Jak předpovídat propady cen nemovitostí? Pavel Kohout
Prognózy cen nemovitostí Cenové indexy vypovídají pouze o minulosti a současnosti Nelze je přímo předpovídat Lze však prognózovat faktory, které přímo determinují vývoj cen Lze tedy prognózovat rovnovážnou hladinu cen Tržní ceny budou kolísat kolem rovnováhy
Podstata prognózování Co je motorem růstu či poklesu cen nemovitostí? Totéž, co je motorem změn cen obecně: Změny objemu peněz v ekonomice vzhledem k fyzickému objemu zboží
Øyvind Eitrheim, Solveig Erlandsen Norges Bank, Property Index
Mechanismus Složité ekonomické a sociologické souvislosti se v konečném důsledku slévají do dvou hlavních faktorů: poptávka nabídka
Složky poptávky Objem úzké peněžní zásoby Objem úvěrů určených na bydlení
Složky nabídky Jediná složka: růst počtu bytových jednotek Vývoj cen nemovitostí je tedy determinován objemem peněz a objemem bytových jednotek na daném území. Vše ostatní je vedlejší. Jde o kauzální deterministický vztah, nikoli o pouhou korelaci.
Vysvětlení „záhad“ Proč se ceny mohou „utrhnout z řetězu“? Kdo vytváří cenovou bublinu? Proč ceny rostou zatímco nájmy klesají či stagnují? Proč občas dochází k depresím na trhu nemovitostí?
Proč se mohou ceny utrhnout ze řetězu Dva důvody: Měnová expanze Administrativní překážky výstavbě Podmínky pro cenové bubliny vytváří centrální banka a vláda Spekulanti je jen realizují
Proč ceny rostou a nájmy klesají Roste objem peněžní zásoby Inflace je nízká díky mezinárodnímu obchodu a konkurenci Velký objem peněz pří nízké inflaci sráží yieldy dluhopisů Nízké yieldy dluhopisů nízké yieldy nemovitostí nízké nájmy
Proč nastávají deprese Příčinou hlubokých depresí na trhu nemovitostí je vždy a bez výjimky „credit crunch“ na finančním trhu Naopak stagnace či mírné zakolísání může být způsobeno jen nárůstem nabídky nebo mírným zpomalením růstu peněžní zásoby Pozor: deprese a mírná stagnace ze začátku lze stěží rozlišit (pokud nestudujeme vývoj bankovnictví)
Pokles objemu peněz má důsledky Dojde-li v ekonomice k propadu peněžní zásoby, dopad na ceny nemovitostí může být až takovýto → Platí to samozřejmě i pro „mikroekonomiky“ na úrovni jednotlivých lokalit
Je na českém trhu bublina? pavel.kohout@p-index.cz