Společenství vlastníků od 1.1.2014

Společenství vlastníků jednotek = právnická osoba korporačního typu

Povinnosti Společenství vlastníků vzniklých před účinností NOZ (do 31 Povinnosti Společenství vlastníků vzniklých před účinností NOZ (do 31. prosince 2013) Zákon ukládá dvě zásadní povinnosti, které je třeba v souvislosti s novou právní úpravou splnit:

1.) Uvést do souladu se zákonem název Společenství Název, musí kromě označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ“. Název musí Společenství vlastníků přizpůsobit do 2 let od nabytí účinnosti NOZ – do 4.1.2016

2) Přizpůsobit stanovy Společenství nové právní úpravě NOZ klade velký důraz na stanovy společenství vlastníků ve stanovách by měly být upraveny všechny nutné záležitosti podle potřeb daného společenství vlastníků stanovy zpracované v souladu s ustanoveními NOZ představují svou podstatou pro společenství vlastníků ZÁKLADNÍ ZÁKON upravující jeho poměry

Povinné náležitosti stanov : Název obsahující slovo „Společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo. Sídlo určené primárně v domě, pro který společenství vzniklo. Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování. Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení.

Určení prvních členů statutárního orgánu. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placení jednotlivými vlastníky jednotek.

Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov nové právní úpravě činí: 3 roky od účinnosti NOZ.

Povinné notářské zápisy Jakákoliv změna přijatých stanov bude muset splňovat formu notářského zápisu. Nově se každá schůze shromáždění Společenství vlastníků, na které se bude rozhodovat o změně stanov musí konat za přítomnosti notáře. Notář se nově aktivně podílí na průběhu shromáždění.

Povinné zakládání do sbírky listin Zákon o veřejných rejstřících – účinnost od 1.1.2014 – se vztahuje rovněž na Společenství vlastníků a stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná znění, do sbírky listin příslušného rejstříků společenství vlastníků jednotek.

Finanční zátěž pro Společenství: výdaje za notáře náklady s přizpůsobením stanov nové právní úpravě náklady na zápis změn do rejstříku společenství náklady na zajištění a přípravu schůze Shromáždění soudní poplatky za zápis změn v rejstříku společenství (od 1.1.2014 nejsou již SVJ od těchto poplatků osvobozena)

S h r o m á ž d ě ní nejvyšší orgán společenství členství je spjato s vlastnictvím jednotky – nabytím práva k jednotce členství vzniká, zánikem vlastnického práva členství zaniká každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu a pozemku je-li vlastníkem jednotky společenství vlastníků k jeho hlasu se nepřihlíží shromáždění musí být svoláno alespoň jedenkrát za rok shromáždění je schopno usnášení za přítomnosti vlastníků jednotek s většinou hlasů podle podílů (NIKOLIV NADPOLOVIČNÍ VĚTŠINY VLASTNÍKŮ JAKO OSOB)

Působnost shromáždění Zásadní odlišností oproti původní úpravě je rozhodování o změně prohlášení vlastníka (původní úprava vůbec neřešila), rozhodování o schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu - pouze nadpoloviční většinou vlastníků přítomných na shromáždění (původně odlišné kvorum) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě - pouze nadpoloviční většinou vlastníků přítomných na shromáždění (původně odlišné kvorum) NOZ dále nově zakládá shromáždění oprávnění rozhodovat o zásadních otázkách týkajících se majetku společenství vlastníků, jakož i jeho závazků; toto oprávnění má zajistit ochranu jednotlivých vlastníků a ochranu třetích osob (např. věřitelů). Jedná se zejména o předchozí souhlas s nakládáním s nemovitými věcmi, uzavírání smluv o úvěru, uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, atp.

Hlasování na shromáždění k přijetí USNESENÍ shromáždění je vyžadována nadpoloviční většina hlasů přítomných na schůzi (pokud stanovy nestanoví vyšší kvorum) vyšší počet hlasů se vyžaduje v těchto případech: změna velikosti podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek – 100% změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu – 100% DOPORUČUJEME VĚNOVAT VELKOU POZORNOST ÚPRAVĚ HLASOVÁNÍ VE STANOVÁCH

Hlasování mimo shromáždění NOVÉ !!! pokud bylo shromáždění svoláno marně a nebylo způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do zákonem dané doby, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. rozhodování per rollam – podmínkou pro tento postup je, aby rozhodování mimo zasedání výslovně připouštěly a upravovaly STANOVY. Tato úprava umožňuje rozhodování bez toho, že by se vlastníci byli nuceni scházet v určitý čas na jednom místě. POZOR NA ZNEUŽITELNOST

Statutární orgány společenství Podle určení ve stanovách 1) kolektivní statutární orgán – VÝBOR nebo 2) jednočlenný statutární orgán – PŘEDSEDA Fakultativními orgány mohou být: kontrolní komise rozhodčí komise s působností vymezenou v právní úpravě o spolku Jiné orgány které muže SVJ zřídit stanovami

Za předpokladu, že to připouští stanovy. NOVINKA !!!!! Členem statutárního orgánu může být zvolen i NEVLASTNÍK, např. nájemce, osoba žijící s vlastníkem ve společné domácnosti nebo i zcela cizí osoba. Členem statutárního orgánu může být zvolena i PRÁVNICKÁ OSOBA. Za předpokladu, že to připouští stanovy.

Odpovědnost statutárního orgánu Člen voleného orgánu je povinen: vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře NOZ konkrétně stanoví, že ten kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí

Povinnosti vlastníků 1) Notifikační povinnosti: povinnost informovat SVJ o vzniku vlastnictví k jednotce povinnost oznámit adresu a nahlásit počet osob, které budou mít v bytě domácnost 2) Příspěvková povinnost: povinnost přispívat na správu povinnost platit zálohy na služby 3)Ručební povinnost

4) Ostatní povinnosti: povinnost umožnit vstup do jednotky při její úpravě povinnost nebránit změně domu nebo pozemku

Dluh jednotek a ručení Převodce (dosavadní vlastník jednotky) má povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na něho dnem nabytí účinnosti smlouvy přejdou. Do tohoto ustanovení se promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. Za dluhy, které převodem vlastnického práva přejdou z dosavadního vlastníka na nabyvatele, bude ručit dosavadní vlastník jednotky - převodce a bude ručit ve vztahu k SVJ.

Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí domu Novinka v povinných náležitostech stanov Podle staré právní úpravy byly tyto skutečnosti upravené v prohlášení vlastníka budovy. Některá SVJ má tyto pravidla uvedená v domovních řádech.

Pravidla pro tvorbu rozpočtu, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pravidla pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. původní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahoval, obsahoval pouze povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu NOZ tuto povinnost rozšiřuje – stanovy mají nově obsahovat: pravidla pro tvorbu rozpočtu pravidla příspěvků na správu domu pravidla pro úhradu cen služeb a způsob určení jejich výše