na pozemcích, které nejsou určeny k plnění funkcí lesa, pokud OSSL na návrh vlastníka pozemku nerozhodne jinak (§ 3 odst. 2 až 4 lesního zákona) Lesní školky mohou být umístěny na lesních pozemcích pokud dostanou od OSSL výjimku Lze provést i dočasné odnětí z PUPFL Na lesních pozemcích mají lesní školky charakter bezlesí, což musí být zapracováno do LHP/LHO (§ 1 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 84/1996 Sb., o lesním hospodářském plánování) k provozování lesních školek je nezbytná licence k nakládání s reprodukčním materiálem lesních dřevin (zákon č. 149/2003 Sb.)

Způsob využití pozemku Školka – na pozemku je zřízena školka ovocných, lesních nebo okrasných stromů, viničná školka nebo školka pro chmelovou sáď Druh pozemku: 2 až 7 (orná, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, travní p.) a 10 (lesní poz.) Plantáž dřevin – na pozemku je semenná plantáž, plantáž energetických dřevin, vánočních stromků, porost určitého dřevinného druhu, zpravidla monokultura, s intenzivním agrotechnickým obděláváním půdy pro dosažení rychlé a vysoké produkce dřevní hmoty apod. Druh pozemku: 2 (orná), 7 (TTP) až 10 (lesní poz.) a 14 (ost.pl.) Zdroj: Příloha k vyhlášce č. 357/2013 Sb.

Typy školkařské výroby Lesní školky klasické (sazenicové) (klasický typ školkařské výroby) Pěstování buď pod kryty (foliovníky, často doplněné automatizovanou klimatizací, závlahami, osevními linkami a klimatizovaným skladem) nebo na volné ploše Není neobvyklé umístění školky mezi lesními porosty kvůli lepšímu mikroklimatu, přirozenému stínění stromy aj. Lesní školky specializované (produkce krytokořenného sadebního materiálu, nejsou vybaveny technolog. zázemím) aklimatizační, dočasné – po kalamitách, podokapové – pod porostem, hlavové – matečnicové, odrostkové Lesní školky kombinované

Pozemky Produkční plocha Lesní pozemek Zemědělský pozemek Ostatní plochy Lesní pozemek s lesním porostem Zemědělský nebo jiný (tzv. neplodná půda) pozemek s lesním porostem Zemědělský nebo jiný pozemek s nelesním porostem Zemědělský nebo jiný pozemek s okrasnými rostlinami (ocenění ZC upravenou CPS a koeficienty) Technické zázemí Stavební pozemky se stavbami (funkční celky) budovy a haly vedlejší stavby studny (či malé vodní nádrže jako zdroj vody pro závlahy) garáže venkovní úpravy Stavby: ocenění nákladovým způsobem, kombinací nákladového a výnosového způsobu v případě pronájmu stavby, porovnávacím způsobem Pozemky vodní plochy s malými vodními nádržemi

Porosty/sadební materiál Ocenění sadebního materiálu se podle úřední ceny neprovádí Semenáčky a sazenice nelze považovat za trvalé porosty Ocenění obvyklou cenou = ocenění nedokončené výroby sadebního materiálu = ocenění zásoby *** Lesní porosty na lesním či nelesním pozemku (s CPS) Nelesní porosty na nelesním pozemku (1000 m2 a 50 ks - Kč/m2 bez CPS a Kč/ks s CPS) Okrasné rostliny (základní cena v Kč/ks upravená CPS a koeficienty)

Po tzv. partiích (oddíly vysetého osiva semenáčků, sazenic či odrostků stejného genetického původu, věku a způsobu pěstování vztažené ke konkrétní produkční ploše školky Na tyto partie se od jejich založení evidují náklady jednotlivých výrobních operací od výsevu až po sklizeň V praxi se využívá firemních kalkulací jednotlivých operací rozpočítaných na jednotku množství (ks) nebo plochy (m2) . Vykalkulovanými sazbami se vynásobí množství sadebního materiálu nebo plocha vysetého osiva z inventurního soupisu, který musí být vytvořen aktuálně k datu ocenění

Určení výměr Zápis v KN – list vlastnictví Když nesoulad  ocenění podle skutečnosti s věcným doložením rozdílů (vlastní měření, geometrický plán, fotodokumentace)

A.2 - Charakter okrasné školky Okrasné školky jsou účelová zařízení na zemědělském nebo jiném pozemku s příslušným technologickým vybavením pro výrobu reprodukčního materiálu okrasných dřevin Nejrůznější podoby a velikosti (větší zahrádka, klasické zahradnictví, supermoderní velkoškolky) Typické = charakter výroby vyžaduje kombinaci generativního a vegetativního množení kombinovaný typ školek Základní členění vychází z převažujícího sortimentu konečných výrobků než ze zásadních rozdílů v technologické vybavenosti

I nejmenší provozy okrasných školek potřebují: Zdroj vody Foliovník Založiště pro krytokořenný sadební materiál Nejnutnější mechanizace

Ocenění lesní školky jako podniku

Zavedený, tj. již delší dobu fungující, školkařský provoz se oceňuje jako podnik je třeba vzít v úvahu nejen hodnotu jednotlivých druhů majetků v případě prodeje, ale i případný budoucí zisk (nebo ztrátu) z provozu těchto majetku podle různých variant nakládání s nimi a sečíst finanční efekty (užitky) z nich plynoucí.

Ocenění školky jako podniku = ocenění z účetního hlediska Dlouhodobý hmotný majetek v podobě: a) Nemovitostí (lesní pozemky vč. případných lesních porostů, zemědělské pozemky, stavby vč. stavebních pozemků, vodní díla vč. pozemků, jiné pozemky – ostatní plochy) b) Samostatných movitých věcí a jejich soubory (se samostatným technicko-ekonomickým určením s dobou použitelnosti delší než 1 rok a s pořizovací hodnotou do 40 000 Kč) – stroje, technologická zařízení, vybavení staveb…. c) Drobný hmotný majetek (s možnou dobou použitelnosti delší než 1 rok a s pořizovací hodnotou do 40 000 Kč) – nástroje, přístroje Zásoby v podobě: Materiálu (osivo, hnojiva, přípravky na ochranu rostlin, náhradní díly, obaly aj.) Zboží (sadební materiál připravený k expedici) Zásob vlastní výroby – nedokončené výroby (sadební materiál na produkční ploše) na základě inventurního soupisu

Při ocenění školkařského provozu jako podniku, se musí vzít v úvahu také: technické zhodnocení majetku dlouhodobý nehmotný majetek (pořizovací výdaje, software, ocenitelná majetková práva) ostatní druhy majetků cenné papíry podíly v obchodních společnostech pohledávky a závazky

Ocenění nemovitosti vs podniku POZOR na rozsah znaleckého oprávnění! Již při ocenění různých druhů pozemků (nelesních pozemků) Přibrání konzultanta Problém se znaleckými obory a odvětvími

B- PLANTÁŽE

Charakter plantáže Plantáží lze označit zemědělský nebo jiný pozemek s uměle založeným intenzivním pěstováním monokulturní plodiny za účelem sklizně. Produkční výsadby rostlin dřevinného charakteru s časově omezeným trváním Oplocené a neoplocené pozemky s výsadbami dřevin Plantáže nejsou lesem, protože neplní základní funkce lesa, ale ani zemědělskou výrobou, poněvadž pracují až na výjimky s lesními dřevinami

Charakter plantáže vánočních stromků Plantáže vánočních stromků jsou uměle založené kultury jehličnatých stromů pěstované na zemědělských, popř. jiných pozemcích za účelem produkce vánočních stromků Nejčastěji používanými druhy dřevin jsou: Smrk ztepilý, smrk pichlavý, borovice lesní, borovice černá, jedle kavkazská, jedle ojíněná, jedle obrovská, douglaska tisolistá Sklizeň probíhá postupně v průběhu 3-10 let podle dorůstání stromků U některých dřevin je možno využít i opakování, kdy se z vyššího pařízku (s minimálně jedním přeslenem větví) dopěstuje další vánoční stromek

Charakter plantáže rychlerostoucích dřevin (RRD) Plantáže rychlerostoucích dřevin jsou uměle založené kultury dřevin pěstované na zemědělských, popř. jiných pozemcích za účelem produkce biomasy pro energetické využití (tzv. energetická štěpka, popř. sortiment surového dříví – palivo) Rozdíl oproti plantáži vánočních stromků = sadební materiál je rozmnožen vegetativním způsobem – nejčastěji v podobě řízků klonů vrb nebo topolů (alternativní dřeviny – akát, pajasan, olše) Klony musí pocházet ze zdrojů s uznaným původem (viz Věstník ministertva zemědělství ČR) Sklizeň je 4 – 7 x opakována vždy po 3 – 6 letech

Charakter lignikultur Lignikultury (syn. silvikultury) jsou uměle založené kultury dřevin stromovitého charakteru pěstované na zemědělských nebo jiných pozemcích za účelem produkce biomasy pro energetické nebo průmyslové využití (palivové dříví, výjimečně i vláknina nebo agregát, popř. štěpka z klestu) Na rozdíl od plantáží RRD se sklizeň neopakuje. Porost se smýtí jednorázově ve věku 15-20 let (ve výšce 18-20 m) Hlavní dřevina: topol v podobě uznaných klonů (v zahraničí se zkouší i douglaska, jedle obrovská a vejmutovka) Ačkoliv lignikultury koncem obmýtí plní některé funkce lesa, nelze o nich uvažovat jako o klasickém lesním porostu – neplní je v celé své šíři, částečně i z důvodů krátkého obmýtí (netrvalosti)

Dnes již bez dočasného odnětí V případě založení plantáže na zemědělských pozemcích bylo nutno získat souhlas orgánu státní správy (ORP) s dočasným nebo trvalým odnětím ze ZPF. po skončení provozu plantáže pozemek opět zrekultivovat, popřípadě zalesnit nebo zřídit vodní plochu. Plantáže mohou být založeny i na lesních pozemcích Pozn.: pozemky určené k plnění funkcí lesa nelze podle § 13 LesZ využívat k jiným účelům = problém v podobě dočasného či trvalého odnětí Plantáže na lesních pozemcích = charakter bezlesí

Problém s oceněním přerostlých plantáží Zákon o oceňování majetku ani oceňovací vyhláška se plantážemi přímo nezabývá, poněvadž pěstované dřeviny nesplňují podmínky pro zařazení do „trvalých porostů“. Neexistuje tedy předpis či právní ustanovení ke způsobu stanovení úřední ceny plantáže Ocenění jako nelesní porost na nelesním pozemku, pokud splňuje podmínku min. výměry 1000 m2 nebo min. počtu 50 ks stromů Porovnání: Toto ocenění vychází ve srovnání s oceněním nedokončené výroby s rostoucím věkem porostu výrazně nižší (viz J. Basler) Problém s oceněním přerostlých plantáží

C - SADY

Charakter semenných sadů Semenné sady jsou uměle založené kultury lesních dřevin na lesních nebo jiných pozemcích pěstované za účelem produkce kvalifikovaného nebo testovaného reprodukčního materiálu získaného z rodičovského stromu, který je izolován nebo obhospodařován tak, že sprášení pylem pocházejícím z rostlin nacházejících se mimo sad je vyloučeno nebo podstatně omezeno a slouží pro generativní způsob reprodukce Na podnož naroubované vegetativní části z geneticky kvalitních stromů po dosažení produkční zralosti (3-8 let po výsadbě) produkují osivo s kvalitním genotypem

Charakter semenného sadu lesních dřevin a jeho vlastnosti = dosažení výnosu z produkce plodů nebo semen, dřevoprodukční funkce není při jeho provozu prvořadá Semenný sad lesních dřevin a jeho založení lze chápat jako investici v pěstební činnosti se všemi jejími specifiky. Náklady na založení semenného sadu jsou proto dlouhodobou investicí. I v tomto případě nemusí být při rozhodování o této investici zcela rozhodující ryze ekonomická kriteria. Pozn.: Dokladem může být zejména potřeba založení semenného sadu dřeviny, jejíž genofond je ohrožen (JLD,JŘB) nebo pokud jde o dřeviny, jejichž zastoupení je v  porostech minimální a pro zajištění různorodosti druhové skladby zakládaných porostů je pro produkci potřebného množství sadebního materiálu založení semenného sadu výhodné.

Způsoby oceňování školek, plantáží a sadů podle ZoM a přiblížení se tržní hodnotě

Ocenění pozemku dle OV Ocenění pozemků z pohledu okamžitého prodeje, tj. vycházet z ceny stanovené podle OV upravené o vliv: aktuální poptávky polohy pozemku snížení možnosti v budoucnu využít či zpeněžit pozemek jinak (inženýrské sítě, nevhodný porost, chráněná území, věcná břemena)

Ocenění porostu/nedokončené výroby (vánočních stromků, RRD, lignikultury) podle ZoM (jiný způsob oceňování): porovnávacím způsobem – porovnáním s oceňovacími případy stejného typu a druhu kvalifikovaným odhadem tržní ceny (neexistence databází) …. tržní ceny nebo simulace trhu (např. statistickými metodami apod.) nákladovým způsobem – výpočtem vložených nákladů zjistíme nejnižší cenu pro prodej bez ztráty a zvýšíme i o přiměřenou míru zisku na cenu tržní (pomíjí se skrytý výnosový potenciál v podobě lepšího využití majetku, popř. i zlepšení vnějších podmínek pro zvýšení výnosu z majetku – diskutabilní je i přiměřená míra zisku/úroková míra)

Pro ocenění plantáže úřední cenou se tedy jeví jako nejvhodnější ocenění nákladovým způsobem (?) na základě postupného nárůstu skutečných vlastních nákladů podle jednotlivých fází výroby (fázová kalkulace) Ocenění nedokončené výroby nákladovým způsobem součtem kalkulovaných nákladů pro výrobní operace vztažené na jednotlivé partie (využití inventurního soupisu popř. firemní směrnice pro kalkulaci nákladů jednotlivých operací)

výnosovým způsobem – výpočtem součtu diskontovaných budoucích očekávaných efektů/peněžních toků za určité období (nejedná se tedy o kapitalizaci pravidelné renty, ale o převedení hodnot na stejnou srovnávací hladinu – ke stejnému časovému okamžiku) + princip nejlepšího a nejvyššího využití

Výnoisový způsob = v současnosti nejpoužívanější model pro tržní ocenění majetku - metoda čisté současné hodnoty (metoda ČSH) Obecný postup výpočtu metodou ČSH: analýza nákladů a užitků (výnosů) – model/pravidla/reálná prognóza budoucího vývoje, vyloučení určitých vlivů, časové okamžiky, výpočty výnosů a nákladů peněžní ohodnocení majetku diskontování provedení testu ČSH

Vstupy do modelu ČSH: kalkulační období způsob hospodaření nebo nakládání s majetkem časové okamžiky vzniku nákladů a výnosů produkty, popř. jejich sortimentace ceny sortimentů nebo jiných lesních produktů ceny materiálu, služeb a ostatních složek vstupujících do výpočtu V/N diskontní úroková míra (dle charakteru výroby)

Lesní školka Ocenění semenáčků a sazenic ve školce vychází z inventurního soupisu pořízeného a platného k datu ocenění Oceňují se všechny prodejeschopné semenáčky a sazenice podle reálných (zpeněžitelných) cen dle aktuální nabídky/poptávky

Plantáže Plantáže bez technologického vybavení (jen pozemky s kulturami) se ocení: hodnota pozemků hodnota porostu/nedokončené výroby, tj. očekávané výnosy z prodeje hotových sortimentů Jedná se o výnosové ocenění budoucích užitků, a proto se nepřihlíží k již vynaloženým nákladům před datem ocenění

Použití metody mýtní výtěže Tržní ocenění majetku na základě předpokládaného výnosu v době sklizně a diskontování k určitému časovému okamžiku