VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ STANDARDY HODNOTY VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Miloš Mařík

ČÁST A STANDARDY HODNOTY PŘI OCEŇOVÁNÍ

Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění (podniku, nemovitosti) ? Standardy hodnoty Co má být výsledkem procesu zvaného ocenění (podniku, nemovitosti) ?

Co má být výsledkem ocenění? Veřejnost: objektivní hodnota Účetní: fair value

Co má být výsledkem ocenění? Obchodní zákoník: § 59 Nepeněžitý vklad může být jen majetek: jehož hospodářská hodnota je zjistitelná který může být použit ve vztahu k předmětu podnikání § 183b – Povinná nabídka na převzetí: „Cena nebo směnný poměr uvedené v povinné nabídce na převzetí musí být přiměřené hodnotě účastnických cenných papírů.“

Co má být výsledkem ocenění? Znalci: V posudcích najdeme zpravidla jediný výsledek: „tržní hodnota“. Je ale tržní hodnota jediným možným výsledkem znaleckého posudku?

Co má být výsledkem ocenění? Základním vodítkem pro odhadce jsou v tomto případě: International Valuation Standards + European Valuation Standards + IDW Standard 1 (podniky)

Mezinárodní oceňovací standardy Například IVS rozeznávají mimo tržní hodnoty ještě: hodnotu při stávajícím využití (value in use) hodnotu pokračujícího podniku (going concern) investiční hodnotu (investment value) pojistitelnou hodnotu (insurable value) hodnotu pro zdanění (assessed value) hodnotu zbytkového materiálu (salvage value) likvidační hodnotu (liquidation value) zvláštní hodnotu (special value)

Evropské oceňovací standardy Podle EVS opět rozeznáváme: tržní hodnotu (market value) hodnotu při stávajícím využití (existing use value) férovou hodnotu (fair value) hodnotu při používání (value in use) hodnotu při alternativním využití (alternative use value) amortizované reprodukční náklady (depreciated replacement cost)

Německý standard Jiné názory na hodnotu ve vztahu k podniku nalezneme v německém standardu IDW S1: hraniční hodnoty rozhodčí hodnota objektivizovaná hodnota X (Verkehrswert)

Americké standardy V USA jsou rozlišovány tyto kategorie: férová tržní hodnota (fair market value) tržní hodnota (market value) férová hodnota (fair value) věrná hodnota (true value) investiční hodnota (investment value) vnitřní hodnota (intrinsic value) fundamentální hodnota (fundamental value) pojišťovací hodnota (insurance value) účetní hodnota (book value) hodnota použití (use value) zástavní hodnota (collateral value)

ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

ČR – zákon o oceňování Zákon o oceňování č. 151/1997 - § 2: (3) Jiným způsobem oceňování je: nákladový způsob výnosový způsob porovnávací způsob oceňování podle jmenovité hodnoty

Co má být výsledkem ocenění? Dílčí poznámky: Ve vyspělém světě vládne značný zmatek Je třeba se tím zabývat?

Co má být výsledkem ocenění? Důvody pro: Hospodářské statky nemají jedinou „objektivní hodnotu“. Hodnota závisí na účelu. Varianta hledané hodnoty do značné míry determinuje postup ocenění, tedy volbu: zdrojů dat, metod.

Co má být výsledkem ocenění? Tržní hodnota: tržní diskontní míra tržní (objektivizovaná) data pro finanční plán Investiční hodnota: Investor do značné míry určuje: povahu dat diskontní míru

Co má být výsledkem ocenění? Základní úkoly: Zvolit vhodné standardy hodnoty pro českou praxi v členění (?): pro podniky, pro ostatní majetek. Promyslet kombinace podnětů k ocenění a standardů hodnoty (tj. pro jaký případ jakou hodnotu)

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků Volba standardů hodnoty: Hraniční hodnoty odpovídají investiční hodnotě Rozhodčí hodnota Objektivizovaná hodnota Tržní hodnota Zastavitelná hodnota

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků Fair value ≠ konkrétní standard hodnoty Vnitřní hodnota odpovídá investiční hodnotě Going concern value ? Výnosová hodnota DRC – blíží se substanční hodnotě

Náčrt možného postupu pro oceňování podniků b) Přiřazení standardů hodnoty jednotlivým účelům ocenění Podnět k ocenění Standard hodnoty 1. Prodej obecnému zájemci Tržní hodnota (jsou-li podmínky) 2. Prodej pro konkrétní případ Hraniční a rozhodčí hodnota 3. Vklad podniku Investiční hodnota x Tržní hodnota 4. Fúze Tržní hodnoty

ČÁST B JEŠTĚ JEDNOU K VÝNOSOVÉMU OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Diskontní míra Odpisy

Nemovitosti a diskontní míra Pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou kapitalizační míra Jedině správný postup: výnosová míra nemovitosti vyvodit z dat trhu Regionální a dále členěné kapitalizační míry

Nemovitosti a diskontní míra Zásada symetrie: Konstrukce výnosů (peněžního toku) X Konstrukce kapitalizační míry Výnosy bez odpočtu odpisů Kapitalizační míra včetně odpisů

Nemovitosti a odpisy Lze rozlišit dvě pojetí: Současná praxe v ČR Odpisy = částka, kterou je nutno ročně odložit z čistého výnosu, abychom získali při zadaném úročení obnos odpovídající věcné hodnotě nemovitosti, a to ke konci předpokládané životnosti

Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty? Nemovitosti a odpisy Prakticky nahlíženo: Postavím stavbu Budu ji na konci životnosti stavět ve stejné podobě znovu Nebo ji budu stále opravovat, aby vydržela do nekonečna Z reprodukční hodnoty? Z věcné hodnoty? Technický pohled

Tržní hodnota (~ výnosové hodnotě) Nemovitosti a odpisy Ekonomický pohled Rozhodující význam má ekonomická hodnota, nikoliv věcná hodnota Rozhodující je pohled kupujícího protože Tržní hodnota (~ výnosové hodnotě)

(obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí) Nemovitosti a odpisy Odepisuji z ceny, za kterou koupím, ne z odhadu nákladů na znovuvybudování (obě hodnoty se mohou rovnat, ale nemusí)

Nemovitosti a odpisy Odpisy v rámci výnosového ocenění chápeme jako periodickou tvorbu kapitálových rezerv, která má vyrovnat snížení hodnoty nemovitosti v důsledku stáří a opotřebování (návratnost kapitálu) Odpočet odpisů se však neprovádí, protože odpisy budou kalkulovány při výpočtu zásobitele.

Příklad - zadání Čistý výnos nemovitosti před odpisy 51 Zůstatková životnost 30 let Diskontní míra (bez odpisů) 5 % Inflace 0 % Věcná hodnota: a) 784 b) 584 Jaká je výnosová (tržní) hodnota budovy?

Příklad – doporučené řešení Doporučené řešení (pomocí zásobitele):

Příklad – doporučené řešení Zůstat. cena k poč. roku Úrok Výnos Amorti-zace Zůstat. cena k poč. roku 1 784 39 51 12 772 2 772 39 51 12 760 3 760 38 51 13 747 4 747 37 51 14 733 5 733 37 51 14 719 6 719 36 51 15 704 ... ... ... ... ... ... 26 221 11 51 40 181 27 181 9 51 42 139 28 139 7 51 44 95 29 95 5 51 46 49 30 49 2 51 49 Součet 746 1 530 784

Příklad – obvyklý postup, VH=784 a) Věcná hodnota = 784 = výnosová = tržní Roční odpis: Roční zisk: Z = ČV – Odpis = 51 – 11,8 = 39,2

Příklad – obvyklý postup, VH=784 Úroková míra: kde: r2 = 0 % r1 + r2 = 5 % r4 = 11,8 / 784 = 1,5 % (průměrná odpisová sazba) r = 5 % + 1,5 % = 6,5 % r = r1 + r2 + r3 + r4

Příklad – obvyklý postup, VH=784 Pak podle obvyklého postupu: Při zachování symetrie čitatele a jmenovatele bez odpisu: s odpisem: Chyba spočívající v asymetrii

Příklad – obvyklý postup, VH=584 b) Věcná hodnota = 584 < tržní hodnota Amortizace: Roční zisk: Výnosová hodnota bez odpisu: Z = ČV – Odpis = 51 – 8,79 = 42,21

Závěr Je-li nákladové ocenění << tržní ocenění Klasická metoda může vést k nadhodnocení Je-li nákladové ocenění >> tržní ocenění Klasická metoda může vést k podhodnocení

Závěr Navrhuji zařadit do „metodik“ ČKOM pro výnosové oceňování nemovitostí metodu: na bázi zásobitele, s omezenou životností, bez explicitního propočtu odpisů.

Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty Děkuji za pozornost Přeji mnoho úspěchů při hledání správné hodnoty